2021_CBS_09696 - Omgevingsvergunning - OMV_2021080131. Posthofbrug zonder nummer (zn). District Berchem - Goedkeuring

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een parkgebied. De parkgebieden moeten in hun staat bewaard worden of zijn bestemd om zodanig ingericht te worden, dat ze, in de al dan niet verstedelijkte gebieden, hun sociale functie kunnen vervullen, (Artikel 14 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een gebied voor gemeenschapsuitrusting en openbare nutsvoorziening. Onder gemeenschapsvoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen dient te worden begrepen voorzieningen die gericht zijn op de bevordering van het algemeen belang en die ten dienste van de gemeenschap worden gesteld. De idee van dienstverlening (verzorgende sector) aan de gemeenschap is derhalve rechtstreeks aanwezig. Artikel 4.4.8.van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening schrijft voor dat in gebieden die op de gewestplannen zijn aangewezen als gebied voor gemeenschapsvoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen, handelingen van algemeen belang en de daarmee verbonden activiteiten te allen tijde kunnen worden toegelaten, ongeacht het publiek of privaatrechtelijk statuut van de aanvrager of het al dan niet aanwezig zijn van enig winstoogmerk. Als gemeenschapsvoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen kunnen eveneens worden beschouwd een school, een voor het publiek toegankelijke toegangsweg tot een vergund gebouwencomplex in een gebied voor gemeenschapsvoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen en neveninrichtingen naast een autosnelweg. Alhoewel in een gebied voor gemeenschapsvoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen in principe geen gebouwen met een woonfunctie zijn toegelaten, heeft de Raad van State bovendien niettemin geoordeeld dat service-flats voor bejaarden kunnen worden vergund in dergelijk gebied. Ook een nomadenkamp werd door de Raad van State beschouwd als een gemeenschapsvoorziening en openbare nutsvoorziening, (Artikel 17 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is deels niet in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Uit de toelichting van de aanvrager tijdens de hoorzitting op de provinciale omgevingsvergunningscommissie op 23 november 2021 blijkt dat de parking en de fuifzaal in overeenstemming zijn met de planologische bestemming. De kantoren zijn hier echter niet mee in overeenstemming. Er zijn namelijk geen garanties dat deze worden voorzien in functie van gemeenschapsvoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen.

In aanvulling op deze vaststelling door de provinciale omgevingsvergunningscommissie kan het laatste ook worden vastgesteld voor de 2 onafhankelijk functionerende ruimten op het gelijkvloers. Ook hier zijn er geen garanties dat deze worden voorzien in functie van gemeenschapsvoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening hemelwater op volgend(e) punt(en):

• er wordt een grotere hemelwaterput voorzien dan vereist.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend(e) punt(en):

• artikel 22 Toegangen en deuropeningen:
  de toegangsdeuren naar de trappenhallen in de kelder zijn onvoldoende breed.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 12 Levendige plint:
  §3, 2° de breedte van de toegangspoort bedraagt meer dan 6 meter;
• artikel 27 Open ruimte:
  §1 minder dan 20% van de perceeloppervlakte (exclusief voortuinzone) is onbebouwd;
  §4 er wordt meer dan strikt noodzakelijk verhard;
•  artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
  §2, 4° er dienen elektrische oplaadpunten voorzien te worden;
• artikel 30 autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
  §2, 4° de voetgangerstoegang tot de parking is niet rechtstreeks vanaf het openbaar domein toegankelijk;
• artikel 43 Septische putten:
  voor de dimensionering wordt bij de kantoorfunctie een alternatieve telling gebruikt.
   

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Archeologienota: overeenkomstig artikel 5.4.1 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 moet aan bepaalde aanvragen een archeologienota worden toegevoegd waarvan akte werd genomen
Van de archeologienota werd akte genomen door het agentschap Onroerend Erfgoed op 06/06/2021.
Het bijhorende programma van maatregelen beval een vervolgonderzoek in de vorm van een opgraving (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/notas/18832).

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het Rooilijndecreet.
 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Het advies van de provinciale omgevingsvergunningscommissie is ongunstig. Deze geïntegreerde beoordeling van voorliggende aanvraag wordt als volgt aangevuld:

Functionele inpasbaarheid

Het perceel is gelegen in een gebied voor gemeenschapsvoorziening en openbaar nut. De aanvraag betreft het realiseren van een fuifzaal/polyvalente ruimte voor circa 480 personen, 240 autostalplaatsen, 2 onafhankelijk functionerende ruimten, 650 fietsstalplaatsen en circa 15.000 m² kantoorruimtes op de tweede tot zevende verdieping.

Het wordt niet verduidelijkt in de aanvraag of de autoparking en de fietsenparking voorzien worden in het kader van het openbaar nut, of dat deze commercieel uitgebaat zullen worden. De autoparking en fietsenparking dienen voorzien te worden in dienst van de gemeenschapsvoorziening of in dienst van het algemeen belang (publiek toegankelijk).

Het wordt niet verduidelijkt of de 2 onafhankelijk functionerende ruimten en de kantoorruimtes voorzien zullen worden als ruimtes voor een gemeenschapsvoorziening. Kantoorruimtes worden gunstig geadviseerd op voorwaarde dat het gaat om kantoren in het kader van gemeenschapsvoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid en Visueel-vormelijke elementen

De aanvraag betreft een ondergrondse parking (4 lagen), een gelijkvloerse fuifzaal/polyvalente ruimte, 2 onafhankelijk functionerende ruimten, een fietsenparking op de eerste verdieping en kantoren op de zes bovenliggende verdiepingen. De footprint betreft circa 2.500 m² per verdieping.

Omwille van de ideale daglichttoetreding van de kantoren wordt een open grondplan toegepast, waarbij de technische ruimte, sanitair en verticale circulatie maximaal geclusterd voorzien worden. De gevels worden maximaal beglaasd en de kantoorruimtes beschikken over een vrije hoogte van circa 3,1 meter.

De maximale hoogte van het gebouw betreft circa 40 meter wat in lijn is met de overige kantoorgebouwen in de onmiddellijke omgeving. Het grote platte dak wordt als een groendak voorzien. Bovendien worden op het dak 63 rijen van 5 zonnepanelen voorzien (totaal 315). Deze zonnepanelen en technische installaties steken niet boven de kroonlijst uit.

De gelijkvloerse en eerste verdieping worden voorzien als een plint in architectonisch beton met zware dubbelhoge zuilen. Achter deze lijkt de vloerplaat van de fietsenstalling te zweven, zodat het karakter van de dubbelhoge plint niet doorbroken wordt.

De gevel van de fuifzaal wordt maximaal beglaasd met grijs-groen aluminium schrijnwerk. Hierdoor beschikt de plint (ondanks de zeer brede garagepoort) over een voldoende levendig karakter. Ook de balustrade van de fietsenstalling wordt in grijs-groene kleurstelling voorzien. De ondergrondse parking wordt voorzien van een gegalvaniseerde stalen afsluiting.

Ook de kantoorverdiepingen worden voorzien in lichter grijs-groen aluminium schrijnwerk. De verdiepingen zijn duidelijk in de gevel aanwezig door horizontale licht grijs-groene beplating in gemoffeld aluminium. Het horizontale karakter van de verdiepingen wordt doorbroken door een gelijkmatige ritmering van verticale metalen vinnen. De bovenste verdieping wordt als een waardige bekroning van de gevel voorzien.

Inzake de architecturale en stedenbouwkundige inpasbaarheid van het project op deze zichtlocatie werd het project meerdere malen besproken op de kwaliteitskamer.

Op 26 maart 2021 werd door de kwaliteitskamer een voorwaardelijk gunstig advies gegeven mits voorwaarden.

In eerste plaats werd opgelegd de massiviteit van de plint verder te onderzoeken en opnieuw voor te leggen. Deze herwerking werd op 7 mei 2021 gunstig geadviseerd.

Als andere voorwaarde werd op 26 maart 2021 opgelegd de aandachtspunten inzake mobiliteit verder te onderzoeken en terug te koppelen met de stedelijke dienst Mobiliteit. Er werd bij het huidige voorstel niet met alle opmerkingen van Mobiliteit rekening gehouden. Het mobiliteitsadvies wordt verder verduidelijkt bij het punt ‘Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)’.

Vanuit de situering op een toplocatie vlakbij het station en binnen de strategische ruimte Groene Singel wordt verwacht dat de ruimte die wordt ingenomen intensief (meervoudig) gebruikt wordt, en dat de ruimte die niet wordt ingenomen maximaal vergroend wordt, beide in overeenstemming met de richtlijnen uit het beeldkwaliteitplan Groene Singel.

Voor de groenstroken dient qua beplanting gewerkt te worden met de types ‘grasland’ en ‘kruidige zoom’ (Toevoeging van houtige gewassen/bomen vormt zeker een meerwaarde.) Voor grasland/kruidlaag geldt volgende soortenmengeling (Het gras dient gezaaid te worden aan 200 kg/ha.):

-          Graszaadmengsel (percentage soorten in menging):

• Festuca rubra (90%);
• Cichorium intybus (10%);

-          Kruidenmengsel (percentage soorten in menging):

• Fragaria (10%);
• Lathyrus tuberosus (20%);
• Leucanthemum vulgare (10%);
• Tragopogon pratensis (20%);
• Geranium pyrenaicum (20%);
• Lathyrus pratensis (10%);
• Mentha suaveolens (10%).

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Ontsluiting/bereikbaarheid:

Inzake de ontsluiting en bereikbaarheid van het project kunnen volgende opmerkingen worden geformuleerd:

Gelijkvloers:

-          Er heersen nog tal van onduidelijkheden inzake de toegang van de parking: hoe wordt aansluiting naar de rijweg voorzien? Bochten werden onvoldoende ingetekend net als, markeringen (vermijden dat auto’s op fietspad staan), eventueel middeneiland (in functie van rechts-in/rechts-uit), enzovoort. En hoe wordt de materialisatie voorzien in combinatie met een fietspad? Waar zijn/worden er slagbomen voorzien (of wordt er gewerkt met nummerplaat-herkenning?)?;

-          er dient een fysieke afscheiding gemaakt te worden tussen de open (voetgangers)ruimte langs het gebouw en de inritzone;

-          er wordt onvoldoende detail aangeleverd inzake de luie (fiets)trap. Dit dient nagekeken te worden in functie van gebruiksgemak voor meerdere types fietsen (in plaats van enkel standaardfietsen).

Eerste verdieping:

-          De ontsluiting van de fietsenstalling op de fietsostrade dient nog in detail afgestemd te worden met Provincie Antwerpen. Er moet vermeden worden dat voetgangers vanuit de fietsenstalling over de fietsostrade naar het stationsgebouw lopen. (De toekomstige voetgangersbrug staat wel op de plannen, maar het is onduidelijk hoe concreet dit eigenlijk is.);

-          het zicht tussen fietsers op de fietsostrade en fietsers komende vanuit de fietsenstalling dient optimaal te zijn om zo conflicten tussen beiden te vermijden;

-          de fietsenstalling is goed bereikbaar voor fietsers komende van de fietsostrade. Ze is echter niet goed bereikbaar voor fietsers die langs het singelfietspad komen. De trap zal een barrière vormen en er zullen fietsen op het gelijkvloers voor de ingang van de fuifzaal geplaatst worden;

-          op +1 dient ter hoogte van de trap en de toegang tot de fietsostrade de doorgang tussen de fietsenrekken groter gemaakt te worden. Nu staan de rekken te dicht op elkaar wat de doorstroming van fietsen zal bemoeilijken op drukke momenten. Ook de achterliggende rekken dienen goed toegankelijk te zijn en niet gehinderd te worden door te dicht op elkaar geplaatste rekken vooraan.”

Inzake de ontsluiting en bereikbaarheid dient bijgevolg aan volgende voorwaarden te worden voldaan:

-          duidelijke intekening van aansluiting parkeergarage naar de rijweg. (markeringen, slagboom, signalisatie,enzovoort) in kader van duidelijkheid en verkeersveiligheid;

-          gunstig advies en toestemming nodig van provincie in functie van aansluiting fietsostrade en fietsenstalling op +1;

-          duidelijke signalisatie plaatsen aan fuifzaal dat fietsen op +1 dienen gestald te worden. En nog beter om connectie tussen gelijkvloers en fietsenstalling op +1 te optimaliseren.

Bijkomend worden voorwaarden opgelegd vanuit het Vlaamse Agentschap Wegen en Verkeer. Ook aan deze voorwaarden dient voldaan te worden.

Fietsvoorzieningen:

Voor 13.250 m² met parkeernorm 1,25/100 m², dienen er voor kantoren 166 overdekte, afsluitbare fietsstalplaatsen voorzien te worden. Voor de fuifzaal dienen er 403 overdekte, afsluitbare fietsstalplaatsen voorzien te worden. Er worden meer dan voldoende plaatsen ingetekend in de fietsenstalling op de eerste verdieping.

Inzake de specifieke inrichting en uitwerking van de fietsenstalling op de eerste verdieping kunnen volgende opmerkingen worden geformuleerd:

Specifieke opmerkingen:

-          Ter hoogte van de toegang naar de fietsostrade staan de fietsenrekken te dicht op elkaar. Er dient een logische verbinding te komen zodat alle fietsenrekken een voldoende brede gang hebben om naar de uitgang te ontsluiten. Momenteel moet men zich op sommige plaatsen door zeer smalle gangen wringen om tot aan de uitrit te geraken. Daar zullen zich sowieso conflicten voordoen tussen personen die hun fiets daar net stallen en personen die richting fietsostrade willen.  Elke stalling dient goed bereikbaar te zijn, dit is in het huidige ontwerp niet overal het geval.  Meer aandacht voor de kwaliteit van de fietsstalplaatsen, niet enkel op kwantiteit focussen;

-          meer afstand voorzien tussen fietsenrekken die zich het dichtst bij de fietsostrade bevinden. Op die plaats zullen immers veel fietsers tegelijk vertrekken/aankomen dus deze plek dient zeer overzichtelijk te zijn met voldoende manoeuvreerruimte;

-          zone voor buitenmaatse fietsen wordt wel benoemd in de plannen, maar er blijven daar rekken ingetekend voor standaardfietsen. Er dienen ook plaatsen voor buitenmaatse fietsen ingetekend te worden;

-          het aantal lockers voor kledij/rugzakken/enzovoort is zeer beperkt. Als richtgetal kan men hier nemen 1/3 van het aantal kantoormedewerkers;

-          er wordt best ook een droogruimte voorzien zodat natte kledij en handdoeken kunnen drogen tijdens de werktijd;

-          eventueel ook publiek toegankelijke fietspomp en basisherstelmateriaal te voorzien;

-          voor de fuifzaal zal er duidelijke signalisatie geplaatst moeten worden dat fietsen op +1 dienen gestald te worden. Indien men dat niet doet zullen er waarschijnlijk veel fietsen blijven rondslingeren op het gelijkvloers. Daarom wordt er best ook een lokale toegang voorzien tussen fietsenparking en gelijkvloers;

-          er dienen elektrische laadpunten voorzien te worden in de fietsenstalling.

Algemene opmerking:

-          Focus niet enkel leggen op kwantiteit van het aantal fietsstalplaatsen, maar zeker ook op kwaliteit. Indien de fietsstalplaatsen niet als voldoende kwaliteitsvol beoordeeld worden, zullen ze ook niet voldoende gebruikt worden.

Inzake de fietsvoorzieningen dient bijgevolg aan volgende voorwaarden te worden voldaan:

-          meer aandacht voor kwaliteitsvolle fietsstalplaatsen dan voor kwantiteit is noodzakelijk. (intekenen plaatsen buitenmaatse fietsen, voldoende ruimte tussen de rekken om vlot aan de uitgang te geraken, voldoende kledinglockers voorzien voor de kantoormedewerkers, droogruimte voorzien voor natte kleding, publiek toegankelijke fietspomp en basisherstelmateriaal);

-          voldoende ruimte laten tussen de fietsrekken die zich het dichtst bij de uitgangen bevinden, op die manier zijn alle rekken goed bereikbaar en vermijdt men opstoppingen;

-          er dienen voldoende elektrische laadpunten voorzien te worden in de fietsenstalling.

Laden en lossen:

Inzake het laden en lossen kunnen volgende opmerkingen worden geformuleerd:

-          Het laden & lossen lijkt te weinig plaats te krijgen aan zijkant gebouw. Rijdt een vrachtvoertuig hier achteruit in (tot bij de spoorwegberm in functie van een fuifzaal)? Manoeuvres moeten ingetekend worden om dit te kunnen beoordelen. Er ontstaan mogelijke conflicten met de inrit van de parking.

Inzake laden en lossen dient bijgevolg aan volgende voorwaarden te worden voldaan:

-          het laden en lossen dient duidelijk ingetekend te worden en conflicten met de inrit van de parkeergarage dienen vermeden te worden.

Inzake laden en lossen wordt bijkomend volgende opmerking geformuleerd vanuit verkeerspolitie: “Het is nog onduidelijk hoe het laden en lossen georganiseerd wordt in functie van veiligheid voor voetgangers/fietsers en auto’s op het terrein. Dit dient verduidelijkt te worden.”

Bijkomend wordt inzake het laden en lossen ook volgende voorwaarde opgelegd door het Vlaams Agentschap Wegen en Verkeer: “Het laden en lossen wordt via de ingang tot de ondergrondse parking ingericht.”

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Inzake de aansluiting op het openbaar domein en inzake de inrichting van het openbaar domein kunnen volgende opmerkingen worden geformuleerd:

Naast het fietspad dient er een schrikstrook van 50 cm te worden voorzien waar zich geen opstanden, niveauverschillen of verticale obstakels mogen bevinden.
 

Aan de linkerkant van de inrit van de parkeergarage dient er een fysieke barrière te komen om conflict te vermijden.
 

Er dient contact opgenomen te worden met de dienst Publieke Ruimte om een overeenkomst op te stellen voor de overname van een stukje van het eigendom dat publiek gebruikt zal worden. Een voorstel tot nieuwe rooilijngrens loopt langs het overdekte stuk en stopt naast het gebouw. Daarbij zou enkel het pleintje vooraan overgenomen worden en het stukje naast het gebouw zou privaat blijven.
 

De idee van de groenstructuur is leuk. Maar gezien de functie in het gebouw bestaat de bezorgdheid dat het groen moeilijk te onderhouden zal zijn. De boomvakken zijn ook zeer klein. Hierover dient zeker nog advies gevraagd te worden aan SB Groen zodat er ondergrondse maatregelen kunnen worden meegegeven.
 

Qua materialisatie dient er aan de stationsomgeving een coherent materiaalgebruik te worden gehanteerd om een uniforme beleving te kunnen garanderen. Het materiaal aan het kleine pleintje voor het gebouw dat later als publiek domein wordt overgenomen dient uit hetzelfde materiaal (alsook afwerking) te bestaan als het materiaal dat aan Post X terugkomt. Ook het stukje voetpad dat grenst aan het fietspad dient dit materiaal te krijgen alsook het stukje in de bocht achter het fietspad. De bouwheer dient voor de werken starten contact op te nemen met Stadsontwikkeling Publieke ruimte – dienst Structureel Onderhoud, betreffende de opmaak van een plaatsbeschrijving en voor de herstellingen aan het openbaar domein na afloop van de bouwwerken. De contactgegevens van deze dienst kunnen teruggevonden worden onder de algemene voorwaarden van de vergunning.

Inzake de geplande brug voor trage weggebruikers wenst het Vlaamse Agentschap voor Wegen en Verkeer betrokken te worden. Deze voetgangersbrug maakt geen onderdeel uit van de huidige aanvraag.

Inzake de specifieke veiligheid van de ondergrondse parking en de fuifzaal werd het advies aan de ASTRID-veiligheidscommissie gevraagd. Hieruit volgde een voorwaardelijk gunstig advies, mits indoordekking van de ondergrondse parking en fuifzaal.

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Bouwcode artikel 12:

De voorgevel langs de kant van de Posthofbrug betreft een breedte van circa 90 meter, waarvan de poort slechts 7 meter breedte betreft. Gelet op de totale schaal van het gebouw en gelet op het open karakter van de gevel wordt deze afwijking gunstig geadviseerd.

Bouwcode artikel 43:

De exacte dimensionering van de septische put die conform de bouwcode opgelegd zou worden is fysiek niet realistisch om te voorzien. De voorgestelde septische put is gelet op de context aanvaardbaar.

Conclusie

Gelet op de gegronde bezwaren, het ongunstige geïntegreerde advies van de provinciale omgevingsvergunningscommissie, de strijdigheden en de noodzakelijke verduidelijkingen en aanpassingen, zal worden voorgesteld de stedenbouwkundige handelingen in voorliggende aanvraag te weigeren.

Toetsing van aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu

Het project gelegen aan de Posthofbrug omvat de bouw van een nieuw appartementsgebouw met zeven bovengrondse en drie ondergrondse bouwlagen, voorzien als parking. Op de gelijkvloerse verdieping komen ruimtes met gemeenschapsfuncties, twee polyvalente ruimtes en een feestzaal. De eerste verdieping wordt als fietsenstalling ingericht. De overige bouwlagen zijn kantoorruimte.

Bronbemaling

Voor de bouw van het kantoorgebouw zal een tijdelijke verlaging van het grondwater nodig zijn. De bemaling zou 210 dagen in beslag nemen waarbij 14.651 m³ opgepompt zou worden. De werfput beslaat 99 meter op 34 meter en heeft een diepte van 11,50 m-mv voor de bodemplaat (kelder -3,5) en 12,7 m-mv voor de liftputten. Met een veiligheidsmarge van 0,5 meter wordt de te bemalen diepte respectievelijk 12 m-mv en 13,2 m-mv. Dit zou overeenkomen met een grondwaterverlaging van 7,5 meter.
De bemaling wordt uitgevoerd met dieptebronnen, aangezet in de Tertiaire zandlagen tot 20 m-mv. Drie varianten werden onderzocht:

-          een waterkerende wand tot in de Boomse klei (gesloten bouwput);

-          een open bouwput;

-          een waterkerende wand tot op circa 22 m-mv.

De Boomse klei bevindt zich hier op een diepte van circa 29 m-mv. Het waterbezwaar afhankelijk van het gekozen scenario verschilt sterk:

Wanneer uitgevoerd in een gesloten bouwput tot 22 meter of in een open bouwput reikt de invloedstraal verder dan 1.000 meter. Binnen deze straal bevinden zich meerdere gekende bodemverontreinigingen. De invloed hierop van de bemaling werd niet nader onderzocht in de bemalingsstudie. Wanneer de uitgraving plaatsvindt in een gesloten bouwput tot in de kleilaag, is de invloedstraal beperkt en worden er geen gekende verontreinigingen beïnvloed.
De exploitant geeft aan dat de bemaling zal uitgevoerd worden binnen een volledig gesloten bouwput. Gelet op de aanwezigheid van het natuurgebied Wolvenberg is het cruciaal het bemalingsdebiet en de invloed ervan tot een minimum te beperken. Ter hoogte van de rand van het natuurgebied zou een verlaging van 5 centimeter optreden. Dit wordt, gelet op het tijdelijke karakter van de verlaging, als aanvaardbaar beschouwd. De verlaging van de waterstand in het natuurdomein dient regelmatig opgevolgd te worden om negatieve effecten te vermijden.
Het opgepompte grondwater zal geloosd worden in de gemengde openbare riolering. Bij voorkeur wordt het water opnieuw geïnfiltreerd of geloosd op een oppervlaktewater. De bouwput beslaat bijna heel het perceel zodat er niet voldoende ruimte voorhanden is om een herinfiltratie te organiseren. Door de installatie van de waterkerende wand wordt het te lozen debiet al sterk beperkt. Dit debiet omvat eveneens neerslag en lekwater, die in de bouwput terechtkomen. Een lozing in de vijver van Wolvenberg is niet aangewezen om elk risico op verontreiniging ervan te vermijden.

Kantoorgebouw

Overkoepelend voor het hele gebouw worden volgende ingedeelde inrichtingen gevraagd:

-          lozen van huishoudelijk afvalwater (7.140 m³/jaar);

-          transformator (1.600 kVA);

-          warmtepompen en airconditioningsinstallaties (280 kW);

-          opslag van 1.249,5 kg diesel;

-          opslag van 250 liter gevaarlijke producten in kleine verpakkingen.
 

De gevaarlijke producten in kleine verpakkingen die worden opgeslagen betreffen kuis- en onderhoudsproducten. Er gaat weinig risico van uit. De opslag zal plaatsvinden in een afgesloten lokaal op het gelijkvloers en boven een lekbak.
De opslag van de mazout vindt plaats in een bovengrondse houder van 1.500 liter. De tank is voorzien van een overvulbeveiliging en lekdetectie. De brandstof wordt opgeslagen voor de dieselmotor van de sprinklerinstallatie en de noodgenerator. Deze zullen slechts sporadisch aangewend worden tijdens het testen van de installatie. De dieselmotoren hebben een thermisch ingangsvermogen van respectievelijk 120 kWth en 50 kWth en zijn derhalve niet ingedeeld.
De olie-gebaseerde transformator bevindt zich op het gelijkvloers en is uitgerust met een inkuiping om eventuele lekkende olie op te vangen.
Voor de verwarming en koeling van het gebouw wordt gewerkt met thermische energieopslag in boorgaten, aangevuld met een lucht/water-warmtepomp. De boringen worden uitgevoerd tot op een diepte van minder dan 150 meter, zodat het dieptecriterium niet overschreden wordt. Het toevoegen van het warmtemiddel (monopropyleenglycol of bietenderivaat) gebeurt enkel nadat druktesten de vloeistofdichtheid hebben aangewezen. Eens in exploitatie wordt de druk in de leiding permanent gemonitord. Vijfjaarlijks worden het systeem en de beveiliging volledig nagekeken. De warmtepompen staan inpandig opgesteld en zullen niet voor geluidshinder zorgen.
Hemelwater wordt opgevangen in opvangputten met een inhoud van 96 m³. Gelet op de verwachte watervraag (spoelen toiletten en onderhoud) is dit te verantwoorden. De exploitant berekende dat op jaarbasis tot 7.140 m³ huishoudelijk afvalwater geloosd zal worden. Het afvalwater wordt geloosd in de gemengde riolering van de Posthofbrug. Het fecaal afvalwater wordt voorbehandeld in septische putten met een inhoud van 55 m³. Er wordt geen hemelwater geloosd.

Feestzaal en polyvalente ruimtes

De feestzaal, aangeduid op het plan als zone dansvloer, heeft een oppervlakte van 160 m² en is voorzien voor maximaal 480 personen (3 personen per m²). Twee polyvalente ruimtes zijn elk 144 m² groot en voorzien voor telkens 48 personen. De exploitant wenst in de feestzaal muziek te produceren tot maximaal 100 dB(A)LAeq, 60 min.
De exploitant zal een geluidsbegrenzer aanbrengen om er voor te zorgen dat het maximale niveau niet overschreven wordt. Een akoestische studie met bijhorend geluidsplan zal voor de eerste ingebruikname opgemaakt moeten worden. De resultaten van het akoestisch onderzoek zullen onder andere moeten aantonen of het gevraagde geluidsniveau de naleving van de milieukwaliteitsnormen voor geluid in openlucht niet in het gedrang brengt. Indien nodig zal de exploitant het maximale geluidsniveau hierop afstemmen. De geluidstudie en het geluidsplan worden voor het eerste gebruik overgemaakt aan de toezichthoudende diensten en de afdelingen vergunningen.

Conclusie

Mits naleving van de algemene, sectorale en bijzondere voorwaarden, kan de exploitatie plaatsvinden met een aanvaardbaar risico voor mens en milieu. Aangezien ongunstig advies gegeven wordt de stedenbouwkundig vergunning te verlenen en de ingedeelde inrichtingen onlosmakelijk hiermee verbonden zijn, kan echter geen gunstig advies verleend worden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Advies over de ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Mits naleving van de algemene, sectorale en bijzondere voorwaarden, kan de exploitatie plaatsvinden met een aanvaardbaar risico voor mens en milieu. Aangezien ongunstig advies gegeven wordt de stedenbouwkundig vergunning te verlenen en de ingedeelde inrichtingen onlosmakelijk hiermee verbonden zijn, kan echter geen gunstig advies verleend worden.

Geadviseerde rubrieken

Geadviseerde bijzondere milieuvoorwaarden

Wanneer de vergunning zou worden verleend, worden volgende bijzondere voorwaarden geadviseerd:

Lasten

Artikel 75 van het Omgevingsvergunningendecreet bepaalt dat de vergunningverlener lasten bij vergunningen kan opleggen.

De last kan de vorm aannemen van een louter financiële last of een realisatie in natura door de ontwikkelaar. In elk geval kan ingespeeld worden op maatschappelijke noden en behoeften op buurt- en wijkniveau. Het is aan de vergunningverlenende overheid om te bepalen of een louter financiële last aan de ontwikkelaar wordt opgelegd of een realisatie in natura door de ontwikkelaar wordt geëist. De inkomsten voor de stad van lasten moeten vanuit de regelgeving een expliciete bestemming krijgen met een link in de nabijheid van het project. Bij beslissing van de lasten moet dit meteen vastgelegd worden. Het kaderbesluit van 9 maart 2018 (jaarnummer 2203) legde de principes voor de lasten vast.

In het kaderbesluit van 9 maart 2018 (jaarnummer 2203) bepaalde het college de normen die van toepassing zijn voor stedenbouwkundige lasten. Op basis hiervan is de maximale norm voor het bepalen van de financiële last voor dit project geraamd op 1.834.500,00 euro.

Volgens het vigerend  plannenkader wordt het gebouw opgetrokken in een gebied voor gemeenschapsvoorzieningen en openbaar nut. Bij de kwalificatie als gemeenschapsvoorziening of openbare nutsvoorziening, is het antwoord op de vraag of de voorzieningen worden opgericht en uitgebaat door de overheid dan wel het resultaat zijn van privé-initiatief, van geen belang. Wel mag hierbij geen winstbejag nagestreefd worden en dienen de voorzieningen daadwerkelijk ten dienste van de gemeenschap te staan.

Gelet op deze voorwaarde vanuit het plannenkader kan geoordeeld worden dat enkel bedrijven gehuisvest kunnen worden die als taak hebben het volbrengen van opdrachten van algemeen belang waardoor onder meer gemeenschapsfuncties gerealiseerd of gefaciliteerd worden.

Indien de kantoren volledig zouden ingezet worden voor het onderbrengen van bedrijven en/of instanties die als taak hebben het volbrengen van opdrachten van algemeen belang, kan besloten worden dat omwille van de maatschappelijke meerwaarde en relevantie die hier gecreëerd wordt, aan de SOK plicht voldaan zou zijn.

Standpunt college

De gemeentelijke omgevingsambtenaar, alsook de POVC adviseren om voorliggende vergunningsaanvraag te weigeren.

Het college is echter van oordeel dat een vergunning kan verleend worden, mits een aantal (vermeende) onduidelijkheden worden uitgeklaard door het opleggen van voorwaarden.

Het belangrijkste struikelpunt lijkt de connectie van het fietsparkeerdek op niveau +1 met de fietsostrade. Terecht wordt in bezwaren en adviezen opgemerkt dat hier een veiligheidsrisico ontstaat. Dit is echter van tijdelijke aard, gelet op de intenties van de stad en de aanvrager om hier een afzonderlijke voetgangersbrug te realiseren, die de bovengrondse kruising van het kruispunt mogelijk maakt. Tot zolang deze brug niet is gerealiseerd, mag de fysieke verbinding niet in gebruik worden genomen. Gezien de termijn voor ontwerp en  realisatie van deze voetgangersbrug nog niet is gekend, zijn bijkomende ingrepen nodig om – in tussentijd – de vlotte toegankelijkheid tussen het maaiveld en niveau +1 te verbeteren. Concreet worden een bijkomende fietslift en luiere traphelling opgelegd in voorwaarden.

Wat betreft de bestemming is er geen onduidelijkheid, maar zoals ook de GOA aangeeft moet de volledige exploitatie van het gebouw in dienst staan van een gemeenschapsvoorziening, wat zal benadrukt worden in een voorwaarde. Dit staat evenwel los van een eventueel winstoogmerk, wat in sommige gevallen wel degelijk verenigbaar is met een gemeenschapsvoorziening.

De toegang en de afwikkeling van het verkeer op de Posthofbrug werden door de aanvrager verder verduidelijkt, en zijn inzichtelijk en aanvaardbaar:

• De overgangshellingen waren ruim. Door deze aan te passen, kan de helling naar de ondergrondse parking ingekort worden. (volgens:  norm NEN 2443).
• Dankzij de verkorte helling kan de aansluiting op de ventweg vereenvoudigd/verbeterd worden.
• De draaicirkels van de wagens werden ingetekend. Waar nodig is de terreinaanleg subtiel aangepast (betere binnenbocht).
• De poort van de ondergrondse parking werd verschoven van niveau 0 naar niveau -1
• Door de tussenberm wordt de helling duidelijk fysiek opgesplitst in twee baanvakken
• Signalisatie verduidelijkt de verkeerssituatie.

Ter illustratie wordt het plan met deze aanpassingen toegevoegd aan de vergunning, genaamd POB19_plan_0.1.0.00_20211213, dd. 13/12/2021

Met betrekking tot de bezorgdheden van AWV: er hoeven geen U-turn’s op het kruispunt met de R10 gemaakt te worden. Er is vandaag een route via het domein Wolvenberg, onder de Posthofbrug door en dan voorlangs het seingebouw, die ook toegang geeft tot het perceel (en vice versa). De route wordt reeds gebruikt door de pendelparking en het seinhuis en zal ook in de toekomst gebruikt blijven worden. Hiertoe zullen duidelijke richtingswijzers worden geplaatst, in samenspraak met de desbetreffende administratieve diensten.

Wat betreft de vermeende onduidelijkheden inzake brandevacuatie, is het advies van de brandweer  voorwaardelijk gunstig. Het CBS merkt op dat dit, gelet op de opgelegde voorwaarden, de aanvrager niet ontslaat van zijn verplichtingen die voortvloeien uit het KB basisnormen Brand.