2021_CBS_08952 - Omgevingsvergunning - OMV_2021140709. Korte Gasthuisstraat 18. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          23/10/2015: vergunning (20151987) voor het verbouwen van een winkelpand;

-          14/03/2001: vergunning (86#586) voor het verbouwen van kantoren tot een winkel op het gelijkvloers en kantoor op de eerste verdieping;

-          23/11/2000: weigering (86#442) voor het verbouwen van kantoren tot een winkel op het gelijkvloers en kantoor op de eerste verdieping.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          functie: commerciële ruimte op het gelijkvloers met kantoorruimtes op de verdiepingen;

-          bouwvolume: statig herenhuis van 4 traveeën en 3 bouwlagen onder een zadeldak in een gesloten bebouwing;

-          gevelafwerking: bepleisterde en wit geschilderde lijstgevel, onderaan afgewerkt met een plint in blauwe hardsteen.

Huidige toestand

-          functie: commerciële ruimte op het gelijkvloers met kantoorruimtes op de verdiepingen, die momenteel leeg staan;

-          bouwvolume: conform vergunde toestand;

-          gevelafwerking: conform vergunde toestand.

Gewenste toestand

-          functie: appartementsgebouw met commerciële ruimte op het gelijkvloers en 5 woongelegenheden op de verdiepingen:

• 4 twee-slaapkamerappartementen met een netto-vloeroppervlakte van circa 138 m², 115 m², 111 m² en 97 m²;
• 1 één-slaapkamerappartement met een netto-vloeroppervlakte van circa 101 m²;

-          bouwvolume: conform vergunde toestand + terrassen aan de achtergevel;

-          gevelafwerking: conform vergunde toestand;

-          inrichting: fietsenstalling achteraan de commerciële ruimte.

Inhoud van de aanvraag

-          omvormen van de kantoorruimtes op de verdieping naar 5 appartementen;

-          vermeerderen van het aantal wooneenheden van 0 naar 5;

-          creëren van een fietsenstalling achteraan de commerciële ruimte;

-          plaatsen van terrassen aan de achtergevels van het gebouw.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde, overdruk - detailhandel (dh) en artikel  1:   zone voor wonen - (wo1).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de bouwcode.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)

Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft het omvormen van kantoren naar 5 appartementen boven een bestaande handelsruimte. Deze functiewijziging is inpasbaar in de stedelijke omgeving.

Het advies van de stedelijke dienst Business en Innovatie is gunstig:

“De aanvraag omvat voornamelijk het creëren van enkele woonruimten op de bovenliggende verdiepingen. Hiertoe zijn enkel beperkte aanpassingen aan de gelijkvloerse ruimte nodig. Het pand is gelegen in afgebakend hoofdkernwinkelgebied Centrum Antwerpen. Behoud van de commerciële functie is hier gewenst.”

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

Behalve de toevoeging van enkele uitwendige terrassen en een brandtrap aan de achtergevel van het hoofdgebouw zijn er geen grote volumewijzigingen.

Het omvormen van kantoren naar 5 wooneenheden heeft ook geen verzwarende impact op de stedelijke omgeving.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De aanvraag is volgens RUP Binnenstad gelegen in CHE-gebied. Het advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg werd gevraagd. Dit advies is ongunstig voor de regularisatie van de ingrepen aan het interieur die zonder vergunning werden uitgevoerd:

“In 2015 werd een vergunning verleend voor werken aan dit pand. Deze werken werden voorbesproken. Ondanks de duidelijke waardenstelling die in het advies werd opgenomen, werd er nadien bewust beslist om de waardevolle elementen zoals de binnentrap, afwerkingslagen, binnenschrijnwerk,… integraal te verwijderen.

Men wenst de uitgevoerde werken te regulariseren en het pand om te vormen tot 5 woongelegenheden boven een handelsgelijkvloers.

Voor de werken kan geen gunstig advies verleend worden, gelet op de sloop van de waardevolle interieurelementen.

Indien het college of de dienst omgeving zou beslissen om de werken toch te vergunnen moeten volgende voorwaarden zeker worden opgelegd:

Gevel:

-          Nieuwe dakvlakramen moeten ingewerkt zitten in het dakvlak

-          De grote velux-ramen type cabrio moeten uitgevoerd worden als een dakvlakraam met normale afmetingen zonder uitklapbare vloeren, de voorgestelde afmetingen doen afbreuk aan het historische dakvlak en het is niet mogelijk deze te plaatsen zonder aan de dakstructuur te raken die integraal behouden moet blijven.

Eerste verdieping:

-          Afleesbaarheid van de kamerstructuur dient bewaard te blijven (kamer aan de voorgevel rechts wordt volledig opgedeeld, wat dus niet aanvaardbaar is). Er moet een andere oplossing worden gevonden om de gewenste functies hierin onder te brengen zodat de plafondafwerking integraal bewaard kan blijven.

Tweede verdieping: behoud van de kamerstructuur.

Zolderverdiepingen: integraal behoud van alle dakspanten en gordingen.”

Er zijn de afgelopen decennia al heel wat waardevolle historische gebouwen maar ook bouwelementen zoals trappen, schoorsteenmantels, moulures, lambrizeringen e.d. verloren gegaan. Deze ingrepen zijn helaas onomkeerbaar. Het is dan ook belangrijk dat de weinige resterende elementen met erfgoedwaarde met de grootste zorg bewaard blijven. Het is niet duidelijk wie verantwoordelijk is voor het afbreken van de monumentale trappen en andere historische elementen zonder vergunning. Er moet nu gefocust worden op het behoud van de elementen die wel nog bewaard zijn, zoals de kamerstructuren en eventuele moulures en schouwen. De indeling van appartementen 1.1 en 2.1 doet enigszins afbreuk aan de grandeur van de bestaande kamers en de monumentaliteit van het pand. Een andere indeling zou wellicht architecturaal beter zijn. Een woning met de allure van dit pand komt beter tot zijn recht met een ruime centrale inkomhal met doorzichten naar de woonkamers, iets wat gerealiseerd zou kunnen worden door het verplaatsen van het gastentoilet naar de zone van de badkamer. Het is in ieder geval belangrijk dat respectvol wordt omgesprongen met bestaande kamerindelingen en plafondafwerkingen. Als voorwaarde wordt opgelegd dat alle bestaande waardevolle elementen zorgvuldig moeten bewaard blijven.

Het advies van de dienst Monumentenzorg over het cabrio-raam wordt gedeeltelijk gevolgd. De dakhelling is niet zichtbaar vanaf de straat. Het plaatsen van een cabrio-raam heeft dan ook een zeer beperkte visuele impact. De meerwaarde hiervan wordt echter sterk in twijfel getrokken aangezien uit het plan van de derde verdieping blijkt dat dit cabrio-raam (dat normaal bedoeld wordt om als een balkon te gebruiken) pas op 1,50 m boven de vloerpas begint. Er moet gezocht worden naar een beter gebalanceerde maatvoering en plaatsing van de dakramen met het oog op voldoende daglichttoetreding. Dit wordt verder toegelicht de volgende paragraaf.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het advies van de brandweer is voorwaardelijk gunstig en moet strikt worden nageleefd.

Het is moeilijk controleerbaar of de dakvlakramen van appartement 3.1 op de zolderverdieping voldoen aan artikel 24 ‘Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer’ van de bouwcode. De lichtdoorlatende oppervlakte van de opening is minimaal 10% van de netto-vloeroppervlakte. Het is onduidelijk of deze norm gehaald wordt. Uit de doorsnede blijkt in ieder geval dat de ramen erg klein zijn in verhouding tot de hoogte van de zolderverdieping tot in de nok. Er moet gezocht worden naar een regelmatige verdeling en maatvoering van de dakvlakramen. In ieder geval moeten ze minimaal voldoen aan de norm opgelegd in artikel 24 van de bouwcode en bij voorkeur groter gezien de hoge ruimte tot in de nok. De ramen moeten ook rekening houden met de bestaande dakconstuctie.

Zoals eerder aangehaald onder de vorige paragraaf zou een meer open indeling die de ruimtelijke indeling van het pand respecteert, kunnen resulteren in enkele standingvolle woningen waar het aangenaam wonen is.

Twee appartementen zijn eenzijdig gericht naar de achterkant, terwijl doorgaans gestreefd wordt naar doorzonappartementen of tenminste appartementen met een gevel aan de straat. Van dit principe kan in dit geval worden afgeweken aangezien deze appartementen gericht zijn naar het westen, voldoende daglicht krijgen en uitzicht geven op een deel van de skyline van Antwerpen.

Mobiliteitsimpact

Toetsing parkeerbehoefte

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Voor de 5 appartementen moeten er 14 fietsstalplaatsen voorzien worden:

-          1 appartement met 1 slaapkamer = 1 x 2 (1 slaapkamer + 1 extra) = 2;

-          4 appartementen met 2 slaapkamers = 4 x 3 (2 slaapkamers + 1 extra) = 12.

Er worden 14 fietsstalplaatsen voorzien op het gelijkvloers. De deuren naar de fietsenberging dienen zoveel mogelijk automatisch open te gaan. Dit wordt als voorwaarde opgelegd.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      respectvol om te springen met bestaande kamerindelingen en plafondafwerkingen en deze te behouden zodat ze altijd weer kunnen worden vrijgemaakt;

3.      alle resterende waardevolle elementen met erfgoedwaarde moeten zorgvuldig bewaard blijven;

4.      een regelmatige verdeling en maatvoering van de dakvlakramen te bekomen, die in ieder geval voldoen aan artikel 24 van de bouwcode, maar bij voorkeur groter zijn gezien de hoge ruimte tot in de nok.

5.      de dakramen moeten rekening houden met de bestaande dakconstructie en mogen de gordingen niet doorbreken;

6.      de deuren naar de fietsenberging moeten zoveel mogelijk automatisch openen;

7.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten