2021_CBS_10024 - Omgevingsvergunning - OMV_2021126931. Putsebaan 278. District Berendrecht - Zandvliet - Lillo - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis 

-          14/04/2021: proces-verbaal van doorbreking van stakingsbevel (11002_2021_13917_APO) voor het uitvoeren van werken zonder voorafgaandelijke omgevingsvergunning;

-          12/04/2021: proces-verbaal met staking (11002_2021_13908_APO) voor het uitvoeren van werken zonder voorafgaandelijke omgevingsvergunning;

-          24/03/2021: proces-verbaal met staking (11002_2021_13832_APO) voor het uitvoeren van werken zonder voorafgaandelijke omgevingsvergunning;

-          16/03/2021: proces-verbaal met staking (11002_2021_13783_APO) voor het uitvoeren van werken zonder voorafgaandelijke omgevingsvergunning;

-          30/10/2020: opname in het vergunningenregister (201988) van gemeenschapsvoorziening of openbaar nut (scholen, religieuze gebouwen, ziekenhuizen, rusthuizen…).

Vergund geachte toestand 

-          functie: 

• gebouw 1: gebouw met functie voor gemeenschapsvoorziening (school);
• gebouw 3: gebouw met functie voor gemeenschapsvoorziening (2 klaslokalen met een keuken en sanitaire ruimte);
• gebouw 2, 4, 5 en 6: uitgesloten uit geacht vergund;

-          bouwvolume:

• gebouw 1 geeft 1 bouwlaag onder een zadeldak;
• gebouw 2 heeft 1 bouwlaag onder een plat dak en maakt een aansluiting bij de achtergevel van gebouw1;
• gebouw 3 is een vrijstaand gebouw met 1 bouwlaag onder een plat dak;
• gebouw 4 is een vrijstaand gebouw met 1 bouwlaag onder een lessenaarsdak;
• gebouw 5 is een boogloods;
• gebouw 6 is een vrijstaand gebouw met 1 bouwlaag onder een plat dak;

-          gevelafwerking:

• de gevels van de gebouwen 1, 2, 3 en 6 zijn opgetrokken in gevelsteen, wit geschilderd;
• de gevels van gebouw 4 zijn bekleed met houten beplating;
• de gevels van de boogloods zijn uitgevoerd in aluminium beplating;
• het buitenschrijnwerk van de gebouwen zijn uitgevoerd in hout, wit geschilderd.

Huidige toestand 

-          functie: 

• gebouw 1: gebouw is ingericht als gebedsruimte;
• gebouw 2: gebouw is in open verbinding met gebouw 1, ter uitbreiding van de gebedsruimte. De luifel is opgevat als sanitair blok, bergingen en technische ruimten;
• gebouw 3: 2 klaslokalen met een keuken en sanitaire ruimte;
• gebouw 4: in gebruik als polyvalente ruimte (voorheen turnzaal);
• gebouw 5 en 6: worden gebruikt als bergingen;

-          bouwvolume:

• gebouw 1 geeft 1 bouwlaag onder een zadeldak;
• gebouw 2 heeft 1 bouwlaag onder een plat dak en maakt een aansluit bij de achtergevel van gebouw1;
• gebouw 3 is een vrijstaand gebouw met 1 bouwlaag onder een plat dak;
• gebouw 4 is een vrijstaand gebouw met 1 bouwlaag onder een lessenaarsdak;
• gebouw 5 is een boogloods;
• gebouw 6 is een vrijstaand gebouw met 1 bouwlaag onder een plat dak;

-          gevelafwerking:

• de gevels van de gebouwen 1, 2, 3 en 6 zijn opgetrokken in gevelsteen, wit geschilderd;
• de gevels van gebouw 4 zijn bekleed met houten beplating;
• de gevels van de boogloods zijn uitgevoerd in aluminium beplating;
• het buitenschrijnwerk van de gebouwen zijn uitgevoerd in hout, wit geschilderd;

-          inrichting:

• ter hoogte van de Putsebaan een voetbalveld in waterdoorlatend kunstgras;
• tussen gebouw 3 en 4 eveneens een voetbalveld in waterdoorlatend kunstgras;
• nieuwe terreinverharding in dolomiet, betondals en kasseien;
• terreinophoging tussen gebouw 2 en 3;
• ter hoogte van de Putsebaan een paneelafsluiting met elektrische poort.

Gewenste toestand (regularisatie) 

-          functie: 

• de gebouwen 1 en 2 worden samengevoegd tot een gebedsruimte met sanitaire voorzieningen;
• de bestaande luifel wordt deels dicht gebouwd en gebruikt als berging. Het andere deel wordt afgebroken;
• de functies van de andere gebouwen blijven onveranderd ten opzichte van de bestaande toestand;

-          bouwvolume:

• het vernieuwde gebouw 2 heeft 1 bouwlaag met deels een lessenaarsdak en deels een plat dak;

-          gevelafwerking:

• het buitenschrijnwerk van de gebouwen 1, 2 en 3 worden vervangen door witte PVC;
• het buitenschrijnwerk in gebouw 4 krijgt dubbel glas;

-          inrichting:

• ter hoogte van de Putsebaan een voetbalveld in waterdoorlatend kunstgras;
• tussen gebouw 3 en 4 eveneens een voetbalveld in waterdoorlatend kunstgras;
• nieuwe terreinverharding in dolomiet, betondals en kasseien.
• terreinophoging tussen gebouw 2 en 3;
• ter hoogte van de Putsebaan een paneelafsluiting met elektrische poort.

Inhoud van de aanvraag 

-          functiewijziging van het gebouwencomplex bestaande uit 6 gebouwen, naar gebedshuis en aanverwante activiteiten (regularisatie);

-          verbouwen, uitbreiden van gebouwen 1 en 2 onder de bestaande luifel en afbreken van een deel van de bestaande luifel en het in gebruik nemen van deze gebouwen (regularisatie);

-          behouden en in gebruik nemen van het bestaande gebouw 3;

-          behouden en in gebruik nemen van de bestaande gebouwen 4, 5 en 6 (regularisatie)

-          plaatsen van een gesloten afsluiting en elektrische poort op de perceelgrens (regularisatie);

-          aanleggen van 2 voetbalvelden in waterdoorlatend kunstgras, opritten en parkeerstroken (regularisatie);

-          reliëfwijzigingen (regularisatie).

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP opheffen reservatie- en erfdienstbaarheidsgebieden voor het Duwvaartkanaal Oelegem-Zandvliet, goedgekeurd op 5 december 2003.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Hoogspanningslijn Zandvliet - Lillo - Liefkenshoek, goedgekeurd op 1 juli 2016.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in agrarisch gebied. De agrarische gebieden zijn bestemd voor de landbouw in de ruime zin. Behoudens bijzondere bepalingen mogen de agrarische gebieden enkel bevatten de voor het bedrijf noodzakelijke gebouwen, de woning van de exploitanten, benevens verblijfsgelegenheid voor zover deze een integrerend deel van een leefbaar bedrijf uitmaakt, en eveneens para-agrarische bedrijven. Gebouwen bestemd voor niet aan de grond gebonden agrarische bedrijven met industrieel karakter of voor intensieve veeteelt, mogen slechts opgericht worden op ten minste 300 m van een woongebied of op ten minste 100 m van een woonuitbreidingsgebied, tenzij het een woongebied met landelijk karakter betreft. De afstand van 300 en 100 m geldt evenwel niet in geval van uitbreiding van bestaande bedrijven. De overschakeling naar bosgebied is toegestaan overeenkomstig de bepalingen van artikel 35 van het Veldwetboek, betreffende de afbakening van de landbouw- en bosgebieden.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in agrarisch gebied. De agrarische gebieden zijn bestemd voor de landbouw in de ruime zin. Behoudens bijzondere bepalingen mogen de agrarische gebieden enkel bevatten de voor het bedrijf noodzakelijke gebouwen, de woning van de exploitanten, benevens verblijfsgelegenheid voor zover deze een integrerend deel van een leefbaar bedrijf uitmaakt, en eveneens para-agrarische bedrijven. Gebouwen bestemd voor niet aan de grond gebonden agrarische bedrijven met industrieel karakter of voor intensieve veeteelt, mogen slechts opgericht worden op ten minste 300 m van een woongebied of op ten minste 100 m van een woonuitbreidingsgebied, tenzij het een woongebied met landelijk karakter betreft. De afstand van 300 en 100 m geldt evenwel niet in geval van uitbreiding van bestaande bedrijven. De overschakeling naar bosgebied is toegestaan overeenkomstig de bepalingen van artikel 35 van het Veldwetboek, betreffende de afbakening van de landbouw- en bosgebieden.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het gewestplan op volgende punten:

-          de gebouwen, constructies, verhardingen, sportvelden en ophogingen voldoen niet aan de bestemmingsvoorschriften van agrarisch gebied. De agrarische gebieden zijn, conform de stedenbouwkundige voorschriften horende bij deze bestemmingszone, bestemd voor de landbouw in de ruime zin. Behoudens bijzondere bepalingen mogen de agrarische gebieden enkel bevatten de voor het bedrijf noodzakelijke gebouwen, de woning van de exploitanten, benevens verblijfsgelegenheid voor zover deze een integrerend deel van een leefbaar bedrijf uitmaakt, en eveneens para-agrarische bedrijven;

-          de voorgestelde functie van gebedshuis voldoet hier niet aan en is bijgevolg zonevreemd:

• de in het vergunningenregister opgenomen gebouwen 1 (2 polyvalente ruimtes en 2 gebedsruimtes) en 3 (klaslokalen);
• het in gebruik nemen van de 4 andere gebouwen (sanitair blok, polyvalente ruimte, bergingen);

-          het optrekken van nieuwe volumes, de aanleg van de verhardingen en sportterreinen en het plaatselijk ophogen van het terrein staan niet in functie van landbouwdoeleinden.

De aanvraag voldoet niet aan de uitzonderingsbepalingen van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO):

-          de VCRO voorziet in een aantal uitzonderingen voor werken, handelingen en wijzigingen aan zonevreemde constructies en gebouwen. Ze kunnen echter enkel worden toegestaan als voldaan is aan de generieke voorwaarden, vermeld in artikel 4.4.10 ev. ‘zonevreemde basisrechten’ en 4.4.23 ‘toelaatbare zonevreemde functiewijzigingen’, van de VCRO. Zo moet het gebouw of gebouwencomplex o.a. bestaan, mag het niet verkrot zijn en – in deze aanvraag een belangrijke factor – moet het gebouw of gebouwencomplex hoofdzakelijk vergund zijn (ook wat betreft de functie);

-          artikel 4.1.1, 7° van de VCRO bepaalt hierover dat om ‘hoofdzakelijk vergund’ te zijn, zowel de constructies als de functie vergund dienen te zijn op het ogenblik van de aanvraag:

• gebouwen 1 en 3 werden met een beslissing van het college van burgemeester en schepenen d.d. 30 oktober 2020 opgenomen in het vergunningenregister als zijnde vergund geacht (voor de functie als gemeenschapsvoorziening zonder woning), de gebouwen 2, 4, 5 en 6 niet;
• voor gebouw 2 bevat het dossier nu nieuwe stukken die volgens de aanvrager aantonen dat ook gebouw 2 als vergund geacht beschouwd kan worden. Om deze reden werd het dossier opnieuw ter advies voorgelegd aan de dienst Vermoeden van vergunning. De aangeleverde informatie blijkt echter ontoereikend om gebouw 2, met inbegrip van een verbindingsmuur naar gebouw 1 en een afdak ter hoogte van de rechter perceelsgrens, als vergund geacht te kunnen beschouwen;
• de beslissing van het college dd. 30 oktober 2020 blijft dus als dusdanig enkel geldig voor de gebouwen 1 en 3, en zijn bijgevolg de enige die opgenomen werden in het vergunningenregister in de staat en hoedanigheid waarin ze zich toen bevonden. De resterende gebouwen 2, 4, 5 en 6 blijven nog steeds onvergund;

-          er dient een functiewijziging voor het gebouwencomplex naar gebedshuis te worden aangevraagd. Immers ook het louter behouden en in gebruik nemen van de gebouwen 2, 4, 5 en 6 is vergunningsplichtig;

-          conform artikels 4.4.10 ev. en 4.4.23 van de VCRO dient het gebouw of het gebouwencomplex hoofdzakelijk vergund te zijn op het ogenblik van de aanvraag, en dit zowel op het vlak van de constructie als op het vlak van de functie. Aangezien de bestaande gebouwen 2, 4, 5 en 6 onvergund zijn en er binnen het gebouwencomplex reeds zonder vergunning werken werden aangevat, waaronder handelingen aan de gebouwen 1 en 2 (regularisatie), is het gebouwencomplex niet hoofdzakelijk vergund en kan geen toepassing worden gemaakt van de wetgeving met betrekking tot de zonevreemde basisrechten.

Bijgevolg moet de aanvraag, naast de functiewijziging en enkele verbouwings- en uitbreidingswerken, aanzien worden als het oprichten van nieuwe gebouwen (2, 4, 5, 6) en nieuwe constructies (verbindingsvolume, technische ruimte onder luifel, verhardingen, sportvelden, ophogingen) – niet in functie van de landbouw – waarvoor er geen vergunningsgrond is in het agrarisch gebied. 

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De aanvraag wijkt af van de verordening hemelwater op volgende punten:

• er wordt een grotere hemelwaterput voorzien dan maximaal toegelaten (18.000 liter in plaats van 10.000 liter), maar er wordt geen motivatie gegeven voor de grotere inhoud. De plannen geven geen blijk van eventueel hergebruik;
• er wordt onvoldoende infiltratievoorziening getroffen;
• de dakafvoeren van gebouwen 3 en 4 zijn niet aangesloten op een infiltratievoorziening.
   

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend(e) punt(en):

• artikel 19 §9: aan de zijkanten van de helling bij de inkom van gebouw 1-2 moeten leuningen aangebracht worden die 40 cm horizontaal doorlopen voor het begin en aan het einde van de helling. Als de leuning in het ijle stopt, moet ze worden afgerond naar de grond of naar de wand;
• artikel 20 §4: aan beide zijden van de buitentrap bij de inkom van gebouw 1-2 moet een trapleuning aangebracht worden. Voor het begin en aan het einde van de trap moet de trapleuning minstens 40 cm horizontaal verderlopen. Als de leuning in het ijle stopt, moet ze worden afgerond naar de grond of naar de wand;
• artikel 22 §2: de deur naar de kleine gebedsruimte in gebouw 1, de klasdeuren in gebouw 3 en de toegangsdeuren tot gebouw 4 hebben slechts 80 cm netto doorgangsbreedte, waar dit minstens 90 cm moet zijn;
• artikel 19: het hoogteverschil tussen binnen en buiten in gebouwen 3 en 4 is circa 8 cm, maar wordt niet overbrugd door een helling van max. 10% hellingsgraad.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 19 Tuinafsluitingen:
  de afsluiting aan de Putsebaan is hoger dan het maximaal toegestane hoogte van 1 m;
• artikel 26 Afvalverzameling:
  er werd geen specifiek lokaal voor afvalberging ingetekend;
• artikel 27 Open ruimte:
  de tuin is voor 71% verhard (kunstgras, dolomietverharding, kasseien, betondals), terwijl verhardingen slechts toegelaten zijn tot maximum 1/3de van de tuinoppervlakte.

In de voortuin (ter hoogte van de Steenovenstraat) zijn enkel de strikt noodzakelijke verhardingen toegestaan: de oprit is niet beperkt tot de maximaal toegestane breedte van 3m.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)

Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag is gelegen aan de Putsebaan 278 - Steenovenstraat 95.

Het perceel waarop de aanvraag betrekking heeft, is overeenkomstig het geldende gewestplan gelegen in agrarisch gebied.

Op het perceel bevinden zich 6 gebouwen. De verschillende functies in de gebouwen zijn de volgende:

-          gebouw 1: 2 polyvalente ruimtes en 2 gebedsruimtes;

-          gebouw 2: sanitair blok;

-          gebouw 3: klaslokalen;

-          gebouw 4: polyvalente ruimte;

-          gebouw 5: berging;

-          gebouw 6: berging.

De aanvraag voorziet in het regulariseren van handelingen aan de gebouwen 1 en 2 alsook het behouden en in gebruik nemen van alle aanwezige gebouwen, het optrekken van bijkomende volumes (het verbindingsvolume tussen gebouw 1 en 2 alsook de berging en technische ruimte onder het afdak ter hoogte van de perceelsgrens) en het aanleggen van verhardingen en twee sportvelden en het plaatselijk ophogen van het terrein, in functie van een gebedshuis.

Wat betreft de functionele inpasbaarheid, situeert het gevraagde gebedshuis met aanverwante activiteiten zich volgens de zonering van het gewestplan in agrarisch gebied. Voor deze zonevreemde functie kan geen van de bepalingen uit de VCRO worden toegepast om af te wijken van de bestemmingsvoorschriften. Het verder oneigenlijk gebruiken en inrichten van het agrarisch gebied voor deze functie kan niet toegestaan worden.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

De te regulariseren verbouwings- en uitbreidingswerken omvatten, naast interne werken en het vervangen van schrijnwerk, ook het realiseren van een verbinding tussen de gebouwen 1 en 2. Dit verbindingsvolume bevat de inkomhal en nieuw sanitair. Op de plannen wordt het sanitair deels als ‘bestaand’ aangeduid, wat incorrect is gelet op het gegeven dat dit een grotendeels nieuwe constructie is. Naast het verbindingsvolume wordt er onder het bestaande, maar niet vergunde afdak een nieuwe bergruimte en technische ruimte opgetrokken in betonplaten.

Gezien het gebouw 2 (sanitair blok), gebouw 4 (polyvalente ruimte), gebouw 5 (berging) en gebouw 6 (berging) niet als vergund mogen beschouwd worden, maar wel behouden blijven, moeten deze handelingen (het oprichten en in gebruik nemen van gebouwen) ook mee in overweging genomen worden.

Het vergund geachte gebouw 3 met klaslokalen wordt niet gewijzigd.

Andere werken omvatten het aanleggen van verhardingen en twee sportvelden in waterdoorlatend kunstgras. Het ene veld wordt voorzien ter hoogte van de Putsebaan, een tweede tussen de gebouwen 3 en 4.

Tussen gebouw 2 en gebouw 3 wordt een beperkte terreinverhoging uitgevoerd en ter hoogte van de Putsebaan wordt een paneelafsluiting met elektrische poort voorzien. Het verharden en beperkt ophogen is per definitie niet verboden in agrarisch gebied. Ze gebeuren evenwel ten behoeve van niet-vergunde, noch vergunbare constructies en gebouwen. In die zin kan dergelijke aanleg hier niet toegelaten worden.

De aanvraag voldoet niet aan artikel 27 van de bouwcode met betrekking tot de open ruimte aangezien de niet bebouwde zone voor 71% verhard is (kunstgras, dolomietverharding, kasseien, betondals,…), terwijl verhardingen slechts toegelaten zijn tot maximum 1/3de van de tuinoppervlakte. In de voortuin (ter hoogte van de Steenovenstraat) zijn enkel de strikt noodzakelijke verhardingen toegestaan. De oprit is niet beperkt tot de maximaal toegestane breedte van 3 m. De afwijking is van die grootteorde dat het aanpassen tot een compleet ander plan zou leiden en vormt bijgevolg op zich reeds een weigeringsgrond.

Omdat de voorschriften van het gewestplan en de uitzonderingsbepalingen voor zonevreemde gebouwen en constructies het oprichten van al deze gebouwen en constructies niet toelaten, moet geoordeeld worden dat dergelijke bebouwing en aanleg in het agrarisch gebied het zorgvuldig ruimtegebruik schenden en het agrarisch gebied verder versnipperen.

Visueel-vormelijke elementen

De bestaande gebouwen worden gerenoveerd. Het nieuwe volume tussen gebouw 1 en 2 wordt opgetrokken in rood gevelmetselwerk, de ene zijde wit geschilderd, de andere wit bepleisterd met een dak in steel deck op een houten draagstructuur. Voor gebouw 3 wordt de bestaande gevelafwerking in roodbruine baksteen behouden. Gebouw 4 is een houten constructie, gedeeltelijk wit, gedeeltelijk bruin geschilderd. Gebouw 5 is een loods uit hout met een dak in stalen golfplaten. Ook gebouw 6 is een houten constructie, bekleed met witte folie.

De voorgestelde materialen zijn op zich niet vreemd in de omgeving.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

In voorliggende aanvraag worden een aantal – eventueel in voorwaarden te remediëren – afwijkingen van de bouwcode vastgesteld:

-          de afsluiting aan de zijde van de Putsebaan is hoger dan het maximaal toegestane hoogte van 1 m, wat strijdig is met artikel 19 van de bouwcode;

-          verder is er, in toepassing van artikel 26 van de bouwcode geen specifiek lokaal voor afvalberging ingetekend.

Bij nazicht van de plannen worden een aantal afwijkingen vastgesteld met betrekking tot de gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid:

-          zo moet er, conform artikel 19 §9 van deze verordening, aan de zijkanten van de helling bij de inkom van gebouwen 1 en 2 leuningen aangebracht worden die 40 cm horizontaal doorlopen voor het begin en aan het einde van de helling. Als de leuning in het ijle stopt, moet ze worden afgerond naar de grond of naar de wand;

-          aan beide zijden van de buitentrap bij de inkom van gebouwen 1 en 2 moet een trapleuning aangebracht worden zoals bepaald in artikel 20 §4 van de verordening. Ook hier moet voor het begin en aan het einde van de trap de trapleuning minstens 40 cm horizontaal verderlopen. Als de leuning in het ijle stopt, moet ze worden afgerond naar de grond of naar de wand;

-          de deur naar de kleine gebedsruimte in gebouw 1, de klasdeuren in gebouw 3 en de toegangsdeuren tot gebouw 4 hebben een netto-doorgangsbreedte van slechts 80 cm, waar dit minstens 90 cm moet zijn conform artikel 22 §2;

-          tenslotte bedraagt het hoogteverschil tussen binnen en buiten in de gebouwen 3 en 4 circa 8 cm. Dit hoogteverschil wordt, in toepassing van artikel 19 van de verordening niet overbrugd door een helling van maximum 10% hellingsgraad.

Deze afwijkingen maken dat de gebouwen niet integraal toegankelijk zijn wat een nadelig effect heeft op het gebruiksgenot van de gebouwen. Aangezien het grotendeels onmogelijk is om de tekortkomingen op te lossen in voorliggende aanvraag – want niet in functie van vergunde of vergunbare constructies en gebouwen – vormen ze een basis om de vergunning te weigeren.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen 

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van de onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Er werden 23 bezwaarschriften ontvangen, die zich als volgt laten samenvatten:

1. Plaats gebedshuis. Bezwaarindieners willen geen gebedshuis in de polder. De polder is veel te klein voor een gebedshuis, er is geen draagvlak voor. De nood aan een gebedshuis, zeker in de landelijke omgevingen het karakter van de polder wordt in vraag gesteld en als argument wordt gegeven dat er reeds voldoende gebedshuizen aanwezig zijn in de stad.

Beoordeling:  de nood aan een gebedshuis is een aspect dat losstaat van de ruimtelijke toets naar inpasbaarheid van een functie in zijn omgeving. De vraag of er al dan niet een draagvlak bestaat om op deze plek een gebedshuis te voorzien is geen vraag die in een ruimtelijke beoordeling opgenomen kan worden

Het bezwaar is ongegrond.

2. De buurt zal onrustig worden. Er zal overlast voor de buurtbewoners zijn door toenemend verkeer van en naar het gebedshuis dat in een doodlopende straat gelegen is. De aanwezige infrastructuur is niet afgestemd op de functie van gebedshuis.

Beoordeling: de vraag of de buurt onrustig zal worden en/of het gebedshuis voor overlast zal zorgen naar de buurtbewoners toe, berust op vermoedens die niet meegenomen worden in de ruimtelijke beoordeling van dit dossier. In het dossier werden eveneens de nodige adviezen gevraagd die deze vermeende overlast onderzochten maar niet aantoonden.

Het bezwaar is ongegrond.

3. De buurt zal in verval geraken.

Beoordeling: het bezwaar dat de buurt in verval zal geraken berust op ongemotiveerde vermoedens die losstaan van de stedenbouwkundige beoordeling van voorliggende aanvraag.

Het bezwaar is ongegrond.

4. Onveiligheidsgevoel. De komst van het gebedshuis zal een onveiligheidsgevoel creëren naar de buurtbewoners toe.

Beoordeling: het bezwaar dat de komst van het gebedshuis een onveiligheidsgevoel zal creëren naar de buurtbewoners toe berust op ongemotiveerde vermoedens die losstaan van de stedenbouwkundige beoordeling van voorliggende aanvraag.

Het bezwaar is ongegrond.

5. Waardedaling. De waarde van de huizen in de omgeving zal afnemen door de komst van dit gebedshuis.

Beoordeling: het bezwaar dat de waarde van de huizen in de omgeving zal verminderen berust op ongemotiveerde vermoedens die losstaan van de stedenbouwkundige beoordeling van voorliggende aanvraag.

Het bezwaar is ongegrond.

6. Zonevreemde functie. De functie kan niet want ze is gelegen in agrarisch gebied.

Beoordeling: het gebouwencomplex is inderdaad gelegen in een agrarisch gebied. Het klopt dat een gebedshuis in een agrarisch gebied een zonevreemde functie is. Echter, twee van de aanwezige gebouwen werden in het verleden gebruikt als schoolgebouw die onder dezelfde functiecategorie van ‘gemeenschapsvoorziening’ valt. De aanvraag dient echter in zijn geheel beoordeeld te worden op vlak van de verenigbaarheid met de voorschriften, de regelgeving en de goede ruimtelijke ordening. Voor een zonevreemde functie moeten de van toepassing zijnde bepalingen uit de VCRO worden onderzocht.

Het bezwaar is gegrond.

7. Natuurgebied. Het gebedshuis is gelegen in natuurgebied en zal voor overlast zorgen voor de gebruikers van dit natuurgebied (wandelaars, fietsers, paardrijders,…).

Beoordeling: de aanvraag is niet gelegen in natuurgebied maar in agrarisch gebied. Agrarische gebieden zijn geen ruimtelijk kwetsbare gebieden. Het bezwaar dat de gebruikers van dit natuurgebied overlast zullen ondervinden, mist dan ook elke motivering. 

Het bezwaar is ongegrond.