2021_CBS_06667 - Omgevingsvergunning - OMV_2021069027. De Merodelei 25. District Berchem - Weigering

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Er werd 1 bezwaarschrift ingediend dat zich als volgt laat samenvatten:

1. Waardevol groen karakter van het binnengebied: De bezwaarindieners menen dat bij de aanvraag onvoldoende bescherming wordt geboden aan de waardevolle hoogstammige bomen in het binnengebied. Door de plaatsing van een ondergrondse kelder tot diep in de tuinzone komt het behoud van waardevolle hoogstammen op de eigen percelen en de aangrenzende percelen in het gedrang. Zowel de korte afstand tot het waardevol groen, het kappen van verschillende bomen en de negatieve impact van de nodige bemalingen zijn onderwerp van het bezwaar. Het bezwaar stelt dat de oplossing ontoereikend is en zodoende ook strijdig is met artikels 17 en 18 van de bouwcode (behoud van groen en groenbescherming tijdens de werken).
   Beoordeling: Enerzijds bevat de voorliggende aanvraag een onderbouwde bomenstudie die een gedegen oplossing voorstelt om het meest waardevolle groen te behouden. De stedelijke groendienst heeft geen bezwaren tegen de voorgestelde oplossing uit het bomenonderzoek, op voorwaarde van een aantal concrete beschermingsmaatregelen tijdens de werken. Anderzijds dient opgemerkt te worden dat een dergelijk grote ondergrondse bouwdiepte niet gemotiveerd kan worden om slechts 4 parkeerplaatsen in te richten. Dit getuigt van een onverantwoord ruimtegebruik gezien de hoge waarde van het groene binnengebied. Het bezwaar is deels gegrond;

2. Schending van de perceelsgrens: Op basis van de voorgeveltekening lijkt de daklaag over het linkerperceel uit te kragen. Hier is geen akkoord voor en zodoende strijdig met de eigendomsrechten.
   Beoordeling: Omdat de perceelsgrenzen niet loodrecht op de rooilijn lopen, zal bij de projectie van de voorgeveltekening de daklaag inderdaad niet uitlijnen op de ondergevel. Er is geen sprake van een uitkraging over de linker perceelsgrens. Dit blijkt zeer duidelijk en eenduidig uit de plantekening van de dakverdieping. Het bezwaar is ongegrond;

3. Minderwaardige parkeeroplossing: Het bezwaar dat er ruim onvoldoende parkeerplaatsen worden voorzien voor het project: slechts 4 parkeerplaatsen voor 9 nieuwe wooneenheden. Dat aantal wijkt sterk af van de parkeernormen uit artikel 30 van de bouwcode. Bovendien hebben de parkeerplaatsen een lage gebruikswaarde door een tekort aan manouvreerruimte. Dit leidt mogelijk ook tot veiligheidsrisico’s doordat auto’s achteruit de straat op moeten rijden.

Beoordeling: Het is correct dat de parkeeroplossing onvoldoende is voor een project op deze schaal en een ontoelaatbare afwijking zou vragen van artikel 30 van de bouwcode. Uit het advies van de stedelijke dienst Mobiliteit blijkt dat de 4 ingerichte plaatsen als nuttige plaatsen beschouwd worden. Onder voorwaarde van een lichtensysteem bij de inrit kan ook de verkeersveiligheid voldoende gegarandeerd worden. Het bezwaar is deels gegrond.

4. Overschrijden van de draagkracht: Het bezwaar dat het perceel te smal is om het gewenste programma op een goede manier op te lossen. Zowel de inrichting van de woningen als de ontoereikende parkeeroplossing wijzen op een overschrijding van de draagkracht van het perceel.

Beoordeling: Alle 6 de woningen voldoen aan de minimale woonkwaliteitseisen die door de stad gehanteerd worden. Het bezwaar is ongegrond.

5. Inkijk: Vanuit het dakterras op de 1ste verdieping is hinderlijke inkijk mogelijk in de naburige tuinen en achtergevels. Ook de iets hogere pas van de dakterrassen aan de bovenste daklaag ten opzichte van de aanpalende buur leiden tot hinderlijke zichten.

Beoordeling: De aanvraag voorziet inderdaad terrassen te dicht tegen de perceelsgrens. De vermelde terrassen dienen minimaal te voldoen aan de bepalingen uit het Burgerlijk Wetboek inzake lichten en zichten. Het bezwaar is gegrond.

6. Bouwdiepte: Het bezwaar tegen de afwijkende bouwdiepte en bouwhoogte. Door niet aan te sluiten op de bouwdiepte van de rechterbuur wordt overlast gecreëerd door zichten, wat het woongenot bij de buren vermindert.

Beoordeling: de bouwdiepte sluit wel in hoofdzaak aan op de aangrenzende bebouwing. De uitpandige terrassen aan de achtergevel en de gelijkvloerse bouwdiepte overschrijdt echter de kenmerkende bouwdiepte. Het bezwaar is gegrond.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          14/10/2019: weigering (20192361) voor het bouwen van 9 appartementen;

-          22/12/2016: weigering (2016684) voor het bouwen van een appartementsgebouw.

-          13/03/2015: weigering (20142913) voor het bouwen van een appartementsgebouw;

-          16/10/1997: weigering (961#1447) voor woning.

Vergunde en huidige toestand

-          braakliggend perceel.

Gewenste toestand

-          meergezinswoning met 6 appartementen;

-          6 bouwlagen en een teruggetrokken daklaag onder een plat dak;

-          de voorgevel wordt afgewerkt met een beige natuursteen en zwart, aluminium  buitenschrijnwerk.

Inhoud van de aanvraag

-          meergezinsgebouw met 6 appartementen hebben volgende vloeroppervlaktes:

• 1 eenslaapkamerappartement met een netto-oppervlakte van circa 70 m²;
• 4 tweeslaapkamerappartementen met een netto-oppervlakte van circa 120 m²;
• 1 vierslaapkamerappartement (duplex) met een netto-oppervlakte van circa 197 m²;

-          bouwen van een nieuwbouw appartementsgebouw van 6 bouwlagen en een teruggetrokken daklaag plus een ondergrondse parkeergarage;

-          vellen van bomen.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen). In gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud, (Artikel 6 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend punt: Artikels 24 en 25: de inkomdeuren van de appartementen liggen te diep in de wanden zodat er geen vrije draaicirkel voor de deur mogelijk is en er ook geen vrije en vlakke wand- en vloerbreedte naast de deur aanwezig is.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 6 Harmonie:
  de bouwdiepte op het gelijkvloers en de terrassen aan de achtergevel zijn niet in harmonie met het referentiebeeld en de voorgevel past zich niet harmonieus in zijn omgeving in;
• artikel 10 inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte
  de bouwdiepte op het gelijkvloers en de terrassen aan de achtergevel overschrijden de kenmerkende bouwdiepte;
• artikel 27 open ruimte:
  de tuinzone wordt voor een groot deel onderkelderd;
• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
  de ondergrondse fietsstalplaatsen zijn niet veilig en vlot bereikbaar en niet alle fietsenstallingen voldoen aan de inrichtingsprincipes.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Beleidsrichtlijnen

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Het bouwen van een meergezinswoning is functioneel inpasbaar in De Merodelei die voornamelijk gekenmerkt wordt door woonfuncties.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

In grote lijnen kan ingestemd worden met het bouwvolume en het programma van 6 woonentiteiten zoals voorgesteld. Het voorgestelde project komt inzake het aantal bouwlagen overeen met de aanwezige bebouwing aan deze zijde van de straat. De bouwdiepte overschrijdt echter de kenmerkende bouwdiepte (bouwcode, art. 6 en 10). Zo wordt op het gelijkvloers ca. 2,5 m dieper gebouwd dan de rechterbuur, worden er aan de achtergevel uitkragende terrassen voorzien van 1,5 m diep voorbij de kenmerkende bouwdiepte en bevindt de kelderverdieping zich ruim voorbij de footprint van de bovengrondse bouwdelen.

In de beoordeling van de vergunningsaanvraag (OMV_2019094060) voor dit perceel die door het college (14 oktober 2019) werd geweigerd werd over de kelderverdieping volgende gesteld: “Door de aanleg van een helling wordt zeer veel plaats ingenomen en worden de 4 parkeerplaatsen quasi achter de bebouwing gesitueerd. Dit leidt ertoe dat bijna de volledige tuinzone onderkelderd wordt met onvermijdelijk kwaliteitsverlies van de groene open ruimte wat strijdig is met bouwcode, art. 27. De gronddekking van 1 meter bovenop de kelder zijn slechts minimale tegemoetkomingen voor deze ongunstige situatie. Een ontwerp met een autolift zou de tuinzone bijkomend vrijwaren en een meer efficiënte en veilige kelder mogelijk maken.”

Voorliggende aanvraag komt hier niet aan tegemoet. De aanvraag kan bijgevolg wederom niet positief geadviseerd worden.
 

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De terrassen aan de achtergevel houden onvoldoende afstand tot de perceelsgrenzen. Hierdoor is er privacyhinder naar de omliggende percelen zoals ook terecht opgemerkt wordt in een bezwaarschrift. De terrassen dienen voorzien te worden binnen de kenmerkende bouwdiepte overeenkomstig het referentiebeeld. Ook het dakterras achteraan de eerste verdieping voldoet niet aan de minimale afstand die opgelegd wordt in het Burgerlijk Wetboek inzake lichten en zichten. Om inkijk in de tuinen van de buren te vermijden, dient een minimale afstand van 1,90 m gerespecteerd te worden.

Daarnaast is de aanvraag ook strijdig met artikel 29 van de bouwcode. De fietsstalplaatsen zijn namelijk niet veilig en vlot bereikbaar. De wagens en fietsen gebruiken dezelfde helling om in en uit te rijden. Naar veiligheid toe is dit af te raden. Een gescheiden toegang voor fiets en auto is na te streven. De aanwezige lift kan niet gebruikt worden door alle fietsen. Deze dient immers een binnenafmeting te hebben van 1,40 m op 2,40 m. Vermits de doorgang naar de garage zeer smal is, dient er ook gewerkt te worden met een lichtensysteem om veilig in- en uitrijden te faciliteren.

De onveilige toegang naar de, enige, fietsenberging in het gebouw is een belangrijk knelpunt. Aangezien reeds ruim onvoldoende parkeerplaatsen voor wagens wordt voorzien (4 in plaats van 8), is een veilig bereikbare en kwalitatief ingerichte fietsenberging een absolute minimale voorwaarde om in aanmerking te komen voor vergunning. Dit werd reeds opgemerkt bij de geweigerde vergunningsaanvraag (OMV_2019094060).

Tot slot wordt ook opgemerkt in het advies van de stedelijke dienst mobiliteit dat de helft van de 24 voorziene fietsstalplaatsen worden uitgevoerd met een ophangsysteem. Het is belangrijk om ook niet-standaard fietsen zoals cargofietsen, bakfietsen, longtailfietsen te kunnen stallen.

Er is dan ook geen reden om af te wijken van artikel 29 §2 3° inzake veilig en vlot bereikbare ondergrondse fietsstalplaatsen.

De aanvraag voorziet het vellen van bomen. Hierover werd advies ingewonnen bij de stedelijk Groendienst. Zij stellen het volgende: “Door de grootte van de kelder is het onmogelijk om bomen op het perceel te behouden. Heraanplant van 2 bomen is ok mits de voorwaarde dat er 1 meter teelaarde wordt voorzien bovenop de kelder.

Op het plan bestaande toestand staan er 4 bomen op de rand van de perceelsgrens bij de buren. In de nieuwe toestand zijn deze bomen verdwenen. Deze bomen moeten behouden blijven aangezien ze niet op het perceel staan waar deze omgevingsvergunning voor is aangevraagd.”

Indien een vergunning verleend zou worden, zouden de voorwaarden uit dit advies moeten overgenomen worden als voorwaarde van de vergunning.

Tot slot is de aanvraag ook strijdig met artikel met Artikels 24 en 25 van de verordening toegankelijkheid. Zo liggen de inkomdeuren van de appartementen te diep in de wanden zodat er geen vrije draaicirkel voor de deur mogelijk is en er ook geen vrije en vlakke wand- en vloerbreedte naast de deur aanwezig is.

De aanvraag dient om bovenstaande redenen geweigerd te worden.

Visueel-vormelijke elementen

Omwille van de afwijkende verschijningsvorm werd in het verleden voor dit project advies gevraagd aan de Welstandscommissie (25/09/2015, 13/05/2016 en 04/10/2019). Deze adviezen waren ongunstig, hoofdzakelijk door de te afwijkende geveluitsprongen en de povere uitvoering van de plint van het gebouw. De aanvraag bevat een aangepast voorgevelontwerp dat nog steeds onvoldoende tegemoet komt aan de gegeven adviezen uit het verleden. Zo zijn de inpandige terrassen in de voorgevel niet kenmerkend in de omgeving, wordt de plint onvoldoende gedetailleerd en wordt er gekozen voor een sterke horizontaliteit in de voorgevel waar het referentiebeeld zich laat kenmerken door verticaliteit in de voorgevels.
 

De aanvraag dient geweigerd te worden.
Alvorens een eventuele nieuwe vergunningsaanvraag wordt ingediend wordt geadviseerd om het project voor te leggen aan de kwaliteitskamer architectuur.

Cultuurhistorische aspecten

Door de ligging in CHE-gebied werd advies gevraagd aan de stedelijke dienst Monumentenzorg. Zij geven een gunstig advies aangezien de huidige invulling van het terrein (braakliggend) geen aantoonbare waarde bevat maar benadrukken het belang van de welstand van het nieuwbouwproject.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en onverenigbaarheden met een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.