2021_CBS_06790 - Omgevingsvergunning - OMV_2021105469. Mechelsesteenweg 65 en Hemelstraat 16. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          10/10/2001: vergunning (2001431) voor verbouwen van het koetshuis;

-          15/12/1994: vergunning (86#941296) voor een verbouwing;

-          vaststelling (ID: 7312) van een herenhuis in beaux-artsstijl als bouwkundig erfgoed;

Vergunde/vergund geachte toestand

-          functie: kantoorgebouw;

• geen informatie over functie onder het dak; 

-          bouwvolume straatzijde Mechelsesteenweg:

• souterrain, 3 bouwlagen en een mezzanine onder een zadeldak;
• bouwdiepte gelijkvloerse bouwlaag tot circa 24m met balkon aan rechterzijde en trap naar tuin;
• bouwdiepte bovenliggende verdiepingen tot circa 21,25m met balkon op 1^ste verdieping tegen linkerzijde;

-          gevelafwerking:

• parement in witte natuursteen;
• buitenschrijnwerk in hout;

-          inrichting:

• achteraan in de tuin bevindt zich een koetshuis bereikbaar via doorrit aan de Hemelstraat 16, voorzien van 1 woonunit;
• gelijkvloerse verdieping met 6 inpandige parkeerplaatsen;
• 12 parkeerplaatsen in tuinzone;
• volume van 1 bouwlaag onder schilddak, op een L-vormige plattegrond van drie bij twee traveeën, gekenmerkt door een korfboogarcade.

Huidige toestand

-          kantoorgebouw met een appartement met twee slaapkamers op de 3^de verdieping;

-          garage en 1 woonunit in koesthuis tuinzone;

-          10 parkeerplaatsen in tuinzone;

-          fietsstalplaats in tuinzone;

-          verplaatste buitentrap;

-          kantoorkeuken in half ondergrondse ruimte (achteraan).

Gewenste toestand

-          functie:

• kantoor en 1 twee-slaapkamerappartement met atelier met netto vloeroppervlakte van circa 300m² in het gebouw aan de straatzijde;
• gebouw tuinzone ongewijzigd;

-          bouwvolume:

• buitentrap van halfbovengrondse verdieping naar tuinzone;
• het bestaand dakvolume wordt gesloopt, kroonlijsthoogte blijft behouden;
• nieuw volume bovenop 3^de bouwlaag bestaande uit twee bouwlagen onder schuin dak; 
• inpandig terras achterzijde 3^de verdieping; 
• inpandig terras straatzijde op 3^de en 4^de verdieping;
• patio en terras aan achterzijde op 4^de verdieping;
• gebouw tuinzone ongewijzigd; 

-          gevelafwerking:

• bestaande voorgevel ongewijzigd;
• nieuwe daklagen in beige natuursteen met bruinkleurig aluminium buitenschrijnwerk;
• lamellenstructuur boven loggia in witte kleur;
• dakbedekking in zink;

-          inrichting tuinzone:

• 10 parkeerplaatsen voor auto’s;
• 8 fietsenstalplaatsen.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van het bestaande dakvolume; 

-          uitbreiden van het volume van het hoofdgebouw met twee bouwlagen;  

-          inrichten van een woonentiteit in het nieuwe volume;

-          plaatsen van een nieuwe buitentrap;

-          voorzien van verschillende dakterrassen;

-          wijzigen van de scheimuren;

-          wijzigen van het aantal parkeerplaatsen in de tuinzone; 

-          plaatsen van een fietsenstalplaats in de tuinzone. 

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag is in overeenstemming met de bouwcode.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De bestaande en vergunde kantoorfunctie wordt uitgebreid met een bijkomende woonfunctie in de vorm van een tweeslaapkamerappartement. Woonfuncties zijn kenmerkend in het referentiebeeld. De bijkomende woonfunctie is bijgevolg functioneel inpasbaar in zijn omgeving.
 

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het bestaande dakvolume boven de 3^de bouwlaag wordt gesloopt. In de plaats hiervan komt er een nieuw volume, bestaande uit twee bouwlagen onder een schuin dak. Het volume trekt zich 1,5 m terug ten opzichte van de voorgevel en 2,5 m ten opzichte van de achtergevel. De bestaande monumentale kroonlijst van het pand blijft behouden.

Het nieuwe volume herbergt een ruim tweeslaapkamerappartement van ca. 300 m² met atelierruimte en ruime terrassen aan zowel de voor- als achtergevel.

Het nieuwe volume sluit qua bouwhoogte aan op de teruggetrokken bouwlaag van de linker buur waardoor ondanks de atypische verschijningsvorm van de optopping een harmonieuze inpassing in de omgeving wordt gecreëerd. De bijkomende ruime woonentiteit vormt geen overschrijding van de draagkracht van het perceel en is in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats. De aanvraag kan positief geadviseerd worden.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De bestaande voorgevel blijft ongewijzigd. Het dakvolume wordt gekenmerkt door grote glaspartijen in bruinkleurig aluminium schrijnwerk en accenten in zandkleurige natuursteen. De dakbedekking wordt opnieuw in zink voorzien.
 

De gekozen materialen zijn in harmonie met de materialen van de bestaande voorgevel. Door de horizontale gevelgeleding, de materialen en de fijne detaillering bouwt het nieuwe volume op een hedendaagse manier verder op de historische architectuur.

Aangezien het pand is opgenomen op de inventaris onroerend erfgoed, werd tijdens de vergunningprocedure advies gevraagd aan de stedelijke dienst Monumentenzorg. Dit advies is gunstig en laat zich als volgt samenvatten:

“Herenhuis in beaux-artsstijl gebouwd in opdracht van Joseph Dierxsens, naar een ontwerp door Joseph Hertogs uit 1910. Aannemer was het bouwbedrijf G. Hargot & R. Somers. Met zijn versoberde beaux-arts-vormentaal, is het hotel Dierxsens representatief voor het latere oeuvre van de architect, uit het decennium vóór de Eerste Wereldoorlog. […]

Met een gevelbreedte van vier traveeën, omvat de voorname rijwoning een souterrain, drie bouwlagen en een mezzanine, onder een zadeldak. De statige lijstgevel onderscheidt zich door een verzorgd parement uit witte natuursteen, met gebruik van hardsteen voor de plint. Horizontaal geleed in de geboste pui, de bovenbouw en de mezzanine met architraaf kroonlijst, beantwoordt de gevelcompositie aan een regelmatig schema. Een balkon met consoles en balustrade legt de klemtoon op de twee middentraveeën van de eerste verdieping. In de rechter travee wordt de rondboogpoort gemarkeerd door een kwartholle omlijsting met sluitsteen en guirlandes. Verder is de opstand opgebouwd uit registers van rondboogvensters op de begane grond, rechthoekige vensters op de bovenverdiepingen en ovale oculi op de mezzanine. Het sobere geveldecor ontleend aan de Lodewijk XVI-stijl, is beperkt tot vlakke vensteromlijstingen met sluitsteen, oren, chutes en onderdorpel, en medaillons op de borstwering van de eerste verdieping. Het houten schrijnwerk van de vleugeldeur met waaier is bewaard, evenals het smeedijzeren traliewerk van het souterrain; vernieuwd vensterschrijnwerk.

De plattegrond van het ‘schoon verdiep’ wordt over de volledige breedte opgedeeld door de centraal ingeplante, dubbelhoge traphal, bereikbaar via het trappenbordes van de vestibule. Volgens de bouwplannen beslaat het salon de straatzijde, de eetkamer met veranda de tuinzijde, geflankeerd door de onbijtkamer met terras, de office met keukenlift en de diensttrap. Zoals gebruikelijk bood het souterrain oorspronkelijk ruimte aan de keuken, en namen de privé- en slaapvertrekken de bovenverdiepingen in. […] Het pand is beeldbepalend omwille van de historische, esthetische en architecturale waarde.

Het pand is afgewerkt met een flauw hellend zadeldak. Men wenst deze daklaag aan te passen en uit te breiden. De bestaande kantoorfunctie op de ondergelegen niveaus blijft behouden, er gebeuren geen wijzigingen aan het interieur.

Het nieuwe volume van twee bouwlagen wordt teruggetrokken voorzien tov de voorgevel en heeft een sobere vormgeving.

Het voorstel wordt met respect voor het bestaande gebouw voorzien en doet geen afbreuk aan de erfgoedwaarde ervan.”

Het advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg wordt bijgetreden.

De aanvraag kan positief geadviseerd worden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De nieuwe woonentiteit is zeer ruim en geniet door de royale glaspartijen van veel natuurlijke lichtinval. De verschillende terrassen en patio’s zorgen voor een verhoogde woonkwaliteit. Verder vormt het ontwerp geen hinder naar de directe en ruimere omgeving waardoor de aanvraag positief geadviseerd kan worden.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Ontsluiting/bereikbaarheid:

De parking is bereikbaar via een doorrit in Hemelstraat.

Fietsvoorzieningen:

Voor de bijkomend wooneenheid met 2 slaapkamers moeten 3 fietsenstallingen voorzien worden.

Deze worden ingericht ter hoogte van de overdekte buitenruimte aan de achtergevel naar de kelder. Deze is bereikbaar via een trap met fietsgoot.

De fietsenstalling in het binnengebied voor de kantoren wordt uitgebreid van 8 naar 10.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de voorwaarden uit het bijgevoegde advies van het Agentschap Wegen en Verkeer zijn strikt na te leven;

3.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten