2021_CBS_10296 - Omgevingsvergunning - OMV_2021157935. Diksmuidelaan 336. District Berchem - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          28/05/1980: vergunning (961#2053) voor gevelverbouwingswerk (niet uitgevoerd);

-          15/04/2021: proces-verbaal (11002_2021_13939) voor werken uitvoeren, wijzigen van het aantal woongelegenheden en functiewijziging zonder voorafgaandelijke schriftelijke omgevingsvergunning van het college van burgemeester en schepenen;

Vergunde/vergund geachte toestand

-          advies vermoeden van vergunning: kadaster vermeld handelshuis met 1 woning en woonkaarten bevestigen 1 gezin voor de meest relevante periode:

• gunstig advies voor 1 woning met handel;
• ongunstig voor meer dan 1 woonentiteit;

-          functie: eengezinswoning met handelsruimte;

-          bouwvolume:

• hoofgebouw van 3 bouwlagen onder plat dak;
• bouwdiepte onbekend.

Huidige toestand

-          functie: meergezinswoning met 3 wooneenheden;

-          bouwvolume:

• hoofdbouw van 3 bouwlagen onder een plat dak met een bouwdiepte van 11,74 m;
• achterbouw van 1 bouwlaag onder een plat dak tegen de linker perceelsgrens tot een bouwdiepte van 15,34 m;

-          gevelafwerking:

• voorgevel in wit gevelpleisterwerk;
• buitenschrijnwerk in PVC.

Gewenste toestand

-          functie: meergezinswoning met 4 wooneenheden;

• vermeerderen van het aantal wooneenheden van 1 naar 4. Met betrekking tot de nieuwe wooneenheden zijn volgende gegevens beschikbaar:
  • 1 een-slaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 62 m²;
  • 3 een-slaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van circa 58,5 m2;

-          bouwvolume:

• hoofdbouw van 4 bouwlagen onder een plat dak met een bouwdiepte van 13,00 m;
• perceelsbrede achterbouw op de gelijkvloerse verdieping tot een bouwdiepte van 14,00m;

-          gevelafwerking:

• geïsoleerde en bepleisterde voorgevel in een witte kleur;
• buitenschijnwerk in aluminium.

Inhoud van de aanvraag

-          omvormen van een eengezinswoning met handelsruimte (handelshuis) tot een meergezinswoning met 4 wooneenheden;

-          bouwen van een bijkomende bouwlaag op het hoofdvolume;

-          uitbreiden van de hoofdbouw met terrassen aan de achterzijde;

-          slopen van de bestaande achterbouw;

-          bouwen van een nieuwe gelijkvloerse achterbouw;

-          wijzigen van de voorgevel;

-          uitbreiden van de scheimuren met de linker en rechter aanpalende.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 6 Harmonie en draagkracht:

Het talrijkst aan de deze zijde van het bouwblok zijn panden met 3 bouwlagen. Een gebouw met 4 bouwlagen kan bijgevolg niet kenmerkend voor de betreffende omgeving worden genoemd.

Door de omvorming van een handelshuis naar een meergezinswoning met 4 kleine een-slaapkamerappartementen wordt de draagkracht van de omgeving overschreden door typologie en schaal;

• artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte:

De uitbreiding ter hoogte van de eerste en tweede verdieping houdt geen rekening met een optimale bezonning en daglichttoetreding ten aanzien van alle verblijfsruimten in het gebouw, in de tuinen en in de omgeving;

• artikel 19 Tuinafsluitingen:

De tuinmuren hebben een hoogte van 3,23 m, dit is meer dan de maximaal toegelaten 2,60 m;

• artikel 23 Opdelen van een woning:
  Na de omvorming van het handelshuis tot een meergezinswoning met 4 wooneenheden heeft geen enkele wooneenheid een oppervlakte van minstens 100 m2;
• artikel 26 Afvalverzameling:

Het is niet duidelijk of de gemeenschappelijke ruimte voor afvalverzameling voorzien is van verluchting;

• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:

Er worden onvoldoende fietsstalplaatsen voorzien die via een goed toegankelijke helling, een trap met fietsgoot of een lift bereikbaar zijn;

• artikel 30 autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:

Er worden geen autostalplaatsen voorzien voor de 3 bijkomende woongelegenheden;

• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:

De scheimuren met de linker en rechter aanpalende hebben ter hoogte van de gelijkvloerse achterbouw geen opstand van ten minste 30 cm ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het Rooilijndecreet.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De gelijkvloerse nevenfunctie handel verdwijnt. Gelet op het principe van clustering winkelvloeroppervlakte in afgebakende kernen, is behoud van commerciële ruimte op deze locaties niet op te leggen en kan er gelijkvloers woonruimte voorzien worden.

Deze gewijzigde ruimtes dienen in dat geval onderdeel uit te maken van de hoofdfunctie wonen van de eengezinswoning. Het omvormen van de handelsruimtes voor het voorzien van een bijkomende woonentiteit is niet inpasbaar.

De stad telt heel wat eengezinswoningen, herenhuizen en tal van grondgebonden woningen. Echter worden deze woningen steeds vaker opgedeeld in kleinere woonentiteiten. Daarom legt artikel 23 BC minimum eisen op in geval van opdeling eengezinswoning.

Daarnaast is het nodig om in het algemeen in te zetten op voldoende ruime eengezinswoningen. In ieder geval dient elke woning over voldoende natuurlijk licht, lucht en uitzicht te beschikken, alsook over een logische planschikking met een voldoende aantal grote slaapkamers en een kwalitatieve buitenruimte (balkon, terras of tuin). Bergingen, gangen, technische (energie) ruimten en afvalverzameling worden bijgevolg functioneel georganiseerd. Deze voorzieningen kunnen ook collectief voorzien worden. De woongelegenheden van een gebouw, of van een project bestaande uit meerdere gebouwen die vervat zitten in dezelfde vergunningsaanvraag, dienen ook gevarieerd in grootte te zijn. Het geheel van deze criteria maakt dat de woningen in voorliggend project niet kwalitatief kunnen zijn.

Het voorliggende project met 4 kleine een-slaapkamerappartementen is een onaanvaardbare mix.

Door het omvormen van 1 grote woongelegenheid naar 4 kleinere entiteiten stijgt de densiteit op onaanvaardbare wijze en tegelijkertijd daalt het woongenot per gezin. Verder verhoogt dit de druk op het perceel, het bouwblok en de wijk onaanvaardbaar waardoor de draagkracht van de site wordt overschreden. Deze ongunstige invloed wordt versterkt doordat het niet mogelijk is voldoende kwalitatieve parkeerplaatsen voor auto’s en fietsen op eigen perceel te voorzien.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De woningen van in de omgeving van de Diksmuidelaan en de Vosstraat worden hoofdzakelijk gekenmerkt door een bouwvolume van drie bouwlagen onder plat dak. Het uitbreiden van de woning van drie bouwlagen tot vier bouwlagen is niet kenmerkend voor de omgeving. Bijkomend heeft deze uitbreiding een ongunstige invloed op de ideale daglichttoetreding van de woning gelegen binnen de context van de hoek van de straat. Dit is niet aanvaardbaar.

Bijkomend moet opgemerkt worden dat de bouwvolumes van de aanpalende woningen dieper getekend werden op de plannen dan de werkelijke toestand. Deze weergave geeft een vertekend beeld.

Ook het volume op het eigen perceel, zoals zichtbaar op de plannen bestaande toestand, komt niet overeen met het volume zoals zichtbaar op de foto’s.

De aanvraag betreft het verder uitbreiden van de verdiepingen tot een perceelbrede bouwdiepte van 13 meter. Dit zal het bestaande ingesloten gevoel van de hoek verder versterken. Bijkomend heeft ook dit volume een ongunstige invloed op de ideale daglichttoetreding van de omliggende woningen. Dit is niet aanvaardbaar.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De uitbreiding tot een bouwdiepte van 13 meter zorgt ervoor dat het terras zich slechts op een afstand van circa 5 meter bevindt ten opzichte van de achterliggende woningen. Dit heeft een onaanvaardbare ongunstige invloed op zowel de eigen privacy als de privacy van de achterliggende woningen. Dit wordt ongunstig geadviseerd.

Visueel-vormelijke elementen

De voorgevel wordt van isolatie voorzien en afgewerkt met witte gevelpleister (totale dikte isolatie en afwerkingsmateriaal betreft 14 centimeter).

De arrière-corps is een veel voorkomend detail bij aaneengesloten bebouwing. Ter hoogte van de perceelsgrens springt het gevelvlak terug, en dit over de volledige gevelhoogte. Dit levert een verticale ritmering op die percelering in het straatbeeld nuanceert. Het is wenselijk om dit detail eigen aan de stedelijke context te behouden.

Het toepassen van buitengevelisolatie leidt tot een vervlakking van het straatbeeld door een verlies aan detaillering. Om een verarming van het materiaal tegen te gaan, wordt er bij een gunstig advies opgelegd dat bestaande elementen in natuursteen (raamdorpel, plint, …) behouden blijven of worden vervangen door nieuwe elementen in natuursteen.

De uitstekende delen van een gevel (plint, raamdorpel, kroonlijst, …) zorgen voor een detaillering van de gevel. Daarnaast hebben deze details ook een functie. Zo beschermt de plint tegen beschadigingen, vervuiling, ...

Indien er voor het uitvoeren van de werken een plint aanwezig is, moet deze behouden blijven. Dit kan door de bestaande plint naar voren te plaatsen (en er achter isolatie aan te brengen) of de bestaande plint te vervangen door een nieuwe plint.

Bij materialen die schadegevoelig zijn zoals bijvoorbeeld pleisterwerk of sommige plaatmaterialen, kan het aan te bevelen zijn om een plint te plaatsen, ook al is deze niet aanwezig in de bestaande toestand.

Wanneer er zich in de bestaande toestand openbare verlichtingsarmaturen (of andere elementen van nutsvoorzieningen) bevinden aan de gevel moeten deze na het uitvoeren van de werken opnieuw gemonteerd worden aan de gevel op een duurzame manier (eventueel met een achterliggende constructie).

Deze elementen moeten ten allen tijde kunnen hersteld worden of weggenomen worden. Indien nodig wordt hiervoor contact opgenomen met de dienst openbaar domein.

Wanneer er pleisterwerk is voorzien als gevelmateriaal, worden de randen van bijvoorbeeld raamopeningen voorzien van hoekprofielen. Dergelijke hoekprofielen moeten onzichtbaar worden uitgevoerd.

Wanneer de nieuwe constructie tot op het openbaar domein komt moet er rekening mee worden gehouden dat het voetpad in de toekomst hersteld kan worden zonder dat er aan de voorgevel ingrepen moeten gebeuren. Dit kan door de bestaande stoeptegel voor de werken weg te nemen en na de werken terug te plaatsen. 

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Ontsluiting/bereikbaarheid:

De fietskelder is bereikbaar via een trap met fietsgoot die slechts 74cm breed is. Hierdoor is de fietskelder zeer moeilijk toegankelijk. Bijkomend moet men 180° draaien in een ruimte die onvoldoende groot is.

Fietsvoorzieningen:

Voor dit project dienen er 6 (3*(1+1))overdekte, afsluitbare fietsstalplaatsen voorzien te worden. Deze dienen voldoende bereikbaar en toegankelijk voorzien te worden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening, omwille van het ontbreken van een gunstig advies van de Federale Overheidsdienst Mobiliteit en Vervoer, omwille van de discrepantie  tussen plannen en foto’s en omwille van de gegronde bezwaren.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

1. Hinder daglichttoetreding: het bezwaar dat de uitbreiding van het volume van het gebouw de lichtintensiteit hindert voor de aanpalende woningen, gelegen ter hoogte van de hoek van de Diksmuidelaan en de Vosstraat;

Beoordeling: Ter hoogte van de hoek van de Diksmuidelaan en de Vosstraat zijn tal van woningen met zeer kleine tuin gelegen en bevinden de achtergevels zich zeer dicht bij elkaar. Hierdoor heeft iedere bijkomende hinder van de ideale daglichttoetreding onmiddellijke een grote ongunstige invloed op de leefkwaliteit. De optopping van de woning te Diksmuidelaan 336 met een bijkomende bouwlaag hindert de ideale daglichttoetreding van de omliggende woningen op onaanvaardbare wijze.

Het bezwaar is gegrond.

2. Uitbreiding verdiepingen: het bezwaar dat het volume over iedere verdieping uitgebreid wordt en niet enkel het gelijkvloers, wat het ruimtelijke uitzicht in grote mate beperkt voor de omliggende woningen;

Beoordeling: Ter hoogte van de hoek van de Diksmuidelaan en de Vosstraat zijn tal van woningen met zeer kleine tuin gelegen en bevinden de achtergevels zich zeer dicht bij elkaar. Ieder bijkomend bouwvolume ter hoogte van de eerst en tweede verdieping versterkt onmiddellijk het ingesloten gevoel ter hoogte van de hoekpanden.

De uitbreiding ter hoogte van de eerste en tweede verdieping houdt geen rekening met een optimale bezonning en daglichttoetreding ten aanzien van alle verblijfsruimten in het gebouw, in de tuinen en in de omgeving.

Het bezwaar is gegrond.

3. Conformiteit plannen: een bezwaarindiener vermeld dat het werkelijke bouwvolume niet in overeenkomst is met het bouwvolume zoals weergegeven op de plannen;

Beoordeling: Het klopt dat het volume op het eigen perceel én de aanpalenden, zoals zichtbaar op de plannen bestaande toestand, niet overeenkomt met het volume zoals zichtbaar op de foto’s.

Het bezwaar is gegrond.

4. Tuin: het bezwaar dat de uitbreiding met 2 meter de tuin verkleint;

Beoordeling: De tuin wordt verkleint, maar blijft nog steeds voldoende voor een stedelijke tuin in de context van de omgeving van de hoek van de straat. Dit is in overeenstemming met de kenmerken van de omgeving en in overeenstemming met de verordende voorschriften.

Het bezwaar is ongegrond.

5. Privacy-hinder terrassen: het bezwaar dat vanuit de terrassen een onmiddellijke inkijk mogelijk is ten opzichte van de badkamer, slaapkamers en werkruimtes van de woning op de hoek van de straat en de woningen in de Vosstraat;

Beoordeling: De afstand tussen de nieuwe terrassen en de achtergevels van de woningen in de Vosstraat betreft slechts circa 5 meter. Door deze beperkte afstand zal er inderdaad onaanvaardbare privacy-conflicten ontstaan ten opzichte van de omliggende woningen.

Het bezwaar is gegrond.

6. Harmonie: het bezwaar dat geen enkele woning in de onmiddellijke omgeving over vier bouwlagen beschikt;

Beoordeling: De omgeving van de hoek van de Vosstraat en de Diksmuidelaan wordt gekenmerkt door woningen van 3 bouwlagen onder een plat dak. Het toevoegen van een bijkomende bouwlaag is niet in overeenstemming met de kenmerken van het referentiebeeld.

Het bezwaar is gegrond.