2021_CBS_10012 - Omgevingsvergunning - OMV_2021150936. Jodenstraat 26. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          04/03/2021: voorwaardelijke vergunning (20201050) voor het slopen van een woning en het bouwen van een meergezinswoning.

Vergunde toestand

-          functie: meergezinswoning met 3 woongelegenheden waaronder 1 studio;

-          bouwvolume:

• 4 bouwlagen onder een mansardedak;
• bouwdiepte van maximum 15,14 m op de gelijkvloerse, eerste, tweede en derde verdieping;
• binnen het volume van het mansardedak wordt een inpandig terras voorzien;
• aan de voorzijde van het mansardedak worden 3 dakkapellen voorzien met onderlinge afstanden van ca. 65 cm;
• de kroonlijsthoogte van het gebouw bedraagt 13,18 m en de nokhoogte 15,78 m (t.o.v. het straatniveau);
• de historisch waardevolle kelder bleef behouden en werd verwerkt in de nieuwbouw;

-          gevelafwerking:

• de voorgevel is voorzien van een afwerking met wit/beige bepleistering, antracietkleurige dakleien, plint in blauwe hardsteen en buitenschrijnwerk in hout;
• een borstwering in glas binnen het bouwvolume van het mansardedak;
• het overkappende dakvlak over het terras gebeurt tot een breedte van minimum 1 m aan beide zijden;

-          voorwaarde vergunning door deputatie 20201050: de deur van het gelijkvloers naar de kelder dient te kunnen worden geopend aan de hand van een drukknop (langs beide zijden).

Bestaande toestand

-          werf in opbouw.

Gewenste toestand

-          functie: conform vergunde toestand;

-          bouwvolume:

• 4 bouwlagen onder een mansardedak;
• bouwdiepten conform vergunde toestand;
• binnen het volume van het mansardedak wordt een inpandig terras voorzien en een trap naar een intensief groendak;
• de kroonlijsthoogte van het gebouw bedraagt 13,08 m en de nokhoogte 16,02 m (t.o.v. het straatniveau);
• de historisch waardevolle kelder bleef behouden en verwerkt in de nieuwbouw;

-          gevelafwerking:

• voorgevel conform vergunde toestand;
• borstwering en overkappende dakvlak over het terras conform vergunde toestand;
• valbeveiliging in verticale spijlen.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van de voorgevel;

-          verhogen van de scheimuren ter hoogte van de hoogste dakvlakken voor het voorzien van intensieve groendaken;

-          interne wijzigingen.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel  2:   zone voor wonen - (wo2).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan Binnenstad.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 6 Harmonie en draagkracht:

het voorzien van een buitenruimte met balustrades op een mansardedak is vreemd in de omgeving;

• artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:

de fietsenberging in de kelder heeft een hoogte van circa 1,80 m in plaats van de minimaal vereiste 2,20;

• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:

achter de fietsen is geen vrije ruimte van minstens 1,70 m.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)

Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag voorziet geen functiewijziging. De meergezinswoning is functioneel inpasbaar in de omgeving.
 

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

Het voorzien van de intensieve groendaken komt de afvoer van regenwater naar de riolering en de biodiversiteit in deze stedelijke omgeving ten goede.
Het gebruik van deze groendaken als effectieve daktuin of terras zal echter uitdrukkelijk worden uitgesloten uit de vergunning. Het voorzien van een buitenruimte op een mansardedak is atypisch in het straatbeeld en overschrijdt de draagkracht en maximale toelaatbare hoogte op het perceel, in strijd met artikel 6 van de bouwcode. Ook balustrades op de hoogste dakvlakken zullen worden uitgesloten uit de vergunning.

De impact op het straatbeeld van het verhoogd dak-pakket is beperkt en bijgevolg inpasbaar.

Om een veilig onderhoud van het dak mogelijk te maken kan de trap op het terras van de vierde verdieping worden toegestaan aangezien er dan geen privacy hinder bij de buren wordt gegenereerd.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De aanvraag heeft betrekking op een pand dat gelegen is in gebied met culturele en/of esthetische waarde. Het advies van de dienst Monumentenzorg luidt al volgt:

“Conform artikel 5 §2 van de stedenbouwkundige verordening – bouwcode dd. 25 oktober 2014 moet de beschrijvende nota van de bouwaanvraag voldoende informatie bevatten over het cultuurhistorisch profiel van de aanwezige elementen zodat vergunningverlenende overheid deze kan afwegen. Afhankelijk van de aard en omvang van de geplande werken kan er een CHE-rapport gevraagd worden met een meer uitgebreide bouwhistorische en beschrijvende studie van het gebouw. Er werd een studie opgemaakt door Koen Van Overvelt in 2019.

Op basis van deze studie werd beslist dat sloop aanvaardbaar is op voorwaarde dat het nieuwe volume zich zowel qua architecturale uitwerking als qua volume inpast in het straatbeeld en zijn omgeving.

Op basis van de studie kan gesteld worden dat het pand in oorsprong een oudere kern had maar in de 19de eeuw een nieuwbouw werd voorzien op de bestaande kelders met mogelijks behoud van de vroegere traphal. De gevel heeft een klassieke opbouw van drie traveeën.

In de studie en in de boekdelen van de inventaris staat het pand mee vermeld als deel van een gave aaneengesloten gevelwand met gelijke kroonlijsthoogte.

Het nieuwbouwvolume werd in een vorige vergunning vergund. Er werd in beroep gegaan bij de deputatie tegen de voorwaarden uit de vergunning. Er werd tevens ook een nieuwe gevel ingediend terwijl dit geen onderwerp was van het beroep en ook nergens in het verslag van de POA wordt aangehaald. De gevelaanpassingen waarbij de gelijkvloerse gevel lager wordt uitgevoerd en de erker wordt verbreed en de gevelopeningen op de verdiepingen worden aangepast waardoor de verticale gevelgeleding wordt verstoord, zijn vanuit erfgoedoogpunt niet aanvaardbaar, gelet op de beeldverstorende gevelarchitectuur. Dit wordt nog versterkt door de valbeveiliging in spijlen. De gevelarchitectuur wordt verder gebanaliseerd. In geval van sloop gaan we uit van behoud van de beeldondersteunende functie van het pand in het straatbeeld.

De gewenste wijzigingen aan het dakvolume moeten door de dienst Omgeving beoordeeld worden aangezien deze ingreep eerder stedenbouwkundig van aard is.”

Het valt inderdaad te betreuren dat de gevel werd gewijzigd tijdens de beroepsprocedure ondanks het uitvoerig voortraject met de dienst Monumentenzorg en de dienst Omgeving voor de voorgevel van de nieuwbouw. In het besluit van de Deputatie van de Provincie Antwerpen is echter opgenomen dat de vergunning wordt verleend overeenkomstig de in beroep gewijzigde plannen van 23 november 2020, met uitzondering van de voorzijde van het mansardedak, dat dient te worden uitgevoerd overeenkomstig de oorspronkelijke plannen.

De plannen in voorliggende aanvraag stemmen grotendeels overeen met deze zoals vergund door de Deputatie. De beperkte wijzigingen aan de ramen op het gelijkvloers zullen worden uitgesloten uit de vergunning evenals de valbeveiliging in verticale spijlen.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag voorziet het supprimeren van de regenwaterput in de kelder. Aangezien alle daken worden voorzien van een groendak is dit aanvaardbaar en in overeenstemming met de verordening hemelwater. Met het oog op een hedendaags verwacht wooncomfort zal in voorwaarden worden opgenomen dat het toilet op de derde verdieping moet worden voorzien van een sas naar de leefruimte.

Mobiliteitsimpact

Toetsing parkeerbehoefte

Het algemene principe is dat elke omgevingsvergunningsaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing gezien de aanvraag geen vermeerdering van het aantal woongelegenheden ten opzichte van de bestaande en vergunde of vergund geachte situatie inhoudt.

Fietsvoorzieningen

De fietsenberging wordt verplaatst naar de achterste gewelfde kelder. Deze heeft slechts een plafond hoogte van 1,80 m. Dit is onvoldoende om de fietsenstaling op een kwalitatieve manier te gebruiken en in strijd met de minimale hoogte van ruimten uit artikel 21 van de bouwcode. Achter de fietsen ontbreekt ook onvoldoende vrije ruimte.

De dienst Mobiliteit geeft advies met volgende voorwaarden:

“De fietsenberging werd anders ingericht en voldoet niet meer aan de normen van de bouwcode. Achter elke fiets in een fietsstalplaats moet minstens 1,70 meter vrije ruimte beschikbaar zijn. Dat is hier niet het geval.”

Het verplaatsen van de fietsen naar de achterste gewelfde kelder zal uitgesloten worden uit de vergunning.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      het voorzien van een sas tussen het toilet en de leefruimte op de derde verdieping;

3.      achter elke fiets minstens 1,70 m vrije ruimte te voorzien;

4.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

Uitsluitingen

1.      het gebruik van de groendaken als tuin of terras;

2.      het voorzien van balustrades ter hoogte van de groendaken;

3.      de wijzigingen in de voorgevel ter hoogte van het gelijkvloers;

4.      het voorzien van valbeveiliging in verticale spijlen;

5.      het verplaatsen van de fietsenstalling naar de achterste gewelfde kelder.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten