2021_CBS_10283 - Omgevingsvergunning - OMV_2021134712. Begijnenvest 51-53. District Antwerpen - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          02/10/1919: toelating (1919#8538) voor een loods;

-          29/08/1916: toelating (1916#6960) voor een verdieping op een werkhuis;

-          12/08/1911: toelating (1911#2204) voor binnenwerken.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          functie:

• benedenverdieping ingericht als garage behorende tot het hoofdgebouw Begijnenvest 51-53;
• de bovenliggende verdieping ingericht als magazijn en hangar (industrie en bedrijvigheid);

-          bouwvolume:

• afwisselend 1 en 2 bouwlagen;
• gezien het voorkomen van zowel platte als hellende daken varieert de bouwhoogte. De maximale hoogte bedraagt circa 8,00 m (nokhoogte dak magazijn);
• met uitzondering van de open koer ter hoogte van de linker perceelgrens (palend aan het hoofdgebouw) werd het volledige perceel dicht gebouwd;

-          gevelafwerking niet gekend;

-          de garage en magazijnen bevinden zich in binnengebied en zijn enkel bereikbaar via een doorrij onder Begijnenvest 51-53 (ter hoogte van de linkerzijde van het perceel).

Huidige toestand

-          functie:

• magazijnfunctie op de verdiepingen;
• de garage werd heringericht;

-          bouwvolume:

• de koepel boven de garage werd vervangen door een overkapping met golfplaten;
• het hellend dak boven het magazijn werd omgevormd naar een plat dak. De maximale bouwhoogte van de bebouwing komt hierdoor op circa 6,50 m te liggen;
• bouwdiepte en open ruimte conform vergunde toestand;

-          gevelafwerking:

• gevels eerste verdieping afgewerkt in lichtgrijze cementpleister en in plaatmateriaal (pvc, kleur niet gekend);
• buitenschrijnwerk in wit geschilderd hout en in grijs pvc;

-          toegankelijkheid van de functie ongewijzigd.

Gewenste toestand

-          functie:

• garage met twee bovenliggende wooneenheden. Met betrekking tot de nieuwe wooneenheden zijn volgende gegevens beschikbaar:
  • loft 01: eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 120,45 m² en een buitenruimte (dakterras) van circa 39,70 m²;
  • loft 02: eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 62,85 m² en een buitenruimte (dakterras) van circa 10,50 m²;

-          bouwvolume:

• luifel verwijderd;
• bouwvolume op de eerste verdieping rechts breidt uit;

-          gevelafwerking:

• gevel loft 01 gekaleid in lichtgrijze kleur en afgewerkt met wit aluminium buitenschrijnwerk;
• loft 02 (eerste verdieping) afgewerkt met houten lattenwerk (kleur: naturel) en voorzien van wit geschilderd houten buitenschrijnwerk;
• garages rechterzijde perceel afgesloten met sectionaalpoorten (materiaal en kleur niet gekend);

-          inrichting:

• toegankelijkheid van de functie ongewijzigd;
• extra parkeerplaatsen aangelegd.

Inhoud van de aanvraag

-          omvormen van het magazijn en de hangar (industrie en bedrijvigheid) naar 2 zelfstandige wooneenheden (wonen);

-          wijzigen van de gevelafwerking;

-          inrichten van dakterrassen;

-          het vergroten van de gelijkvloerse parkeergarage;

-          aanpassen van de verticale circulatie.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel  1:   zone voor wonen - (wo1).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgend punt:

• 2.1.11.2 Terrassen op platte daken;

De terrassen op de platte daken achteraan zitten niet vervat in het maximaal aanvaardbare bouwvolume;

• 2.1.2 Harmonieregel en referentiebeeld;

Wonen in binnengebied is niet kenmerkend voor de omgeving. Een woonfunctie inrichten op de magazijnen bovenop de parkeergarage is niet in harmonie met de omgeving. Deze bijkomende functie en het aantal woningen verhoogt de druk op het binnengebied dermate dat de draagkracht overschreden wordt;

• 2.1.3 Bouwvolume, bouwlijn, bouwdiepte;

Door de functiewijziging naar wonen moet het bouwvolume in harmonie gebracht worden met de omgeving. Dit is niet het geval. Het bouwvolume blijft behouden en vergroot. Het huidige bouwvolume overstijgt het maximaal aanvaardbare bouwvolume.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 6 en 10 Harmonieregel en Inplanting, bouwhoogte, bouwdiepte;

Wonen is niet kenmerkend voor de omgeving. Het bestaande volume overstijgt het maximaal aanvaardbare bouwvolume en overschrijdt de draagkracht van het (binnen)gebied;

• artikel 27 Open ruimte

een tuin dient zoveel mogelijk onverhard te zijn. De open ruimte is gebetonneerd;

• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:
  de scheidingsmuren palend aan beide wooneenheden werden niet voorzien van een minimale opstand van 0,30 m ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag wenst twee magazijnen op een bovengrondse, overdekte parking in binnengebied om te vormen naar twee zelfstandige wooneenheden. Hoewel een woonfunctie in principe niet verboden is op basis van de geldende bestemmingsvoorschriften van RUP Binnenstad, kan deze niet gunstig worden beoordeel omwille van het overschrijden van de draagkracht en een goede ruimtelijke ordening.

Wonen in binnengebied is niet kenmerkend voor de omgeving. Ook de combinatie van een open, collectieve parkeergarage op het gelijkvloers met daarboven woningen levert geen wenselijke, kwalitatief woonmilieu op. Door een woonfunctie tot diep in het bouwblok te trekken, ontstaan er ook conflicten met de bestaande omliggende woningen. Dit wordt ook in een bezwaarschrift vermeldt.

De functiewijziging kan bijgevolg niet gunstig geadviseerd worden. De aanvraag dient geweigerd te worden.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het hoofdgebouw van het perceel, langs de Begijnenvest 51, is een meergezinsgebouw met drie bouwlagen onder een daklaag. De wooneenheden in de voorbouw maken geen deel uit van de aanvraag.

Achteraan dit perceel zijn op het gelijkvloers overdekte autostalplaatsen aanwezig. De autostalplaatsen behoren tot de voorbouw. Bovenop deze garages bevinden zich twee magazijnruimten. Het binnengebied wordt ontsloten via een doorrit aan de Begijnenvest. Het algemene binnengebied kenmerkt zich niet door wonen maar door nevenfuncties en/of onderschikte functies zoals opslagruimtes en parkeervoorzieningen. De huidige volumes in binnengebied zijn gelegen in de theoretische tuinzone van de woningen in de bouwschil.

De aanvraag stelt voor om de magazijnen op de eerste verdieping om te vormen naar twee nieuwe zelfstandige wooneenheden met elk een private buitenruimte. De woningen worden op dezelfde manier ontsloten als de bestaande magazijnen, namelijk via de doorrit voor de personenwagens. De luifel die tussen de twee volumes is opgetrokken, wordt verwijderd.

De voorgestelde woningen boven de garage zijn niet in overeenstemming met de goede ruimtelijk ordening van de plaats. De volumes in binnengebied, waaronder de garage en het magazijn, zijn reeds storend voor de omliggende percelen en het beoogde rustige woonmilieu dat verwacht wordt in een binnengebied. Het is daarom wenselijk dat een groene en onverharde ruimte kan ontstaan.

De aanvraag houdt een functiewijziging in. Conform artikel 2.1.3 van het RUP Binnenstad en artikel 10 van de bouwcode geeft dit aanleiding om het bouwvolume in harmonie te brengen met de omgeving. Dit impliceert een volumereductie, de aanleg van een bruikbare tuinzone en het voorzien van voldoende open en onverharde ruimte. Het volume en de bijhorende verharding van de bebouwing in het binnengebied overstijgt immers het maximaal aanvaardbare bouwvolume.

Elders in het bouwblok is er achter woningen wel een bruikbare tuinzone aanwezig. Echter behoudt de aanvraag de ruimtelijk storende volumes en vormt deze integraal om naar een woonprogramma. Omdat de vrije hoogte van een van de magazijnen te laag is, neemt het bouwvolume op het perceel zelfs toe, dit is niet aanvaardbaar.

Opgemerkt wordt dat het bouwvolume van ‘Loft 2’ op de grondplannen niet overeenkomt met het aangeleverde gevelzicht.

De aanvraag stelt voor om de bestaande luifel te verwijderen om zo tegemoet te komen aan de minimale ontpittingseis conform artikel 27 van de bouwcode. Echter brengt het verwijderen van de luifel meer hinder met zich mee en zorgt deze ingreep niet voor een fundamentele verbetering voor het bouwblok. De aanvraag is strijdig met artikel 27 omdat het volledige perceel verhard is.

Op de platte daken achteraan het perceel zijn twee terrassen ingericht. Volgens RUP Binnenstad moeten deze als bouwvolumes beschouwd en beoordeeld worden. Volume-uitbreiding op deze plek is niet aanvaardbaar, waardoor de buitenruimten strijdig zijn met artikel 2.2.11.2. Daarnaast creëren ze inkijk en hinder naar woonvertrekken in de omgeving. Een gegrond bezwaar dat tijdens het openbaar onderzoek werd ingediend, kaart dit ook aan.

De aanvraag is niet in harmonie met de omgeving en daardoor strijdig met artikel 6 en 10 van de bouwcode en artikel 2.1.2 van het RUP en een goede ruimtelijke ordening. De aanvraag dient daarom geweigerd te worden.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De afwerkingen van de geveldelen is divers en de heterogeniteit van materialen zorgt voor een bijzonder rommelige uitstraling van het binnengebied. Een uniformiteit in materiaalgebruik kan inspelen op een rustige uitstraling. Het is wenselijk dat bebouwing in binnengebied steeds ondergeschikt is aan bebouwing in de schil en dit dient zich ook te uiten in vormgeving en materiaalgebruik.

Omwille van de beperkte aandacht voor de vormgeving dient de aanvraag geweigerd te worden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De voorgestelde ontsluiting naar de woningen is niet kwalitatief. De onderdoorrit fungeert als in- en uitrit voor personenwagens. De stedelijke mobiliteitsdienst adviseerde dat de doorgang voor personenwagens reeds te smal is en er daardoor gewerkt moet worden met een lichtensysteem om het verkeer te regelen. De onderdoorrit zal ook gebruikt worden door fietsers en is de hoofdtoegang van de nieuwe wooneenheden. Een doorrit naar een parking is geen kwalitatieve toegang voor zelfstandige wooneenheden. Ook is het gemengd gebruik niet afgestemd op de capaciteit van de nieuwe functies.

In de vergunde toestand hebben de twee magazijnen geen gevelopeningen. De aanvraag voegt verschillende raamopeningen toe. Het toevoegen van nieuwe raamopeningen zal zorgen voor een verhoogde inkijk naar de bestaande woningen in de omgeving, zoals ook in het bezwaarschrift wordt aangeklaagd. De grote raamopening naar het dakterras zal ongetwijfeld inkijk met zich meebrengen. De raamopeningen tussen ‘Loft 1’ en ‘Loft 2’ staan op slechts 6 meter van elkaar, wat uitzonderlijk dicht is.

Het bezwaarschrift maakt eveneens gewag van reeds aanwezige geluidshinder. Geluid (van de parkerende wagens) wordt er versterkt doordat de gebouwen als klankkast functioneren. Door het behoud en de uitbreiding van de volumes en het verwijderen van de luifel zal de geluidsoverlast voor de woningen in de omgeving enkel maar toenemen.

Opgemerkt wordt dat parkeerplek 15 in open lucht wordt voorzien. De plaatsing hiervan is niet aanvaardbaar. De scheidsmuren hebben geen opstand van 30 cm. Dit is strijdig met artikel 34 van de bouwcode.

Het is niet duidelijk of de fietsen worden gestald in een overdekte en afgesloten ruimte conform artikel 29 van de bouwcode.

De voorgestelde werken, handelingen en wijzigingen zullen zorgen voor een toenemende druk op het perceel en de omgeving. Het inrichten van twee zelfstandige wooneenheden in de voormalige magazijnen zal inkijk en geluidsoverlast genereren. Omwille van de hinder wordt geadviseerd om de aanvraag te weigeren.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Er werd 1 bezwaarschrift ingediend, voornamelijk handelend over.

1. Inkijk vanaf de terrassen: Het bezwaar  tegen inkijk vanaf de aangevraagde terrassen. Eén van de nieuwe terrassen wordt geplaatst op een korte afstand van de woningen die gelegen zijn aan de Kapucinessenstraat. Hierdoor ontstaat inkijk en hinder naar de leefvertrekken van de bezwaarindiener.

Beoordeling: Het bezwaar is gegrond. De voorgestelde terrassen zijn stedenbouwkundig niet aanvaardbaar. Het gebruik van deze buitenruimtes zal ongetwijfeld inkijk genereren naar de gebouwen in de omgeving.

2. Geluidsoverlast vanaf de terrassen: Doordat de voorgestelde terrassen geplaatst worden in een zeer ingesloten plek, ontstaat er geluidsoverlast naar omwonenden. Eén van de twee terrassen werd reeds ingericht, waardoor de overlast die deze buitenruimte met zich meebrengt reeds ervaren kon worden door de bezwaarindiener.

Beoordeling: Het bezwaar is gegrond. De voorgestelde plek is niet geschikt voor de aanleg van een buitenruimte. Zelfs een ‘normaal gebruik’ van de gewenste buitenruimte zal door de akoestiek van het bouwblok als storend worden ervaren.

3. Kennisgeving: Het bezwaar dat het bouwvolume van de nieuwe ‘Loft 2’ foutief werd opgetekend.. Op de plannen is de uitsprong achteraan de verdiepingen circa 100cm terwijl dit in realiteit slechts 30cm bedraagt. Indien het bouwvolume toeneemt, dan wordt het volume geplaatst achter de achtergevel van de bezwaarindiener. Bijgevolg heeft zij bezwaar tegen de voorgestelde ingreep.

Beoordeling: De aangeleverde grondplannen komen overeen met het huidige bouwvolume. Echter is op basis van de gevelaanzichten (Zijgevel-links) op te merken dat in bestaande en nieuwe toestand het volume breder staat opgetekend. Hierdoor is er een discrepantie tussen de aangeleverde informatie. Echter kan er op basis van luchtfoto’s en aangeleverde foto’s wel een beoordeling worden opgemaakt. Een uitbreiding zoals voorgesteld op de snede, is stedenbouwkundig niet aanvaardbaar. Het bezwaar is gegrond.