Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2021102296 |
Gegevens van de aanvrager: | de heer Karel Van den Keybus met als adres Jozef de Hasquestraat 7 te 2000 Antwerpen |
Ligging van het project: | Jozef de Hasquestraat 7-9 te 2000 Antwerpen |
Kadastrale gegevens: | afdeling 2 sectie B nrs. 0 en 536M |
Vergunningsplichten: | Stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | regulariseren van een functiewijziging van kantoor naar wonen op de gelijkvloerse verdieping |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- vaststelling (ID:100956) van Suikerraffinaderij De Hasque als bouwkundig erfgoed;
- 23/01/2015: vergunning (20142644) voor het verbouwen van een meergezinswoning;
- 16/07/2003: vergunning (20031177) voor het regulariseren van een loft-kantoorruimte tot een loft-appartement op gelijkvloers;
- 27/11/1989: vergunning (1989178) voor het verbouwen handelspand.
Vergunde/vergund geachte toestand
- functie en bouwvolume:
- gevelafwerking:
- inrichting:
Huidige toestand/ Gewenste toestand
- functie en bouwvolume:
- gevelafwerking:
- inrichting:
Inhoud van de aanvraag
- functiewijziging van kantoor naar wonen;
- wijzigen van de gemeenschappelijke inkomhal;
- wijzigen van het materiaal van het buitenschrijnwerk en de indeling van een raampartij aan de Hamerstraat;
- interne constructieve werken.
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
Brandweerzone Antwerpen-Zwijndrecht - Hulpverleningszone 1 (Antwerpen)/ Brandweer Zone Antwerpen | 9 juli 2021 | 23 augustus 2021 | Voorwaardelijk gunstig |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Business en Innovatie | 9 juli 2021 | 14 juli 2021 |
Stadsontwikkeling/ Mobiliteit | 9 juli 2021 | 15 juli 2021 |
Stadsontwikkeling/ Onroerend Erfgoed/ Monumentenzorg | 9 juli 2021 | 4 augustus 2021 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel 1: zone voor wonen - (wo1).
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan Binnenstad.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
de vrije hoogte in de slaapkamers op de mezzanine is 2,22m, dit is minder dan de voorgeschreven 2,6m;
de 2 slaapkamers op de mezzanine hebben geen ramen. De afstand tot de dichtstbijzijnde raampartijen, via de vide, is circa 6m;
het dossier bevat onvoldoende gegevens om na te gaan of er een gemeenschappelijke afvalberging aanwezig is;
bij functiewijziging moet minimaal 20% van de oppervlakte van het perceel op het niveau van het maaiveld buitenruimte zijn. De gemeenschappelijke buitenruimte bedraagt 17% van het gehele perceel.
Sectorale regelgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
- Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
- Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)
- BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
Gezien de functiewijziging van kantoorruimte naar appartement werd het advies ingewonnen van de stedelijke dienst ondernemen en stadsmarketing – business en innovatie. Deze dienst adviseert gunstig. Omvorming naar woonruimte wordt op deze locatie gunstig beoordeeld.
Bij een functiewijziging dient er volgens artikel 27 van de bouwcode voldoende open ruimte voorzien te worden. Er is een gemeenschappelijke buitenruimte die 17% van het gehele perceel bedraagt. Gelet op de ligging in zeer dicht bebouwd gebied en de beperkte mogelijkheden om een buitenruimte te voorzien, kan een afwijking op artikel 27 worden toegestaan.
Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid
De werken situeren zich binnen het bestaande volume. Bijgevolg wordt geoordeeld dat de draagkracht van het perceel, noch de omgeving wordt overschreden.
Visueel-vormelijke elementen en Cultuurhistorische aspecten
De werken zijn gesitueerd in een pand dat is opgenomen in de inventaris van het bouwkundig erfgoed. Omwille van deze reden is advies gevraagd aan de stedelijke dienst monumentenzorg:
‘De gevraagde regularisatie van kantoorruimte naar een woonfunctie heeft geen impact op de erfgoedwaarde van het gebouw of zijn omgeving.
Er wordt opgemerkt dat het buitenschrijnwerk in de voorgevel de segmentboog van de gevelopeningen niet volgt maar met een vulpaneel bovenaan werd uitgevoerd, wat beeldverstorend werkt voor deze pakhuisarchitectuur. Het buitenschrijnwerk dient dan ook uitgesloten te worden uit de vergunning.’
Dit advies wordt bijgetreden. Het buitenschrijnwerk wordt uitgesloten van vergunning.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
Voorliggende aanvraag wijkt af van artikel 21 en 24 van de bouwcode. In de twee slaapkamers die op de mezzanine voorzien worden bedraagt de vrije hoogte 2,22 meter in plaats van de gevraagde 2,60 meter. Een ruimte die gebruikt wordt als verblijfsruimte dient voldoende kwalitatief te zijn. Een beperkte vrije hoogte met een bijkomende afwijking op artikel 24 van de bouwcode (onvoldoende licht en lucht) maken dat het toelaten van een afwijking niet wenselijk is. Omwille van het gebrek aan verblijfskwaliteit kunnen deze ruimtes hoogstens gebruikt worden als een bergruimte. De omvorming naar verblijfsruimtes zal dan ook uitgesloten worden van vergunning.
Ook de keuken en een deel van de leefruimte heeft, door de aanwezigheid van de mezzanine, een zeer beperkte vrije hoogte. Deze ruimtes sluiten echter aan op het overige deel van de leefruimte waar een vrije hoogte van 4,27 meter is voorzien. Deze royale hoogte compenseert de beperkte hoogte voldoende waardoor geoordeeld wordt dat er ook onder de mezzanine voldoende verblijfskwaliteit aanwezig is.
Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is het geval in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden voldoende wooncomfort bieden.
Het dossier bevat onvoldoende gegevens om artikel 26 van de bouwcode te beoordelen. In voorwaarde zal bijgevolg opgenomen worden om aan dit artikel te voldoen.
Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de woning aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 1 parkeerplaats.
De parkeerbehoefte wordt bepaald op de functiewijziging naar wonen.
Bij projecten tot 5 wooneenheden is de parkeernorm 1 1 bijkomend appartement : parkeerbehoefte = 1
|
De plannen voorzien in 0 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 0. In een aantal gevallen genereert een aanvraag een werkelijke parkeerbehoefte maar kunnen de plaatsen om stedenbouwkundige redenen niet gerealiseerd worden. Dit is het geval in voorliggende aanvraag die betrekking heeft op een gebouw dat is opgenomen in de inventaris van bouwkundig erfgoed. Indien de werkelijke parkeerbehoefte op het perceel moet gerealiseerd worden, zou de erfgoedwaarde van het gebouw teniet worden gedaan. Daarom mogen geen parkeerplaatsen voorzien worden.
|
Het bijgestelde aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 0.
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 1 – 0 = 1. Dit is het verschil tussen het aantal autostal- en/of autoparkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen.
Echter kan de berekende parkeerbehoefte van het nieuwe project worden verminderd met het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein. Dit op voorwaarde dat realisatie niet mogelijk is.
De laatst vergunde toestand is een kantoorruimte van 235m²: - 235m² kantoren met parkeernorm 1.1/100m² : 235m² x 1.1/100m² = 2.6 (afgerond 3). Het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein is 3. Bijgevolg kan de parkeerbehoefte van de vergunde toestand in mindering gebracht worden voor 3 parkeerplaatsen.
Het bijgestelde aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 1 – 3 = 0.
|
Het aantal ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen wordt belast op basis van het belastingreglement op de omgevingsvergunning van 17 december 2019. In deze aanvraag is dit dus niet van toepassing.
|
Fietsvoorzieningen
Voor het nieuwe appartement met 3 slaapkamers moeten 4 fietsenstallingen voorzien worden. Deze worden best ingericht op het gelijkvloers.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.
Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden
1. de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;
2. een afvalberging te voorzien conform de voorschriften van artikel 26 van de bouwcode;
3. 4 inpandige fietsstalplaatsen te voorzien;
4. na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.
Uitsluitingen
1. het omvormen van de ruimte op de mezzanine tot verblijfsruimtes;
2. de aanpassingen aan het buitenschrijnwerk.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 11 juni 2021 |
Volledig en ontvankelijk | 9 juli 2021 |
Start openbaar onderzoek | geen |
Einde openbaar onderzoek | geen |
Gemeenteraad voor wegenwerken | geen |
Uiterste beslissingsdatum | 7 september 2021 |
Verslag GOA | 23 augustus 2021 |
naam GOA | Katrijn Apostel |
Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.
Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en aan de aanvrager de vergunning af te leveren, die afhankelijk is van de strikte naleving van volgende voorwaarden:
Algemene voorwaarden
de algemene voorwaarden die aan de vergunning zijn gehecht en er integraal deel van uitmaken.
Stedenbouwkundige voorwaarden
1. de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;
2. een afvalberging te voorzien conform de voorschriften van artikel 26 van de bouwcode;
3. 4 inpandige fietsstalplaatsen te voorzien;
4. na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.
Uitsluitingen
1. het omvormen van de ruimte op de mezzanine tot verblijfsruimtes;
2. de aanpassingen aan het buitenschrijnwerk.
Het college beslist de plannen waarvan een overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, goed te keuren.