2022_CBS_00054 - Omgevingsvergunning - OMV_2021115959. Frankrijklei 154A. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          29/12/2011: vergunning (20115453) voor het plaatsen van reclame op werfafsluiting en paneel op een torenkraan;

-          28/01/2011: vergunning (20107092) voor het uitbreiden en herindelen van een bestaand kantoorgebouw tot appartementsgebouw met handelsgelijkvloers (Tabakvest 71) en nieuwbouw appartementsgebouw met handelsgelijkvloers (Frankrijklei 154);

Vergunde/vergund geachte toestand

-          meergezinsgebouw:

• handelsfunctie op de gelijkvloerse- en 1^ste verdieping met een netto vloeroppervlakte van circa 240 m²;
• 8 woonentiteiten op de verdiepingen;

-          gesloten bebouwing van 9 bouwlagen onder een plat dak;

-          gevelafwerking:

• bekleding  in zwart graniet rond een uitspringende erker in wit prefab beton met buitenschrijnwerk in hout;
• erker van 2^de tot 7^de verdieping;
• de gelijkvloerse- en 1^ste verdieping uitgewerkt als vitrine in glas en aluminium schrijnwerk.

Gewenste toestand

-          meergezinsgebouw:

• handelsfunctie op het gelijkvloers met een netto vloeroppervlakte van circa 166 m²;
• 9 woonentiteiten op de verdiepingen;

-          1 bijkomend tweeslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 84 m² en met een private buitenruimte van circa 10,5 m²;

-          gevelafwerking overeenkomstig vergunde toestand met uitzondering van:

• erker van 1^ste tot 7^de verdieping;
• vitrine in glas en aluminium schrijnwerk op het gelijkvloers.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van de functie op de 1^ste verdieping van handel naar wonen;

-          interne constructieve werken op het gelijkvloers en de 1^ste verdieping;

-          wijzigen van de gevel.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde en artikel  6:   zone voor centrumfuncties - stedelijke functies (ce6).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgend punt:

-          artikel 2.1.8 Vaste uitsprongen boven de openbare weg:

De breedte van de uitsprong op de 1^ste verdieping is  6 m in plaats van de maximale 4 m en de totale hoogte van de uitsprong is meer dan 2 verdiepingen.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 26 Afvalverzameling:

Meergezinsgebouwen met minimaal 4 woningen dienen een gemeenschappelijke afgescheiden ruimte voor afvalverzameling te hebben die voorzien wordt van verluchting. Het gebouw is niet voorzien van een afvalberging voor de appartementen.

Functies anders dan wonen, dienen een afgescheiden ruimte voor afvalberging te hebben die voorzien wordt van verluchting en minimaal 4 m² groot is. De handelsruimte op de gelijkvloerse verdieping werd niet voorzien van een afgescheiden afvalberging.

• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen;

de bijkomende fietsenstalling is niet groot genoeg voor de extra fietsen.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Het voorzien van een woonfunctie op de 1^ste verdieping is in overeenstemming met de bestemmingsvoorschriften van het RUP Binnenstad. Gelet op de woonfuncties op de omliggende percelen is deze woonfunctie functioneel inpasbaar in de omgeving.

Het advies van de dienst Ondernemen en Stadsmarketing luidt als volgt:

“Gunstig advies voor de functiewijziging op de eerste verdieping boven een commercieel gelijkvloers naar een appartement. De functiewijziging van handelsruimte naar woonruimte is een beperkte ruimtelijke aanpassing die geen impact zal hebben op het functioneren van de kantoren in deze zone.”

Op de plannen van het gelijkvloers staat de commerciële ruimte ingetekend als horeca/winkel/kantoor. Dit betreft telkens een verschillende hoofdfunctie. Bij de uitbating van het gelijkvloers kan niet zomaar tussen deze functies worden gewisseld. In voorwaarden zal worden opgenomen dat een vergunning wordt verleend voor een handelsfuncties. Voor het voorzien van kantoren of horeca zal een nieuwe omgevingsvergunning  moeten worden verkregen. 

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het appartement op de 1^ste verdieping voldoet aan een hedendaags verwacht wooncomfort.

De woning is voldoende groot in verhouding tot het aantal slaapkamers, de plafonds zijn voldoende hoog en de verblijfsruimten beschikken over voldoende grote raamopeningen. Het voorstel is bijgevolg aanvaardbaar.

Visueel-vormelijke elementen

Het doortrekken van de bestaande erker in prefabbeton is principieel in strijd met artikel 2.1.8 ‘Vaste uitsprongen boven de openbare weg’ van het RUP Binnenstad. Overeenkomstig artikel 4.4.1 van de VCRO kunnen na het voeren van een openbaar onderzoek beperkte afwijkingen op de voorschriften worden toegestaan. Het doortrekken van de erker op de 1^ste verdieping is niet storend in het straatbeeld waardoor een afwijking kan worden toegestaan.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag voorziet geen afvalbergingen, noch voor de appartementen, noch voor de winkelruimte. In voorwaarden zal worden opgelegd dat er zowel voor de woningen als voor de winkelruimte een afgescheiden ruimte voor afvalberging moet worden voorzien conform de bepalingen van artikel 26 ‘Afvalverzameling’ van de Bouwcode.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsstalplaatsen

Voor het bijkomende appartement moeten er 3 fietsstalplaatsen voorzien worden (1 appartement met 2 slaapkamers = 1 x 3 (2 slaapkamers + 1 extra)) conform de bepalingen van artikel 29 ‘Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen’ van de Bouwcode.

In de kelder worden er 4 extra fietsstalplaatsen voorzien. Het gaat om fietshaken aan het plafond. Deze type stalling kan niet door iedereen gebruikt worden. De helft van het aantal nodige fietsstalplaatsen moet voorzien worden als een gewone lage fietsstalplaats.

In voorwaarden zal worden opgelegd dat de afmetingen van de bijkomende fietsenberging moeten worden aangepast zodat er 3 fietsenstalplaatsen kunnen worden voorzien, waarvan 2 als een gewone lage fietsenstalplaats conform de bepalingen van artikel 29 van de Bouwcode.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      het gelijkvloers wordt vergund als detailhandel;

3.      een afgescheiden ruimte voor afvalberging te voorzien voor zowel de woningen als voor de handelsruimte conform de bepalingen van artikel 26 ‘Afvalverzameling’ van de Bouwcode;

4.      de afmetingen van de bijkomende fietsenberging aan te passen zodat er 3 fietsenstalplaatsen kunnen worden voorzien, waarvan 2 als een gewone lage fietsenstalplaats conform de bepalingen van artikel 29 van de Bouwcode;

5.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten