2021_CBS_10319 - Omgevingsvergunning - OMV_2021132788. Klaverbladdreef 17. District Wilrijk - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          28/05/2021: geweigerde Omgevingsvergunning (2021369) voor het verbouwen van een hoeve met woonhuis, stallen en schuur tot een cohousinproject met 5 woongelegenheden en het rooien van twee bomen;

-          28/07/2017: milieuvergunning klasse 3 (2017373) voor landbouwbedrijf met beperkte veehouderij en akkerbouw.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          functie:

• hoeve met woonhuis, stallen, schuren, werkhuis, toilethuis en bakhuis;
• het woonhuis (eengezinswoning) heeft een bruto vloeroppervlakte van circa 255 m²;

-          bouwvolume:

• vrijstaand woonstalhuis:
  • volume van 1 bouwlaag onder een zadeldak met een nokhoogte van 10,03m (woonhuis), intern verbonden met een achterliggend volume van 1 bouwlaag onder een zadeldak met nokhoogte 11,41m (achterliggende stallen);
• vrijstaande langschuur:
  • volume (schuur) van 1 bouwlaag onder een zadeldak met een nokhoogte van 10,73m en een achterbouw onder een plat dak met een nokhoogte van circa 2,85m;
  • volume aan de noordgevel van 1 bouwlaag onder een zadeldak met een nokhoogte van 6,69m (paardenstal);
  • volume aan de westgevel van 1 bouwlaag onder een lessenaarsdak met een nokhoogte van 3,37m (werkhuis);
• vrijstaand toilethuis:
  • volume van 1 bouwlaag onder een zadeldak;
• vrijstaand bakhuis:
  • volume van 1 bouwlaag onder een zadeldak;

-          gevelafwerking:

• woonhuis:
  • rode bakstenen gevelbekleding met rode keramische dakpannen;
  • gecementeerde oostgevel van vijf traveeën, voorzien van beluikte en betraliede rechthoekige vensters onder houten latei;
  • noordelijke zijgevel met gedichte muuropeningen en rondbogige ontlastingsbogen;
  • wit en bruin geschilderd houten buitenschrijnwerk;
• stallen achter het woonhuis:
  • bakstenen volume onder authentieke gordingen- en flieringenkap afgewerkt met grijze asbestcementen golfplaten;
  • dakkapel aan de erf-zijde;
  • groen en bruin geschilderd houten buitenschrijnwerk;
• paardenstal:
  • rood metselwerk met rode keramische dakpannen;
• langschuur:
  • rood metselwerk, geritmeerd door lisenen, met grijze asbestcementen golfplaten als dakbedekking;
  • achterbouw in rood gevelmetselwerk, dakbedekking onbekend;
• toilethuis:
  • rood metselwerk met pannen dakbedekking;

-          inrichting:

• erf in oude kasseien;
• veedrinkpoel omzoomd met knotwilgen ten noorden van de paardenstal;
• oprit ter hoogte van het midden van het perceel ;
• verscheidene bomen op en rondom het perceel.

Huidige toestand

-          vaststelling (ID: 11602) van Hoeve met losse bestanddelen als bouwkundig erfgoed;

-          in overeenstemming met de vergund geachte toestand.

Gewenste toestand

-          functie:

• cohousingproject met 5 zelfstandige wooneenheden en gemeenschappelijke delen;
  • units 1,2 en 3 beschikken over zowel private inpandige terrassen als buitenterrassen;
  • units 4 en 5 beschikken over buitenterrassen;
  • in het voormalige woonhuis wordt een collectieve ontmoetingsruimte voorzien, in de schuur een gemeenschappelijke fietsenstalling, collectieve sorteerinrichting en atelier;
• vermeerderen van het aantal wooneenheden van 1 naar 5. Met betrekking tot de nieuwe wooneenheden zijn volgende gegevens beschikbaar:
  • 1 eenslaapkamer (unit 5) duplexappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 70 m² in de voormalige paardenstal;
  • 2 eengezinswoningen (unit 3 en 4) met drie slaapkamers met een netto vloeroppervlakte van circa 110 m² en 146 m²;
  • 2 eengezinswoningen (unit 1 en 2) met vier slaapkamers met een netto vloeroppervlakte van circa 152 m² en 136 m²;
  • de gemiddelde netto vloeroppervlakte van alle wooneenheden bedraagt 123 m²;

-          bouwvolume:

• vrijstaand woonhuis annex voormalige stallen:
  • volume van 1 bouwlaag onder een zadeldak met een nokhoogte van 10,03m;
  • volume (voormalige stallen) van 1 bouwlaag onder een zadeldak met nokhoogte 11,41m;
  • de 3 units in de voormalige stallen worden volgens het teruggetrokken ‘box in box’principe voorzien waarbij de originele buitenschil behouden blijft zonder het buitenschrijnwerk;
• vrijstaande langschuur:
  • volume (schuur) van 1 bouwlaag onder een zadeldak met een nokhoogte van 10,65m en een overdekte open structuur onder een hellend dak met een hoogte van circa 4m boven de nulpas;
  • volume aan de noordgevel van 1 bouwlaag onder een zadeldak met een nokhoogte van 6,69m (paardenstal);
• vrijstaand toilethuis:
  • ongewijzigd ten opzichte van de vergund geachte toestand;
• vrijstaand bakhuis:
  • ongewijzigd ten opzichte van de vergund geachte toestand;

-          gevelafwerking:

• woonhuis:
  • rode bakstenen gevelbekleding met rode keramische dakpannen;
  • nieuwe dakvensters in het zadeldak in zwart aluminium buitenschrijnwerk;
  • blauw-wit beluikte rechthoekige vensters met gewijzigde schrijnwerkindelingen in wit geschilderd houten buitenschrijnwerk;
  • noordelijke zijgevel met gedichte en opnieuw geopende muuropeningen en rondbogige ontlastingsbogen;
  • grijs gecementeerde oostgevel van vijf traveeën met schijnvoeg;
  • westelijke zijgevel met groot schuifraam in houtkleurig houten buitenschrijnwerk;
• voormalige stallen achter het woonhuis:
  • buitenschil met originele rode bakstenen gevelbekleding afgewerkt met nieuwe rode keramische dakpannen
  • nieuwe dakvensters in grijs aluminium buitenschrijnwerk;
  • buitenschil met geopende gevelopeningen in de gevels waarbij het originele buitenschrijnwerk verwijderd is;
  • zwart aluminium buitenschrijnwerk in de binnenschil;
• voormalige paardenstal:
  • rood metselwerk met aangesmeerde boomse pannen;
  • nieuwe gevelopeningen met houten houtkleurig buitenschrijnwerk en zwart aluminium buitenschrijnwerk;
  • nieuwe dakvensters in grijs aluminium buitenschrijnwerk;
• langschuur:
  • rood metselwerk, geritmeerd door lisenen, met rode keramische dakpannen;
  • blauw geschilderde poorten;
  • overdekte houten structuur aan de zuidgevel van de schuur met zonnepanelen op het hellend dak;

-          inrichting:

• parkeerzone voor de stalling van 5 wagens;
• verschoven oprit richting het oosten van het perceel;
• oprit, parkeerzone en circulatiezones in waterdoorlatende verharding (grind);
• gerooide spar ten westen van het woonhuis en gerooide wilg ten noorden van de paardenstal;
• 2 nieuwe heraanplanten.

Inhoud van de aanvraag

-          functiewijziging van een hoeve met agrarische activiteiten tot louter woonfunctie: cohousingproject met 5 zelfstandige woongelegenheden;

-          het uitvoeren van interne constructieve werken;

-          het herbouwen van de paardenstal;

-          het slopen van het werkhuis en restanten van de achterbouw van de schuur;

-          het verwijderen van betonplaten en semi-verharding en voorzien van nieuwe circulatie in waterdoorlatende verharding (grind);

-          het wijzigen van de oprit aan de straat in oostelijke richting;

-          het aanleggen van een parkeerzone met 5 autostalplaatsen;

-          het rooien van een spar en een wilg in functie van de nieuwe circulatie.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in agrarisch gebied. De agrarische gebieden zijn bestemd voor de landbouw in de ruime zin. Behoudens bijzondere bepalingen mogen de agrarische gebieden enkel bevatten de voor het bedrijf noodzakelijke gebouwen, de woning van de exploitanten, benevens verblijfsgelegenheid voor zover deze een integrerend deel van een leefbaar bedrijf uitmaakt, en eveneens para-agrarische bedrijven. Gebouwen bestemd voor niet aan de grond gebonden agrarische bedrijven met industrieel karakter of voor intensieve veeteelt, mogen slechts opgericht worden op ten minste 300 m van een woongebied of op ten minste 100 m van een woonuitbreidingsgebied, tenzij het een woongebied met landelijk karakter betreft. De afstand van 300 en 100 m geldt evenwel niet in geval van uitbreiding van bestaande bedrijven. De overschakeling naar bosgebied is toegestaan overeenkomstig de bepalingen van artikel 35 van het Veldwetboek, betreffende de afbakening van de landbouw- en bosgebieden.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het gewestplan. Het perceel is gelegen in een volgens het gewestplan agrarisch gebied. Dit gebied is bestemd voor landbouw in de ruime zin. Er kan enkel gewoond worden door de exploitant van een landbouwbedrijf.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 18: Groenbescherming bij de uitvoering van werken: bij het uitvoeren van werken dienen alle mogelijke voorzorgen genomen te worden om de opgaande beplanting te beschermen, om deze in goede gezondheid te houden en om schade te voorkomen;
• artikel 19: Tuinafsluitingen: het is onduidelijk of het perceel conform dit bouwartikel wordt afgesloten;
• artikel 21: Minimale hoogte van ruimten: in unit 4 wordt bij slaapkamer 1 en de opkamer de minimale vrije binnenhoogte van 2,60m niet gegarandeerd;
• artikel 24: Minimale lichtinval en luchttoevoer: in unit 3 heeft het dakraam van de slaapkamer op de eerste verdieping geen lichtdoorlatende oppervlakte van minimum 1m²;

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
De vergunning wordt geweigerd.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Het perceel is gelegen in een volgens het gewestplan agrarisch gebied. Dit gebied is bestemd voor landbouw in de ruime zin. Er kan enkel gewoond worden door de exploitant van een landbouwbedrijf.

Echter met toepassing van artikel 4.4.23 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening mag het vergunningverlenende bestuursorgaan bij het verlenen van een Omgevingsvergunning die betrekking heeft op een vergunningsplichtige functiewijziging van een gebouw of een gebouwencomplex, afwijken van de bestemmingsvoorschriften, voor zover voldaan is aan een aantal voorwaarden.

De aanvraag en de adviezen tonen aan dat aan alle deze voorwaarden is voldaan.

De gebouwen voldoen niet meer aan de hedendaagse normen voor het stallen van dieren en ook ruimtelijk gezien is de site niet bijzonder geschikt meer om in landbouwgebruik te worden genomen. Vanuit landbouwkundig standpunt is er dan ook geen bezwaar tegen de functiewijziging van landbouw naar wonen.

Het project werd voorgesproken en de voorgestelde ingrepen respecteren de erfgoedwaarde van het woonstalhuis en de site als geheel.

In de ruime omgeving zijn er reeds panden met een woonfunctie terug te vinden in het agrarische gebied (gemeente Aartselaar).

In het noorden van de aanvraag bevinden zich enkele woningen in parkgebied.

In het oosten bevindt zich het industrieterrein Hof Ter Beke met industrie en zijn eventuele conciërge-woningen.

Woonfunctie die niet gekoppeld is aan een landbouwbedrijf is bijgevolg inpasbaar in de omgeving.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

De meeste werken omvatten interne aanpassingen.

Het werkhuis dat als een storend element aanzien wordt, zal integraal verwijderd worden.

De paardenstal zal heropgebouwd worden.

In het woonhuis wordt een wooneenheid voorzien met 3 slaapkamers. Een groot deel van de zolderruimte zal als een collectieve ruimte gebruikt worden. De stal die tegen het woonhuis staat wordt verbouwd tot 3 wooneenheden volgens het box in box principe. De schuur met afdak zal volledig gebruikt worden als collectieve ruimte voor fietsen- en afvalberging en een gemeenschappelijke ruimte. In de paardenstal wordt de laatste wooneenheid voorzien.

Aan het toilethuis en het bakhuis worden geen werken uitgevoerd.

Rond de gebouwen blijft het erf behouden en worden de oude kasseien lokaal hersteld. Ook aan de vijver en de boomgaard zullen geen aanpassingen zijn. Aan de straatzijde wordt de oprit verplaatst en wordt een parkeerzone voor 5 wagens voorzien.

Er wordt geoordeeld dat de draagkracht van het perceel, noch de omgeving met deze werken wordt overschreden.

Visueel-vormelijke elementen

De aanvraag voorziet een maximaal behoud van de bestaande gevels. Voor het woonhuis, stal en schuur wordt een vernieuwde plint voorzien. In de noordelijke zijgevel van het woonhuis worden gedichte muuropeningen opnieuw opengewerkt. De paardenstal zal met gerecupereerde bakstenen herbouwd worden.

Voor het buitenschrijnwerk wordt gekozen voor wit geschilderd houten schrijnwerk in het woonhuis, blauw geschilderd poorten in de schuur en zwart aluminium schrijnwerk voor de overige gebouwen.

De daken worden voorzien in nieuwe gegolfde keramische rode dakpannen (woonhuis, stal en schuur) of gerecupereerde boomse pannen (unit 5). De goten en afvoeren worden in natuurzink voorzien.

De voorgestelde materialisatie is stedenbouwkundig aanvaardbaar en wordt gunstig geadviseerd door de stedelijke dienst monumentenzorg.

Cultuurhistorische aspecten

De aanvraag heeft betrekking op een pand dat is opgenomen in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed, vastgesteld bij besluit van de Vlaamse minister van Buitenlands Beleid en Onroerend Erfgoed, G. Bourgeois van 29 maart 2019. De vaststelling van de inventaris van het bouwkundig erfgoed zorgt ervoor dat er een éénduidige en overzichtelijke lijst van het gebouwd patrimonium in Vlaanderen bepaald is. Opname in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed betekent voor elk van de erfgoedobjecten dat zij een vorm van vrijwaring voor de toekomst genieten.

De stedelijke dienst monumentenzorg adviseert met volgende afweging: ‘Men wenst het woonstalhuis om te vormen naar 5 individuele woongelegenheden.

Er zal gewerkt worden met een box in boxprincipe, waardoor de gebouwen maximaal gewaard kunnen blijven, inclusief de draag-en dakstructuur, en als geheel afleesbaar blijft op de site.

De schuur blijft integraal bewaard.

Het project werd voorgesproken en de voorgestelde ingrepen respecteren de erfgoedwaarde van het woonstalhuis en de site als geheel.

Ten opzichte van de vorige aanvraag zijn er een beperkt aantal elementen gewijzigd om te voldoen aan de voorwaarden die brandweer oplegde in hun advies. Deze wijzigingen hebben een impact op de belevingswaarde van het woonstalhuis langs de binnenzijde waardoor we vanuit erfgoedoogpunt het vorige voorstel beter vonden. De beperkte wijzigingen zijn echter niet van die aard dat de erfgoedwaarde van het gebouw sterk wordt aangetast waardoor ze aanvaardbaar zijn.

Als voorwaarde zal opgenomen worden dat indien er wijzigingen zijn aan de plannen tijdens uitvoering, voorafgaand aan de uitvoering moeten teruggekoppeld worden met de stedelijke dienst monumentenzorg. ’

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project voor unit 3. Er kan echter aangenomen worden dat een beperkte oppervlakte voor een woning met drie slaapkamers gecompenseerd kan worden door de aanwezigheid van collectieve ruimtes en de ruimtelijke kwaliteit in deze woning, zoals ook gemotiveerd in de aanvraag.

Het Agentschap Natuur en Bos geeft geen advies maar wenst wel volgende algemene opmerking over het soortenbesluit mee te geven: ‘Alle van nature in het wild levende vogelsoorten en vleermuizen zijn beschermd in het Vlaamse Gewest op basis van het Soortenbesluit van 15 mei 2009. De bescherming heeft onder meer betrekking op de nesten van de vogels en de rustplaatsen van de vleermuizen (artikel 14 van het Soortenbesluit). Bij het uitvoeren van werken in de periode van 1 maart tot 1 juli moet men er zich – vóór men overgaat tot de uitvoering van de werken – van vergewissen dat geen nesten van beschermde vogelsoorten beschadigd, weggenomen of vernield worden. Bij het werken aan (oude) constructies of het kappen van bomen dient men na te gaan vóór de werken beginnen of er vleermuizen aanwezig zijn. Als nesten of rustplaatsen in het gedrang komen dient de aanvrager contact op te nemen met het Agentschap voor Natuur en Bos via het algemeen e-mailadres van AVES.’

Vanuit de stedelijke dienst groen en begraafplaatsen wordt gunstig advies verleent voor het vellen van de 2 bomen op voorwaarde dat deze gecompenseerd worden door 2 nieuwe bomen van eerste grootte op een vrij te kiezen plaats op het perceel. Bijkomend moeten de te behouden bomen optimaal worden beschermd, zowel boven- als ondergronds.

Het advies van Water-link in samenwerking met Aquafin is gunstig mits aan volgende voorwaarden wordt voldaan:

-          De overloop van de wadi dient bovenaan te worden voorzien. Er mag geen doorvoer op bodemniveau worden voorzien.

-          Een (groot) deel van de verharding watert af op het eigen terrein of wordt uitgevoerd in waterdoorlatend materiaal. Het hemelwater dient voldoende tijd te hebben om te infiltreren op het eigen terrein. Er mag geen wateroverlast ontstaan ter hoogte van de openbare weg of de aanpalende percelen ten gevolge van afstromend hemelwater.

• De verharding mag niet afwateren naar de voorziene wadi maar dient elders op het terrein te kunnen infiltreren.

-          Het is aangeraden om achter de IBA terugslagkleppen te voorzien om verdunning te vermijden.

Ook worden een aantal algemene voorwaarden vermeld.

Het advies van het departement Leefmilieu – Dienst Integraal Waterbeleid van de provincie Antwerpen is ook gunstig advies, mits rekening gehouden wordt met een aantal voorwaarden en maatregelen opgelegd in het advies. Deze voorwaarden betreffen afstandsregels ten opzicht van de waterloop en machtigingsvoorwaarden.

Het perceel is deels gelegen in een reservatiestrook voor pijpleidingen. Er is aan verschillende beheerders van pijpleidingen advies gevraagd. Deze adviezen zijn allemaal gunstig of voorwaardelijk gunstig.

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Voorliggende aanvraag wijkt onder andere af op artikel 18 en 19 van de bouwcode. Er is geen aanleiding om hiervoor een gemotiveerde afwijking toe te staan. Om aan artikel 18 te voldoen dienen de voorwaarden opgelegd door de dienst Groen en Begraafplaatsen gevolgd te worden. De hoogte van de perceelsafsluiting dient te voldoen aan artikel 19.

Verder is er een afwijking op artikel 21 waarbij er in unit 4 onvoldoende vrije hoogte is voorzien voor slaapkamer 1 en de opkamer. Deze vrije hoogte kan niet behaald worden door het behoud van de originele elementen van het bestaande woonhuis. De historische waarde blijft hierdoor bewaard. Mits toepassing van artikel 3 van de bouwcode kan hier een afwijking toegestaan worden.

Ook wijkt de aanvraag af van artikel 24. Voor de slaapkamer op de eerste verdieping van unit 3 wordt geen lichtdoorlatende oppervlakte van minimum 1m² voorzien. Ook hier wordt er gemotiveerd dat de aanvraag de erfgoedwaarde minimaal wil verstoren. Hierdoor is er voor gekozen om de impact op het dak niet groter te maken dan strikt noodzakelijk. Ook hier kan mits toepassing van artikel 3 van de bouwcode een afwijking toegestaan worden.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

De dienst mobiliteit geeft volgend advies mee met betrekking tot de onstluiting/bereikbaarheid en de fietsvoorzieningen: ‘De toegangsweg wordt iets verlegd. Ze komt iets meer in de bocht te liggen. Er dient gewezen te worden op het feit dat uitrijden in een bocht vaak gevaarlijker is. De intensiteiten liggen laag en er is geen ander gemotoriseerd verkeer dat van de weg gebruik maakt. De verbinding waar de hoeve aan ligt is een zeer druk gebruikte fietsverbinding zowel functioneel als recreatief. Er moet altijd gezorgd worden voor een goede zichtbaarheid op de fietsers op deze verbindingsweg (geen overhangend groen dat zichtbaarheid links en rechts belemmert).

In de schuur wordt ruimte gemaakt voor fietsenstallingen. Fietsen moeten individueel met het kader vastgemaakt kunnen worden aan een vast object. Toekomstgericht is het aan te bevelen om te voorzien in stroom ter hoogte van de parking voor het laden van elektrische voertuigen.‘

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de hoogte van de perceelsafsluiting te voorzien conform de bepalingen van artikel 19 van de bouwcode;

3.      indien er wijzigingen zijn aan de plannen tijdens uitvoering, voorafgaand aan de uitvoering terug te koppelen met de stedelijke dienst monumentenzorg.

4.      de bouwheer dient bij graafwerken steeds alert te zijn op eventueel aanwezig archeologisch erfgoed. Indien de bouwheer dergelijke restanten aantreft, dient hij deze te melden. De dienst archeologie kan de waarde hiervan steeds komen inschatten;

5.      fietsen moeten vastgemaakt kunnen worden aan een vast object (fietsenstalling/beugel/..);

6.      voorzien in de mogelijkheid van stroom aan de 5 autoparkeerplaatsen;

7.      de zichtbaarheid bij het uitrijden van het terrein moet steeds goed zijn;

8.      de twee te vellen bomen compenseren door 2 nieuwe bomen van eerste grootte op een vrij te kiezen plaats op het perceel;

9.      alle van nature in het wild levende vogelsoorten en vleermuizen zijn beschermd in het Vlaamse Gewest op basis van het Soortenbesluit van 15 mei 2009. De bescherming heeft onder meer betrekking op de nesten van de vogels en de rustplaatsen van de vleermuizen (artikel 14 van het Soortenbesluit). Bij het uitvoeren van werken in de periode van 1 maart tot 1 juli moet men er zich – vóór men overgaat tot de uitvoering van de werken – van vergewissen dat geen nesten van beschermde vogelsoorten beschadigd, weggenomen of vernield worden. Bij het werken aan (oude) constructies of het kappen van bomen dient men na te gaan vóór de werken beginnen of er vleermuizen aanwezig zijn. Als nesten of rustplaatsen in het gedrang komen dient de aanvrager contact op te nemen met het Agentschap voor Natuur en Bos via het algemeen e-mailadres van AVES;

10.      voldoen aan het voorwaardelijk gunstig advies van Air Liquide Industries Belgium;

11.  voldoen aan het voorwaardelijk gunstig advies van Fluvius;

12.  voldoen aan het voorwaardelijk gunstig advies van de dienst Integraal Waterbeleid;

13.  voldoen aan het advies van Aquafin:

14.  na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten