2021_CBS_08210 - Omgevingsvergunning - OMV_2021087717. Kloosterstraat 52, Sint-Michielstraat 2A, 2B, 2C en Verbrande-Entrepotstraat 1. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          9/04/2021: weigering (2021312) voor het verbouwen en samenvoegen van 3 handelszaken tot één handelsruimte;

-          27/11/2020: weigering (20203196) voor het regulariseren van aanpassingswerken aan het handelspand;

Kloosterstraat 52:

-          09/07/1998: vergunning (86#8720170) voor het verbouwen van een pand tot appartementen;

-          15/05/1997: vergunning (86#8719087) voor het verbouwen van het pand tot winkel;

Verbrande-Entrepotstraat 1:

-          11/03/2005: vergunning (197##20040804) voor het samenvoegen en verbouwen van 2 appartementen;

-          31/08/2000: vergunning (86#210) voor het verbouwen van 2 panden tot winkels en 1 verdieping tot een appartement.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          functie:

• hoek Verbrande-Entrepotstraat – Sint-Michielstraat: handelsruimte op het gelijkvloers met meergezinswoning op de verdiepingen;
• Sint-Michielstraat 2B: handelsruimte op het gelijkvloers met woonst op de verdieping;
• Kloosterstraat 52: handelsruimte op het gelijkvloers met meergezinswoning op de verdiepingen;

-          bouwvolume:

• hoek Verbrande-Entrepotstraat – Sint-Michielstraat: hoekpand bestaande uit 4 bouwlagen onder een plat dak in gesloten bebouwing;
• Sint-Michielstraat 2B: pand bestaande uit 2 bouwlagen onder een plat dak in gesloten bebouwing;
• Kloosterstraat 52: pand bestaande uit 3 bouwlagen onder een zadeldak in gesloten bebouwing;

-          gevelafwerking:

• hoek Verbrande-Entrepotstraat – Sint-Michielstraat: gevels bepleisterd in een donkergrijze kleur en onderaan afgewerkt met een plint in blauwe hardsteen;
• Sint-Michielstraat 2B: gevel bepleisterd in een donkerblauwe bepleistering en onderaan afgewerkt met zwart stalen schrijnwerk;
• Kloosterstraat 52: in wit bepleisterde lijstgevel op hoge sokkel van arduin met imitatievoegen op het gelijkvloers, een markant poortrisaliet met brede rondboogpoort in geprofileerde hardstenen omlijsting.

Huidige toestand

-          vaststelling (ID: 101390) van Herenhuis in second-empirestijl als bouwkundig erfgoed;

-          1 aaneengesloten handelsruimte op de gelijkvloerse verdieping + kelderverdieping van de 3 panden;

-          uitgevoerde werken:

• 2 nieuwe openingen in de dragende binnenmuur grenzend tussen de panden Kloosterstraat 52 en Verbrande-Entrepotstraat (120 x 200);
• 1 nieuwe opening (150 x 250) in de dragende binnenmuur grenzend tussen de panden Kloosterstraat 52 en Verbrande-Entrepotstraat;
• 3 vergrote gevelopeningen ter hoogte van de hoek Verbrande-Entrepotstraat en Sint-Michielstraat door middel van de verlenging tot het vloerniveau van de Kloosterstraat 52.

Gewenste toestand

-          regulariseren van de huidige toestand:

• 1 handelsruimte met oppervlakte van circa 443 m² op het gelijkvloerse niveau en circa 115 m² op kelderniveau;
• uitgevoerde constructieve werken;
• gewijzigde raamindeling in de gevels van de Verbrande-Entrepotstraat en Sint-Michielstraat;

-          voorzien van een evacuatietrap aan de zijde met de Verbrande-Entrepotstraat;

-          nieuwe opening in de kelder tussen het hoekpand en de Sint-Michielstraat 2B.

Inhoud van de aanvraag

-          regulariseren van de huidige toestand;

-          voorzien van een evacuatietrap aan de zijde met de Verbrande-Entrepotstraat;

-          voorzien van een nieuwe opening in de kelder tussen het hoekpand en de Sint-Michielstraat 2B.

Omschrijving kleinhandelsactiviteiten

Op 2 augustus 2021 diende Jan B NV en Suzanne Theunissen een aanvraag in tot het bekomen van een omgevingsvergunning voor de locatie aan de Sint-Michielstraat 2A, 2B en 2C, Kloosterstraat 52 en Verbrande-Entrepotstraat 1 te 2000 Antwerpen.

Voorliggende aanvraag omvat het eenmaken van drie afzonderlijke winkelruimten op de gelijkvloerse verdieping (aan elkaar grenzend via binnenmuren) tot één grotere winkelruimte aan de Kloosterstraat 52 – Verbrande-Entrepotstraat 1 – Sint-Michielstraat 2A, 2B en 2C te Antwerpen.     

De aanvrager vraagt een totale netto-verkoopoppervlakte van 557,25 m² voor de verkoop van andere producten. De huidige gebruikte handelsruimten (samen een oppervlakte van 455 m²) zijn verdeeld over verschillende gebouwen langs de zijde van de Kloosterstraat, Sint-Michielstraat en Verbrande-Entrepotstraat. Hier werden reeds goederen (meubelen) uit de categorie andere producten verkocht. Doordat deze handelsruimten over verschillende kleinere units en gebouwen verdeeld waren diende hiervoor in het verleden geen sociaaleconomische vergunning voor aangevraagd te worden.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: algemene voorschriften, culturele, historische en/of esthetische waarde, overdruk - detailhandel (dh) en artikel  1:   zone voor wonen - (wo1).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de bouwcode.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)

Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Het samenvoegen van drie bestaande winkelruimtes tot één winkelruimte is functioneel inpasbaar. Het advies van de stedelijke dienst Business en Innovatie is gunstig:

“De Beleidsnota Detailhandel 2020, goedgekeurd door de gemeenteraad op 27 april 2020, duidt aan dat deze panden gelegen zijn binnen het afgebakende kernwinkelgebied Centrum Antwerpen-Zuid, zone B2. In deze gebieden is het gewenst de kleinhandelsfunctie te behouden en te optimaliseren. Het is positief te zien dat er een nieuwe invulling wordt gegeven aan een bestaand handelspand gelegen in een afgebakend kernwinkelgebied. Zo versterkt men de kern alsook de handelaars reeds aanwezig in deze kern.” 

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De gevels worden niet gewijzigd. De stedelijke dienst Monumentenzorg heeft geen bezwaar tegen de samenvoeging van de winkelruimtes omdat dit geen afbreuk doet aan de erfgoedwaarde.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het advies van de brandweer is voorwaardelijk gunstig en moet strikt worden nageleefd.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de inhoud van de aanvraag geen impact heeft op de parkeerbehoefte.

Toetsing van het aangevraagde aan de beoordelingsgronden van het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid

Doelstelling 1: Duurzame vestigingsmogelijkheden en vermijden van handelslinten

De Beleidsnota Detailhandel 2020, goedgekeurd door de gemeenteraad op 27 april 2020, duidt aan dat deze panden gelegen zijn binnen het afgebakende kernwinkelgebied Centrum Antwerpen-Zuid, zone B2. In deze gebieden is het gewenst de kleinhandelsfunctie te behouden en te optimaliseren. Het is positief te zien dat er een nieuwe invulling wordt gegeven aan een bestaand handelspand gelegen in een afgebakend kernwinkelgebied. Zo versterkt men de kern alsook de handelaars reeds aanwezig in deze kern.

Het project is gelegen binnen het Gemeentelijk Ruimtelijk Uitvoeringsplan Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit RUP ligt het pand in artikel 1 Zone voor wonen en artikel 9 overdruk Detailhandel. Op deze locatie is uiteraard detailhandel toegelaten.

Het huidige ontwerp voldoet aan de wensen van het gemeentelijk RUP. Men kan er dan ook van uitgaan dan de gevraagde herinrichting verenigbaar zal met de omgeving. De aanvraag is niet gelegen op een bedrijventerrein.

Doelstelling 2: Het waarborgen van een toegankelijk aanbod voor consumenten

Het project is gelegen in het grootstedelijk gebied Antwerpen. Het project ligt in een stedelijke omgeving met hoge bevolkingsdichtheid. Het aanbod is goed toegankelijk voor de consumenten/bewoners van Antwerpen. De herinrichting van een aantal aparte reeds bestaande handelsruimten tot één grotere open winkelruimte zal het elan van deze winkels en de Kloosterstraat als winkelstraat opwaarderen. Het aanbod voor de consument blijft grotendeels dezelfde doordat er geen wijziging in productcategorie is.

Doelstelling 3: Het waarborgen en versterken van de leefbaarheid in het stedelijk milieu/kernwinkelgebieden

Dit project wordt gerealiseerd door de bestaande winkelruimten samen te voegen en licht uit te breiden. Hierdoor kan men verwachten dat het project een meerwaarde voor de buurt zal betekenen. Het is gunstig te beoordelen dat de voorliggende upgrade en renovatie deze winkelstraat een bijkomende aantrekking bezorgt.

Doelstelling 4: Het bewerkstelligen van een duurzame mobiliteit

Zie aan te leveren advies van de dienst mobiliteit via omgeving.net.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

Advies over de kleinhandelsactiviteiten

Op basis van doelstelling 1 t.e.m. 4 geven de diensten Investdesk en Bedrijvenloket gunstig advies voor het uitreiken van een omgevingsvergunning kleinhandelsactiviteiten tot het inrichten van een handelsruimte aan de Sint-Michielstraat 2A, 2B en 2C – Kloosterstraat 52 – Verbrande-Entrepotstraat 1 te 2000 Antwerpen. De handelsruimte mag een totale netto-handelsoppervlakte hebben van 557,25 m² voor de verkoop van andere producten.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.