2021_CBS_10294 - Omgevingsvergunning - OMV_2021138024. Waalsekaai 40. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          23/10/2015: vergunning (20152055) voor het plaatsen van een tijdelijke reclamedragende steigerdoek naar aanleiding van reinigings- en schilderwerken;

-          11/12/1989: vergunning (86#890800) voor het verbouwen van een winkelpui;

-          05/12/1988: weigering (86#880565)  schorsing van vergunning voor een dakverdieping op een bestaand gebouw;

-          16/08/1988: vergunning (86#880180) voor het verbouwen van een pakhuis tot 29 studentenkamers.

Vergunde toestand

-          functie: woongebouw met 29 studentenkamers op de eerste, tweede en derde verdieping op een gelijkvloerse winkel- of magazijnruimte;

-          bouwvolume:

• besloten bebouwing van 4 bouwlagen met kelderverdieping en bovendakse technische ruimte;
• bouwhoogte: circa 17,2 m;

-          gevelafwerking:

• rode gevelsteen met accenten in witte natuursteen, dorpels en gevelplint in blauwe hardsteen;
• buitenschrijnwerk in wit gelakte meranti op het gelijkvloers en donker gebeitst op verdiepingen;

Huidige toestand

-          vaststelling (ID: 104977) van Magazijn Willaerts als bouwkundig erfgoed;

-          in overeenstemming met de vergunde toestand, afgezien van:

• bijkomende bouwlaag ingericht met 2 wooneenheden ;
• het linkergedeelte op het gelijkvloers werd omgevormd naar een recafunctie;
• het buitenschrijnwerk in de voorgevel werd vervangen met nieuwe indeling;

Gewenste toestand

-          gelijkvloerse recafunctie met een doorsteek naar een inpandige garage in Lakenstraat 5;

-          2 nieuwe afvalbergingen in de kelder;

-          fiestenberging voor 6 fietsen op het gelijkvloers;

-          5e bouwlaag onder plat dak:

• ingericht als tweeslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 100 m²,
• gemeenschappelijke ruimte en gedeeltelijk gemeenschappelijk, dakterras;
• voorgevel in overeenstemming met de onderliggende gevel en afgewerkt met een rode gevelsteen en buitenschrijnwerk in wit geschilderd hout.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van gelijkvloerse functie (linkergedeelte) van handel naar reca;

-          uitbreiden van het bouwvolume met een extra bouwlaag onder plat dak;

-          uitvoeren van interne constructieve werken ter hoogte van het gelijkvloers en de dakverdieping;

-          wijzigen van het buitenschrijnwerk in de voorgevel;

-          de studentenkamers op de eerste, tweede en derde verdieping worden niet gewijzigd en maken geen deel uit van de aanvraag.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde, overdruk - detailhandel (dh), overdruk - reca (r), artikel  1:   zone voor wonen - (wo1) en artikel  8:   zone voor publiek domein - (pu).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan Binnenstad op volgend punt:

-          artikel 1.1 Bestemming (Zone voor wonen Wo1):
er kan slechts 1 nevenfunctie toegelaten worden per gebouw naast de hoofdfunctie. Naast de hoofdfunctie wonen worden de nevenfuncties reca en detailhandel voorzien;

-          artikel 2.1.4 Hoogte van het gebouw en 2.1.13 Schoorstenen en technsische installaties:
de hoogte van het technisch volume is niet in harmonie met het referentiebeeld.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 38 Groendaken:
  het te regulariseren platte hoofddak dat niet voorzien is als dakterras is niet aangelegd als groendak;
• artikel 44 Vetafscheiders en olieafscheiders:
  er wordt geen vetafscheider voorzien bij de reca functie.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt. 

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021. 

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag wenst een bestaand gebouw uit te breiden met een bijkomende laag met daarin een zelfstandige wooneenheid. In de vergunde toestand wordt het gelijkvloers ingenomen door een handelsfunctie. De aanvraag wenst het linkerdeel van het gelijkvloers in te vullen met een recafunctie. Het gebouw is gelegen in zone voor wonen (Wo1) van het RUP Binnenstad. Volgens de bestemmingsvoorschriften van het RUP is er slechts 1 nevenfunctie per gebouw toegelaten naast de hoofdfunctie (wonen). Omdat er op het gelijkvloers zowel reca als detailhandel wordt voorzien, is de aanvraag strijdig met de bestemmingsvoorschriften. Hier kan geen afwijking op worden toegestaan. Daarom wordt geadviseerd om de functiewijziging van handel naar reca uit te sluiten van vergunning.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

In 1988 werd een vergunning aangevraagd voor de bouw van een bijkomende daklaag op het gebouw. De vergunning werd door de bestendige deputatie geschorst. In huidige toestand is er een daklaag aanwezig, maar deze is niet vergund. De bestaande daklaag komt niet overeen met wat er in 1988 werd aangevraagd.

De voorliggende aanvraag wenst het huidige volume te behouden, maar de voorgevel aan te passen zodat de nieuwe laag aansluit op de onderbouw en daardoor in harmonie is met de omgeving.

Het bouwvolume zoals voorgesteld is stedenbouwkundig aanvaardbaar, gelet op de bouwhoogte van de buurpanden en de schaal van het bestaande gebouw.

Opgemerkt wordt dat de technische installatie van de lift niet gelegen is in het maximaal aanvaardbare bouwvolume en daardoor strijdig is met artikel 2.1.4 en 2.1.13 van het RUP. De liftuitloop is geplaatst op een ruime afstand van de voorgevel en is niet zichtbaar vanaf het openbaar domein. Een afwijking op het RUP is aanvaardbaar.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

Het voorliggende project wenst de onderliggende gevel door te trekken in de nieuwe laag. Vanuit ruimtelijk oogpunt is deze ingreep gunstig. Het ontwerp werd ter advies voorgelegd aan de stedelijke dienst monumentenzorg die volgend voorwaardelijk gunstig advies uitbrengt:

“Het project werd voorbesproken. Voor de beeldwaarde is het belangrijk dat de baksteen van de optopping afgestemd is op de bestaande gevelsteen. Het schrijnwerk dient uitgesloten en op termijn te vervangen door kwalitatief schrijnwerk dat de boogvorm van de ramen volgt. Het schrijnwerk kan voorzien worden van een horizontale verdeling conform het bouwplan uit 1988 of conform het historisch fotomateriaal deel uitmakend van deze bouwaanvraag.  

De pui-invulling uit te sluiten van vergunning en op termijn te voorzien van twee puien met een gelijkaardige indeling, uitgevoerd in kwalitatief buitenschrijnwerk met een correcte profilering. Detailtekeningen van puien en ramen aan te leveren aan de stedelijke dienst monumentenzorg.”

Dit advies en de voorgestelde voorwaarden worden bijgetreden vanuit ruimtelijk oogpunt. Bij het doortrekken van de ondergevel moet de baksteen overeenkomstig zijn met de bestaande baksteen zodat een harmonieus gevelbeeld gerealiseerd wordt. De wijzigingen aan de pui en het schrijnwerk worden uitgesloten van vergunning zodat een aangepaste uitwerking de beeldwaarde van het erfgoedpand ten goede komt.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Opgemerkt wordt dat de nieuwe platte daken niet overal als groendak zijn aangelegd. De platte daken waar geen terras is aangelegd, moeten als groendak aangelegd worden.

Voor de recafunctie is geen vetafscheider voorzien. De recafunctie moet voldoen aan artikel 44 van de bouwcode.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021;

3.      het buitenschrijnwerk op termijn vervangen door kwalitatief schrijnwerk dat de boogvorm van de ramen volgt (schrijnwerk kan voorzien worden van een horizontale verdeling cfr. het bouwplan uit 1988 of conform het historisch fotomateriaal deel uitmakend van deze bouwaanvraag);

4.      de twee puien op termijn uitvoeren met een gelijkaardige indeling, uitgevoerd in kwalitatief buitenschrijnwerk met een correcte profilering;

5.      detailtekeningen van puien en ramen aan te leveren aan de stedelijke dienst monumentenzorg;

6.      de nieuwe platte daken als groendak aanleggen conform artikel 38 van de bouwcode;

7.      een vetafscheider conform artikel 44 van de bouwcode voor de recafunctie voorzien.

Uitsluitingen

1.      het buitenschrijnwerk in de voorgevel;

2.      het buitenschrijnwerk in de pui;

3.      de functiewijziging van handel naar reca.

Standpunt college

Het college sluit zich gedeeltelijk aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Geadviseerd wordt de functiewijziging van handel naar reca uit te sluiten. Artikel 1.1 Bestemming (Zone voor Wonen Wo1) van het ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP) Binnenstad stelt dat er slechts één nevenfunctie per gebouw kan worden toegestaan naast de hoofdfunctie. Voorliggende aanvraag voorziet in de omvorming van één van beide handelspanden naar een reca-gelegenheid, waardoor er twee types van nevenfunctie in hetzelfde gebouw voorzien worden.

Correct wordt aangegeven dat het desbetreffende gebouw daarnaast ook gelegen is in de overdrukken detailhandel en reca. De overdruk reca stelt dat deze functie toegelaten is op het gelijkvloers, in de kelder en op de eerste verdieping en dat dit geldt bovenop de functies die toegelaten zijn in de specifieke bestemmingszones.

De toelichtende nota bij het RUP Binnenstad stelt voor de bestemmingszone Wo1 en de overdrukken detailhandel en reca:

• Inzake zone voor wonen (Wo1)

Deze zone is een traditionele woonzone, het zijn hoofdzakelijk kleinere gebouwen, vaak gebouwd als eengezinsgebouwen in smallere straten. In deze zone is het wonen veruit de belangrijkste functie. Naast deze woonfunctie is slechts een van de ondergeschikte functies toegelaten. Deze ondergeschikte functies zijn slechts toegestaan op het gelijkvloers of één verdieping, zodat men vanuit de straat het beeld en de activiteiten van een woonstraat behoudt.

• Inzake de overdruk detailhandel en de overdruk reca

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten