2021_CBS_08797 - Omgevingsvergunning - OMV_2021089391. Turnhoutsebaan 335. District Borgerhout - Goedkeuring

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          04/06/2018: proces-verbaal (11002_2018_6728_APO) voor het uitvoeren van werken en wijzigen van het aantal woongelegenheden zonder voorafgaandelijke schriftelijke omgevingsvergunning;

-          02/09/1980: vergunning (179#8235) voor het verbouwen van de bestaande woning met winkelruimte;

-          18/04/1966: vergunning (180#1488) voor voorgevelveranderings- en verbouwingswerken.

Vergunde toestand/Geacht vergunde toestand

-          eengezinswoning met detailhandel;

-          hoofdgebouw heeft 3 bouwlagen met zadeldak in gesloten bebouwing;

-          achterbouw heeft 2 bouwlagen met plat dak;

-          gelijkvloers bestaat uit detailhandel als nevenbestemming bij de eengezinswoning.

Huidige toestand

-          niet relevant gezien de aanvraag handelt over een sloop en nieuwbouw.

Gewenste toestand

-          meergezinswoning met 3 appartementen, 1 studio en een atelier;

-          6,5 bouwlagen met plat dak in gesloten bebouwing;

-          verdieping -0,5 bestaat uit de inkomhal, fietsenstalling en bergingen;

-          verdieping 0,5 bestaat vooraan uit een atelier met een netto vloeroppervlakte van circa 19 m²;

-          verdieping 0,5 (achteraan) en de eerste verdieping bestaan uit 1 drie-slaapkamer-duplexappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 112 m²;

-          tweede verdieping bestaat uit 1 een-slaapkamer-appartement met een netto vloeroppervlakte van circa 59 m²;

-          derde verdieping bestaat uit 1 studio met een netto vloeroppervlakte van circa 38 m²;

-          vierde en vijfde verdieping bestaan uit 1 twee-slaapkamer-duplexappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 72 m²;

-          voorgevel is afgewerkt met prefab zichtbeton van kolommen en balken, gemene muren afgewerkt met zinken banen, zwarte borstweringen, zwarte geperforeerde plaat op schrijnwerk en zwart buitenschrijnwerk.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van de bestaande eengezinswoning;

-          bouwen van een meergezinswoning met 3 appartementen, 1 studio en 1 atelier.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening hemelwater op volgende punten:

• Er wordt geen hemelwaterput geplaatst terwijl volgens de verordening een hemelwaterput van minimaal 7000 liter geplaatst dient te worden;
• Volgens de verordening dient geen infiltratievoorziening geplaatst te worden maar er wordt wel een infiltratiebuis van 4 m lang en met een diameter van 0,63 m geplaatst in de achtertuin om de overloop van de groendaken op te vangen.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 26 Afvalverzameling:
  er wordt geen aparte afvalberging voor het atelier voorzien;
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
  er worden geen autostalplaatsen voorzien.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

In voorliggende aanvraag wordt de bestaande eengezinswoning en handelsgelijkvloers gesloopt om plaats te maken voor een nieuwbouw meergezinswoning met atelier.

Het pand is gelegen in het afgebakende lokale kernwinkelgebied Turnhoutsebaan Borgerhout, zone B3. Gelet op het principe van clustering winkelvloeroppervlakte in afgebakende kernen, is behoud van commerciële ruimte in dit deel van het winkelgebied niet op te leggen en kan er gelijkvloers woonruimte in combinatie met een hobbyruimte/atelier voorzien worden.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Hoewel het gebouw hoger rijkt dan de onmiddellijke aanpalende, is de voorgestelde hoogte in overeenstemming met het ruimere referentiebeeld langs de Turnhoutsebaan en is het voorliggende openbaar domein naar verhouding breed genoeg.

De bouwdiepten zoeken op aanvaardbare wijze aansluiting op de omliggende bestaande bebouwing in functie van de optimalisatie van het ruimtelijk potentieel van het perceel en met behoud van de bezonning en daglichttoetreding in de omgeving.

Na de werken is er voldoende ruimte op het gelijkvloers voor een voldoende grote tuinzone.

Visueel-vormelijke elementen

De voorgevel wordt voorzien in geprefabriceerde zichtbetonelementen met zwarte borstweringen en zwart buitenschrijnwerk met op het gelijkvloers zwart geperforeerde platen. De zichtbaar blijvende delen van de gemene muren worden afgewerkt met zinken banen. De achtergevel wordt afgewerkt in grijze gevelsteen op het gelijkvloers en wit geschilderde gevelsteen op de verdieping.

De voorgevelafwerking in geprefabriceerd zichtbeton is enigszins afwijkend van het kenmerkende straatbeeld dat overwegend uit (geschilderde) gevelsteen en bepleistering bestaat.

Beton is echter een stedelijk materiaal dat in voorliggende aanvraag duurzaam en kwalitatief is uitgewerkt én aansluit op de gevels met natuursteen, waardoor het voorstel stedenbouwkundig aanvaardbaar is.

Bodemreliëf

Volgend milieuadvies werd verleend: “Het voorwerp van huidige aanvraag betreft het slopen en herbouwen van een woning aan de Turnhoutsebaan 335 in 2140 Antwerpen. De eengezinswoning zal plaats maken voor een meergezinswoning met 3 appartementen, een studio en een atelier achteraan. Vanuit milieuoogpunt zijn er geen bezwaren om de vergunning te verlenen. Wij wijzen de exploitant erop dat er mogelijks een grondwaterbemaling vereist zal zijn voor de kelderverdieping.

Een grondwaterbemaling voor de realisatie van bouwkundige werken is vergunningsplichtig krachtens de Vlarem indelingslijst (rubriek 53.2). Deze omgevingsvergunning moet worden bekomen alvorens de werf kan worden gestart. Indien het gaat om een bemaling van meer dan 30.000m³ op jaarbasis én dieper dan 4m –mv moet de vergunningsaanvraag een bemalingsstudie bevatten.”

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De verwevenheid van functies is een essentieel kenmerk van een binnenstedelijk gebied. Om eventuele hinderaspecten aanvaardbaar te houden en tegelijk de woonkwaliteit te garanderen, is het bijgevolg noodzakelijk om de juiste verhoudingen te zoeken tussen verschillende woningtypes enerzijds en de schaal van de verschillende functies binnen de woningen anderzijds. Het voorliggende project met 1 drie-slaapkamerappartement met atelieruimte, 1 twee-slaapkamerappartement, 1 één-slaapkamerappartement en 1 studio is een aanvaardbare mix.

Om het wooncomfort van iedere zelfstandige woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. In het voorliggende project worden er voldoende grote slaapkamers gerealiseerd en is ook de verhouding tussen het aantal slaapkamers en de grootte van de bijbehorende leefruimte en buitenruimte voldoende afgewogen, waardoor steeds een kwalitatieve en aangename woonbeleving gegarandeerd is.

Hieruit kunnen we concluderen dat door het omvormen van 1 woongelegenheid, naar 5 woongelegenheden in voorgesteld volume, de densiteit op aanvaardbare wijze stijgt en het woongenot behouden blijft. Het voorstel is stedenbouwkundig aanvaardbaar.

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de woning aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag wijkt af van de verordening Hemelwater: er wordt geen hemelwaterput geplaatst terwijl volgens de verordening een hemelwaterput van minimaal 7000 liter geplaatst dient te worden. Het gebouw wordt echter voor het overgrote deel van groendaken voorzien, met uitzondering van het terras van circa 21,5 m² op de vijfde verdieping. Hiervoor dient een hemelwaterput van minstens 1075 liter geplaatst te worden, afgerond naar het hogere duizendtal. Als voorwaarde voor vergunning wordt opgelegd een hemelwaterput van 2000 liter te voorzien.

Volgens de verordening dient geen infiltratievoorziening geplaatst te worden maar er wordt wel een infiltratiebuis van 4 m lang en met een diameter van 0,63 m geplaatst in de achtertuin om de overloop van de groendaken op te vangen. Het plaatsen van een infiltratievoorziening kan alleen maar worden toegejuicht, ook wanneer dit wettelijk niet verplicht is.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Ontsluiting/bereikbaarheid

De fietsenstalling werd voorzien op -0,5. Deze is bereikbaar via een helling in de gang. De doorgang voor fietsen is wel zeer beperkt (83cm): dit is zeer krap en voldoet niet aan de comfortnorm van 1m vrije doorgang.

Als voorwaarde voor vergunning wordt opgelegd de vrije doorgang voor fietsen naar de halfondergrondse fietsstalling te voorzien op minstens 1 m breedte.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      een hemelwaterput van 2000 liter te voorzien;

3.      een vrije doorgang voor fietsen naar de halfondergrondse fietsstalling van minstens 1 m breedte te voorzien;

4.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.