2021_CBS_08406 - Omgevingsvergunning - OMV_2021131603. Lange Leemstraat 11. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

Overkoepelend:

-          29/03/2019: vaststelling (ID: 216024) van een hoekcomplex van café, burgerhuis en winkel – herinventarisatie;

-          18/05/1877: toelating (1877#448) voor drie huizen.

Van Breestraat 15:

-          06/09/2019: vergunning (20191933) voor het regulariseren van uitbreidingen aan een eengezinswoning;

-          22/02/1928: toelating (1928#29285) voor gevelveranderingen.

Lange Leemstraat 11:

-          12/09/2001: vergunning (86#8719777) voor het verbouwen van een handelspand tot een delivery Pizzahut.

Vergunde/vergund geachte toestand

Van Breestraat 15:

-          eengezinswoning met gelijkvloerse nevenfunctie detailhandel;

-          bouwvolume:

• pand in gesloten bebouwing met drie bouwlagen onder hellend dak;
• kroonlijst- en nokhoogte van respectievelijk circa 11,80 en 16,35 m;
• ter hoogte van het maaiveld werd het volledige perceel dicht gebouwd;

-          gevelafwerking:

• bepleisterde en beschilderde gevel met reliëfdecoraties (consoles, omlijstingen, etc.);
• arduinen plint;
• houten kroonlijst;
• afwerking gevelpui en buitenschrijnwerk niet gekend.

Lange Leemstraat 11:

-          meergezinswoning met drie wooneenheden en gelijkvloerse recazaak;

-          bouwvolume:

• hoekpand in gesloten bebouwing met drie bouwlagen onder mansarde dak;
• kroonlijsthoogte circa 11,75 m (nokhoogte 13,19m);
• ter hoogte van het maaiveld werd het volledige perceel dicht gebouwd;

-          gevelafwerking:

• bepleisterde en beschilderde gevel (ecru/witte kleur) met reliëfdecoraties (consoles, omlijstingen, etc.);
• arduinen plint;
• houten kroonlijst;
• buitenschrijnwerk in witte en roodbruine kleur (respectievelijk kleur van de verdiepingen en de benedenverdieping).

Huidige toestand

Van Breestraat 15:

-          functie en bouwvolume conform vergunde toestand;

-          het dakvlakraam achteraan de woning (slaapkamer 3de verdieping) werd niet uitgevoerd;

-          gevelafwerking:

• verdiepingen: bepleisterde en beschilderde gevel (gebroken witte kleur) met reliëfdecoraties en wit pvc buitenschrijnwerk;
• benedenverdieping: zwart geschilderde bepleistering en zwart geschilderd houten buitenschrijnwerk;
• de gevel werd voorzien van zaakgebonden publiciteit.

Lange Leemstraat 11:

-          meergezinswoning met drie wooneenheden en gelijkvloerse recazaak;

-          doorgevoerde interne constructieve werken;

-          bouwvolume:

• hoekpand in gesloten bebouwing met drie bouwlagen onder mansardedak;
• kroonlijsthoogte 11,70 m (nokhoogte 14,15m);
• op de eerste verdieping werd het bouwvolume achteraan uitgebreid door de realisatie van een extra badkamer;
• de badkamer op de tweede verdieping werd uitgebreid tot tegen de scheidingsmuur met Van Breestraat 15;

-          gevelafwerking:

• de bepleistering ter hoogte van de benedenverdieping (inclusief arduinen plint en decoratieve gevelelementen) werd geschilderd in een donkergrijze kleur;
• daklaag in donkergrijze leien;
• buitenschrijnwerk in wit pvc;
• gewijzigde toegangsdeuren;
• de gevel werd voorzien van zaakgebonden publiciteit.

Gewenste toestand

Van Breestraat 15:

-          functie conform vergunde toestand;

-          bouwvolume:

• pand in gesloten bebouwing met vier bouwlagen onder een combinatie van een hellend en plat dak. De kroonlijst boven de derde verdieping blijft behouden;
• bouwdiepte nieuwe verdieping conform bouwdiepte tweede verdieping. Bouwdiepte overige verdiepingen ongewijzigd;

-          gevelafwerking:

• nieuwe bouwlaag in donkergrijze leien;
• hellend dak in oranje dakpannen;
• overige materialen ongewijzigd ten opzichte van de bestaande toestand.

Lange Leemstraat 11:

-          meergezinswoning met drie wooneenheden en gelijkvloerse recazaak;

-          bouwvolume:

• aanpassing volumes van de verdiepingen (rechttrekken van achtergevel);
• bouwhoogte en aantal bouwlagen ongewijzigd ten opzichte van de bestaande toestand;

-          gevelafwerking ongewijzigd ten opzichte van de bestaande toestand.

Inhoud van de aanvraag

Van Breestraat 15:

-          optoppen van het pand met een extra bouwlaag;

-          regulariseren van de gevelafwerking;

Lange Leemstraat 11:

-          uitbreiden van het bouwvolume op de verdiepingen (zijde Van Breestraat 15);

-          inrichten van een dakterras (eerste verdieping) en het voorzien van uitkragende terrassen bij de tweede en derde verdieping;

-          regulariseren van de gevelafwerking;

-          doorvoeren van interne constructieve werken.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:

• Artikel 33 Zaak-gebonden publiciteit:
  In CHE-gebied, binnen een straal van 50 meter van beschermde monumenten, voor inventarispanden en beschermde monumenten en binnen stads- of dorpsgezichten geldt dat publiciteit op het gevelvlak en op het dak enkel mag bestaan uit losse letters.
  Ze mag niet voor gevelopeningen geplaatst worden of gevelornamenten bedekken. 
  De publiciteit wordt niet uitgevoerd in losse letters. Er worden publiciteitspanelen geplaats over delen van de raamopening en tegen de balustrade van de bovenliggende balkons.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De bestaande en vergunde woonfuncties in de vorm van een eengezinswoning met complementaire handelsfunctie op het gelijkvloers en een meergezinswoning met drie woonentiteiten en een gelijkvloerse reca-functie blijven behouden waardoor de functionele inpasbaarheid gegarandeerd blijft.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag bestaat uit een eengezinswoning met adres Van Breestraat 15 en de naastgelegen meergezinswoning op de hoek van de Van Breestraat en de Lange Leemstraat nummer 11.
Het pand in de Van Breestraat wordt voorzien van een nieuwe dakvorm waarbij het hellende dak wordt vervangen door een pseudomansardedak dat aansluit op het mansardedak van het hoekpand. De nieuwe dakvorm zorgt voor een betere aansluiting op het hoekpand en resulteert in een beter bruikbare dakverdieping die als verblijfsruimte kan ingezet worden.
Het hoekpand dat in de huidige toestand een wildgroei aan achterbouwen kent, wordt op een uniforme manier aangepakt waarbij de bouwdieptes achteraan op de verdiepingen wordt uitgebreid tot op dezelfde bouwdiepte en er voor de appartementen kwalitatieve buitenruimtes worden voorzien. Deze ingrepen resulteren in ruimere appartementen die beter aansluiten op de hedendaagse kwaliteitseisen zonder hierbij een verhoging van de densiteit te veroorzaken. De voorgestelde bouwdiepte is, gelet op het specifieke karakter van het hoekpand, aanvaardbaar.
De aanvraag kan bijgevolg positief geadviseerd worden.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De bestaande voorgevels blijven, met uitzondering van de toevoeging van het mansardedak ter hoogte van de Van Breestraat 15, ongewijzigd.  Het mansardedak van de rijwoning wordt in overeenstemming met het hoekpand afgewerkt in grijze natuurleien, de dakkapellen in zink en het schrijnwerk wordt voorzien in wit pvc. De achtergevels van beide panden worden afgewerkt met crepi in gebroken witte kleur.

De voorgestelde materialisatie is visueel inpasbaar in de omgeving en kan bijgevolg positief geadviseerd worden.

Aangezien beide panden zijn opgenomen op de inventaris onroerend erfgoed werd in het kader van de vergunningsaanvraag advies gevraagd aan de stedelijke dienst monumentenzorg. Zij adviseren voorwaardelijk gunstig met volgende argumentatie:

“Het hoekcomplex, aanvankelijk een café, burgerhuis en winkel,  is opgenomen in de inventaris van het bouwkundig erfgoed. Het is een sterk beeldbepalend gebouw dat deel uitmaakt van de oorspronkelijke architecturale context van de omgeving.

Het is een representatief voorbeeld van de burgerlijke bouwkunst binnen de ontwikkeling van de negentiende-eeuwse gordel, na het vrijkomen van de krijgsgronden van de Spaanse omwalling. Ondanks de reeds sterk doorgezette transformatie van de Van Breestraat, na zware beschietingen in de eerste Wereldoorlog en nog meer storende bressen voor hoogbouwflats uit de jaren 1960-70, geeft de verbouwing van dit pand de mogelijkheid om de authentieke waarde van het pand en van de omgeving weer in de verf te zetten. De contextuele erfgoedwaarde van het hoekpand is immers beeldbepalend.

Er werd preadvies ingewonnen over de dakvorm en grote lijnen van het ontwerp.

Ondanks de gewijzigde kroonlijsthoogtes en bouwvolumes bij de appartementsgebouwen uit de jaren 1960-70 in de omgeving, zetten we prioritair in op het authentieke volume. We adviseren om de opbouw te beperken tot 1 laag die duidelijk als dak afleesbaar is. Kenmerkende dakvormen voor een neoclassicistisch pand als dit zijn het zadeldak of het mansardedak, waarbij het dak een volwaardige bouwlaag was met eigen architecturale accenten. Er is in principe geen bezwaar om het belendende pand op nummer 15 van de Van Breestraat mee op te nemen binnen het mansardedak.

De art deco-pui van Van Breestraat 15 blijft behouden in een donkere kleur en met houten schrijnwerk. Voor zover de dienst monumentenzorg kan nagaan is het vernieuwde schrijnwerk in nummer 15 niet vergund. Het pvc-schrijnwerk van Van Breestraat 15 wordt uitgesloten van vergunning en dient te worden vervangen door wit geschilderd geprofileerd houten schrijnwerk naar historisch model.”

Dit advies wordt bijgetreden. Het pvc-schrijnwerk van Van Breestraat 15 wordt uitgesloten van vergunning.

Beide panden worden voorzien van publiciteitsborden, waarvan enkele ook gedeeltelijk over de ramen van de gelijkvloerse verdieping geplaatst worden. Ook worden er panelen voorzien tegen de balustrade van de balkons van de 1ste verdieping. De voorziene publiciteit is niet wenselijk en strijdig met de bouwcode (art. 33). Publiciteit bij inventarispanden moet voorzien worden in losse letters en mag in geen geval raamopeningen bedekken. Publiciteit dient zich ook te beperken tot de gelijkvloerse verdieping zodat deze in verhouding staat en ondergeschikt blijft tot de architectuur van het gebouw. In voorwaarde wordt opgelegd om de publiciteit boven de gelijkvloerse ramen in losse letters te voorzien. Alle overige publiciteit wordt uitgesloten van vergunning.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De voorgestelde ingrepen hebben een positieve impact op de woonkwaliteit van de verschillende woonentiteiten. Door de uitbreiding komen appartementen tot stand die in overeenstemming zijn met de hedendaagse normen inzake de netto vloeroppervlakte en worden ze voorzien van een kwalitatieve buitenruimte zonder hierbij hinder te genereren naar de omgeving.
Zo worden de terrassen voorzien op voldoende afstand van de perceelsgrenzen en brengt de nieuwe dakvorm van de eengezinswoning geen noemenswaardige hinder naar de omgeving met zich mee. Door de uniforme behandeling van beide panden verbetert ook de beeldkwaliteit van de achtergevels.
De aanvraag kan positief geadviseerd worden.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing gezien de aanvraag geen vermeerdering van het aantal woongelegenheden ten opzichte van de bestaande en vergunde of vergund geachte situatie inhoudt.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      indien publiciteit wordt voorzien, dient deze aangebracht te worden in losse letters en te voldoen aan artikel 33 van de bouwcode;

3.      Het pvc-schrijnwerk van Van Breestraat 15 dient op termijn vervangen te worden door wit geschilderd geprofileerd houten schrijnwerk naar historisch model;

4.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021;

Uitsluitingen

5.      de zaakgebonden publiciteit op panelen en tegen de balustrades van de balkons op de verdiepingen;

6.      Het pvc-schrijnwerk van Van Breestraat 15 wordt uitgesloten van vergunning en dient te worden vervangen door wit geschilderd geprofileerd houten schrijnwerk naar historisch model.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

1. Verlies van lichttoetreding en uitzicht: Het bezwaar tegen het verlies van uitzicht en lichttoetreding door de verhoging van het bestaand volume met een extra verdieping;
   Beoordeling: De Van Breestraat wordt gekenmerkt door klassieke herenhuizen met drie hoge bouwlagen onder schuine bedaking of mansardedak, afgewisseld met recenter opgerichte, hogere meergezinswoningen. De beoogde aanpassing van het schuine dak naar een mansardedak is inpasbaar in de omgeving. Uiteraard zal het uitzicht voor enkele omwonenden wijzigen. De daklaag brengt echter hierdoor de woonkwaliteit niet in het gedrang. Het bezwaar is ongegrond;
2. Schenden van de privacy: Het bezwaar dat de privacy geschonden wordt door zichten vanop de private terrassen van de appartementen.
   Beoordeling: Het Burgerlijk Wetboek schrijft een minimumafstand voor, voor het creëren van rechtstreekse en schuine zichten op een aanpalend erf. De aanvraag voldoet op alle plaatsen aan deze afstanden door de toegankelijke terrassen op minstens 1,90 m van de perceelsgrenzen in te richten. Het bezwaar is ongegrond;
3. Vrees voor schade: Het bezwaar dat de verankering van de terrassen in de scheimuur aanleiding zal geven tot scheuren of verzakkingen bij de naastgelegen panden.
   Beoordeling: Het bezwaar tegen mogelijke scheuren of verzakkingen bij het aangrenzend eigendom betreft een uitvoeringstechnische aangelegenheid die losstaat van de stedenbouwkundige beoordeling van de aanvraag door de vergunningverlenende overheid. Uiteraard betekent het verkrijgen van een vergunning geen vrijgeleide voor de aanvrager/bouwheer zich te ontzien van burgerrechtelijke afspraken vóór en tijdens de uitvoer der werken. Het bezwaar is ongegrond;
4. Vermoeden van ander gebruik of uitvoering: Het bezwaar dat delen van de voorgestelde werken niet uitgevoerd zijn of uitgevoerd zullen worden conform de plannen die deel uitmaken van de vergunningsaanvraag.
   Beoordeling: Een aanvraag wordt vergund conform de bij de bouwaanvraag ingediende plannen en de aanvrager is verplicht de werken uit te voeren volgens deze plannen. Het bezwaar is ongegrond.