2021_CBS_10025 - Omgevingsvergunning - OMV_2021156322. Bisschoppenhoflaan 383, Keesinglaan 2-20. District Deurne - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          21/01/2011: vergunning (20107593) voor aanpassingswerken aan de voorgevel en parking;

-          29/06/2007: vergunning (3184#162) voor de bouw van een nieuw inkomportaal aan een kantoorgebouw;

-          11/08/2006: vergunning (3165#449) voor het heraanleggen van een parking en aanpassingswerken aan een pand met bijbehorende gevelrenovatie;

-          2/01/1989: vergunning (629#504) voor de bouw van een kantoorgebouw;

Vergunde/vergund geachte toestand

Bisschoppenhoflaan 383:

-          kantoorgebouw met gelijkvloerse unit voor kantoor, diensten en vrije beroepen (unit 1 – KBC) en handelruimte (unit 2);

-          bouwvolume:

• hoekpand in gesloten bebouwing met vier bouwlagen en teruggetrokken daklaag onder plat dak;
• maximale bouwhoogte circa 17,00 m;
• met uitzondering van de voortuin werd het volledige perceel dicht gebouwd;

-          gevelafwerking:

• gevel in sierbeton (ecru) en grijze zinkbekleding met detaillering in natuursteen;
• aluminium buitenschrijnwerk in grijze tint;

Keesinglaan:

-          handelscomplex met drie aaneengesloten units;

-          bouwvolume:

• de handelsunit ter hoogte van de hoek Keesinglaan-Middelmolenlaan beschikt over twee bouwlagen onder plat dak, de overige units over een bouwlaag onder plat dak;
• met uitzondering van de parking aan de straatzijde werd het volledige perceel dicht gebouwd;

-          gevelafwerking handelsunit 3 (Action):

• geel-roze genuanceerde baksteen met detaillering in aluminium;
• blauw aluminium buitenschrijnwerk;

-          handelsunits 1 en 2 maken geen deel uit van de aanvraag (uiterst linkse en middelste unit).

Huidige toestand

-          conform vergunde toestand;

-          zijde Keesinglaan-Middelmolenlaan: handelsunits 1 en 2 maken geen deel uit van de aanvraag (uiterst linkse en middelste unit).

Gewenste toestand

Bisschoppenhoflaan 383:

-          kantoorgebouw met twee gelijkvloerse handelsunits (unit 1 en 2);

-          bouwvolume ongewijzigd;

-          gevelafwerking:

• gevel in donkergrijs geschilderde sierbeton en grijze zinkbekleding met detaillering in natuursteen;
• aluminium buitenschrijnwerk in grijze tint;

Keesinglaan:

-          functie en bouwvolume ongewijzigd;

-          gevelafwerking handelsunit 3 (Action):

• grijs geschilderde bakstenen gevel;
• buitenschrijnwerk ongewijzigd;

-          handelsunits 1 en 2 maken geen deel uit van de aanvraag (uiterst linkse en middelste unit).

Inhoud van de aanvraag

Bisschoppenhoflaan 383:

-          wijzigen van de functie van unit 1 van kantoor, diensten en vrije beroepen naar detailhandel;

-          voorzien van een nieuwe toegang tot unit 1 via de parking zijde Keesinglaan;

-          schilderen van de gevels in een donkergrijze kleur;

-          doorvoeren van interne constructieve werken;

-          mogelijke overige wijzigingen aan het bouwvolume en/of de bovenliggende verdiepingen maken geen deel uit van de aanvraag;

Keesinglaan:

-          schilderen van de gevel van unit 3 (Action) in een grijze kleur;

-          herinrichten van de parking in functie van de nieuwe toegang behorende tot unit 1 (Bisschoppenhoflaan 383);

-          mogelijke overige wijzigingen aan unit 3, en wijzigingen aan unit 1 en 2 maken geen deel uit van de aanvraag.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend punt:

• artikel 24:
  Het is onduidelijk af te lezen op de plannen of er een vrije en vlakke draairuimte voorzien wordt die maximaal 2% helt in één richting ter hoogte van de nieuwe toegang.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 6 Harmonie en draagkracht:
  Het schilderen van de gevel in een donkergrijze kleur is niet in harmonie met de omgeving;
• artikel 11 Afwerken van gevels en materiaalgebruik:
  De elementen in sierbeton worden donkergrijs geschilderd wat een niet kenmerkende afwerking is voor betonpanelen en de stedelijke opwarming in de hand werkt.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag is functioneel verenigbaar met de omgeving. De aanvraag bevat een functiewijziging van een gelijkvloerse kantoorruimte naar detailhandel. De overige detailhandelszaken blijven behouden.

De aanvraag werd ter advies voorgelegd aan de stedelijke dienst voor ondernemen en stadsmarketing: “Voorwaardelijk gunstig advies voor het herinrichten van een handelsruimte (voormalig bankfiliaal, toegang via Bisschoppenhoflaan) met een bijkomende toegang via de parking van het achterliggende handelsgeheel aan de Keesinglaan. Het handelsgeheel dat momenteel bestaat uit Action, Kruidvat en Bristol wordt op deze manier met een handelsruimte van 280m² uitgebreid.  De extra toegang die aansluit op de parking maakt dat klanten/bezoekers van het handelsgeheel deze handelsruimte als onderdeel van de cluster ervaren. Er moeten ook parkeerplaatsen verdwijnen van de parking om de toegang mogelijk te maken. In de beoordeling van het dossier houden we daarom rekening met de wetgeving opgemaakt in het Decreet Integraal Handelsvestigingsbeleid (IHB). Die bepaalt dat een handelsgeheel tot 300m² netto-handelsoppervlakte kan uitbreiden zonder aanpassingen aan de vergunning voor kleinhandelsactiviteiten. OS/BI neemt dit mee in overweging en geeft daarom een gunstig advies met als voorwaarden dat er geen verdere uitbreiding (zonder vergunningsaanvraag) komt van de netto-handelsoppervlakte van het handelsgeheel aan de Keesinglaan en dat de aanpalende unit 2 (krantenwinkel) dus georiënteerd blijft naar de Bisschoppenhoflaan.”

Het advies wordt bijgetreden en moet als voorwaarde aan de vergunning worden gekoppeld.

Visueel-vormelijke elementen

Langs de Keesinglaan worden verschillende winkelpanden rondom een gemeenschappelijke parking gesitueerd. Het aangrenzende kantoorgebouw is momenteel gericht op de Bisschoppenhoflaan. De functiewijziging van het gelijkvloers van kantoor naar handel vraagt om een verbeterde zichtbaarheid vanaf de gemeenschappelijke parking. De achtergevel krijgt een bijkomende inkompartij met etalageramen die uitgeeft op de gemeenschappelijke parking langs de Keesinglaan. Deze ingreep wordt gunstig beoordeeld.

De gevels van het kantoorgebouw worden opgefrist met inbegrip van de voorgevel van één van de bestaande winkelunits (thans Action). De lichtgrijze betonpanelen en het bruinrode metselwerk worden in een zwarte en donkergrijze kleur geschilderd. Deze ingrepen worden ongunstig beoordeeld. De omgeving wordt gedomineerd door lichte kleuren. De zwarte kleur is afwijkend van dit referentiebeeld en de aanvraag wijkt daarmee af van artikel 6 van de bouwcode. Bovendien is zwart een kleur die een negatieve invloed heeft op de stedelijke opwarming waardoor de aanvraag ook afwijkt van artikel 11 van de bouwcode. Om het gebouw op te frissen, wordt er gesuggereerd om de bestaande betonpanelen te reinigen in plaats van te schilderen. Het beton blijft daardoor ook in zijn oorspronkelijke vorm behouden, wat de beste manier is voor de levensduur van een materiaal. Het schilderen van de gevels moet worden uitgesloten uit de vergunning.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het is onduidelijk af te lezen op de plannen of er een vrije en vlakke draairuimte voorzien wordt die maximaal 2% helt in één richting ter hoogte van de nieuwe toegang om te voldoen aan artikel 24 van de gewestelijke verordening toegankelijkheid. Dit moet gegarandeerd worden en als voorwaarde aan de vergunning worden gekoppeld.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      er is geen verdere uitbreiding (zonder vergunningsaanvraag voor kleinhandelsactiviteiten) mogelijk van de netto-handelsoppervlakte van het handelsgeheel op het adres Keesinglaan 2.

Uitsluitingen

1.      het schilderen van alle gevels.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.