2021_CBS_06793 - Omgevingsvergunning - OMV_2021072083. Gijzelaarsstraat 27. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          03/12/1998: vergunning (86#8724016) voor onderhoudswerken aan de school en toevoeging van een tweede traphal;

-          21/09/1956: vergunning (18#35811) voor veranderingswerken.

Vergunde en huidige toestand

-          schoolgebouw;

-          3 bouwlagen onder plat dak;

-          gelijkvloers, sanitair blok plus externe traphal met gaanderij tot op de verdiepingen op de speelplaats achteraan.

Gewenste toestand

-          meergezinswoning met 9 appartementen;

• 6 tweeslaapkamer-appartementen met een netto-vloeroppervlakte van 112 tot 142 m²
• 3 drieslaapkamer-appartementen met een netto-vloeroppervlakte van circa 126 m²;
• gemiddelde vloeroppervlakte ca. 121 m²;

-          4 bouwlagen en een teruggetrokken daklaag in gesloten bebouwing;

-          gemeenschappelijke tuin met een fietsenberging onder een plat groendak;

-          voorgevel bestaande uit 7 traveeën, afgewerkt met bakstenen in rode tinten en houten buitenschrijnwerk in natuurkleur.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van de functie van een school (gemeenschapsfunctie) tot een meergezinsgebouw (wonen);

-          verwijderen van de bestaande vloerplaten;

-          toevoegen van 2 bijkomende bouwlagen;

-          uitbreiden van het volume;

-          slopen van volumes in tuinzone;

-          bouwen van een fietsenberging in tuinzone;

-          wijzigen van de gevel.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: artikel 3: zone voor wonen - (wo3) en artikel 5: zone voor centrumfuncties - publieksgerichte gebouwen (ce5).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het RUP Binnenstad op volgende punten:

-          Artikel 2.1.9 Dakvormen en Dakkapellen:
Indien teruggetrokken daklagen aanvaardbaar zijn, dan dienen deze minimaal 3m achter het verticale voorgevelvlak te liggen. De voorgestelde daklaag is op circa 2,6 m vanaf het voorgevelvlak gelegen;

-          Artikel 2.1.11.2 Terrassen op platte daken:
In terugsprong moet de hoogte van de borstwering beperkt blijven binnen een lichtbelemmeringshoek van 45° met de horizontale vanaf de werkelijke gevelhoogte en vertrekkend vanuit het snijpunt met het verticale gevelvlak.
de borstweringen op de dakterrassen voldoen hier niet aan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• Artikels 24 en 25: de inkomdeuren van de appartementen liggen te diep in de wand zodat er geen vrije en vlakke draairuimte voor en geen vrije en vlakke wand- en vloerbreedte van minstens 50cm naast de deuren aanwezig zijn;
• Artikel 15: er is geen draairuimte aanwezig op het einde van de gelijkvloerse gang naast de trap, voor de tuindeur;
• Artikels 15, 18, 19 en 24: zowel de gemeenschappelijke afvalberging als het tellerlokaal zijn bij gebrek aan een lift, draaicirkels en voldoende brede looppaden niet toegankelijk.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:
  de gemeenschappelijke afvalberging en het tellerlokaal hebben een hoogte van slechts 1,62 m in plaats van de minimaal vereiste 2,20 m;
• Artikel 27 Open ruimte:

de tuin moet zoveel mogelijk als onverharde ruimte ingericht worden en als groene ruimte aangeplant worden. Verhardingen zoals een terras, een autostalplaats of een tuinhuis zijn in zij- en achtertuinen beperkt toegestaan, met een maximum van 1/3 van de totale tuinoppervlakte voor tuinen groter dan 60 m².
De tuin heeft een oppervlakte van ca. 251 m². In de tuinzone bevindt zich nog een fietsenberging van 46,5 m² en 2 verharde terrassen van ca. 14,7 m².Deze verhardingen en constructie neemt ca 1/3 van de tuinoppervlakte in. Bijkomend wordt ca. 71 m² van de tuin verhard met waterdoorlatende voegen;

• Artikel 26 Afvalverzameling:
  het is niet duidelijk of de afvalberging voorzien wordt van een verluchting;
• Artikel 38 Groendaken:
  het is onduidelijk of het plat dak van het nieuwe dakvolume als een groendak wordt aangelegd omdat de snede en het grondplan elkaar hierover tegenspreken.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft het omvormen van een voormalig schoolgebouw naar een meergezinsgebouw met 9 zelfstandige wooneenheden. De stedelijke dienst Talentontwikkeling en vrijetijdsbesteding/Onderwijsbeleid adviseert de functiewijziging gunstig. De dienst merkt op dat het huidige gebouw niet meer kan voldoen aan de actuele eisen die gelden voor onderwijsinfrastructuur.  Daarenboven is de capaciteit (aantal leerlingen) van deze voormalige school ondertussen gecompenseerd door de uitbreiding van 2 basisscholen in de omgeving. Een behoud van de schoolfunctie is op deze locatie dan ook niet noodzakelijk.

Een functiewijziging naar wonen is vanuit ruimtelijk oogpunt aanvaardbaar en functioneel inpasbaar in de omgeving.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De voorgestelde wijzigen hebben betrekking op het slopen van de buitentrap, het slopen van de volumes aan de achterzijde van het gebouw en het uitbreiden van het bouwvolume met een teruggetrokken daklaag. Intern worden grondige sloopwerken doorgevoerd zodat de indeling en draagstructuur aangepast wordt aan dat van een woonprogramma.

Het gebouw verhogen met een teruggetrokken daklaag is ruimtelijk aanvaardbaar. Zowel de bouwhoogte als de verschijningsvorm van de nieuwe daklaag zijn inpasbaar in de omgeving.

Opgemerkt wordt dat de voorgestelde daklaag niet gelegen is op minimaal 3 meter van het voorgevelvlak. Dit is strijdig met artikel 2.1.9. van het RUP Binnenstad. De geprononceerde dakrand en kolommenstructuur vooraan de daklaag steken 40 cm vooruit, waardoor de aanvraag strijdig is met het RUP. Wanneer de dakrand en kolommenstructuur buiten beschouwing worden gelaten, is de gewenste daklaag in wezen wel in overeenstemming met de bepalingen van het RUP. Gelet op het decoratieve karakter van de dakrand en kolommenstructuur en het feit dat de positionering van het raamvlak van de daklaag wel conform is, kan een afwijking op artikel 2.1.9 van het RUP worden toegestaan. Naar aanleiding van deze afwijking werd een openbaar onderzoek georganiseerd.

De aanvraag verwijderd de trapconstructies en volumes achteraan het gebouw. Deze ingrepen maken de achtergevel van het voormalige schoolgebouw terug vrij, wat de zuiverheid van het volume versterkt. In de achtertuin wordt een tuinvolume geplaatst dat dienst doet als gemeenschappelijk fietsenberging. De fietsenberging is ruimtelijk aanvaardbaar en er blijft voldoende tuinzone over.

Wel wordt opgemerkt dat de tuin teveel verhard wordt. De terrassen van de gelijkvloerse appartementen en de fietsenberging nemen quasi 1/3 van de oppervlakte van de tuin in. Bijkomend wordt de tuin voor 71m² aangelegd met verharding met waterdoorlatende voegen. Dat is niet aanvaardbaar (bouwcode, art. 27). Tuinen moeten zoveel mogelijk als onverharde ruimte ingericht worden en als groene ruimte aangeplant worden.

Aangezien de stad al zeer dicht bebouwd is, dienen de onbebouwde delen van een perceel, de tuin, hun groen karakter zo veel mogelijk te behouden. Dit heeft immers verschillende voordelen. Een groene tuin heeft een aangenamer uitzicht binnen in een bouwblok en bevordert daarom de leefkwaliteit van bewoners en omwonenden. Door de tuin niet te bebouwen of te verharden blijft een deel beschikbaar voor natuurlijke infiltratie van regenwater in de bodem, zodat de openbare riolering minder belast wordt en het risico op problemen met de waterhuishouding vermindert. Bovendien is elke tuin, hoe klein ook, een natuurlijke oase in de bebouwing voor vogels, insecten,… en zorgt ze ervoor dat de opwarming van de stedelijke omgeving licht verminderd wordt.

Daarom wordt als voorwaarde opgelegd om de zone aangeduid als “pad overrijdbaar met rolstoel, voegen waterdoorlatend” te beperken tot het strikt noodzakelijke pad tussen het hoofdgebouw en de fietsenberging.

De interne voorgestelde wijzigingen aan de indeling van het gebouw zijn stedenbouwkundig aanvaardbaar.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

Het gebouw is gelegen in CHE-gebied maar niet opgenomen in de inventaris bouwkundig erfgoed. De stedelijke dienst monumentenzorg heeft geen bezwaar tegen de ingrepen die voorgesteld worden. De huidige voorgevel bevat geen noemenswaardige erfgoedelementen, doch past de voorgevel van het voormalige schoolgebouw zich in de omgeving in en versterkt de huidige voorgevel de beeldwaarde van omliggende panden.

De huidige gevel kenmerkt zich door een gevelopbouw met zeven traveeën over drie bouwlagen. De huidige borstweringen aan de voorzijde zijn bijzonder hoog omwille van de oorspronkelijke schoolfunctie. Om een omschakeling te maken naar een woonprogramma worden de borstweringen verlaagd en de vloerplaten verlegd. Tevens voegt de aanvraag een bouwlaag toe binnen het bestaande bouwvolume.

Boven het hoofdvolume krijgt het gebouw een teruggetrokken daklaag met zowel voor- als achteraan een dakterras. Het terras aan de voorzijde is aanvaardbaar op voorwaarde dat de borstwering van het dakterras overeenkomstig artikel 2.1.11.2. van het RUP-Binnenstad binnen een lichtbelemmeringshoek van 45°, gemeten vanaf de het verticale voorgevelvlak geplaatst wordt. Tevens dienen alle terrasaanhorigheden zich te beperken binnen deze denkbeeldige lijn. Deze aanpassing is in voorwaarden opgenomen en aangeduid met rood op het plan BA_0086_S_N_1_snede AA_PLAN_IN_ROOD.

Het terras aan de achterzijde dient aangepast te worden zodat de buitenruimte gelegen is binnen een denkbeeldige lijn van 45° gemeten vanaf de achterzijde van de teruggetrokken daklaag. Dit werd aangeduid op het plan BA_0086_P_N_6_niveau 4_PLAN_IN_ROOD.

De overige wijzigingen aan de voorgevel zijn vanuit ruimtelijk oogpunt aanvaardbaar. De inpandige terrassen doen geen afbreuk aan het gevelgeheel en het gebouw behoudt haar uitstraling en gevelritmiek en daardoor ook haar beeldondersteunende rol. De voorgestelde aanpassingen zijn inpasbaar in de omgeving.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag werd getoetst op haar verenigbaarheid op de voorschriften van de verordening integrale toegankelijkheid. Grote delen van het gebouw zijn toegankelijk voor rolstoelgebruikers. De kelder is dat niet. Hierin bevinden zich de gemeenschappelijke afvalberging en het tellerlokaal. Omdat ze alleen via een trap bereikbaar zijn en zowel draaircirkels als voldoende brede looppaden ontbreken, voldoen deze gemeenschappelijke voorzieningen niet aan de integrale verordening toegankelijkheid (artikel 15, 18, 19 en 24).

Tevens wordt opgemerkt dat de vrije hoogte van de afvalberging en het tellerlokaal slechts 1,62 meter hoog is in plaats van de noodzakelijke 2,20 meter (bouwcode, art. 21). Ook is het niet duidelijk of de nieuwe afvalberging voorzien is van verluchting conform artikel 26 van de bouwcode.

De voorgestelde inrichting van het tellerlokaal en de afvalberging is vanuit ruimtelijk oogpunt onaanvaardbaar. Deze ruimtes moeten integraal toegankelijk zijn en voldoen aan de minimale vrije hoogte van de bouwcode is een vereiste. Een mogelijkheid om te voldoen aan de voorschriften is om de kelder te vergroten en uit te diepen en de lift door te trekken. Elders in het gebouw een tellerlokaal of afvalberging inrichten is ook mogelijk. In voorwaarden wordt opgenomen om een afvalberging en een tellerlokaal te voorzien in het gebouw die beide voldoen aan zowel de verordening integrale toegankelijkheid als de bouwcode.

Daarnaast voldoen ook de inkomdeuren van de appartementen niet aan de verordening toegankelijkheid. De deuren liggen te diep in de wand zodat er geen vrije en vlakke wand- en vloerbreedte van minimaal 50 cm naast de deuren aanwezig is. Hierdoor zijn de toegangsdeuren naar de woningen niet toegankelijk voor een rolstoelgebruiker. De deur kan naar voren gebracht worden zodat de deur in het muurvlak ligt. Er wordt opgenomen in voorwaarden om de toegang naar de appartementen uit te voeren zodat deze voldoen aan artikel 24 en 25 van de verordening toegankelijkheid.

Aan het einde van de gelijkvloerse gang is de tuindeur niet conform artikel 15 van de toegankelijkheidsverordening uitgevoerd. Er is geen draairuimte aanwezig voor deze tuindeur. Op basis van de plannen is wel af te leiden dat de tuindeur automatisch geopend wordt met een bewegingssensor zodat rolstoelgebruikers comfortabel de tuin kunnen bereiken. Een afwijking op artikel 15 van de verordening toegankelijkheid is aanvaardbaar.

Tot slot is het is niet duidelijk of het nieuwe dakvolume met een groendak wordt aangelegd. In voorwaarden wordt opgenomen om het nieuwe platte dak van de daklaag aan te leggen als groendak conform artikel 38 van de bouwcode.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Er moeten voor de 9 appartementen 30 fietsstalplaatsen voorzien worden:

-          6 appartementen met 2 slaapkamers = 6 x 3 (2 slaapkamers + 1 extra) = 18

-          3 appartementen met 3 slaapkamers = 3 x 4 (3 slaapkamers + 1 extra) = 12

Deze 30 fietsstalplaatsen worden voorzien achteraan in de gezamenlijke tuin.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021;

3.      het dakterras, de doorvalbeveiliging en terrasaanhorigheden op de 4^de verdieping moeten binnen een denkbeeldige hoek van 45° gelegen zijn, vertrekkende van het voorgevelvlak. Dit werd verduidelijkt op het plan BA_0086_S_N_1_snede AA_PLAN_IN_ROOD;

4.      het terras op de 4^de verdieping aan de achterzijde beperken binnen een denkbeeldige lijn van 45° naar binnen toe, startende van de achtergevel t.h.v. de perceelgrenzen. Dit werd aangeduid op het plan BA_0086_P_N_6_niveau 4_PLAN_IN_ROOD;

5.      de toegangsdeuren naar de appartementen conform artikel 24 en 25 van de verordening integrale toegankelijkheid uitvoeren;

6.      een afvalberging en tellerlokaal voorzien in het gebouw die voldoen aan de verordening integrale toegankelijkheid en de bouwcode;

7.      het nieuwe platte dak van de daklaag als groendak aanleggen conform artikel 38 van de bouwcode;

8.      de zone in de tuin aangeduid als “pad overrijdbaar met rolstoel, voegen waterdoorlatend” te beperken tot het strikt noodzakelijke pad tussen het hoofdgebouw en de fietsenberging.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten