2021_CBS_10018 - Omgevingsvergunning - OMV_2021103063. Vorstermanstraat 8. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          11/06/2021: voorwaardelijke vergunning (20211257) voor de functiewijziging van kantoor en diensten naar wonen;

-          04/05/2018: voorwaardelijke vergunning (2018337) voor het wijzigen van de functie van een kantoor naar een gelijkvloers appartement;

-          27/04/2018: vergunning (2018337) voor het regulariseren van een aantal aanpassingen aan een bouwvergunning met nummer AN0/B/digitaal/20171632; 30/10/2017: vergunning (20171632) voor een functiewijziging van commerciële ruimte naar parking en de regularisatie van bouwvergunning met nummer AN0/B02016389;

-          03/06/2016: vergunning (2016460) voor de regularisatie van bouwvergunning AN0/B/20151682;

-          22/01/2016: vergunning (20152724) voor het samenvoegen appartement en regularisatie bouwdossier AN0/B/20151682;

-          04/09/2015: vergunning (20151682) voor het bouwen van appartementen, detailhandel, kantoor, diensten en een ondergrondse parking + regulariseren van verbouwingswerken ten opzichte van de bouwvergunning AN1/B/20132828;

-          03/04/2015: integrale kwaliteitskamer;

-          27/02/2015: integrale kwaliteitskamer;

-          13/02/2015: integrale kwaliteitskamer.

-          09/05/2014: milieuvergunning klasse 3 (2014219) voor distributiecabine nr 491;

-          16/06/2013: vergunning (20132828) voor het bouwen appartementen, commerciële ruimtes en ondergrondse garage;

-          08/10/1998: vergunning (19981333) voor het slopen van bestaande constructie en het bouwen van commerciële ruimte,kantoren en appartementen;

-          24/01/1996: vergunning (19952777) voor reg. verbouwen hangaar - 16.10.95.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          meergezinswoning met commercieel gelijkvloers (detailhandel);

-          bouwvolume:

• Verlatstraat nr. 9: 5 bouwlagen onder plat dak;
• Vorstermanstraat nr. 4-8: 5 bouwlagen onder plat dak;

-          gevelafwerking:

• Verlatstraat nr. 9: voorgevel in betonpanelen met donkergrijs aluminium buitenschrijnwerk, gevel van dakniveau in zink;
• Vorstermanstraat nr. 4-8: voorgevel in grijze betonpanelen met bronskleurig aluminium buitenschrijnwerk en bronskleurige metalen balustrades, gevel dakniveau in zink;

-          inrichting:

• appartementsgebouwen geclusterd rond groen binnengebied;
• doorlopende ondergrondse parking;
• één open gelijkvloerse commerciële ruimte met één toegang vanaf de Verlatstraat en twee toegangen vanaf de Vorstermanstraat.
• gelijkvloerse fietsenberging voor 27 fietsen zijde Verlatstraat, horende bij commercieel gelijkvloers;
• keldertrap naar 8 fietsstalplaatsen voor winkelpersoneel.

Huidige toestand

-          in overeenstemming met de vergunde toestand.

Gewenste toestand

-          inrichting:

• gelijkvloerse fietsenberging en keldertrap gesupprimeerd;
• 4 aparte commerciële ruimten op het gelijkvloers, 2 zijde Verlatstraat en 2 zijde Vorstermanstraat:

-          de ruimte aan de linkerzijde in de Verlatstraat wordt ingericht als bank;

-          de ruimte aan de linkerzijde in de Vorstermanstraat wordt benoemd als winkel;

-          voorgevel Verlatstraat:

• de poort van de fietsenberging wordt vervangen door een vast raamgeheel met deur;
• nieuwe lichtgevende reclame horende bij het bankkantoor;
• 3 bijkomende raamopeningen in het binnengebied (zijgevel) en vluchttrap vervangen door een brandladder;

-          nieuwe koepels boven de commerciële ruimten zijde Verlatstraat.

Inhoud van de aanvraag

-          opsplitsen van een gelijkvloerse commerciële ruimte in 4 entiteiten;

-          aanbrengen van zaak-gebonden publiciteit tegen de voorgevel;

-          vervangen van een vluchttrap door een brandladder en wijzigen van een zijgevelopening;

-          plaatsen van nieuwe dakkoepels.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde en artikel  2:   zone voor wonen - (wo2).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punten:

-          artikel 2.2.3 Laden en lossen:
de procedure voor het laden en lossen wordt niet toegelicht in de beschrijvende nota. Door de vermeerdering van 1 naar 4 commerciële entiteiten kan gesteld worden dat deze wijzigt ten opzichte van de vergunde toestand en de druk op het openbaar domein toeneemt;

-          artikel 2.1 Bestemming:
de nieuwe zaak-gebonden gevelpubliciteit veronderstelt een functiewijziging van detailhandel naar kantoren, diensten en vrije beroepen. Op het gelijkvloers zijn volgens het RUP de volgende functies toegelaten: detailhandel, reca tot maximum 200 m² bruto vloeroppervlakte, kantoren en diensten tot maximum 500 m² bruto vloeroppervlakte, vrije tijdsvoorzieningen en gemeenschapsvoorzieningen. De veronderstelde functiewijziging wordt echter niet vermeld in de nota of op de plannen, waardoor niet duidelijk is of dit aangevraagd wordt.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 26 Afvalverzameling:
  de commerciële ruimten beschikken niet over een eigen, afgescheiden en verluchte afvalberging van minstens 4m²;
• artikel 29 Fietsparkeerplaatsen en fietsstalplaatsen:
  er worden 27 fietsstalplaatsen op het gelijkvloers gesupprimeerd;
• artikel 33 Zaak-gebonden publiciteit:
  publiciteit in het gevelvlak mag niet voor gevelopeningen geplaatst worden. In CHE-gebied mag publiciteit op het gevelvlak enkel bestaan uit losse letters. Het is niet duidelijk of de aanvraag hieraan voldoet. Publiciteit haaks op het gevelvlak moet zich minstens 2,60 m boven het aangrenzende maaiveld bevinden.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag vraagt geen functiewijziging aan, enkel de opsplitsing van een bestaand handelsgelijkvloers in 4 entiteiten. Echter suggereren de aangeleverde gevelplannen wel dat de handelsfunctie plaatselijk gewijzigd zou worden in de functie kantoren, diensten en vrije beroepen (gevelpubliciteit voor een nieuw bankkantoor). Omwille van strijdigheden tussen de plannen en de gevel is contact opgenomen met de architect. Deze bevestigt dat de ruimte aangeduid met “C0.1B-Fase 2” ingericht zal worden als bankkantoor en de overige als handel. Deze verduidelijking wordt in de voorwaarden van de vergunning opgenomen en aangeduid in rood op het plan van het gelijkvloers “BA_commercieel_P_N_02_Niveau _0_ROOD”.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

De werken beperken zich tot het bestaande, vergund geachte volume. Met betrekking tot de opslitsing in 4 entiteiten werd het advies van Ondernemen en Stadsmarketing ingewonnen:

“Gunstig advies voor het herinrichten van een bestaande grote handelsruimte (voormalige biosupermarkt) als vier kleinere commerciële ruimten gelegen in de zone voor verspreide bewinkeling. De Beleidsnota Detailhandel 2020 stelt dat in deze zone behoud van de vergunde commerciële ruimten mogelijk is en dat optimalisatie ervan gunstig wordt geadviseerd. Opdeling van één winkelunit in vier units is daarbij mogelijk, bijvoorbeeld om leegstand van de commerciële ruimte te vermijden.”

De opsplitsing in 4 entiteiten respecteert bijgevolg de schaal en het ruimtegebruik, waardoor het voorstel principieel aanvaardbaar is.

Visueel-vormelijke elementen

In deze aanvraag zijn enkele gevelwijzigingen voorzien op het gelijkvloers in de Verlatstraat en in de binnentuin. De materialen van de nieuwe gevels zijn in overeenstemming met de stedelijke context van het perceel.

De nieuwe zaak-gebonden gevelpubliciteit is strijdig met artikel 33 van de bouwcode. Publiciteit haaks op het gevelvlak moet zich minstens 2,60 m boven het aangrenzende maaiveld bevinden. Dit is niet het geval. Daarom wordt de voorgestelde positionering van de lichtbak uitgesloten van vergunning. Het valt te overwegen om de lichtbak naar de linker zijde van de etalage te verplaatsen. Dit is aanvaardbaar indien deze postitionering voldoet aan de gestelde voorwaarden van artikel 33 van de bouwcode, met in het bijzonder §3.

Het gevelplan suggereert dat een deel van de publiciteit voor de gevelopening wordt geplaatst. Ook is het niet volledig duidelijk of het losse letters betreffen, dan wel lichtbakken. Dit laatste is niet toegelaten in CHE-gebied. Indien de logo’s en de letters “ARGENTA” inwendig verlicht worden en zich boven de raamopening bevinden, kunnen deze gunstig beoordeeld worden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De commerciële ruimten beschikken niet over een eigen, afgescheiden en verluchte afvalberging van minstens 4 m² (bouwcode, art. 26). Dit wordt opgelegd als voorwaarde voor vergunning.

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet het pand aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

De volgende huisnummering moet worden gerespecteerd:

Vorstermanstraat 4A voor unit C0.2-Fase3, Vorstermanstraat 6A voor unit C0.2-Fase2 en Verlatstraat 9A voor unit C0.1B-Fase 2. Dit wordt opgelegd als voorwaarde voor vergunning.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

De stedelijke mobiliteitsdienst adviseert het onderstaande over de fietsenberging.

“De bestaande fietsenberging die vergund was bij de commerciële ruimte verdwijnt.

Het is niet omdat de commerciële ruimte opgesplitst wordt, dat er geen fietsenstallingen meer nodig zijn. De totale oppervlakte blijft immers gelijk na de verbouwing.”

In de kelder is er ruimte voorzien voor de fietsen van het personeel. Voor bezoekers van de handelsruimten en diensten moeten voldoende stalplaatsen voorzien worden, conform de bepalingen van artikel 29 van de bouwcode.

Laden en lossen

De procedure voor het laden en lossen wordt niet beschreven in de beschrijvende nota, wat strijdig is met artikel 2.2.3 van het RUP Binnenstad. Door de vermeerdering van 1 naar 4 commerciële entiteiten kan gesteld worden dat deze wijzigt ten opzichte van de vergunde toestand en de druk op het openbaar domein toeneemt. Voor alle commerciële functies geldt dat het laden en lossen op het openbaar domein buiten de spitsuren dient plaats te vinden. Dit wordt opgelegd als voorwaarde voor vergunning. Het vermeerderen van het aantal entiteiten kan mits in acht name van de lopende afspraken gunstig worden beoordeeld.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      het laden en lossen te laten plaatsvinden op het openbaar domein en buiten de spitsuren;

3.      units C0.1A-Fase 2, C0.2-Fase 2 en 0.2-Fase 3 in te richten als handelsfunctie en unit C0.1B-Fase 2 in te richten als dienst;

4.      iedere unit is te voorzien van een eigen afgescheiden en verluchte afvalberging van minstens 4 m²;

5.      de nieuwe entiteiten te voorzien van nieuwe huisnummering: Vorstermanstraat 4A voor unit C0.2-Fase3, Vorstermanstraat 6A voor unit C0.2-Fase2 en Verlatstraat 9A voor unit C0.1B-Fase 2;

6.      voldoende fietsstalplaatsen voor bezoekers te voorzien voor iedere unit, conform artikel 29 van de bouwcode;

7.      de logo’s en de letters ARGENTA inwendig te verlichten;

8.      indien een haakse lichtbak wordt voorzien dient deze geplaatst te worden conform artikel 33 van de bouwcode.

Uitsluitingen

9.      de lichtbak haaks op de gevel, zoals op het gevelplan gepositioneerd.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Administratieve lus

Op de aanvraag werd een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):

De affiche werd niet gedurende de volledige periode van het openbaar onderzoek opgehangen.

De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn werden opnieuw uitgevoerd om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Bezwaren uit vorige openbare onderzoeken over de aanvraag, die nog relevant zijn, worden hier ook besproken.

Er werd één bezwaarschrift ingediend, voornamelijk handelend over:

1. Hoogspanningscabine: De hoogspanningscabine dient bereikbaar te blijven voor, tijdens en na de werken. Ook mag er niet geraakt worden aan de funderingen, het dak en de muren van de distributiecabine.

Beoordeling: Het bezwaar heeft betrekking op uitvoeringstechnische aspecten. Echter geeft een vergunning niet automatisch bouwrechten om te raken aan constructies in andermans eigendom of beheer. Het bezwaar is ongegrond.

2. Leidingplan: Bij het uitvoeren van de werken dient er aandacht besteed te worden aan de ligging van de bestaande leidingen. Bij twijfel moet er contact opgenomen worden met de berheerder: Fluvius.

Beoordeling: Het bezwaar heeft betrekking op uitvoeringstechnische aspecten en is niet stedenbouwkundig van aard. Aangenomen wordt dat werken steeds volgens de regels van de kunst en met de nodige zorg gebeuren. Veiligheid is steeds geboden. Het bezwaar is ongegrond.