2021_CBS_08968 - Omgevingsvergunning - OMV_2021135180. Gitschotellei 168, Marsstraat 93. District Berchem - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

Gitschotellei 168 – Marsstraat 93:

-          09/08/2021: weigering (20212375) voor het voorzien van een extra daklaag en het vermeerderen van het aantal appartementen van 3 naar 4.

Gitschotellei 168:

-          28/03/2001: vergunning  (961#94) voor het inrichten van kantoor met gevelaanpassing;

-          10/11/1964:toelating (957#1384) voor verbouwingswerken;

-          17/01/1953: toelating (957#2993) voor een appartement.

Marsstraat 93:

-          09/09/1993: vergunning (961#11087) voor bijbouwen 1^ste en 2^de verdiep.

Vergunde toestand/Geacht vergunde toestand

-          meergezinswoning: gelijkvloers kantoor met 3 bovenliggende appartementen;

-          3 bouwlagen onder plat dak in gesloten bebouwing;

-          gevel in grijsrode gevelsteen en wit pvc buitenschrijnwerk gedragen door een plint in licht grijs roze graniet.

Huidige toestand

-          terras in de centrale buitenruimte ter hoogte van de eerste en tweede verdieping.

Gewenste toestand

-          meergezinswoning met gelijkvloers kantoor en 4 bovenliggende appartementen;

• nieuwe wooneenheid: 1 tweeslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 95 m² en een buitenruimte van 6,50 m²;

-          3 bouwlagen onder mansardedak in gesloten bebouwing;

-          gevel in grijsrode gevelsteen en wit pvc buitenschrijnwerk gedragen door een plint in licht grijs roze graniet en een zinken mansardedak met donkergrijs aluminium buitenschrijnwerk.

Inhoud van de aanvraag

-          voorzien van een extra daklaag;

-          vermeerderen van het aantal appartementen van 3 naar 4;

-          regulariseren van terrassen in de centrale patio op de verdiepingen;

-          onderliggende verdiepingen blijven ongewijzigd en maken geen deel uit van de aanvraag.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 21 Minimale hoogte van ruimten: de fietsenberging in de kelder heeft een hoogte van 2,02 meter in plaats van minstens 2,20 meter;
• Artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren: er is een minimale opstand voorzien van 0,10 meter in plaats van minstens 0,30 meter t.o.v. het hoogst aangrenzende dakvlak.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De meergezinswoning is gelegen in woongebied. De aanvraag betreft het toevoegen van een nieuwe bouwlaag met bijkomende woonentiteit. Deze schaalvergroting is inpasbaar binnen de ruimtelijke context van de Gitschotellei.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De bebouwing in de Marsstraat wordt hoofdzakelijk gekenmerkt door 3 bouwlagen onder plat dak en deze in de Gitschotellei woningen met 3 tot 4 bouwlagen onder plat dak.

De nieuwe bouwlaag wordt architecturaal uitgewerkt als een dakverdieping met een twee-slaapkamerappartement van circa 100 m². De bestaande kroonlijst blijft behouden. De nieuwe daklaag brengt de volledige hoogte van het gebouw op 12,84 meter. Gelet de ligging op de hoek van de Marsstraat en de Gitschotellei is er geen bezwaar tegen deze bouwhoogte.

Het appartement beschikt over twee toegangen tot de gemeenschappelijke trappenhal. De eerste toegang betreft de hoofdinkom van het appartement. De tweede toegang betreft een nooduitgang vanuit de grote slaapkamer, als reactie op het voormalige negatieve advies van de brandweer. Gelet op deze specifieke context is hiertegen geen bezwaar.

Visueel-vormelijke elementen

De daklaag wordt voorzien in zinken gevelbekleding (verticaal) met antracietkleurig aluminium buitenschrijnwerk en zwart metalen terrasbalustrade. Gelet op de context van de bouwlaag als dakverdieping, is hiertegen geen bezwaar.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Voor dit project dienen er 3 extra overdekte, afsluitbare fietsstalplaatsen voorzien te worden. Deze werden ingetekend in de kelder en zijn toegankelijk via een trap met fietsgoot. Om de fietsenberging te bereiken dienen er 3 deuren geopend te worden. Deze dienen automatisch geopend te kunnen worden. Mits gunstige beoordeling dient dit in voorwaarden opgelegd te worden.

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Bouwcode artikel 21:

Het betreft hier een bestaande kelder met beperkte vrije hoogte. In de kelder wordt een fietsenberging voorzien. Omwille van het feit dat het over een hoekperceel gaat, en omwille van het feit dat het gelijkvloers niet tot dezelfde eigendom behoord, is het niet mogelijk de fietsenberging op de gelijkvloerse verdieping te voorzien.

Ondanks de beperkte vrije hoogte van circa 2,02 meter, is de kelder de meest logische plaats voor de fietsenberging binnen deze specifieke context. De fietsenberging in de kelder met beperkte vrije hoogte wordt gunstig geadviseerd, op voorwaarde dat deze voldoende vlot en veilig bereikbaar is. Alle deuren tot de fietsenberging dienen geautomatiseerd te worden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      het gedeelte van de scheidingsmuren dat geen opstand heeft van minimaal 0,30 meter ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak, te voorzien van een niet-brandbare strook (reactie bij brand van minimum klasse A2FL-s2) van minstens 30 cm breed voorzien tussen het groendak en de scheidingswand;

3.      alle deuren tot de fietsenberging dienen geautomatiseerd te worden, zodanig dat de fietsenstallingen voldoende vlot en veilig bereikt kunnen worden;

4.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten