2021_CBS_08975 - Omgevingsvergunning - OMV_2021139918. Eksterlaar 163. District Deurne - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          30/08/2012: vergunning (201129) voor het verkavelen van binnengronden in 319 kavels voor eengezinswoningen en 23 kavels voor meergezinswoningen tezamen goed voor 560 à 580 wooneenheden en de aanleg van nieuwe wegen.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          niet relevant: braakliggend terrein.

Huidige toestand

-          braakliggende grond;

-          bestaande wachtgevel op de rechter perceelgrens.

Gewenste toestand

-          functie: nieuwbouw meergezinswoning met 2 wooneenheden:

• 1 een-slaapkamerappartement met een netto-vloeroppervlakte van circa 78 m²;
• 1 twee-slaapkamerappartement met een netto-vloeroppervlakte van circa 116,5 m²;

-          bouwvolume: halfopen bebouwing van 3 bouwlagen onder schuin dak met dakkapel aan de voorgevel;

-          gevelafwerking: roodbruine gevelsteen, buitenschrijnwerk in pvc antracietkleur;

-          inrichting: fietsenstalling links achteraan het perceel voor 5 fietsen.

Inhoud van de aanvraag

-          bouwen van een nieuwbouw meergezinswoning in verkaveling ‘Eksterlaar’.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt in de verkaveling DE/2011/V/0023, goedgekeurd op 30 augustus 2012, meer bepaald in lot(en) 34.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van  de verkavelingsvergunning.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:
  er is onvoldoende vrije hoogte boven de trappen op het gelijkvloers en de eerste verdieping;
• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:

        de fietsenberging moet overdekt en afsluitbaar zijn;

• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
  er zijn geen autostalplaatsen voorzien op het eigen perceel;
• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:

        het gedeelte van de scheidingsmuren heeft geen opstand van 0,3 m ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak;

• artikel 38 Groendaken:
  de nieuwe platte daken zijn in totaal meer dan 20 m², maar zijn niet aangelegd als groendak.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)

Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag betreft het nieuw bouwen van een meergezinswoning met twee gestapelde duplexwoningen op een stuk braakliggend grond. De woonfunctie is in overeenstemming met de voorschriften van de verkavelingsvergunning en de kenmerkende functie in de Eksterlaar.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

Er wordt een nieuwbouw voorzien in halfopen bebouwing van 3 bouwlagen onder schuin dak met dakkapel aan de voorgevel. Achteraan het perceel wordt een fietsenstalling opgericht onder plat dak met kroonlijsthoogte 2,60 m. Het nieuwe bouwvolume is stedenbouwkundig inpasbaar.

Visueel-vormelijke elementen

De nieuwe gevels worden afgewerkt in roodbruine gevelsteen met PVC buitenschrijnwerk in antracietkleur. Het dak wordt afgewerkt in betonnen dakpannen in antracietkleur en de dakkapel wordt afgewerkt in antracietkleurige kunststofplaten. De nieuwe materialen zijn aanvaardbaar binnen de stedenbouwkundige context.

De volgende huisnummering moet worden gerespecteerd, van rechts naar links:

Huisnummer 165 voor de tweede en derde verdieping, huisnummer 163 voor het gelijkvloers en de eerste verdieping. Dit wordt opgelegd als voorwaarde voor vergunning.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Om hinderaspecten aanvaardbaar te houden en tegelijk de woonkwaliteit te garanderen, is het noodzakelijk om de juiste verhoudingen te zoeken tussen verschillende woningtypes enerzijds en de schaal van de verschillende functies binnen de woningen anderzijds. Het voorliggende project met één een-slaapkamer- en één twee-slaapkamerwoning vormt een aanvaardbare mix.

Om het wooncomfort van iedere zelfstandige woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leef- en buitenruimte per bewoner. In het voorliggende project wordt hier voor beide wooneenheden voldoende rekening mee gehouden, waardoor een aangename woonbeleving gegarandeerd is.

De aanvraag wijkt af van artikel 21 van de bouwcode. Er is onvoldoende vrije hoogte boven de trappen op het gelijkvloers en de eerste verdieping. De vrije hoogte boven iedere aantrede dient overal minstens 2,20 m zijn. Dit wordt opgelegd als voorwaarde voor vergunning.

De aanvraag wijkt af van artikel 34 van de bouwcode. Het gedeelte van de scheidingsmuren heeft geen opstand van 0,3 m ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak. Dit zowel bij het hoofddak als bij het dak van de tuinberging. Van dit voorschrift kan met het oog op het voorkomen van brandoverslag niet afgeweken worden. Deze 30 cm kan bekomen worden door het dakpakket ter hoogte van de scheimuur minder dik uit te voeren of het volledige dak ter hoogte van de scheimuur minder hoog uit te voeren. Deze opstand is bij groendaken echter niet vereist indien de dakbekleding onder brandreactie klasse BROOF (t1) valt, of indien tussen de scheidingswand en de vegetatie van het groendak een niet-brandbare strook (reactie bij brand van minimum klasse A2FL-s2) van minstens 30 cm breed wordt voorzien, eventueel aangevuld met een eindlaag van los aangebracht grind met een dikte van ten minste 50 mm. Als voorwaarde voor vergunning wordt opgelegd dat het aangevraagde dient te worden uitgevoerd conform één van de bovenstaande mogelijkheden.

De aanvraag wijkt af van artikel 38 van de bouwcode. De nieuwe platte daken zijn in totaal meer dan 20 m², maar zijn niet aangelegd als groendak. Het platte dak van de tuinberging en van het hoofddak (ook boven de dakkapel), moeten aangelegd worden als groendak. Dit wordt opgelegd als voorwaarde voor vergunning.

Er wordt vastgesteld dat de tuin volledig gemeenschappelijk toegankelijk is. Voor het behoud van de onderlinge privacy van beide woonentiteiten is het aangewezen een deel van de tuin af te sluiten conform artikel 19 van de bouwcode.

Op de aangeleverde foto’s is te zien dat het perceel naar de buren toe afgesloten is door middel van een draadafsluiting. Er wordt een bezwaar aangetekend tegen het eventueel verwijderen van deze draadafsluiting. Gezien de onduidelijkheid op de plannen over de intentie tot het al dan niet behouden, verwijderen of wijzigen van deze afsluiting, wordt als voorwaarde voor vergunning opgenomen de bestaande afsluitingen te behouden.

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de woning aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Mobiliteitsimpact

Toetsing parkeerbehoefte

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden en vormen het beoordelingskader voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Er wordt een fietsenberging in de tuinzone voorzien voor 5 fietsen. Dit volstaat voor de twee wooneenheden.

De fietsenberging moet overdekt zijn en afsluitbaar zijn indien de tuinzone niet afgeschermd zou zijn van de straat conform artikel 19 van de bouwcode. Dit wordt opgelegd als voorwaarde voor vergunning.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de voorwaarden van Aquafin zijn strikt na te leven;

3.      het gedeelte van de scheidingsmu(u)r(en) dat geen opstand heeft van minimaal 0,30 m ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak, te voorzien van:

-          bij groendaken: een niet-brandbare strook (reactie bij brand van minimum klasse A2FL-s2) van minstens 30 cm breed voorzien tussen het groendak en de scheidingswand;

-          bij hellende daken met houten dakstructuur: dakisolatie die valt onder brandreactie klasse A1 of A2 (EN 13501-1) of de plafondzijde beschermen met een materiaal met brandwerendheid van minimaal EI60;

4.      de volgende huisnummering te respecteren: 163 voor de onderste duplex, 165 voor de bovenste;

5.      de vrije hoogte boven iedere aantrede dient overal minstens 2,20 m zijn conform artikel 21 van de bouwcode;

6.      de fietsenberging moet conform artikel 29 van de bouwcode overdekt en afsluitbaar zijn indien de tuinzone niet afgeschermd is conform artikel 19 van de bouwcode;

7.      één autostalplaats in te richten in de zijtuin conform artikel 30 van de bouwcode, op een waterdoorlatend en grasdoorgroeibaar materiaal zoals grasdallen, gewapend gras of verharding met kleinschalige elementen met open voegen;

8.      het platte dak van de tuinberging en van het hoofddak (ook boven de dakkapel) aan te leggen als groendak conform artikel 38 van de bouwcode;

9.      de aanwezige tuinafsluitingen te behouden;

10.   na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Tijdens de periode van het openbaar onderzoek werden 2 bezwaarschriften ingediend, die zich als volgt laten samenvatten:

Verwijderen van de bestaande afsluiting:

Het is niet duidelijk of de aanvraag het afbreken van de huidige afrastering omvat. Deze afrastering loopt door naar de aanpalende percelen en vormt daar een eenheid. Het deels afbreken ervan - betreffende de gemeenschappelijke meters van het lot van project OMV_2021139918 - is problematisch. Het resultaat zou niet eenvormig zijn met de rest van de straat of het lot van de buren. Naast visueel geen eenheid, zal de afrastering

met de buren ook niet meer aansluiten. De afrastering loopt nu ook gelijk met een bestaande fietsenstalling, de behouden blijft. Daarom het verzoek de bestaande afrastering te laten staan. Dit lijkt niet onoverkomelijk voor de verdere plannen betreffende OMV_2021139918. De nieuwe fietsenstalling en keermuur kunnen perfect geplaatst worden zonder het verwijderen van de huidige afrastering.
Beoordeling:

Indien de bestaande tuinafsluiting in gemeenschappelijk eigendom is, dient iedere wijziging te gebeuren in samenspraak met alle mede-eigenaren. Gezien de onduidelijkheid over de aanwezigheid, dan wel de intentie tot behoud of afbraak van een tuinafsluiting op de plannen, wordt het verzoek tot behoud van deze afsluiting opgenomen als voorwaarde voor vergunning.

Het bezwaar is gegrond.