2021_CBS_08219 - Omgevingsvergunning - OMV_2021102555. Sint-Jansplein 16. District Antwerpen - Weigering

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          31/05/1946: toelating (18#20817) voor veranderingswerken;

-          04/05/1944: toelating (18#18936) voor een gevelverandering;

-          13/01/1944: toelating (18#18553) voor een gevelverandering op het gelijkvloers;

-          12/05/1941: toelating (18#14092) voor gevel- en binnenveranderingen.

Vergunde toestand/Geacht vergunde toestand

-          functie:

• meergezinswoning met 4 wooneenheden waarvan de gelijkvloerse met complementaire handelsfunctie;

-          bouwvolume:

• 4 bouwlagen met plat dak in gesloten bebouwing;

Huidige toestand

-          functie:

• meergezinswoning met 4 wooneenheden;
• 4 eenslaapkamerappartementen, op elke verdieping 1 appartement;

-          bouwvolume:

• 4 bouwlagen met plat dak in gesloten bebouwing;

-          voorgevelafwerking:

• gelijkvloerse plint in betonsteen;
• gele gevelsteen op de verdiepingen;
• wit geschilderd houten buitenschrijnwerk op het gelijkvloers;
• buitenschrijnwerk in witte PVC op de verdiepingen.

Gewenste toestand

-          functie:

• meergezinswoning met gelijkvloerse detailhandel en 5 wooneenheden;
• vermeerderen van het aantal wooneenheden van 4 naar 5. Met betrekking tot de nieuwe wooneenheden zijn volgende gegevens beschikbaar:
  • 1 eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 56m²;
  • 1 tweeslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 96 m²;
  • de gemiddelde netto vloeroppervlakte van de nieuwe wooneenheden bedraagt 76m2;

-          bouwvolume:

• 7 bouwlagen met plat dak in gesloten bebouwing;
• bovenste bouwlaag is een teruggetrokken bouwlaag;

-          voorgevelafwerking:

• gelijkvloerse plint in betonsteen;
• witte gevelbepleistering op de verdiepingen;
• grijze zinken banen als gevelbekleding voor de bovenste teruggesprongen bouwlaag;
• buitenschrijnwerk in zwarte PVC;
• toegangspoort in zwart staal;
• glazen borstweringen.

Inhoud van de aanvraag

-          ontpitten van het gelijkvloers;

-          optoppen van het gebouw met 3 bijkomende bouwlagen;

-          omvormen van de wooneenheid met complementaire handelsfunctie tot handelsgelijkvloers;

-          vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 4 naar 5;

-          wijzigen van de voorgevel.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP 2060, goedgekeurd op 20 december 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: overdruk - binnengebied en artikel 2 zone voor detailhandel - (de).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punten:

-          1 Algemene voorschriften, 1.3 Harmonieregel en referentiebeeld:

• Het talrijkst als dakvorm voor de gebouwen rondom rond Sint-Jansplein is een schuin dak.

Een terug getrokken daklaag is bijgevolg niet kenmerkend.

-          2 Bijzondere voorschriften, Artikel 2 Zone voor detailhandel – (De), 2.2 Inrichting, 2.2.1 Bouwdiepte:

• Het talrijkst als bouwdiepte, voor de gebouwen met een kenmerkende hoogte rondom rond Sint-Jansplein, bedraagt circa 9m, met daarachter een aanbouw tot circa 14m bouwdiepte, die lager voorzien is dan de kenmerkende kroonlijsthoogte voor de gebouwen rondom rond Sint-Jansplein.

Een bouwdiepte van circa 15m voor de volumes boven circa 12m, is bijgevolg niet kenmerkend.

-          2 Bijzondere voorschriften, Artikel 2 Zone voor detailhandel – (De), 2.2 Inrichting, 2.2.2 Bouwhoogte:

• Het talrijkst als kroonlijsthoogte voor de gebouwen rondom rond Sint-Jansplein bedraagt circa 12m.

Een hoogte van 21m is dus bijgevolg niet kenmerkend.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 26 Afvalverzameling:

er wordt geen aparte afvalberging voor de handelsruimte voorzien;

• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:

er worden geen autostalplaatsen voorzien.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid en Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

In voorliggende aanvraag wordt de gelijkvloerse wooneenheid met complementaire handelsfunctie omgevormd tot een handelsgelijkvloers. Daarnaast worden er 2 wooneenheden voorzien in het bijkomende volume waardoor het totaal aantal wooneenheden stijgt van 4 naar 5.

Zowel een woon- als een handelsfunctie zijn principieel aanvaardbaar rondom het Sint-Jansplein.

Om het wooncomfort van een woning te bewaken is het echter wel belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheid op de tweede, derde én vierde verdieping onvoldoende wooncomfort biedt.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het talrijkst als kroonlijsthoogte voor de gebouwen rondom rond Sint-Jansplein bedraagt circa 12m. Een hoogte van 21m is dus bijgevolg niet kenmerkend.

Ook de voorziene bouwdiepte van het bijkomende volume is niet kenmerkend.

Het talrijkst als bouwdiepte, voor de gebouwen met een kenmerkende hoogte rondom rond Sint-Jansplein, bedraagt circa 9m, met daarachter een aanbouw tot circa 14m bouwdiepte, die lager voorzien is dan de kenmerkende kroonlijsthoogte voor de gebouwen rondom rond Sint-Jansplein.

Een eventuele afwijking in de hoogte zou misschien aanvaardbaar zijn op voorwaarde dat het geheel past binnen een samenhangend stedenbouwkundig geheel.

Dit geheel ontbreekt in voorliggende aanvraag, waardoor de onderlinge relaties en verhoudingen tussen voorliggend deelproject en de andere (potentiële) deelprojecten niet kunnen worden geëvalueerd. Daarenboven wordt vastgesteld op basis van luchtfoto’s dat de bouwdiepte van de rechts aanpalende niet overeenstemt met de gegevens in de aanvraag.

Visueel-vormelijke elementen

De nieuwe voorgevel wordt uitgevoerd in wit gevelpleisterwerk op de verdiepingen en betonsteen op de gelijkvloerse verdieping. De teruggetrokken bouwlaag wordt uitgevoerd in verticale zinken banen in een grijze kleur. Het buitenschrijnwerk wordt voorzien in zwart PVC met glazen borstweringen, de toegangspoort wordt uitgevoerd in zwart gelakt staal.

Het talrijkst als dakvorm voor de gebouwen rondom rond Sint-Jansplein is een schuin dak.

Een terug getrokken daklaag is bijgevolg niet kenmerkend.

Een eventuele afwijking in de hoogte zou misschien aanvaardbaar zijn op voorwaarde dat het geheel past binnen een samenhangend stedenbouwkundig geheel.

Dit geheel ontbreekt in voorliggende aanvraag, waardoor de onderlinge relaties en verhoudingen tussen voorliggend deelproject en de andere (potentiële) deelprojecten niet kunnen worden geëvalueerd.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Op de gelijkvloerse verdieping is een fietsenberging voorzien voor het stallen van 5 fietsen. De gang naar de fietsenstalling heeft op het smalste punt een breedte van slechts 0,85m. Dit is onvoldoende breed om op een comfortabele manier met de fiets aan de hand de fietsenberging te bereiken. De gang zou een minimale breedte van 1,20m moeten hebben.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.