De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.
Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten
Startdatum | Einddatum | Schriftelijke bezwaar-schriften | Schriftelijke gebundelde bezwaar-schriften | Petitie-lijsten | Digitale bezwaar-schriften |
6 mei 2020 | 4 juni 2020 | 3 | 0 | 2 | 0 |
Bespreking van de bezwaren
Tijdens de periode van het openbaar onderzoek werden 2 petitielijsten en 3 bezwaarschriften ingediend, die zich als volgt laten samenvatten:
VERKEERSPROBLEMATIEK
Supermarkt: geen noodzaak
Er is geen noodzaak tot een extra supermarkt gezien er reeds 5 grote supermarkten aanwezig zijn in een straal van 700 m tot 1 km. De stad stelt daarnaast op het open-data-portaal dat er geen tekort is aan supermarkten op wijk- of buurtniveau op de site.
Evaluatie
Voor een belangrijk deel van de bevolking is 800 meter relatief ver om een buurtgerichte supermarkt te voet te bereiken. Voor dagelijkse stedelijke functies op wandelafstand is 400 meter het streefdoel. Deze supermarkt biedt heel wat inwoners de directe nabijheid van een supermarkt. Waardoor dit een positief effect heeft op de modal shift.
De Beleidsnota Detailhandel stelt dat grootschalige detailhandel zich bij voorkeur vestigt binnen kernwinkelgebieden echter wordt voor dit type supermarkt verspreide bewinkeling toegestaan buiten de kernwinkelgebieden indien deze buurt- of wijkverzorgend is en op een goed bereikbare locatie ingepland wordt. Hieraan voldoet de locatie en het assortiment.
Het bezwaar is bijgevolg ongegrond.
Supermarkt: te veel gericht op autogebruik, ook in het totaalproject te veel parkeerplaatsen
De nieuwe Aldi vervangt de huidige Aldi in de Sergeyselstraat. Deze wordt echter twee keer zo groot en wordt voorzien van een ondergrondse parking. Hierdoor kan de Aldi niet meer als buurtwinkel beschouwd worden. Er worden heel wat meer klanten verwacht. Het aantal parkeerplaatsen voor klanten ligt driemaal hoger dan het aantal op de bestaande vestiging in de Sergeyselsstraat (in het totaal worden voor het hele project 216 plaatsen voorzien). In de studie van Move wordt gerekend op 44 parkeerplaatsen. maar in de vergunningsaanvraag staan uiteindelijk 51 parkeerplaatsen, een surplus van 16% waardoor de nieuwe winkel een groot verkeersaanzuigend effect heeft.
Evaluatie
De toename van het verkeer door dit project geeft geen aanleiding tot structurele verkeersonleefbaarheid. De studie van bureau Move houdt rekening met een gemiddelde zaterdag. Door een ruimer aanbod aan parkeerplaatsen te voorzien wordt ook de parkeerbehoefte op piekmomenten op eigen terrein mogelijk. Een ruim aanbod aan off-street parkeerplaatsen vermijdt een bijkomende parkeerdruk op straat op piekmomenten. Hierdoor kan de parkeervraag on-street op termijn afnemen. Dit biedt daarnaast tal van mogelijkheden bij een eventuele heraanleg van de straat op termijn.
De verkeersgeneratie wordt berekend op basis vastgestelde kencijfers gelinkt aan de bruto vloeroppervlaktes en niet op basis van het parkeeraanbod. Het aantal parkeerplaatsen dat voorzien wordt is conform de bouwcode. De bouwcode voorziet geen maximale parkeernorm.
Er wordt een ruime buurtparking voorzien in plaats van deze parkeerplaatsen ook voor klanten beschikbaar te maken. Dit om laden en lossen op eigen terrein te kunnen organiseren zonder hierbij te interfereren met buurtparkeren.
De parking voor klanten van de supermarkt biedt voldoende flexibiliteit om een nabestemming eventueel mogelijk te maken.
De parkeercapaciteit van de supermarkt houdt rekening met piekmomenten voor de supermarkt in plaats van gemiddelde bezetting en voorziet een commerciële marge om parkeerzoekverkeer in de parking te vermijden. Een overcapacitiet van 16% is gebruikelijk bij handelaars. De verkeersgeneratie wordt berekend op basis van bruto vloeroppervlaktes en niet op basis van het aantal beschikbare parkeerplaatsen.
Er zijn tegenwoordig in elke Antwerpse buurt verschillende supermarkten met een vergelijkbaar aanbod. Hierdoor is de bovenlokale aantrekkingskracht van supermarkten verwaarloosbaar en blijft dit een lokale functie.
Het bezwaar is bijgevolg ongegrond.
Supermarkt: vrachtwagenverkeer en last-mile
Elke week zullen 16 vrachtwagens voor de leveringen zorgen. De vrachtwagen zal hinder veroorzaken in de ‘last mile’ (E313, Turnhoutsebaan, Stenenbrug, Engelselei, Hogeweg). De stad-uitwaartse trams en verkeer zullen worden gehinderd tijdens het manoeuvre richting de Engelselei, er ontstaat een conflict met wagens ter hoogte van de heraangelegde flessenhals in de Engelselei, het vrachtwagenverkeer zal de mogelijkse doortocht van de hulpdiensten in Engelselei en Hogeweg hinderen en de vrachtwagens zullen de stoep in de Hogeweg aan overzijde van inrit van de supermarkt beschadigen door het head first manoeuvre. Kan supermarkt daarnaast garanderen dat de uurregeling van vrachtwagenverbod voor Borgerhout IntraMuros Zuid wordt gerespecteerd?
Evaluatie
Het aantal vrachtwagens per week is vergelijkbaar met de vrachtwagens die de site in het verleden ontving. Vrachtwagens in woonstraten is een bekende uitdaging. Laden en lossen is inpandig voorzien voor de ochtendspits, waardoor de overlast hiervan beperkt zal blijven tot op een aanvaardbaar niveau.
Het klopt dat de draaicirkel van de vrachtwagen voor Aldi tot tegen de stoep aan de overkant is getekend. Dit wilt niet zeggen dat de stoep geraakt zal worden zodat er effectief schade zal ontstaan. De stoep is geen noodzakelijke ruimte voor de vrachtwagen om in en uit te rijden. Het spreekt voor zich dat elke herstelling van schade aan het openbaar domein zal doorgerekend worden aan de bouwheer.
Het bezwaar is bijgevolg ongegrond.
Supermarkt: slechte bereikbaarheid
Het collegebesluit van 19 januari 2018 van de Stad Antwerpen stelt dat de site goed bereikbaar is in de nabijheid van het kernwinkelgebied Turnhoutsebaan. In werkelijkheid zal autoverkeer zich een weg banen door woonstraten vanaf de grote invalswegen om tot bij de supermarkt te komen. De reeds genomen maatregelen tegen sluipverkeer werden voorzien om uitsluitend bestemmingsverkeer in de wijk toe te laten. De planning van het bouwproject is in contradictie met deze maatregelen om de buurt te ontlasten. Het project zuigt nieuw verkeer aan. Tegelijk is de ALDI door de doorgevoerde maatregelen en infrastructuur slecht bereikbaar.
Evaluatie
Een lokale supermarkt is een functie die als complementair gezien wordt aan wonen. De supermarkt zal voor een groot deel de verschuiving van verkeersbewegingen betekenen in plaats van bijkomende verkeersbewegingen. Een supermarkt is een buurtfunctie. De bovenlokale aantrekkingskracht van een supermarkt is verwaarloosbaar. Deze supermarkt geeft buurtbewoners de aanleiding om te voet en met de fiets naar de supermarkt te gaan, eerder dan een bovenlokaal aanzuigeffect te ontwikkelen.
Het bezwaar is bijgevolg ongegrond
Supermarkt: ondermijnt dynamiek kleine buurt
De buurt juicht het stadsontwikkelingsproject Vergeten Straat/Centers Borgerhout toe. De komst van een commercieel grootwarenhuis met dagelijks gemiddeld 1334 autobewegingen zal de kleinschalige en buurt betrokken dynamiek van de centers volledig teniet doen. De Centers vragen een autoluwe omgeving. Het positieve effect op de omzet zal niet of nauwelijks spelen. Het is daarnaast onwaarschijnlijk dat klanten vanuit de ondergrondse parking te voet naar de centers zullen komen.
Evaluatie
De Centers zijn winkels die sterk geörienteerd zijn op de buurt. De supermarkt heeft een voornamelijk lokale aantrekkingskracht en zorgt voor meer passage van voetgangers en fietsers in de Engelselei. Dit kan ook een positief effect hebben op de Centers.
Het zal voor uitbaters van deze winkels mogelijk zijn om een parkeerplaats in het nieuwe project te huren. Dat de komst van een supermarkt in de onmiddellijke omgeving van de centers de dynamiek zou te niet doen is speculatief. Het is gebaseerd op vermoedens die losstaan van de stedenbouwkundige beoordeling van voorliggende aanvraag door de vergunningverlenende overheid. Het bezwaar is niet van stedenbouwkundige aard.
Het bezwaar is bijgevolg ongegrond.
Supermarkt: te weinig fietsparkeerplaatsen
De supermarkt richt zich in vergelijking met de huidige situatie te veel op autogebruik in plaats van zachte vervoersmodi. Het te kleine aantal fietsparkeerplaatsen laat klanten niet toe om met de fiets te komen in plaats van met de wagen.
Evaluatie
De fietsenstalling is conform de bouwcode. Daarnaast komt een groot deel van de klanten te voet naar de supermarkt of maakt men gebruik van het openbaar vervoer, vélo of een ander deelsysteem.
Daar de stad veel belang hecht aan de aanwezigheid van goede fietsenstalplaatsen zal er bijkomend in de vergunning worden opgenomen dat er voor de supermarkt ook fietsstalplaatsen voorzien dienen te worden voor niet standaard-fietsen (bakfietsen,…).
Het bezwaar is deels gegrond
Supermarkt: kernontwrichtend
De Turnhoutsebaan kampt met verkeersonveiligheid en is een problematische street canyon op vlak van luchtkwaliteit. Het project zorgt voor extra verkeersbelasting en door de extra attractiviteit van Aldi, die meer dan gemiddeld in Borgerhout op klanten die met de auto komen georiënteerd wordt, zullen mogelijk klanten die nu te voet of per fiets winkelen op de Turnhoutsebaan in de toekomst meer met de wagen komen. De attractie van de Turnhoutsebaan als winkelstraat vermindert (verschuiving van klanten van supermarkten aan de Turnhoutsebaan naar Aldi Hogeweg). Het project werkt kernontwrichtend in plaats van kernversterkend voor het winkelen in Borgerhout intra muros.
Evaluatie
Eventuele bijkomende verkeersbelasting is beperkt, overschrijdt het aanvaardbare niet én heeft geen noemenswaardig effect op de luchtkwaliteit.
Er kan in alle redelijkheid gesteld worden dat de impact van het project op de mobiliteit in de omgeving toelaatbaar is.
Het bezwaar is bijgevolg ongegrond.
Supermarkt: negatieve effecten
Het project zet de buurt onder druk door bijkomende appartementen, een supermarkt, autostaanplaatsen, moto-staanplaatsen en een school waar kinderen worden gehaald en gebracht te voorzien. Dit zal een aanzienlijke toename van het verkeer in de buurt veroorzaken verschillende negatieve gevolgen inzake doorstroming, verkeersveiligheid, milieu en luchtkwaliteit voor de inwoners van de wijk.
Evaluatie
De mogelijke vormen van overlast door deze nieuwe ontwikkeling werden zo veel mogelijk vermeden door maatregelen op het eigen terrein. Laden en lossen gebeurt inpandig, de parkeerdruk op straat wordt vermeden door een grote parking met buurtparkeerplaatsen, een aparte toegang voor de parking van de supermarkt in de Hogeweg,… Het project omvat ook een ruime buurtparking. Deze parking maakt het op termijn mogelijk om de parkeerdruk van on-street te verschuiven naar off-street parkeerplaatsen. Op deze manier kan ruimte ontstaan op het openbaar domein die ingezet kan worden voor een kwalitatieve publieke ruimte. Dit kan een positieve impact hebben op de hele buurt.
Daarnaast blijkt onder andere uit de gevraagde adviezen dat de hinder op vlak van milieu en luchtkwaliteit te verwaarlozen is.
Het bezwaar is bijgevolg ongegrond.
School: parkeerproblematiek
De studie van oktober 2017 omtrent de verkeersimpact van de IQRA school werd onderschat. desondanks oordeelt de aanvrager dat de conclusie van deze studie onveranderd kan blijven in de huidige aanvraag. Daarnaast zal de vermeerdering van het aantal leerlingen van 187 naar 365, waarvan een gedeelte met de auto naar school wordt gebracht, voor extra verkeersoverlast zorgen in zowel de Fonteinstraat als de Engelselei.
Gezien in de nieuwe plannen geen ingang aan de straat is voorzien en geen ruimte wordt voorzien voor ouders die hun kinderen met de wagen naar school brengen zal het kiss- and ride verkeer toenemen in de wijk en zal er veel verkeerd en dubbel geparkeerd worden gezien er maar een beperkt aantal parkeerplaatsen aanwezig zijn en deze druk gebruikt worden. Daarnaast worden de breng- en ophaal bewegingen voor de schoolkinderen enkel als een verschuiving van de bestaande school beschouwd in de toegevoegde mobiliteitsstudie. Er wordt niet ingegaan op het hoe en waar dit te organiseren.
Evaluatie
Deze school vervangt een andere school in de buurt. Afzetten of ophalen van kinderen wordt vaak gecombineerd met andere verplaatsingen in de buurt. De verkeersgeneratie van de site kan in principe nog afgetrokken worden van de geraamde verkeersgeneratie.
De stedelijke dienst Mobiliteit én de verkeerspolitie oordelen dat voorgestelde ontwikkeling hieromtrent niet onaanvaardbaar is.
De stad Antwerpen wenst daarnaast geen afzetparkeerplaatsen te voorzien bij scholen om een aanzuigeffect te vermijden. Mocht dit voorzien worden, zou het bovendien niet mogelijk zijn om de nodige aantallen te voorzien, wat ook tot ongewenste effecten zou leiden. Ouders die hun kind met de wagen naar school willen brengen en ophalen dienen gebruik te maken van het aanwezige parkeeraanbod.
Het bezwaar is bijgevolg ongegrond.
School: gevaarlijke toegang
De toegang tot de school sluit aan naast het smalst en gevaarlijkste punt (in- en uitrit van de ondergrondse garage) van de Fonteinstraat.
Evaluatie
De toegang van de school is op een grote afstand van de Fonteinstraat én van de in- en uitrit van de ondergrondse garage voorzien waardoor door de stedelijke dienst Mobiliteit én de verkeerspolitie niet geoordeeld kan worden dat er een gevaarlijke situatie ontstaat.
Het bezwaar is bijgevolg ongegrond.
School: ronde keerpunt niet aanwezig op de Engelselei
Het ronde keerpunt op het einde van de Engelselei (zoals op alle plannen is weergegeven) is reeds sinds de oplevering van het project ‘de Centers’ ?niet meer aanwezig. Dit doodlopende stuk is erg smal en met een haakse bocht. De rijweg gaat hier over in een veelvuldig gebruikt fietspad langs de spoorweg. De ingang van de school is niet aan de straatzijde waardoor wagens zich vastrijden in de doodlopende Engelselei.
Evaluatie
Het klopt dat de Engelselei hier doodlopend is voor auto’s en dat autogebruikers die geen recht hebben om te keren op het perceel van het Zorgbedrijf dit moeten doen op het publieke domein. Wijzigingen aan deze situatie maken geen onderdeel uit van voorliggende aanvraag. Hier een keerlus creëren (op het publiek domein) heeft een aanzuigeffect wat juist vermeden dient te worden. Ouders die hun kind met de wagen naar school willen brengen en ophalen dienen zich vanzelfsprekend aan de wegcode te houden.
Daarenboven hypothekeert voorliggende project niet dat er een publieke keerlus kan worden gemaakt op het perceel van het Zorgbedrijf indien het extra verkeer in dit deel van de Engelselei gunstig wordt beoordeeld.
Het bezwaar is bijgevolg ongegrond.
School: te veel parkeerplaatsen voor leerkrachten
Voor het personeel van de school zijn 14 parkeerplaatsen voorzien. In de huidige vestigingen zijn er geen enkele. Het huidige mobiliteitsprofiel van dit personeel is niet beschreven. Er kan gesteld worden dat nagenoeg geen leerkrachten met de wagen komen. Er worden voldoende plaatsen voorzien om 2/3de van de leerkrachten met de wagen te laten komen. Dat ligt ver boven de doelstelling van het Routeplan 2030 waartoe Stad Antwerpen zich verbonden heeft om voor de ganse regio tot max. 50% van de verplaatsingen met de wagen toe te laten.
Evaluatie
De bouwcode voorziet een minimumnorm voor parkeerplaatsen. Het aantal parkeerplaatsen dat voorzien is is conform met de bouwcode. De verkeersgeneratie wordt berekend op basis van de bruto vloeroppervlaktes. Door 14 parkeerplaatsen voor de school te voorzien kan dit ook een ‘open school’ worden waarbij bijvoorbeeld de turnzaal ook voor andere activiteiten gebruikt kan worden. Daarnaast zet dit project in op de nabijheid van voorzieningen voor bewoners. Door een supermarkt te voorzien in een dense woonwijk worden potentiële klanten gestimuleerd om te voet of met de (bak)fiets naar deze supermarkt te komen.
Het bezwaar is bijgevolg ongegrond.
Appartementen: overvloed aan parkeerplaatsen
Voor de bewoners van de 68 appartementen worden 95 parkeerplaatsen voorzien. Het project voorziet een overaanbod aan parkeerplaatsen voor de toekomstige bewoners van de appartementen van 75% ten opzichte van een gemiddeld Antwerps gezin. Het voorzien van 55 plaatsen zou voldoende zijn om op de parkeerbehoefte van een gemiddeld Antwerps gezin in te spelen. Het gebruik van deelwagens, waardoor minder plaatsen nodig zijn (één deelwagen vervangt een zestal privéwagens) wordt niet onderzocht in het Mober of in de projectaanvraag.
Evaluatie
De stad Antwerpen hanteert minimum parkeernormen die gebaseerd zijn op kencijfers van CROW. Ontwikkelaars krijgen de kans om een bijkomend parkeeraanbod binnen het project te voorzien. Het project is zo ontwikkeld dat een mogelijk overaanbod aan parkeerplaatsen ingezet kan worden als buurtparking. Hiervoor is onder meer een aparte toegang naar de parking voorzien vanaf straat.
Het bezwaar is bijgevolg ongegrond.
Mobiliteitstudie: de aannames gaan niet uit van ’worst case’
De gegenereerde automobiliteit van het project wordt systematisch onderschat. Het project zal door toepassing van ruime parkeernormen bewoners en bezoekers verleiden tot hoger autogebruik, zal het project meer dan gemiddeld autoverkeer aantrekken. Het Mober en de 'aanvullende nota' schuift een aantal aannames in verband met het autogebruik naar voor gedurende de dag die minstens aanvechtbaar zijn en niet 'worst case'.
Evaluatie
De aannames qua verkeersgeneratie zijn gebaseerd op de bruto vloeroppervlaktes en niet op het aantal parkeerplaatsen. De aannames zijn conform het richtlijnenboek mober. Het mober houdt rekening met een realistische worst case. Het mober geeft een grosso modo inschatting van de mobiliteitseffecten, gebaseerd op algemeen aanvaarde kencijfers.
Het bezwaar is ongegrond.
Mobiliteitstudie: nood aan nieuwe metingen
Voor voorliggende aanvraag werd door de bouwheer een mobiliteitsstudie besteld. De gegevens van de eerste studie en de aanvullende studie zijn uiteenlopend. Ondertussen werd de verkeersinrichting en infrastructuur in de wijk verder ontwikkeld. (bv: éénrichtingsverkeer in een deel van de Hogeweg, zwaar belast kruispunt Hogeweg/Turnhoutsebaan,…) Bij de voorbereiding van de voorliggende nieuwe aanvraag voor omgevingsvergunning oordeelt het studiebureau dat er geen nieuwe mobiliteitsstudie nodig is voor de nieuwe plannen en dat een aanvullende nota zou volstaan. In de huidige aanvraag wordt verkeersdata gebruikt die ouder is dan 3 jaar. Deze data overschrijden de aanbevolen termijn uit het richtlijnenboek ‘Mober2018’. Er wordt door de aanvrager geredeneerd dat enkel de woonfunctie wijzigde in de nieuwe plannen, de daling van het aantal appartementen met 1/3de wordt gebruikt ter verantwoording. Het zijn echter de inplanting van de grote supermarkt, de verkeersgeneratie van de school zonder ingang aan de openbare weg, en de impact van de herinrichting van de omliggende woonstraten die om actuele metingen vragen. Daarnaast wijken de gebruikte cijfers in het Mober af van deze gebruikt in de studie van Move.
Evaluatie
De circulatiemaatregelen hebben een relatief beperkte impact op de bovenlokale kruispunten. Dit project hypothekeert een verbetering voor de Fonteinstraat en het kruispunt Hogeweg en Turnhoutsebaan niet. De bijgevoegde studies (basisstudie, aanvullende nota, studie van Aldi) geven voldoende inzicht in de te verwachten mobiliteitseffecten in de omgeving. Gezien de relatief beperkte impact van het project op de omgeving is het niet opportuun om een volledig nieuwe studie te maken. De aanvullende nota heeft enkele mogelijke scenario’s in de directe nabijheid van het projectgebied verder onderzocht. Daarnaast werd het project gereduceerd waardoor de mobiliteitseffecten verminderden. Een volledige herziening van het mober was hierdoor niet opportuun. Door vele wegenwerken op het hoger en onderliggend wegennet in de buurt is het ook niet mogelijk om representatieve nieuwe tellingen uit te voeren. (‘Knip’ Leien, heraanleg Plantin en Moretuslei, Luitenant Lippenslaan,…)
Er zijn bovendien weinig aanleidingen om te stellen dat nieuwe tellingen tot significant nieuwe conclusies zouden leiden. Ten slotte werkt het studiebureau voor het opstellen van het Mober met erkende kencijfers, terwijl Move met commerciële kencijfers rekent.
Het bezwaar is bijgevolg ongegrond.
Mobiliteitstudie: ontbrekende gegevens
De extra druk op het kruispunt Hogeweg/Turnhoutsebaan wordt niet beschreven en berekend. Voor de Appelstraat, in de Godtsstraat en de Zegelstraat vermeldt het Mober enkel percentages. Het werken met percentages laat niet toe om de impact van het extra verkeer in de omliggende straten te kunnen interpreteren.
Evaluatie
Het mober is opgemaakt conform het richtlijnenboek mober en biedt voldoende inzichten om een inschatting te kunnen maken. Een mober maakt een inschatting van de toekomstige intensiteiten. Percentages geven hierin voldoende inzicht.
Gezien de beperkte schaal van de ontwikkeling zijn de mobiliteitseffecten voldoende diepgaand onderzocht.
Het mobilteitsysteem in de stad is daarnaast een dynamische omgeving die voortdurend onderhevig is aan veranderingen.
Het bezwaar is bijgevolg ongegrond.
Mobiliteitstudie: verkeersoverlast in drukste punt van de Fonteinstraat
De uitrit van de parking komt uit op het smalste en drukste punt van de Fonteinstraat. Dit zal zorgen voor extra verkeersoverlast. In de mobiliteitsstudie werd de verkeerssituatie in de Fonteinstraat, waar de flessenhals zorgt voor dagelijkse congestie, nergens toegelicht, noch gemeten.
Evaluatie
De ontsluiting van de parking is conform de inrichtingsvoorschriften en is compatibel met een woonstraat in zone 30. Er is een goede zichtbaarheid bij het uitrijden van de parking. Het project hypothekeert niet dat er bij een eventuele heraanleg van de Fonteinstraat andere keuzes gemaakt worden.
Het bezwaar is bijgevolg ongegrond.
Mobiliteitstudie: zaterdag wordt niet gezien als drukste dag
Alleen de werkdagen worden als maatgevend moment in rekening gebracht voor de supermarkt, terwijl het voor de beoogde supermarkt op zaterdag significant drukker is dan op werkdagen. Daarnaast is zaterdag de drukste dag in de wijk voor doorgaand verkeer waardoor verkeerscongestie zal ontstaan.
Evaluatie
Er wordt vooral rekening gehouden met de woon-werkspits. Verkeersstromen tijdens de week worden in het algemeen als structureler beschouwd dan verkeer in het weekend. Er zijn geen grote publiekstrekkende functies met parking aanwezig in de buurt.
Het bezwaar is bijgevolg ongegrond.
Mobiliteitstudie: ondergrondse buurtparkeren is niet geïntegreerd
Er worden parkeerplaatsen worden aangekocht door Stad Antwerpen om te exploiteren als buurtparking. Er wordt geen bijkomende impact in het Mober in beschouwing genomen vermits deze de bestaande parkeerplaatsen op de openbare weg zouden vervangen. Dit wordt echter eerder als een suggestie beschreven dan als een vaststaand gegeven. Een echt engagement onder vorm van een convenant tussen projectontwikkelaar en stadsbestuur over de te compenseren buurtparkeerplaatsen ontbreekt.
Evaluatie
De stad Antwerpen voorziet het verwijderen van parkeerplaatsen als de parkeerdruk op straat genormaliseerd is. De mogelijkheden zullen na de opening van de parking objectief onderzocht worden.
Het bezwaar is bijgevolg ongegrond.
Mobiliteitstudie: te laag percentage voor verplaatsingen met wagen en onderschatting van de modal split
Er wordt een te laag percentage (35%) gehanteerd voor verplaatsingen met de wagen. Uit mobiliteitsenquêtes (2008) blijkt dat 52% van verplaatsingen in binnenstad met wagen gebeuren. Door overaanbod aan parkeerplaatsen in het project zal percentage eerder op 50% uitkomen in plaat van 35%.
Evaluatie
Laatste cijfers uit de bewonersenquêtes tonen aan dat de modal split voor woon-werk en vrije-tijdsverkeer in Borgerhout lager zijn dan in de binnenstad.
Wonen en onderwijs samen zullen dus in de ochtendspits 84 autobewegingen per uur genereren, in de avondspits 85.
Het bezwaar is bijgevolg ongegrond.
Mobiliteitstudie: geen rekening met zacht verkeer en problematiek omgeving
De woonstraten in de buurt kennen een problematiek van verkeersveiligheid en slechte luchtkwaliteit. Daarnaast zijn er een groot aantal fietsers en voetgangers aanwezig in de woonstraten rond het project. Hieromtrent ontbreken alle gegevens in het Mober.
Evaluatie
Dit project geeft geen aanleiding tot bijkomende fietsinfrastructuur. De omliggende straten zijn woonstraten met een zone 30 snelheidsbeperking. Er is bovendien een toegangsbeperking voor zwaar verkeer binnen venstertijden. Het projectgebied is niet gelegen langs bovenlokale functionele fietsinfrastructuur.
Het bezwaar is bijgevolg ongegrond.
Mobiliteitstudie: geen rekening met zacht verkeer en problematiek omgeving
Om verdere congestie in de Fonteinstraat en in de Engelselei te vermijden is nog steeds het ‘alternatieve scenario 2’ te verkiezen in de huidige context, nl.: een scenario waarin, naast de volledige Hogeweg die enkelrichting wordt richting Turnhoutsebaan, als bijkomend ook de Fonteinstraat, op het gedeelte tussen de Godtsstraat en de Hogeweg, een éénrichtingsstraat wordt in de richting van de Hogeweg. Om nog onduidelijke reden wordt uiteindelijk toch gesteld dat het behouden van tweerichtingsverkeer in het oostelijk deel van de Hogeweg het vlot af- en aanrijden van de ALDI-levering ten goede komt. De aanbeveling van Sweco om als flankerende maatregel alleen de Fonteinstraat tussen Godtsstraat en Hogeweg enkelrichting te maken, is op deze manier helaas een niet-sluitend advies.
Evaluatie
Beide scenario’s blijven mogelijk en worden door het project niet gehypothekeerd.
Het bezwaar is bijgevolg ongegrond.
Gevaarlijke algemene situatie en specifiek tijdens de werffase
Er is geen fietsinfrastructuur voorzien in de omliggende straten en het fietsverkeer wordt afgewikkeld op de rijbaan. Zonder lokale fietsinfrastructuur wordt fietsen in de wijk onmogelijk gemaakt. Daarnaast vermeldt het dossier een schatting van 50 vrachtwagens per dag gedurende 9 maanden van de aanlegfase. Dit zal een permanent risico voor schoolkinderen, fietsers en andere zwakke weggebruikers betekenen.
Evaluatie
Er zijn voet- en zebrapaden aanwezig en de omliggende straten zijn allen zone 30. Er geldt een toegangsverbod voor zwaar verkeer binnen venstertijden. Geen van de omliggende straten maakt deel uit van het bovenlokaal functioneel fietsroutenetwerk. Fietsverkeer is dus voornamelijk lokaal van aard. De verkeersintensiteiten zijn niet van die aard dat het mengen van fietsers met het verkeer structureel tot grote verkeersonveiligheid leidt. Een verkeersveiligere heraanleg wordt door dit project niet gehypothekeerd.
Het spreekt voor zich dat elke weggebruiker zich aan de wegcode dient te houden.
Het bezwaar is bijgevolg ongegrond.
Vertraging van de hulpdiensten in de Engelselei
De doorgang voor de hulpdiensten aan Engelselei wordt miniem voorzien waardoor dringende interventies worden vertraagd. Daarnaast ontstaat er een conflict met de paaltjes in functie van foutparkeren aan overzijde tegenover de centers. Fout geparkeerde auto’s zullen de hulpdiensten onnodig ophouden.
Evaluatie
Voor de beoordeling van de voorliggende aanvraag werd advies gevraagd aan de brandweer. Er werden hieromtrent geen opmerkingen gemaakt door de brandweer over de toegankelijkheid voor hulpdiensten waardoor geoordeeld kan worden dat de voorziene doorgangen voor de hulpdiensten voldoen.
Het spreekt voor zich dat elke weggebruiker zich aan de wegcode dient te houden.
Het bezwaar is bijgevolg ongegrond.
OPEN RUIMTE
Hoeveelheid bebouwing
De percelen worden na de sloop van de bestaande bebouwing opnieuw volledig bebouwd. In de voorliggende aanvraag verdwijnt er zelfs groene ruimte. De intentie om open ruimte te creëren wordt niet gevolgd waardoor dit project een gemiste kans is om een zeer dicht bebouwde en versteende wijk (in vergelijking met andere Antwerpse wijken) te vergroenen. Het project wijkt dan ook af van artikel 27 van de bouwcode gezien het percentage open ruimte slechts 16% bedraagt. De speelplaats op het dak kan volgens de bouwcode niet als open ruimte beschouwd worden om alsnog de nodige 20% te realiseren. Daarnaast zijn de buitenruimtes versnipperd en is de verhardingsgraad te hoog.
Evaluatie
Het klopt dat in de voorliggende aanvraag slechts circa 16% open ruimte voorzien wordt en dat volgens artikel 27 van de bouwcode dit minstens 20% moet zijn.
Er kan echter niet geoordeeld worden dat de leefbaarheid in het bouwblok hierdoor in het gedrang komt of dat er onvoldoende woon- en leefkwaliteit ontstaat voor de nieuwe woongelegenheden door de voorgestelde afwijking.
Deze 16% is substantieel meer dan de huidige onbebouwde ruimte, niet versnipperd en beter aangelegd.
In voorliggende ontwikkeling wordt ook een open basisschool voorzien die een substantiële impact heeft op de mogelijke open ruimte, maar waardoor de ontwikkeling ook een maatschappelijke meerwaarde creëert.
Gelet hierop kan een afwijking op artikel 27 worden toegestaan.
Het kan ook kloppen dat er een structureel tekort aan open ruimte is in de wijk. Maar door voorliggende aanvraag met zijn nieuwe straat doorheen het bouwveld ontstaat er ook een ontwikkelingskans voor het perceel van het Zorgbedrijf.
Door de zone van de perceelsgrens tussen het perceel van het Zorgbedrijf en voorliggende ontwikkeling namelijk als een volwaardige zijde van een bouwblok af te werken ontstaat deze mogelijkheid van bebouwing ook op het perceel van het Zorgbedrijf.
Door deze mogelijkheid kan een substantieel deel van de onverharde groene ruimte effectief openbare ruimte worden bij de ontwikkeling van het perceel van het bouwblok.
Deze onverharde groene ruimte heeft veel waardevolle bomen en heeft een strategische ligging als knooppunt voor langzaam verkeer. Dit in tegenstelling tot het perceel van voorliggende ontwikkeling.
De open ruimte komt door voorgestelde ontwikkeling dus niet nog meer onder druk te staan. Integendeel, er worden ontwikkelingskansen gecreëerd door de nieuwe straat die kwalitatief groen openbaar domein mogelijk maakt.
Het bezwaar is bijgevolg ongegrond.
Infiltratie van hemelwater
In het project wordt en volledige onderkeldering voorzien. Hierdoor wordt het onmogelijk om het hemelwater op het perceel zelf te laten infiltreren.
Evaluatie
Er werd voor voorliggende aanvraag advies gevraagd aan de Vlaamse Milieumaatschappij dewelke eventuele schadelijke effecten op de waterhuishouding uitgaande van de geplande ingrepen onderzoekt. Gezien de volledige onderkeldering is infiltratie van hemelwater inderdaad niet mogelijk. Het is echter wel zo dat alle daken worden ingericht als groendak. Een dak bedekt met vegetatie in combinatie met een aantal onderliggende lagen die nodig zijn voor de ontwikkeling van deze vegetatie en de opslag van regenwater zorgt voor een kleinere hoeveelheid afgevoerd regenwater en beperkt gelijktijdig het piekdebiet bij stortbuien. Gezien de aanwezigheid van deze daken met bufferende werking kan ingestemd worden met het rioleringsconcept van de voorliggende aanvraag.
Het bezwaar is bijgevolg ongegrond
Speelplaats is te klein
De speelplaatsen van de school zijn beduidend kleiner dan die op de huidige site. Nochtans wordt er een groter aantal leerlingen verwacht in de nieuwe school.
Evaluatie
Het feit dat de speelplaats van de school in voorliggende aanvraag kleiner is dan de speelplaats van de school op een andere locatie kan geen beoordelingsgrond zijn van voorliggende aanvraag.
Het bezwaar is bijgevolg ongegrond.
Buitenruimte bij appartementen
4 appartementen zijn niet voorzien van voldoende buitenruimte.
Evaluatie
Het klopt dat 4 twee-slaapkamerappartementen niet zijn voorzien van voldoende buitenruimte. Concreet gaat het over Appartement E1.8, 2.8, 3.8 en 4.7. Er wordt in de vergunning opgelegd dat deze terrassen dienen uitgebreid te worden tot een oppervlakte van 6 m².
Het bezwaar is bijgevolg gegrond
Contrast met project AG-Vespa
Het contrast met het AG-Vespa project is schril.
Evaluatie
Het kan kloppen dat de verhouding bebouwde grondoppervlakte/open ruimte in het AG Vespa project substantieel anders is in vergelijking met voorliggend project. Echter gaat het over projecten met een erg verschillend programma waardoor het onmogelijk is beide projecten met elkaar te vergelijken indien noodzakelijk.
Het bezwaar is bijgevolg ongegrond.
HARMONIE EN DRAAGKRACHT
De leefbaarheid van de buurt vermindert
De grote bevolkingstoename, hogere bouwhoogtes dan kenmerkend in de omgeving en het bouwblok en de te hoge concentratie van appartementen verminderen de leefbaarheid van de buurt.
Evaluatie
Op de site werd ontwerpend onderzoek uitgevoerd tijdens een intense trajectbegeleiding door onder andere de stadsbouwmeester waarbij ook werd gezocht naar ruimtelijke mogelijkheden of alternatieven in het kader van ruimtelijke haalbaarheid en draagkracht van het desbetreffende bouwblok.
Voorliggend voorstel voldoet grotendeels aan de uitgebreide variant welke in het laatste ontwerpend onderzoek als de voorkeursvariant werd aangeduid en welke de draagkracht van het perceel én de omgeving niet overschrijdt. Een variant welke rekening houdt met de noden van een school, een supermarkt én de buurt.
Voorliggend voorstel werd ook voorwaardelijk gunstig geëvalueerd door de welstandscommissie.
Voorliggende site is inderdaad niet de juiste plek voor een ‘dissonante’, op deze plek dient gestreefd te worden naar een voorstel met panden die de korrel en de variatie in kroonlijsthoogte van het bouwblok opneemt.
Het kan kloppen dat bepaalde hoogtes van gebouwen in voorgestelde ontwikkeling hoger zijn dan hoogtes van gebouwen kenmerkend in de omgeving.
Er worden echter ook lagere hoogtes voorzien.
Het project zou onaanvaardbaar zijn indien het voornamelijk gebouwen voorzag met hoogtes hoger dan de kenmerkende hoogte.
Dit is echter niet het geval.
Er wordt namelijk voor de gehele ontwikkeling een pandsgewijze opbouw voorzien waarbij het bouwblok gesloten wordt door verschillende volumes van verschillende bouwhoogtes:
Indien 5 volwaardige bouwlagen en een teruggesprongen daklaag kenmerkend is aan Hogeweg en indien 5 volwaardige bouwlagen een aanvaardbare maximale hoogte van ontwikkeling is aan Engelselei en aan de nieuwe straat, dan overschrijdt het totaal van alle bouwhoogtes van voorgestelde ontwikkeling de aanvaardbare maximale hoogte niet substantieel.
Indien bijgevolg voorgestelde ontwikkeling een woningmix van gemiddeld 80 m² heeft, kan bezwaarlijk worden gesteld dat er een te hoge concentratie van appartementen voorligt waardoor de leefbaarheid van de buurt eventueel onaanvaardbaar vermindert.
Het bezwaar is bijgevolg ongegrond.
De draagkracht van het perceel wordt overschreden
Er wordt een te hoge concentratie van appartementen voorzien in combinatie met een te beperkte open ruimte. Het programma is te groot voor het beschikbare perceel. Het perceel heeft een oppervlakte van 6.644 m². Hierop wordt een supermarkt van 2.288 m², een school van 1.812 m², 68 appartementen met een totale oppervlakte van 1.703 m² en een ondergrondse parking van 216 plaatsen voorzien. De vloer/ terrein index bedraagt daardoor 2.99. Dit wil zeggen dat 3x de totale perceelsoppervlakte wordt bebouwd. De draagkracht van het perceel wordt dus overschreden.
Evaluatie
Zoals in vorige punten beschreven is er geen te hoge concentratie van appartementen alsook geen te beperkte open ruimte voor het voorgestelde programma.
Het kan kloppen dat het voorziene programma groot is. Echter door een weldoordachte schikking en pandsgewijze opbouw bovengronds, waarvan het totaal het aanvaardbare niet substantieel overschrijdt, én door de parking grotendeels ondergonds te voorzien wordt geen ontwikkeling voorgesteld die de draagkracht overschrijdt.
Het bezwaar is bijgevolg ongegrond.
Bouwhoogte niet kenmerkend voor de omgeving
Het project is niet in harmonie met de omgeving (referentiebeeld) en betekent een schaalbreuk. In de omgeving zijn gebouwen met 3 tot uitzonderlijk 5 bouwlagen terug te vinden. (Het dienstencentrum is met zijn 8 bouwlagen niet referentieel en behoort niet tot het bouwblok.) Het project overschrijdt de kenmerkende bouwhoogte van de omgeving.
Evaluatie
Op de site werd ontwerpend onderzoek uitgevoerd alsook werd er gezocht naar ruimtelijke mogelijkheden of alternatieven in het kader van ruimtelijke haalbaarheid en draagkracht van het desbetreffende bouwblok.
Voorliggend voorstel voldoet grotendeels aan de uitgebreide variant welke in het laatste ontwerpend onderzoek als de voorkeursvariant werd aangeduid en welke de draagkracht van het perceel én de omgeving niet overschrijdt. Een variant welke rekening houdt met de noden van de school, de supermarkt en de buurt.
Voorliggend voorstel werd ook voorwaardelijk gunstig geëvalueerd door de welstandscommissie.
Voorliggende site is inderdaad niet de juiste plek voor een ‘dissonante’, op deze plek dient gestreefd te worden naar een voorstel met panden die de korrel en de variatie in kroonlijsthoogte van het bouwblok opneemt.
Het kan kloppen dat bepaalde hoogtes van gebouwen in voorgestelde ontwikkeling hoger zijn dan hoogtes van gebouwen kenmerkend in de omgeving.
Er worden echter ook lagere hoogtes voorzien.
Het project zou onaanvaardbaar zijn indien voornamelijk gebouwen voorzag met hoogtes hoger dan de kenmerkende hoogte. Dit is echter niet het geval.
Er wordt namelijk voor de gehele ontwikkeling een pandsgewijze opbouw voorzien waarbij het bouwblok gesloten wordt door verschillende volumes van verschillende bouwhoogtes.
Indien 5 volwaardige bouwlagen en een teruggesprongen daklaag kenmerkend is aan Hogeweg en indien 5 volwaardige bouwlagen een aanvaardbare maximale hoogte van ontwikkeling is aan Engelselei en aan de nieuwe straat, dan overschrijdt het totaal van alle bouwhoogtes van voorgestelde ontwikkeling de aanvaardbare maximale hoogte niet substantieel.
Het bezwaar is bijgevolg ongegrond.
Hinder Engelselei
De kroonlijsthoogtes van de aanpalende panden in de Engelselei niet gevolgd. Er ontstaat hinder op vlak van uitzicht, lichtinval en bezonning voor de aanpalende eigendommen.
Evaluatie
De kroonlijsthoogte van de aanpalende panden in de Engelselei wordt inderdaad niet gevolgd, zoals ook het gebouw op de hoek met Hogeweg de kroonlijsthoogte van de aanpalende panden in de Engelselei niet volgt.
De pandsgewijze opbouw van het project met de trapsgewijze verhoging van de kroonlijsthoogte per pand zorgt er echter voor dat de hinder op vlak van bezonning en lichtinval voor de aanpalende eigendommen beperkt blijft. Daarnaast klopt het dat de nieuwe hogere gebouwen het uitzicht zullen beïnvloeden. Door de ligging van de hogere gebouwen aan de straatzijde van het bouwblok brengen deze de leefbaarheid van de aanpalenden echter niet in het gedrang.
Het bezwaar is bijgevolg ongegrond.
Beperking van bezonning
Er is geen bezonning gedurende 3 wintermaanden en veel schaduw tijdens de lente en herfst voor de speelplaats en het binnengebied. Ook de terrassen van de appartementen aan de Engelselei hebben een beperkte zontoetreding. Daarnaast werpt de opgehoogde scheidingsmuur een grote slagschaduw op het aangrenzende project van AG Vespa tijdens 3 wintermaanden.
Evaluatie
Het volume van de school is getrapt ontworpen om meer zontoetreding toe te laten. De lichtstudie toont dat gedurende een groot deel van het jaar gedurende langere periodes zon aanwezig is op de speelplaats en in het binnengebied. De beperking van bezonning door de nieuwe gebouwen is niet van die aard dat de leefbaarheid in het gedrang komt. De terrassen van de appartementen aan de Engelselei hebben inderdaad een beperkte zontoetreding. Dit heeft echter geen onaanvaardbaar effect op de omgeving.
De gemeenschappelijke muur tussen het perceel en de naastliggende tuin-zone van het project van AG Vespa bedraagt ongeveer 1,5 meter over een lengte van ongeveer 60 meter. (Bestaand : +11,59. nieuw 13,09 = ong 1,5m. + op een afstand van ongeveer 1meter wordt het volume verder verhoogd tot + 14,34 = totaal 1,5 + 1m25 = 2,75m) Het is correct dat de uitbreiding een beperking vormt voor de lichttoetreding op het aanpalend eigendom, toch is de invloed van de verhoging niet van dien aard wat de woonkwaliteit in het gedrang komt door gebrek aan zon - of daglicht.
Het bezwaar is bijgevolg ongegrond.
SOCIALE MIX
Geen sociale mix aanwezig
Het voorliggende project speelt in op beleggers en niet op het aantrekken van jonge gezinnen. De sociale mix ontbreekt. Daarnaast wordt de verplaatsing (afbraak en heropbouw) van het petanque-lokaal vooruitgeschoven in een toekomstige omgevingsvergunning. Dit geeft onzekerheid voor de sociale waarde. (buurtbewoners, bewoners zorgbedrijf)
Evaluatie
Het klopt dat voorliggende project voornamelijk enkel woongelegenheden voorziet van gemiddeld 80 m² en slechts 5 woongelegenheden voor grote gezinnen (+130 m²).
Het is echter aanvaardbaar dat er ontwikkelingen worden voorzien met enkel woongelegenheden van gemiddeld 80 m² op voorwaarde dat de eengezinswoningen behouden blijven of per gesloopte eengezinswoning worden vervangen door een zelfstandige wooneenheid van minimaal 130 m² netto-vloeroppervlakte met een aansluitende buitenruimte van minimum 15 m². Dit is in voorliggende aanvraag het geval.
Het feit dat in voorliggende aanvraag geen lokaal wordt voorzien voor petanque en de daarbij voor de bezwaarindieners gevoel van onzekerheid voor de sociale waarde, geeft geen aanleiding tot weigering van voorliggende aanvraag.
Het bezwaar is bijgevolg ongegrond.
LUCHTKWALITEIT
De school wordt in een rode zone voorzien
Het perceel is volgens de Vlaamse Milieu Maatschappij gelegen in een rode zone. Dit werd in 2018 bevestigd door het curieuzeneuzen onderzoek. Het voorzien van een school in een rode zone is wettelijk ontoelaatbaar. Daarnaast draagt het project door het verkeers-aanzuigend effect bij tot een nog slechtere luchtkwaliteit.
Evaluatie
De dienst Stadsontwikkeling/ energie en milieu Antwerpen/ luchtkwaliteit en geluid adviseerde dit project gunstig mits voorwaarden op basis van het beoordelingskader luchtkwaliteit en geluidshinder. (2018_CBS_04164) Het advies is gebaseerd op basis van een prognose voor de jaargemiddelde concentratie stikstofdioxide (NO2) voor 2020. NO2 is een goede indicator voor verschillende verontreinigende stoffen (waaronder fijn stof en roet) afkomstig van verkeer. De locatie is gemiddeld onderhevig aan concentraties NO2 van 31-35 µg/m³ wat aanvaardbaar is. De locatie bevindt zich echter wel op korte afstand van de ring en de singel waar zeer hoge concentraties luchtverontreiniging voorkomen. Er wordt daarom als voorwaarde opgelegd dat de blootstelling aan deze verontreinigde lucht in het schoolgebouw dient beperkt te worden door de inlaatopeningen voor verse lucht te situeren aan de westelijke zijden van de gebouwen. De voorspelde verkeerstoename is niet van zulke grootte orde dat de leefbaarheid in het gedrang komt.
Het bezwaar is bijgevolg deels gegrond.
Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.
Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2019082409 |
Gegevens van de aanvrager: | BVBA VAN EERD VASTGOED ANTWERPEN met als contactadres Dorp 13 bus 2 te 2382 Ravels |
Gegevens van de exploitant: | NV Aldi (0403837823) met als adres Veedijk 49 te 2300 Turnhout en BVBA VAN EERD VASTGOED ANTWERPEN (0641636093) met als contactadres Dorp 13 bus 2 te 2382 Ravels |
Ligging van het project: | Fonteinstraat 19-21 en 31-33B, Engelselei 38-47, Hogeweg 70-72 en 80-82 te 2140 Borgerhout (Antwerpen) |
Kadastrale gegevens: | afdeling 24 sectie A nrs. 262L, 263L2, 269P4, 269N3, 270D5, 270V4, 270N4, 270T4, 270G5, 270S4 en 270R4 |
Inrichtingsnummer: | 20200208-0010 (School) en 20200117-0014 (Aldi Borgerhout) |
Vergunningsplichten: | Stedenbouwkundige handelingen, Exploitatie van ingedeelde inrichtingen of activiteiten, Kleinhandelsactiviteiten |
Voorwerp van de aanvraag: | bouw en exploitatie van appartementen, school, supermarkt en ondergrondse parking |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- vanaf 2013: vragen/adviezen bij Vergunningen met betrekking tot ontwikkeling site;
- 2016: besprekingen ontwikkeling Van Eerd Vastgoed Antwerpen op A-overleg;
- vanaf 2017: besprekingen ontwikkeling Van Eerd Vastgoed Antwerpen op Welstandscommissie;
- vanaf 2018: besprekingen ontwikkeling Van Eerd Vastgoed Antwerpen met Stadsbouwmeester.
Vergunde/vergund geachte toestand
- eengezinswoning met 3 bouwlagen en plat dak te Fonteinstraat 19;
- beschutte werkplaats met 3 bouwlagen en plat dak te Fonteinstraat 21 en 1 bouwlaag met plat dak voor het gehele binnengebied tot aan Engelselei;
- meergezinswoning met 3 bouwlagen met plat dak te Engelselei 38;
- meergezinswoning met 3 bouwlagen met plat dak te Engelselei 42;
- meergezinswoning met 3 bouwlagen met plat dak te Engelselei 43;
- kantoorgebouw met 4 bouwlagen met plat dak te Engelselei 44 – 45;
- eengezinswoning met 2 bouwlagen met plat dak te Engelselei 46;
- eengezinswoning met 2 bouwlagen met plat dak te Engelselei 47;
- meergezinswoning met 3 bouwlagen met plat dak te Hogeweg 70 – 72;
- eengezinswoning met 3 bouwlagen met plat dak te Hogeweg 80;
- inrit naar binnengebied en kantoor met 2 bouwlagen met plat dak te Hogeweg 82.
Huidige toestand
- leegstand.
Gewenste toestand
- functie:
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
- inrichting:
Inhoud van de aanvraag
- verwijderen van verhardingen en slopen van constructies en gebouwen;
- voorzien van nieuwe openbaar domein;
- bouwen van meergezinsgebouwen met detailhandel en een school op een ondergrondse parkeergarage.
Omschrijving ingedeelde inrichtingen of activiteiten
Inhoud van de aanvraag
De aanvraag betreft de bouw en exploitatie van appartementen, een school, een supermarkt en een ondergrondse parking.
Aangevraagde rubrieken
Rubriek | Omschrijving | Gevraagd voor |
Aldi | ||
12.2.1° | transformatoren (gebruik van) met een individueel nominaal vermogen van 100 kVA tot en met 1.000 kVA; | 1 x 250 kVA |
16.3.2°a) | koelinstallaties, luchtcompressoren, warmtepompen, airconditioninginstallaties, en andere installaties voor het fysisch behandelen van gassen met een geïnstalleerde totale drijfkracht van 5 kW tot en met 200 kW; | 45 kW |
45.8.1°b) | inrichtingen voor het bereiden van voedingsproducten op basis van plantaardige melen (brood, banket, koek, biscuit, deegwaren, enzovoort) of op basis van suiker of cacao, met een geïnstalleerde totale drijfkracht van 5 kW tot en met 100 kW, als de inrichting volledig of gedeeltelijk is gelegen in een ander gebied dan industriegebied. | 19,80 kW |
School | ||
3.2.2°a) | het lozen van meer dan 600 m³ per jaar huishoudelijk afvalwater, niet afkomstig van woongelegenheden, wanneer het lozingspunt gelegen is in een centraal gebied en/of een collectief geoptimaliseerd en individueel te optimaliseren buitengebied en/of buiten het zoneringsplan; | 5.940 m³/jaar |
16.3.2°a) | koelinstallaties, luchtcompressoren, warmtepompen, airconditioninginstallaties, en andere installaties voor het fysisch behandelen van gassen met een geïnstalleerde totale drijfkracht van 5 kW tot en met 200 kW; | 10 kW |
17.4. | opslagplaatsen voor gevaarlijke vloeistoffen en vaste stoffen, met uitzondering van deze vermeld onder rubriek 48, in verpakkingen met een inhoudsvermogen van maximaal 30 liter of 30 kg, voor zover de maximale opslag begrepen is tussen 50 kg of 50 liter en 5.000 kg of 5.000 liter; | 50 liter |
32.2.2° | schouwburgen, variététheaters, andere zalen voor sportmanifestaties dan de zalen, vermeld in punt 3°, polyvalente zalen en feestzalen met een speelruimte; | 1 polyvalente zaal |
43.1.1°b) | het stoken in installaties, met uitzondering van stationaire motoren en gasturbines, met een totaal nominaal thermisch ingangsvermogen van 300 kW tot en met 2.000 kW, als de inrichting volledig of gedeeltelijk gelegen is in een ander gebied dan industriegebied en gestookt wordt met aardgas. | 420 kW (2 x 210 kW) |
Omschrijving kleinhandelsactiviteiten
Op 2 november 2017 diende Aldi nv een aanvraag in tot het bekomen van een sociaaleconomische vergunning voor de verhuis en hervestiging van haar supermarkt aan de Sergeyselstraat 60 naar de Hogeweg 70-80, 2140 Borgerhout. Deze aanvraag werd goedgekeurd onder voorwaarden door het college op 19 januari 2018 (jaarnummer 465). De toegekende nettohandelsoppervlakte bedroeg 1.153 m². De opgelegde voorwaarden omvatten dat:
- er 57 autoparkeerplaatsen voor de klanten op eigen terrein georganiseerd worden;
- er minstens 11 van de klantparkeerplaatsen voor de wagen als buurtparking worden ingericht in de avonden en op zondag;
- er een fietsgoot wordt aangelegd aan de trappen van de afgeschermde fietsenstalling van de personeelsleden;
- er signalisatie wordt aangebracht dat de personeelsleden die de afgescheiden fietsparkeerplaats gebruiken de personenlift dienen te gebruiken om de fietsenstalling te bereiken.
De op 19 januari 2018 afgeleverde sociaaleconomische vergunning is nog geldig, maar de aanvrager wenst niet het risico te lopen dat deze vervalt indien er zich vertragingen zouden voordoen bij de bouwwerken. Bijgevolg vraagt zij - onder voorbehoud van haar rechten en zonder enige nadelige erkenning – voor dezelfde reeds vergunde verhuis met uitbreiding van de netto-handelsoppervlakte tot 1.153 m² een omgevingsvergunning voor kleinhandelsactiviteiten, zodat de termijnen van de omgevingsvergunning voor kleinhandelsactiviteiten parallel lopen met deze van de realisatie van het stadsvernieuwingsproject.
Met voorliggende aanvraag wenst de aanvrager de bestaande gebouwen op de locatie Fonteinstraat 19-21 en 31-33b, Engelselei 38-47, Hogeweg 70-72 en 80-82) (de vroegere AROP-site) te 2140 Borgerhout af te breken en een volledig nieuwe constructie op te bouwen. De gewenste constructie omvat zowel appartementen (68), een school en een volume met detailhandel. Het grootste gedeelte van het nieuw op te richten gebouw zal voorzien worden van een zone -1 en -2 zodat er parkeergarages voor de appartementen en de handelsfunctie kunnen gecreëerd worden.
Specifiek voor de omgevingsvergunning kleinhandelsactiviteiten wordt de toelating gevraagd voor de verhuis met uitbreiding van de Aldi-discountsupermarkt, die op dit ogenblik gevestigd is aan de Sergeyselstraat 60, naar de Hogeweg 70-72 en 80-82 te 2140 Borgerhout, waar deze Aldi-discountsupermarkt wordt ingeplant in het gemengd stadsvernieuwingsproject op de voormalige AROP-site. De supermarkt zal volledig worden ontwikkeld langs de Hogeweg, waar zowel de ingang tot de supermarkt als tot de aparte ondergrondse parking voor de klanten van deze supermarkt voorzien worden. De gevraagde nettohandelsoppervlakte bedraagt 1.153 m² te verdelen over 865 m² voor de verkoop van voeding, 115 m² voor de verkoop van goederen voor persoonsuitrusting en 173 m² voor de verkoop van andere producten.
Aldi opende in 1986 een discountsupermarkt te Borgerhout aan de Sergeyselstraat 60, met een nettohandelsoppervlakte van 508 m². Hiervoor was onder de destijds geldende wetgeving geen sociaaleconomische vergunning vereist. Deze supermarkt wordt druk bezocht en kampt met problemen door plaatsgebrek, zowel in de winkel als op de parking. Hoewel het merendeel van de klanten deze supermarkt te voet of met de fiets bezoekt, staan op de kleine parking (17 plaatsen) mensen vaak aan te schuiven voor een parkeerplaats. Dit wordt nog verder in de hand gewerkt doordat vrachtwagens die deze supermarkt bevoorraden tijdens het lossen de parking blokkeren. Het lossen en laden duurt bovendien langer dan nodig door het ontbreken van een los- en laadkade wegens plaatsgebrek. Na meer dan 30 jaar uitbating op de onveranderde beperkte netto-handelsoppervlakte van 508 m², is de winkelruimte van Aldi te klein geworden om een hedendaags basissupermarktassortiment op een klantvriendelijke manier aan te bieden. Bovendien kan het personeel door plaatsgebrek niet op een ergonomisch optimale manier werken. De uitbater wenst zijn cliënteel te kunnen bedienen in een voldoende ruime en moderne winkel, waar het aangenaam winkelen is.
Aldi wenst bovendien ook in Borgerhout hun nieuwe winkelconcept te realiseren. Het winkelconcept krijgt een totale upgrade, waarbij geïnvesteerd wordt in winkelbeleving. Ten opzichte van de vroegere winkels, hebben de winkels met het nieuwe concept onder meer een ander logo, meer licht in de winkel en fotodisplays boven de schabben. Het gamma blijft voornamelijk bestaan uit artikelen onder het eigen merk, maar wordt vervolledigd met een beperkt assortiment basismerkartikelen. De focus komt ook meer te liggen op dagverse goederen (groenten, fruit, brood). De prijzenpolitiek blijft dezelfde. De perceptie krijgt een upgrade. De winkels krijgen onder meer grotere ramen, bredere gangpaden, betere verlichting en nieuwere materialen. Zo wordt gebruik gemaakt van open koelkasten en lagere rekken, om het overzicht in de winkel te verbeteren. Ook het kleurenpalet van de discounter wordt opgefrist. In de algemene inrichting komen meer houttoetsen aan bod, in plaats van het vroeger overheersende rood en bruin. Ook grote canvassen tegen de muur om verschillende productgroepen aan te duiden, dragen veel bij tot de verbeterde look & feel van de discountsupermarkt. Een opvallende nieuwigheid is eveneens de broodbakmachine die een uitgebreid assortiment broodwaren afbakt.
Met de gevraagde uitbreiding en realisatie van het nieuwe winkelconcept wordt zowel de verhoging van het winkelcomfort van het bestaande cliënteel als van het werkcomfort van het personeel beoogd. Op de bestaande locatie is er geen ruimte om de problemen door plaatsgebrek op te lossen en het nieuwe winkelconcept te implementeren. Aldi wenst dan ook te verhuizen naar de Hogeweg 70-80 te 2140 Borgerhout op minder dan 1 km in vogelvlucht van de huidige locatie en bekwam hiervoor op 19 januari 2018 een sociaaleconomische vergunning met voorwaarden. Sindsdien werden echter nog wijzigingen aangebracht in de plannen van de woonfunctie, waardoor er een nieuwe omgevingsvergunning dient te worden aangevraagd en er dus nog geen aanvang is genomen met de afbraak- /bouwwerken. Hierdoor bestaat het risico dat de op 19 januari 2018 afgeleverde sociaaleconomische vergunning zou kunnen vervallen vooraleer de bouwwerken zijn gerealiseerd. Daarom vraagt Aldi voor dezelfde reeds vergunde verhuis met uitbreiding van de nettohandelsoppervlakte tot 1.153 m² een omgevingsvergunning kleinhandelsactiviteiten, zodat de termijnen van de vergunning parallel lopen met deze van de realisatie van dit stadsvernieuwingsproject.
De gemeenteraad besliste in zitting van 28 september 2020 (jaarnummer 519) om:
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
POVC Antwerpen | 18 maart 2020 |
| Geen tijdig advies ontvangen waardoor het geacht wordt gunstig te zijn |
Agentschap Zorg en Gezondheid | 18 maart 2020 | Geen advies ontvangen bij opmaak van dit verslag | Geen tijdig advies ontvangen waardoor het geacht wordt gunstig te zijn |
AQUAFIN NV | 18 maart 2020 | 5 mei 2020 | Voorwaardelijk gunstig |
brandweer/ risicobeheer/ preventie | 18 maart 2020 | 7 mei 2020 | Ongunstig |
brandweer/ risicobeheer/ preventie | 7 augustus 2020 | 7 september 2020 | Voorwaardelijk gunstig |
Fluvius System Operator | 18 maart 2020 | 27 maart 2020 | Voorwaardelijk gunstig |
lokale politie/ verkeerspolitie (LP/VK/SE) | 17 maart 2020 | 4 mei 2020 | Geen advies |
PROXIMUS | 18 maart 2020 | 24 maart 2020 | Voorwaardelijk gunstig |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Onafhankelijke Diensten/ dienst Strategische Coördinatie/ Loketwerking/ Stadsloketten/ Huisnummeringsteam | 17 maart 2020 | Geen advies ontvangen bij opmaak van dit verslag |
ondernemen en stadsmarketing/ business en innovatie | 17 maart 2020 | 7 april 2020 |
stadsbeheer/ groen en begraafplaatsen | 17 maart 2020 | 1 april 2020 |
stadsbeheer/ stadsreiniging - sorteerstraatjes | 17 maart 2020 | 17 maart 2020 |
Stadsontwikkeling/ beheer en onderhoud | 17 maart 2020 | 17 maart 2020 |
stadsontwikkeling/ energie en milieu Antwerpen/ luchtkwaliteit en geluid | 17 maart 2020 | 7 april 2020 |
stadsontwikkeling/ mobiliteit | 17 maart 2020 | 6 april 2020 |
stadsontwikkeling/ onroerend erfgoed/ archeologie | 17 maart 2020 | 1 april 2020 |
stadsontwikkeling/ publieke ruimte | 17 maart 2020 | 8 april 2020 |
stadsontwikkeling/ ruimtelijke planning (inzake grond- en pandendecreet) | 17 maart 2020 | 2 april 2020 |
stadsontwikkeling/ ruimtelijke planning (inzake SOK) | 17 maart 2020 | 11 maart 2020 |
straatnamencommissie | 17 maart 2020 | Geen advies ontvangen bij opmaak van dit verslag |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening hemelwater op volgend punt:
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening voetgangersverkeer.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
Sectorale regelgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project veroorzaakt geen schadelijke effecten.
- Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.
- Archeologienota: overeenkomstig artikel 5.4.1 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 moet aan bepaalde aanvragen een archeologienota worden toegevoegd waarvan akte werd genomen
- Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het Rooilijndecreet.
Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)
- BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
De aanvraag betreft de afbraak van de magazijnen en werkplaatsen van de voormalige beschutte werkplaats AROP alsook enkele een- en meergezinswoningen. Na de afbraak worden gebouwen opgericht die meergezinswoningen, detailhandel en een school op een ondergrondse parkeergarage bevatten.
Om voorliggende ontwikkeling te kunnen realiseren wordt ook nieuw openbaar domein voorzien op een aanpalend perceel. Hiervoor wordt een petanque lokaal afgebroken en verhardingen aangepast.
De aanvraag situeert zich in woongebied volgens het gewestplan. De voorziene functies zijn inpasbaar in het woongebied.
Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid – bodemreliëf
Op de site werd ontwerpend onderzoek uitgevoerd tijdens een intense trajectbegeleiding door onder andere de stadsbouwmeester waarbij ook werd gezocht naar ruimtelijke mogelijkheden of alternatieven in het kader van ruimtelijke haalbaarheid en draagkracht van het desbetreffende bouwblok.
Voorliggend voorstel voldoet grotendeels aan de uitgebreide variant welke in het laatste ontwerpend onderzoek als de voorkeursvariant werd aangeduid en welke de draagkracht van het perceel én de omgeving niet overschrijdt. Een variant welke rekening houdt met de noden van een school, een supermarkt én de buurt.
Voorliggend voorstel werd ook voorwaardelijk gunstig geëvalueerd door de welstandscommissie.
Er wordt voor de gehele ontwikkeling bovengronds een pandsgewijze opbouw voorzien waarbij het bouwblok gesloten wordt door verschillende volumes van verschillende bouwhoogtes.
Indien vijf volwaardige bouwlagen en een teruggesprongen daklaag kenmerkend is aan Hogeweg en indien vijf volwaardige bouwlagen een aanvaardbare maximale hoogte van ontwikkeling is aan Engelselei en aan de nieuwe straat, dan overschrijdt het totaal van alle bouwhoogtes van voorgestelde ontwikkeling de aanvaardbare maximale hoogte niet substantieel.
Het project wordt ter hoogte van de Engelselei trapsgewijs opgebouwd waardoor er een kwalitatieve verdichting ontstaat zonder een schaalbreuk van de gehele ontwikkeling met de omgeving. Hierdoor blijft de hinder voor de omliggende percelen op vlak van bezonning en privacy beperkt.
Gezien alle voorwaarden opgenomen in het welstandsadvies werden geremedieerd, past het project zich op vlak van schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid op een aanvaardbare manier in de omgeving.
Het grootste deel van het perceel is voorzien van twee grotendeels ondergrondse bouwlagen dewelke voornamelijk als parkeergarage zullen gebruikt worden. De voorwaarden omtrent de realisatie van de ondergrondse bouwlagen die toegevoegd worden aan deze vergunning zijn strikt na te leven.
Visueel-vormelijke elementen
Gezien de voorliggende aanvraag beeldbepalend is werd advies gevraagd aan de welstandscommissie.
Deze welstandscommissie werd reeds tijdens de ontwerpfase betrokken in het traject en bracht tijdens de aanvraag een nieuw voorwaardelijk gunstig advies uit waarin de beeldkwaliteit afgetoetst werd. De opgelegde voorwaarden werden ondertussen allemaal geremedieerd in het dossier waardoor ervan uitgegaan kan worden dat het project zich op een aanvaardbare manier inpast in de omgeving.
De gebouwen in de omgeving van het project worden hoofdzakelijk gekenmerkt door gevels afgewerkt in baksteen in een neutraal kleurenpallet. In de voorliggende aanvraag wordt dit verdergezet. De lichte kleurstelling van de gevels is positief omwille van de stedelijke opwarming, de beeldkwaliteit en de inpassing in het straatbeeld. Het project voorziet een pandsgewijze opbouw waarin verschillende gevels met een eigen identiteit aan elkaar gekoppeld worden.
De voorziene pandsgewijze opbouw met zijn pandsgewijze genuanceerde kleurstelling en differentiatie in materiaal én voorziene gevelgeledingen zorgt ervoor dat het project visueel en vormelijk kwalitatief is en architecturale aansluiting vindt bij de bestaande korrelgrootte en typologie van de buurt. De nieuwe gevels zijn dus aanvaardbaar binnen de stedelijke context van het perceel.
Cultuurhistorische aspecten
Voorliggende betreft een projectgebied boven 3.000 m² en een nieuwe ingreep boven 3.000 m². Volgens het Onroerenderfgoeddecreet is hiervoor een archeologienota verplicht. Om bovenstaande reden werd het advies ingewonnen van de stedelijke dienst Stadsontwikkeling/onroerend erfgoed. Dit advies is voorwaardelijk gunstig en luidt als volgt: “De archeologienota werd ingediend door FODIO op 08 mei 2017 en waarvan door het agentschap Onroerend Erfgoed akte genomen op 18 mei 2017. Er is een correct verband tussen aangevraagde ingrepen en deze vermeld in de archeologienota. Het bijhorende programma van maatregelen beveelt geen vervolgonderzoek (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/archeologienotas/3218). Er is geconcludeerd dat de bodem door historische bewoning tot -1m verstoord is. De archeologienota vermeldt echter niet expliciet op welk niveau er mogelijke restanten zouden kunnen zijn en waarom deze dan verstoord zijn. In de ruime omgeving werd een hielzwaard uit de bronstijd als losse vondst aangetroffen (CAI 366 008). Mogelijk bevinden zich ook in dit projectgebied vondsten uit deze periode. Vondsten uit de bronstijd zijn op het Antwerpse grondgebied heel zeldzaam en archeologisch waardevol. Daarom wordt door de dienst Onroerend erfgoed enkele voorwaarden opgelegd”
De opgelegde voorwaarden zijn strikt te volgen en zijn terug te vinden onder de voorwaarden bij deze vergunning.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
In de voorliggende aanvraag worden alle daken als groendaken gerealiseerd wat vanuit duurzaamheid een aantal belangrijke voordelen heeft ten opzichte van een gewoon dak. Deze groendaken hebben een positief effect op het dakenlandschap binnen het woonblok. Dergelijke daken kunnen een uitnodiging zijn voor de omliggende woningen om deel te nemen aan de vergroening van het dakenlandschap binnen het bouwblok. De daken dragen bij aan een verbeterde woon- en leefkwaliteit binnen het bouwblok en versterken de ecologische kwaliteiten van de wijk. Ze zorgen voor buffering van regenwater en afkoeling van stadslucht. Ook verminderen ze het “urban heat island” effect en werken ze als (extra) dakisolatie tegen oververhitting. Ze capteren fijn stof, en zorgen voor meer biodiversiteit in de stad. Het realiseren van deze groendaken is gunstig te adviseren.
Het is wel zo dat de buitenruimte bij het appartement E0.1 en de kantoorruimte E0.1 in de Engelselei in voorliggende aanvraag wordt voorzien van een substraatlaag van slechts 0,3 m. Dit is minder dan de minimale dikte van 1 m die wordt opgelegd in de bepalingen van artikel 38 van de bouwcode. Aangezien de fietsenparking die zich onder deze buitenruimte bevindt een vrije hoogte heeft van 3,75 m, is er voldoende ruimte om de draagvloer te verlagen met 0,7 m. Het verlagen van de vloerplaat en het voorzien van minimaal 1m substraatlaag in de buitenruimte wordt dan ook opgelegd als voorwaarde voor vergunning.
Daarnaast werd ook opgemerkt dat de speelplaats bij de school op zowel de plannen als de snedes werd voorzien als groenzone, voorzien van een substraatlaag van minimaal 1 m conform artikel 38 van de bouwcode. Op de visualisaties lijkt het echter zo dat deze zone toch verhard aangelegd zou worden. Er wordt als voorwaarde voor vergunning opgenomen dat deze zone zo maximaal mogelijk van groen voorzien moet worden.
Voor de voorliggende aanvraag werd advies gevraagd aan de stedelijke dienst Stadsbeheer/ groen en begraafplaatsen. De dienst geeft voor de plannen een voorwaardelijk gunstig advies. De voorwaarden omtrent de bescherming van eventuele straatbomen die in het werfverkeer of de werfzone komen te liggen en de nieuw aan te planten bomen in het binnengebied zijn opgenomen in deze vergunning.
Gezien de aanvraag de realisatie van een basisschool betreft werd advies gevraagd aan de dienst Stadsontwikkeling/ Energie en milieu Antwerpen/ Luchtkwaliteit en geluid. De dienst geeft op basis van het beoordelingskader luchtkwaliteit en geluidshinder (2018_CBS_04164) een gunstig advies mits voorwaarden en laat zich als volgt samenvatten: “De locatie is vlakbij de Noordersingel (100 m afstand midden project tot de rand van de weg) en de Ring (170 m) gelegen. Tussen de Noordersingel en de locatie bevindt zich bovendien een drukke spoorlijn. Kinderen zijn extra gevoelig voor luchtverontreiniging en omgevingslawaai. Langdurige blootstelling kan leiden tot blijvende lichamelijke schade, slaapstoornissen of verstoring van spraak- en leervermogen. Daarom wordt bij de adviesverlening in het kader van planning van een school rekening gehouden met de specifieke lokale omstandigheden op het vlak van luchtkwaliteit en geluidshinder. De beoordeling gebeurt op basis van onderstaand kader dat op 2 mei 2018 door het college van burgemeester en schepenen van de stad Antwerpen werd goedgekeurd (2018_CBS_04164). Het advies is gebaseerd op een prognose voor de jaargemiddelde concentratie stikstofdioxide (NO2) in 2020. NO2 is een goede indicator voor verschillende verontreinigende stoffen (waaronder fijn stof en roet) afkomstig van verkeer. De locatie is gemiddeld onderhevig aan concentraties NO2 van 31-35 µg/m³. De locatie bevindt zich echter op korte afstand van het zeer drukke verkeer op de ring en de singel waar zeer hoge concentraties luchtverontreiniging voorkomen. Blootstelling aan deze verontreinigde lucht in het schoolgebouw kan beperkt worden door de inlaatopeningen voor verse lucht te situeren aan de westelijke zijden van de gebouwen.
Op vlak van geluidshinder baseert het advies zich op de strategische geluidsbelastingskaart die werd opgemaakt in het kader van de Europese richtlijn omgevingslawaai. De kaart stelt de geluidsbelasting Lden voor ten gevolge van de bronnen wegverkeer, spoorverkeer, luchtverkeer en industrie. Deze geluidskaart geldt momenteel bij toepassing van het beoordelingskader. De locatie is onderhevig aan geluidsniveaus Lden van 60-70 dB(A). Bij deze geluidsniveaus zijn maatregelen noodzakelijk om de hinder in de school en op de speelplaats te beperken.
Eén van de mogelijke maatregelen is reeds deel van het plan: geluidsafscherming door aansluitende hoge bebouwing aan de kant van de geluidsbron. De geplande appartementen langs de Engelselei zorgen voor geluidsafscherming tussen de geluidsbronnen (voornamelijk spoorweg, singel, Ring) en de school in het binnengebied. De geluidskaart houdt enkel rekening met de bestaande bebouwing die veel lager en meer onderbroken is dan de geplande bebouwing; bijgevolg zal de situatie ter hoogte van de school verbeteren ten opzichte van de geluidskaart. De school is bovendien gericht naar het binnengebied.
Ondanks deze afscherming zijn er bijkomende maatregelen nodig op gebouwniveau om volgende redenen. Aan de zuidelijke zijde is het schoolgebouw niet afgeschermd en is er volgens de geluidskaart een gevelbelasting van 65-70 dB(A). Bovendien liggen de ring en de singel iets verder weg, waardoor een deel van het verkeersgeluid niet zal worden afgeschermd door de bebouwing op de site. Zelfs bij betere toekomstige geluidsafscherming langs de ring, zal het geluidsniveau hier hoog blijven. Bovendien zijn de huizen van Engelselei 23-29 te laag om voor afscherming te zorgen. Een aandachtspunt is ook de open doorgang voor de brandweer aan de Engelselei waardoor het binnengebied van de school akoestisch in verbinding staat met de zijde met de hoogste geluidsdruk. Deze doorgang ligt lager dan de spoorwegbrug, dus is deels afgeschermd van het verkeersgeluid. Het is echter onduidelijk op basis van de bestaande gegevens hoeveel effect dit zal hebben op het geluidsniveau op de speelplaats en de gevelbelasting van de schoolgevels rond het binnengebied.
Het is dus van belang om het schoolgebouw voldoende akoestisch te isoleren om de streefwaarde van 35 dB(A) in de leslokalen te kunnen realiseren (enkel als gevolg van verkeersgeluid). De berekening gebeurt volgens de methode in de Belgische norm “NBN S 01-400-1 Akoestische criteria voor woongebouwen”, of recentere norm indien beschikbaar. Voor de berekening wordt uitgegaan van een gevelbelasting van 69 dB(A) aan de zuidelijke gevel en van 64 dB(A) voor de andere gevels van het schoolgebouw.
De doorgang aan de Engelselei wordt bij voorkeur akoestisch afgesloten (met poort die opening volledig afsluit in plaats van open hek). Indien dit voor de brandveiligheid niet mogelijk is, worden de muren en het plafond van de doorgang met akoestisch absorberend materiaal afgewerkt.
De aanwezigheid van een speelplaats in een binnengebied houdt het risico in dat het geluid van de spelende kinderen te erg versterkt wordt door weerkaatsing tussen de muren. Vooral de hoge glazen wanden aan twee kanten zijn mogelijk sterk reflecterend. Voorzie daarom zoveel mogelijk groen, absorberende oppervlakken en diffracterende structuren op de speelplaats, op de (andere) gevels en op de lagere daken rond het binnengebied. Deels zijn die al wel aanwezig in de voorgestelde materialisatie.”
De nodige ingrepen in functie van luchtkwaliteit en geluidshinder worden opgenomen als voorwaarde voor vergunning.
Ter hoogte van het gelijkvloers werden de gevels in de Hogeweg en Fonteinstraat niet voorzien van een verblijfsfunctie aan de straatzijde. Hierdoor is voorliggende aanvraag strijdig met artikel 12 van de bouwcode dat een ‘levendige plint’ in gebouwen oplegt om straten aangenamer te maken om in te wonen en te wandelen. Gelet op de grootte van de ondergrondse parking die wordt voorzien in voorliggend project, moeten de inritten vanaf de straat voldoende breed worden voorzien. Aangezien deze inritten zich in panden met beperkte gevelbreedtes bevinden is het voorzien van een levendige plint in de Hogeweg en Fonteinstraat technisch niet haalbaar waardoor een afwijking kan worden toegestaan op dit artikel.
De inrit naar de ondergrondse parking wordt ter hoogte van de Fonteinstraat afgesloten door middel van een hek dat circa 5,0 m achter de rooilijn wordt geplaatst. Hierdoor ontstaat een diepe insprong grenzend aan het openbaar domein die ’s nachts niet afgesloten kan worden. Om te voldoen aan artikel 14 van de bouwcode dient het hek maximaal 3,3 m achter de voorbouwlijn geplaatst te worden. Dit wordt opgelegd als voorwaarde voor vergunning. Daarnaast dienen insprongen dieper dan 2,0 m verlicht te worden omwille van de sociale veiligheid. Het verlichten van de inrit wordt ook opgelegd als voorwaarde.
In de voorliggende aanvraag schenden de terrassen bij de appartementen F1.1 en F2.1 de privacy van de linkeraanpalenden onaanvaardbaar. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt zijn terrassen die zich op platte daken bevinden niet storend indien het terras, inclusief borstwering en toebehoren, zich bevindt binnen een denkbeeldige hoek van 45°. Dit is in de voorliggende aanvraag niet het geval. Dit wordt bijgevolg als voorwaarde opgelegd.
Volgens artikel 27 van de bouwcode dient bij nieuwbouw, herbouw, functiewijziging of bij toename van de bebouwde grondoppervlakte minimaal 20% van de oppervlakte op het niveau van het maaiveld onbebouwd te zijn. Open en onverharde binnengebieden zijn zeer belangrijk voor de woon- en leefkwaliteit binnen een bouwblok en voor de ecologische kwaliteiten van een wijk. Open binnengebieden brengen niet enkel licht en lucht in de aangrenzende bebouwing, zij zorgen ook voor infiltratiemogelijkheden van het regenwater en voor een afkoeling van de stadslucht in tegenstelling tot bebouwde oppervlakten en wegen. Voorliggend project voorziet slechts in 16% open ruimte waardoor ze strijdig is met artikel 27 van de bouwcode.
Er kan echter niet geoordeeld worden dat de leefbaarheid in het bouwblok hierdoor in het gedrang komt of dat er onvoldoende woon- en leefkwaliteit ontstaat voor de nieuwe woongelegenheden door de voorgestelde afwijking.
Deze 16% is substantieel meer dan de huidige onbebouwde ruimte, niet versnipperd en beter aangelegd.
In voorliggende ontwikkeling wordt ook een open basisschool voorzien die een substantiële impact heeft op de mogelijke open ruimte, maar waardoor de ontwikkeling ook een maatschappelijke meerwaarde creëert. Gelet hierop kan een afwijking op artikel 27 worden toegestaan.
De appartementen E1.8, E2.8, E3.8 en E4.7 in de Engelselei werden in voorliggende aanvraag niet voorzien van een terras met een minimale oppervlakte van 6 m² conform artikel 28 van de bouwcode. De voorziene oppervlakte beperkt zich tot circa 4,8 m², dit is onvoldoende. Van dit voorschrift kan met betrekking tot het aantrekkelijker maken van wonen in de stad, niet afgeweken worden. Als voorwaarde voor vergunning wordt daarom opgelegd dat de terrassen dienen uitgevoerd te worden met een minimale oppervlakte van 6 m². Daarbij dient aandacht besteed te worden dat de vier twee-slaapkamerappartementen een minimale oppervlakte van 80 m² dienen te behouden.
In de voorliggende aanvraag worden de scheimuren op verschillende plaatsen opgehoogd. Deze ophogingen zijn aanvaardbaar omdat ze geen ontoelaatbaar nadeel met betrekking tot bezonning voor de naburige percelen met zich mee brengen.
Er werd opgemerkt dat een heel aantal van de scheimuren met de aanpalende percelen niet worden uitgevoerd met een opstand van 30 cm ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak. Dit is strijdig met artikel 34 van de bouwcode. Van dit voorschrift kan met het oog op het voorkomen van brandoverslag niet afgeweken worden. Deze 30 cm kan bekomen worden door het dak-pakket ter hoogte van de scheimuur minder dik uit te voeren of het volledige dak ter hoogte van de scheimuur minder hoog uit te voeren. Deze opstand is echter niet vereist indien tussen de scheidingswand en de vegetatie van het groendak een niet-brandbare strook (reactie bij brand van minimum klasse A2FL-s2) van minstens 30 cm breed wordt voorzien, eventueel aangevuld met een eindlaag van los aangebracht grind met een dikte van ten minste 50 mm.
Als voorwaarde voor vergunning wordt opgelegd dat het aangevraagde dient te worden uitgevoerd conform één van de bovenstaande mogelijkheden. Een verhoging van de scheimuur is eveneens een oplossing. Echter dit maakt het voorwerp uit van een nieuw openbaar onderzoek, waarvoor in dat geval een nieuwe omgevingsaanvraag moet worden ingediend.
In de voorliggende aanvraag wordt op het niveau van de kelder in de Fonteinstraat een centrale stookruimte (F-1.1) voorzien. Aangezien deze zich gedeeltelijk onder de helling naar de ondergrondse parking bevindt, heeft deze een hoogte van circa 2,46 m in het hoogste gedeelte en circa 1,77 m in het laagste gedeelte. Dit is lager dan de 2,5 m hoogte die volgens artikel 37 dient voorzien te zijn. Dit wordt bijgevolg als voorwaarde opgelegd.
Volgens artikel 10 van de hemelwaterverordening dient de aanvrager voor het voorliggende project een infiltratievoorziening te voorzien. Gezien de volledige onderkeldering is infiltratie van hemelwater niet mogelijk en wenst de aanvrager hiervan af te wijken. Omdat alle daken worden ingericht als groendak stemt de Vlaamse Milieumaatschappij in met het rioleringsconcept zonder infiltratievoorziening. Deze daken zorgen namelijk ook voor opslag van regenwater, zorgen voor een kleinere hoeveelheid afgevoerd regenwater en beperken gelijktijdig het piekdebiet bij stortbuien. Er wordt een afwijking op basis van artikel 13 van de hemelwaterverordening toegestaan. Op vlak van de infiltratie van het verzamelde regenwater op de nieuwe aangelegde wegenis zijn de voorwaarden van de Vlaamse Milieumaatschappij te volgen.
De huidige aanvraag bevat ook het plaatsen van zaakgebonden publiciteit. Deze wordt boven de inkomdeur van de handelsruimte geplaatst voor een gevelopening. Hierdoor is de aanvraag strijdig met artikel 33 van de bouwcode. De vitrine van de handelsruimte is echter voldoende groot waardoor er nog voldoende lichtinval mogelijk is in de achterliggende inkomzone. Daarnaast is de publiciteit niet storend in het gevelbeeld waardoor een afwijking kan worden toegestaan.
De voorliggende aanvraag wijkt op enkele punten af van de verordening toegankelijkheid.
De vluchttrap die vanuit de handelsruimte en de reserve toegang geeft naar de school, voldoet niet aan de bepalingen van artikel 20 van de gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid. Voor het begin en aan het einde van de trap moet de trapleuning minstens 40 cm horizontaal verder lopen aan beide zijdes, de leuningen mogen daarbij niet afbuigen naar links of naar rechts. Als voorwaarde voor vergunning wordt daarom opgelegd dat de eerste trede aan de onderzijde van de trap moet omgevormd worden tot een bordes en dat de leuning aan beide zijden minimaal 40 cm moeten doorlopen.
Daarnaast wordt er opgemerkt dat er verschillende deuren niet voldoen aan de bepalingen van artikel 24 van de gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid. Bij manueel te bedienen deuren dient de buitenste rand van de vrije en vlakke draairuimte aan de duwzijde van de deur het gesloten deurvlak te raken. Dit wordt opgelegd als voorwaarde voor vergunning.
Tenslotte dient de ontvangstbalie, indien het secretariaat in de school hiervan wordt voorzien, conform artikel 28 van de gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid uitgevoerd te worden met een onderrijdbaar deel. Dit wordt opgelegd als voorwaarde voor vergunning.
Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet het project aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 157 parkeerplaatsen.
De parkeerbehoefte wordt bepaald op de uitbreiding en of functiewijziging. *Appartementen: 8 appartementen < 60 m² met parkeernorm 1,05 : 8 x 1,05 = 8,4 39 appartementen tussen 60 m² en 90 m² met parkeernorm 1,2 : 39 x 1,2 = 46,8 21 appartementen > 90 m² met parkeernorm 1,35 : 21 x 1,35 = 28,4 De parkeerbehoefte voor de functie wonen is 84. *Kantoor: 142 m² met parkeernorm 1,1/100 m², dit komt neer op 2 parkeerplaatsen *School: Er worden voor de basisschool en de kleuterschool 18 lokalen voorzien. De parkeerbehoefte hiervoor bedraagt 18*0,75 = 13,5 afgerond 14. *Supermarkt: De bruto vloeroppervlakte van de supermarkt bedraagt 1.731 m². De parkeerbehoefte voor een supermarkt in centrumgebied bedraagt hier 4,7 plaatsen per 100 m². Dit komt neer op 81 parkeerplaatsen. (4,7*17).
Bijstelling mobiliteit op vraag van de bouwheer: er kan met een lagere norm gewerkt worden, namelijk deze voor discountsupermarkt in centrumgebied en sterk stedelijk gebied. Deze bedraagt 3,3 parkeerplaatsen per 100 m². Dit komt dan neer op een parkeerbehoefte van 57 parkeerplaatsen. Hiervan worden er 51 voorzien in de publieke parking van de supermarkt en 6 voor personeel in de private parking.
De totale parkeerbehoefte voor het project bedraagt : 84+2+14+57 = 157 parkeerplaatsen.
|
De plannen voorzien in 216 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
50 plaatsen zullen door de Stad Antwerpen aangekocht worden als buurtparking.
|
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 216.
Er worden minstens 84 plaatsen voor de appartementen voorzien, 2 voor de kantoren, 14 voor de school en 57 voor de supermarkt. Deze aantallen zijn toereikend.
|
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 0.
Echter kan de berekende parkeerbehoefte van het nieuwe project worden verminderd met het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein. Dit op voorwaarde dat realisatie niet mogelijk is. Bijgevolg kan de parkeerbehoefte van de vergunde toestand in mindering gebracht worden voor 0 parkeerplaatsen. Het bijgestelde aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 0.
|
Het aantal ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen wordt belast op basis van het belastingreglement op de omgevingsvergunning van 17 december 2019. In deze aanvraag is dit dus van toepassing op 0 plaatsen.
|
Fietsvoorzieningen:
Voor deze ontwikkeling zijn er 188 inpandige/afsluitbare fietsstalplaatsen nodig voor de woonfunctie. (26 appartementen met 1 slaapkamer = 26*2 = 52, 32 appartementen met 2 slaapkamers = 32*3 = 96, 10 appartementen met 3 slaapkamers = 10*4 = 40)
Er zijn 196 fietsstalplaatsen toegankelijk vanuit ingang Fonteinstraat. Echter worden fietsers hier gemengd met autoverkeer wat af te raden is wegens mogelijke conflicten. De stallingen voor appartementen Engelselei (144 plaatsen) worden best ontsloten met een aparte toegang/lift. Zo wordt vermeden dat zij dwars doorheen de parking moeten fietsen om op de straat te geraken. Ook de 35 fietsstalplaatsen op Hogeweg-2 zijn zeer slecht bereikbaar. De rolstoeltoegankelijke liften voldoen niet als fietslift. De afstand door de parking is onaanvaardbaar hoog.
Fietstoegankelijke liften zal bijgevolg worden opgelegd.
Voor de kantoorfunctie zijn er 2 fietsstalplaatsen nodig voor personeel (= 1,25*1,42). Voor de schoolfunctie zijn er 123 afsluitbare fietsstalplaatsen nodig. ((9*12)+(3*5)) Op de plannen worden op het gelijkvloers 149 fietsstalplaatsen voorzien voor de school.
Voor de handelsfuncties zijn 10 (17,3*0,6) inpandig afsluitbare fietsstalplaatsen nodig voor personeel en 26 publiek toegankelijke fietsstalplaatsen voor klanten (13*2). Op de plannen worden er 28 plaatsen voorzien voor klanten. Echter zijn dit allemaal standaardplaatsen. Er dienen ook nog fietsstalplaatsen voorzien te worden voor niet standaard-fietsen. (cargofietsen,…)
De afgescheiden plaatsen voor personeel bevinden zich op het niveau van de parking. Er zal signalisatie moeten komen zodat de personeelsleden die met de fiets komen de personenlift zullen moeten nemen om terug op straatniveau te komen. Het is immers ten stelligste af te raden om hen de helling van de auto’s te laten gebruiken
Laden en lossen:
Laden en lossen voor de supermarkt gebeurt inpandig in de parkeergarage via de Hogeweg. Vermits er daarbij een keerbeweging plaatsvindt, dient laden en lossen best te gebeuren buiten de openingsuren van de winkel.
Woninggrootte
Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is in voorliggend project niet overal het geval waardoor een aantal woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden.
Op een oppervlakte kleiner dan 60 m² wordt namelijk onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een één-slaapkamerappartement. Volgende één-slaapkamerappartementen in de Engelselei zijn kleiner dan 60 m²: E0.1, E1.2, E1.1, E2.2, E2.1, E3.2, E3.1 en E4.1.
Er kan bezwaarlijk worden gesproken over collectieve voorzieningen in het project, een ambitieuze ontpitting van het perceel, innovatieve planschikking en/of woningtypologie of contextuele belemmeringen waardoor de in de afwijking voorgestelde woningen minstens eenzelfde woonkwaliteit hebben en dus minstens dezelfde mate van veiligheid, leefbaarheid, beeldkwaliteit en duurzaamheid bieden. Bijgevolg zal worden opgelegd deze woongelegenheden te voorzien als studio.
Daarnaast zijn er nog een aantal één-slaapkamerappartementen waarbij er een extra afgesloten bureauruimte werd voorzien en die kleiner zijn dan 80 m². Het gaat over appartementen E1.5, E1.3, E2.5, E2.3, E3.5, E3.3, E4.4, E4.2 en E5.3 in de Engelselei.
Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het ook belangrijk het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte in verhouding staat met het aantal slaapkamers.
Op een oppervlakte kleiner dan 80m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een één-slaapkamerappartement met een afgesloten bureauruimte.
Hetzelfde geldt voor een aantal twee- en drie-slaapkamerappartementen die kleiner zijn dan 110 m² of 130 m² maar waar telkens nog een afgesloten bureauruimte werd voorzien. Het gaat over volgende twee-slaapkamerappartementen: E6.2 in de Engelselei en H2.1, H2.2, H3.1, H3.2 en H4.2 in de Hogeweg en over volgend drie-slaapkamerappartement E5.2 in de Engelselei.
Bijgevolg zal worden opgelegd dat bij alle bovengenoemde appartementen, de bureauruimte dient geïntegreerd te worden in de leefruimte.
Aangegane verbintenissen
Op een deel van het terrein zal een wegenis worden aangelegd die in latere fase zal worden overgedragen aan de stad Antwerpen.
De begunstigde van de omgevingsvergunning neemt alle kosten ten laste aangaande de inrichting van het nieuw openbaar domein. De uitvoering van de wegen- en rioleringswerken zijn ten laste van de begunstigde van de omgevingsvergunning.
De begunstigde van de omgevingsvergunning zal de nieuw aan te leggen openbare weg, inclusief aanhorigheden en openbare nutsvoorzieningen, alsook de gronden waarop ze komen, kosteloos voor de stad afstaan aan de stad. Het plan met betrekking tot afstand van de grond is toegevoegd aan het dossier.
Een overeenkomst betreffende het uitvoeren van de infrastructuurwerken dient afgesloten te worden tussen de stad en de begunstigde van de omgevingsvergunning. Deze overeenkomst moet conform zijn aan het typecontract, goedgekeurd met raadsbesluit van 26 oktober 2015 (jaarnummer 576).
Toetsing van aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu
Het projectgebied betreft de AROP-site te Borgerhout, gelegen ter hoogte van de Fonteinstraat, de Hogeweg en de Engelselei. Het multifunctionele gebouwencomplex zal volgende functies omvatten:
- 68 appartementen (met individuele verwarmingsinstallatie/warmtepomp – geen indelingsplichtige activiteiten);
- een kleine handelsruimte (geen indelingsplichtige activiteiten);
- een supermarkt (ALDI);
- een nieuwe school;
- 216 parkeerplaatsen, opgedeeld in zones voor respectievelijk de wooneenheden, de supermarkt, de school en buurtparkeren (geen indelingsplichtige activiteiten).
De bestaande gebouwen op de site worden afgebroken. Er werd een sloopopvolgingsplan en -inventaris aan de aanvraag toegevoegd. De uitvoerder van de sloopwerken dient rekening te houden met de aanbevelingen en adviezen hierin beschreven. Hierbij dient rekening gehouden te worden met de beheersing van de stofemissies tijdens de sloopwerken zoals beschreven in Vlarem II hoofdstuk 6.12.
Volgens de project-m.e.r.-screeningsnota zal er voor de aanleg van de twee ondergrondse verdiepingen geen bemaling noodzakelijk zijn. Het maaiveld ter hoogte van de Engelselei bevindt zich gemiddeld op +6,4 mTAW en het grondwater op -1 mTAW. Volgens de nota worden de kelderverdiepingen voorzien tot op een diepte van 7,18 m-mv (-0,78 mTAW). Het is onduidelijk of de vloerplaat hierbij in rekening werd gebracht. Bijkomend is er op verschillende snedes van het gebouw te zien dat de kelderverdieping tot 7,88 m-mv of -1,48 mTAW reikt (zonder de liftputten) waardoor een bemaling wél noodzakelijk zal zijn. We willen de exploitant erop wijzen dat de exploitatie van een bronbemaling meldings- of vergunningsplichtig is.
Voor de exploitatie van de school worden volgende meldingsplichtige activiteiten aangevraagd:
- lozing van huishoudelijk afvalwater: maximaal lozingsdebiet van 5.940 m³/jaar;
- warmtepompen met een drijfkracht van 10 kW;
- opslag van 50 liter gevaarlijke producten in kleine verpakkingen (voornamelijk poetsproducten);
- een polyvalente zaal voor 50 personen;
- 2 stookinstallaties op aardgas met een individueel thermisch ingangsvermogen van 210 kW.
De transformatoren in de hoogspanningscabine zullen voorzien en uitgebaat worden door Fluvius en maken geen deel uit van deze aanvraag. De noodgenerator (145 kVA) is niet indelingsplichtig.
Voor de exploitatie van de supermarkt worden volgende meldingsplichtige activiteiten aangevraagd:
- een transformator (250 kVA);
- koelinstallaties (45 kW);
- elektrische ovens voor het afbakken van broodjes (19,8 kW).
De gasketel heeft een vermogen van 150 kW en is bijgevolg niet indelingsplichtig.
Volgens de project-m.e.r.-screeningsnota blijven de effecten voor mens en omgeving beperkt of zijn ze van tijdelijke aard (werfactiviteiten). De school die voorzien wordt in het gebouwencomplex is geen ‘nieuwe’ school maar een herlokalisatie van de school in de Hogeweg waardoor de buurt hier al ervaring mee heeft.
Volgens de MOBER zal het verkeer dat door het project van de AROP-site wordt ontwikkeld een verwaarloosbare en niet significante toename van de verkeersintensiteiten met zich meebrengen en zal de parkeerdruk opgevangen worden door meer parkeerplaatsen te voorzien dan vereist.
Vanuit milieutechnisch oogpunt wordt er dan ook geoordeeld dat het project geen nadelige effecten zal hebben op mens, milieu en omgeving.
Toetsing van het aangevraagde aan de beoordelingsgronden van het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid
Doelstelling 1: Duurzame vestigingsmogelijkheden en vermijden van handelslinten
Het project sluit op ongeveer 200 meter aan bij de commerciële concentratie langs de Turnhoutsebaan, een ‘groot wijkcentrum’ dat in de Beleidsnota voor Detailhandel (2013) geselecteerd is als ‘groot bovenlokaal/lokaal en prioritair kernwinkelgebied’ en als te versterken ‘winkelhart’ van Borgerhout Intra-Muros, waar nog marktruimte aanwezig is voor dagdagelijkse artikelen.
De Beleidsnota Detailhandel stelt dat grootschalige detailhandel zich bij voorkeur vestigt binnen kernwinkelgebieden, echter voor grotere supermarkten met bijhorende parkeerdruk is hiervoor de beschikbare vloeroppervlakte vaak ontoereikend. Voor dit type wordt verspreide bewinkeling toegestaan buiten de kernwinkelgebieden indien buurt/wijkverzorgend en op een goed bereikbare locatie. Hieraan voldoet de locatie en het assortiment.
De locatie is immers gelegen in woongebied. Woongebieden zijn bestemd voor wonen alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd. Een supermarkt lijkt goed verenigbaar met de omgeving waardoor voorliggende aanvraag voldoet aan de eisen van het gewestplan. De aanvraag is niet gelegen op een bedrijventerrein.
Doelstelling 2: Het waarborgen van een toegankelijk aanbod voor consumenten
Het project is gelegen in het grootstedelijk gebied Antwerpen. Het project ligt in een stedelijke omgeving met hoge bevolkingsdichtheid. Het aanbod is goed toegankelijk voor de consumenten/bewoners van Antwerpen. De oprichting van een supermarkt (hier van het embleem Aldi) met een gemengd en gevarieerd aanbod brengt een verruiming in de keuzemogelijkheden voor de lokale consument.
Aldi heeft een lokaalgerichte functie en richt zich op de huidige locatie - op minder dan 1 kilometer van de gevraagde nieuwe locatie - reeds meer dan 30 jaar tot de inwoners uit de nabije omgeving, met name de wijk Borgerhout Intra-Muros zuid en de erbij aansluitende buurten van de wijk Borgerhout Intra-Muros noord.
Doelstelling 3: Het waarborgen en versterken van de leefbaarheid in het stedelijk milieu/kernwinkelgebieden
Dit project wordt gerealiseerd door de bestaande oude werkplaatsen en magazijnen af te breken en een volledige, gemengde nieuwbouw op te bouwen / in te richten. De aanvrager / ontwikkelaar gaat dan ook nuttig om met de aanwezige schaarste ruimte. Door een project te creëren met combinatie van wonen, detailhandel, school en te voorzien in de parkeerbehoefte voor al deze functies op eigen terrein kan men verwachten dat het project een meerwaarde voor de buurt zal betekenen.
Ook na de geplande verhuis met uitbreiding van de sinds 1986 bestaande Aldi-discountsupermarkt van de Sergeyselstraat naar de Hogeweg te Borgerhout zal deze Aldi-discountsupermarkt complementair blijven met de kleinhandelszaken in het centraal winkelgebied/kernwinkelgebied van Borgerhout. De verhuis met uitbreiding zal de problemen op de huidige locatie zoals o.a. plaatsgebrek oplossen en toelaten het nieuwe Aldi-winkelconcept te implementeren ten behoeve van de inwoners van Borgerhout Intra-Muros, de winkel blijft in verhouding tot het verzorgingsgebied en zal de draagkracht van het voorzieningenapparaat in de kern niet aantasten.
Doelstelling 4: Het bewerkstelligen van een duurzame mobiliteit
Zie hiervoor het deel 'mobiliteitsimpact 'in de bovenstaande 'toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening'.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden en lasten.
Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden
1. de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;
2. het gedeelte van de scheidingsmu(u)r(en) dat geen opstand heeft van minimaal 0,30 meter ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak, te voorzien van een niet-brandbare strook (reactie bij brand van minimum klasse A2FL-s2) van minstens 30 cm breed voorzien tussen het groendak en de scheidingswand;
3. de terrassen bij de appartementen F1.1 en F2.1 te voorzien binnen een denkbeeldige hoek van 45° ten opzichte van de linker erfscheiding;
4. het hek in de inrit naar de ondergrondse parking in de Fonteinstraat maximaal 3,3m achter de rooilijn te voorzien conform artikel 14 van de bouwcode;
5. de insprong aan gevel ter hoogte van deze inrit naar de ondergrondse parking in de Fonteinstraat te verlichten conform artikel 14 van de bouwcode;
6. de terrassen bij de appartementen E1.8, E2.8, E3.8 en E4.7 te voorzien van een minimale oppervlakte van 6 m², conform artikel 28 van de bouwcode, waarbij de netto vloeroppervlakte van de appartementen niet kleiner voorzien wordt dan 80 m²;
7. centrale stookruimte (F-1.1) van een minimale vrije hoogte van 2m50 te voorzien conform artikel 37 van de bouwcode;
8. de buitenruimte bij het appartement E0.1 en de kantoorruimte E0.1 te voorzien van een substraatlaag van minimaal 1m conform artikel 38 van de bouwcode;
9. de speelplaats maximaal groen aan te leggen;
10. de onderste trede van de vluchttrap die vanuit de handelsruimte en de reserve toegang geeft tot de school te voorzien als een bordes en de trapleuningen hier minimaal 40cm te laten doorlopen conform artikel 20 van de verordening toegankelijkheid;
11. de deuren naar de appartementen moeten op die manier worden geplaatst dat de buitenste rand van de vrije en vlakke draairuimte aan de duwzijde van de deur het gesloten deurvlak raakt conform artikel 24 van de verordening toegankelijkheid;
12. indien het secretariaat wordt voorzien van een ontvangstbalie dient deze te worden uitgevoerd met een onderrijdbaar deel conform artikel 28 van de verordening toegankelijkheid;
13. de appartementen: E0.1, E1.2, E1.1, E2.2, E2.1, E3.2, E3.1 en E4.1. niet te voorzien van een aparte slaapkamer en te voorzien als studio;
14. de appartementen: E1.5, E1.3, E2.5, E2.3, E3.5, E3.3, E4.4, E4.2, E5.3, E5.2, E6.2, H2.1, H2.2, H3.1, H3.2 en H4.2 niet te voorzien van een aparte bureauruimte en deze nuttige vloeroppervlakte te voorzien bij de leefruimte;
15. straatbomen die in de werfzone zouden liggen, dienen maximaal beschermd te worden tegen aanrijding. Bescherming van deze bomen dient met een vast hekwerk type Heras van min. 2 meter hoog te gebeuren. Dit hekwerk dient aan elkaar verbonden te worden door middel van klemmen. Het hekwerk dient de volledige boomspiegel te omvatten, zodat de wortels en stam beschermd zijn tegen aanrijding. In deze afgeschermde zone mag niets gebeuren van werken, mogen geen materialen gestockeerd worden, mag er niet gereden of geparkeerd worden, mogen er geen spoelresten van materieel uitgegoten worden, ... Deze zone dient volledig vrij te blijven;
16. de aanemer mag geen bomen vellen of snoeien in functie van het werfverkeer;
17. voor het werken met een kraan, moet deze kraan kunnen ronddraaien zonder dat ze ergens een boom raakt. Een bouwkraan moet, wanneer zij is opgesteld, een zodanige hoogte hebben dat de onderkant van de last nog boven de toppen van de bomen blijft tijdens het ronddraaien. De bouwkraan moet buiten de wortelzone van de bomen geplaatst worden om de boomwortels maximaal te sparen;
18. nieuw aan te planten bomen moeten van inheemse oorsprong zijn en minimale plantmaat 18/20 hebben. Er dient voldoende ruimte voorzien te worden boven- en ondergronds, zodat de bomen voldoende kunnen wortelen en groeien;
19. de inlaatopeningen voor de ventilatie van de schoolgebouwen bevinden zich zoveel mogelijk aan de westelijke zijden van de gebouwen;
20. de schoolgebouwen worden voldoende akoestisch geïsoleerd om de streefwaarde van 35 dB(A) in de leslokalen te kunnen realiseren (enkel als gevolg van verkeersgeluid). De berekening gebeurt volgens de methode in de Belgische norm “NBN S 01-400-1 Akoestische criteria voor woongebouwen”, of recentere norm indien beschikbaar. Voor de berekening wordt uitgegaan van een gevelbelasting van 69 dB(A) aan de zuidelijke gevel en van 64 dB(A) aan de andere gevels van het schoolgebouw;
21. de open doorgang aan de Engelselei wordt bij voorkeur akoestisch afgesloten. Indien dit voor de brandveiligheid niet mogelijk is, worden de muren en het plafond van de doorgang met akoestisch absorberend materiaal afgewerkt;
22. geluidsreflectie in het binnengebied dient te worden beperkt door de speelplaats, en de gevels en lage daken rond het binnengebied in belangrijke mate te voorzien van vegetatie, absorberende oppervlakken en diffracterende structuren;
23. de nieuwe woningen aan de Engelselei worden voldoende akoestisch geïsoleerd om de gezondheidskundige streefwaarde van maximaal 30 dB(A) in de slaapruimtes (tijdens de nacht) en 35dB(A) in de leefruimtes doorgaans te benaderen. Hierbij wordt uitgegaan van een voorgevelbelasting van 70 dB(A), tenzij relevante geluidsmetingen anders uitwijzen;
24. de doorgang via de nieuwe wegenis tussen Engelselei en Fonteinstraat dient onmogelijk te zijn voor gemotoriseerd verkeer. Hiervoor dienen breekpalen aangebracht te worden;
25. voor het cliënteel van de supermarkt ook fietsstalplaatsen voorzien te worden voor niet standaard-fietsen;
26. de liften in de gebouwen aan de Engelselei te voorzien als liften voor het gebruik met fietsen
27. signalisatie te voorzien opdat de personeelsleden van de handelsfunctie die met de fiets komen de personenlift kunnen nemen;
28. 50 autoparkeerplaatsen te voorzien als buurtparkeren;
29. indien er aansluitingen aan het openbaar domein gebeuren en er eventueel ingebruikname van bestaand openbaar domein nodig is dient de dienst aanwerken bouw en signalisatie Stad Antwerpen vooraf gecontacteerd te worden;
30. de bouwheer meldt 2 weken voor aanvang de start van de werken aan de stedelijke dienst archeologie (archeologie@antwerpen.be);
31. de bouwheer laat werfcontroles toe door stadsarcheologen;
32. de bouwheer nodigt de dienst archeologie van de stad Antwerpen uit voor een startvergadering;
33. vondsten en sporen waarvan redelijkerwijs wordt vermoed dat ze archeologisch waardevol zijn, worden verplicht gemeld onder de vondstmeldingsplicht (Onroerenderfgoeddecreet van 2 juli 2013);
34. de voorwaarden opgelegd door FOD Binnenlandse Zaken – ASTRID Veiligheidscommissie zijn strikt na te leven;
35. de voorwaarden opgelegd door FOD Mobiliteit en Vervoer – Dienst Luchtvaart zijn strikt na te leven;
36. de voorwaarden opgelegd door Infrabel zijn strikt na te leven;
37. de voorwaarden opgelegd door de Vlaamse Milieumaatschappij zijn strikt na te leven;
38. de voorwaarden opgelegd door Fluvius zijn strikt na te leven;
39. de voorwaarden opgelegd door Aquafin zijn strikt na te leven;
40. de voorwaarden opgelegd door Proximus zijn strikt na te leven;
41. voor de plaatsing van een torenkraan dient een aparte toelating te worden verkregen, deze aanvraag dient gericht te worden aan 51no.bureauderdenar@INFRABEL.BE;
42. na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen;
Lasten
Vooraleer onderhavige omgevingsvergunning kan worden uitgevoerd dient de begunstigde van de omgevingsvergunning:
1. een overeenkomst, conform het raadsbesluit van 26 oktober 2015 (jaarnummer 576), af te sluiten met de stad Antwerpen voor de kosteloze overdracht (kosteloos voor de stad) van de met infrastructuur voorziene gronden, gelegen in het toekomstig openbaar domein;
2. een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken te stellen in de handen van de stadsontvanger/financieel beheerder van de stad Antwerpen.
Stedenbouwkundige ontwikkelingskost
Artikel 75 Decreet betreffende de omgevingsvergunning bepaalt dat de vergunningverlener stedenbouwkundige lasten bij de omgevingsvergunningen kan opleggen.
De stedenbouwkundige last kan de vorm aannemen van een louter financiële last of een realisatie in natura door de ontwikkelaar. In elk geval kan ingespeeld worden op maatschappelijke noden en behoeften op buurt- en wijkniveau. Het is aan de vergunningverlenende overheid om te bepalen of een louter financiële last aan de ontwikkelaar wordt opgelegd of een realisatie in natura door de ontwikkelaar wordt geëist. De inkomsten voor de stad van stedenbouwkundige lasten moeten vanuit de regelgeving een expliciete bestemming krijgen met een link in de nabijheid van het project. Bij beslissing van de lasten moet dit meteen vastgelegd worden.
In het kaderbesluit van 9 maart 2018 (jaarnummer 2203) bepaalde het college de normen die van toepassing zijn voor stedenbouwkundige lasten. Op basis hiervan is de maximale norm voor het bepalen van de financiële last voor dit project geraamd op 606.350,00 EUR.
Een mindering op het normbedrag van 63.811,00 EUR is verantwoord wegens de realisatie van een intensief groendak en de bijkomende creatie van 20 arbeidsplaatsen binnen het project.
De stedenbouwkundige ontwikkelingskost wordt geconcretiseerd als een financiële bijdrage ten bedrage van 542.539,00 EUR (vijfhonderdtweeenveertig duizend vijfhonderdnegenendertig euro) aan te wenden voor de verbetering van de omgeving van het projectgebied, met name voor het Spoorpark.
Dit nieuwe aan te leggen park bevindt zich op wandelafstand van het projectgebied. Hierdoor is het Spoorpark een wijkvoorziening voor het project en een eerste uitvalsbasis naar ruimer groen in de omgeving. De aanleg van dit park zal een meerwaarde betekenen voor de omwonenden in de onmiddellijke omgeving.
Algemene financiële opmerkingen
De inning van de stedenbouwkundige ontwikkelingskost verloopt via een verkoopfactuur. Deze wordt verstuurd binnen de zes maanden na de start der werken.
De ontvangst wordt bij het eerstvolgende budgetproces ingeschreven op doelstelling 2WNS020202PA3719. Deze middelen zullen aangewend worden binnen het beleidsdomein 0610: gebiedsontwikkeling en 0680 groene ruimte in de wijk BOR03. Het budgetverbruik wordt opgevolgd via de subsidiefiche BOR03_SOK_AROP.
Advies over de ingedeelde inrichtingen of activiteiten
Mits voldaan wordt aan de voorgestelde vergunningsvoorwaarden, is deze aanvraag in overeenstemming met de VLAREM wetgeving. Vanuit milieutechnisch oogpunt wordt positief advies gegeven de vergunning te verlenen.
Geadviseerde rubrieken
Rubriek | Omschrijving | Geadviseerd voor |
Aldi | ||
12.2.1° | transformatoren (gebruik van) met een individueel nominaal vermogen van 100 kVA tot en met 1.000 kVA; | 1 x 250 kVA |
16.3.2°a) | koelinstallaties, luchtcompressoren, warmtepompen, airconditioninginstallaties, en andere installaties voor het fysisch behandelen van gassen met een geïnstalleerde totale drijfkracht van 5 kW tot en met 200 kW; | 45 kW |
45.8.1°b) | inrichtingen voor het bereiden van voedingsproducten op basis van plantaardige melen (brood, banket, koek, biscuit, deegwaren, enzovoort) of op basis van suiker of cacao, met een geïnstalleerde totale drijfkracht van 5 kW tot en met 100 kW, als de inrichting volledig of gedeeltelijk is gelegen in een ander gebied dan industriegebied. | 19,80 kW |
School | ||
3.2.2°a) | het lozen van meer dan 600 m³ per jaar huishoudelijk afvalwater, niet afkomstig van woongelegenheden, wanneer het lozingspunt gelegen is in een centraal gebied en/of een collectief geoptimaliseerd en individueel te optimaliseren buitengebied en/of buiten het zoneringsplan; | 5.940 m³/jaar |
16.3.2°a) | koelinstallaties, luchtcompressoren, warmtepompen, airconditioninginstallaties, en andere installaties voor het fysisch behandelen van gassen met een geïnstalleerde totale drijfkracht van 5 kW tot en met 200 kW; | 10 kW |
17.4. | opslagplaatsen voor gevaarlijke vloeistoffen en vaste stoffen, met uitzondering van deze vermeld onder rubriek 48, in verpakkingen met een inhoudsvermogen van maximaal 30 liter of 30 kg, voor zover de maximale opslag begrepen is tussen 50 kg of 50 liter en 5.000 kg of 5.000 liter; | 50 liter |
32.2.2° | schouwburgen, variététheaters, andere zalen voor sportmanifestaties dan de zalen, vermeld in punt 3°, polyvalente zalen en feestzalen met een speelruimte; | 1 polyvalente zaal |
43.1.1°b) | het stoken in installaties, met uitzondering van stationaire motoren en gasturbines, met een totaal nominaal thermisch ingangsvermogen van 300 kW tot en met 2.000 kW, als de inrichting volledig of gedeeltelijk gelegen is in een ander gebied dan industriegebied en gestookt wordt met aardgas. | 420 kW (2 x 210 kW) |
Advies over de kleinhandelsactiviteiten
Op basis van doelstelling 1 t.e.m. 4 geven de diensten Investdesk en Bedrijvenloket gunstig advies voor het uitreiken van een omgevingsvergunning kleinhandelsactiviteiten tot het oprichten van een supermarkt aan de Hogeweg 70-72 en 80-82 (ingang, het gebouw is ingekapseld in het volledig nieuwe complex grenzend aan de Fonteinstraat 19-21 en 31-33B, Engelselei 38-47 en de Hogeweg 70-72 en 80-82), 2140 Borgerhout. De zaak mag een totale nettohandelsoppervlakte hebben van 1.153 m², verdeeld over 865 m² voor de verkoop van voeding, 115 m² voor de verkoop van goederen voor persoonsuitrusting en 173 m² voor de verkoop van andere producten.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 19 februari 2020 |
Volledig en ontvankelijk | 17 maart 2020 |
Start openbaar onderzoek | 6 mei 2020 |
Einde openbaar onderzoek | 4 juni 2020 |
Beslissing aanvaarding wijzigingsaanvraag | 10 augustus 2020 |
Gemeenteraad voor wegenwerken | 28 september 2020 |
Uiterste beslissingsdatum | 12 november 2020 |
Verslag GOA | 22 oktober 2020 |
naam GOA | Wim Van Roosendael en Bieke Geypens |
Wijzigingsverzoeken
De aanvrager heeft een of meerdere verzoeken ingediend om zijn oorspronkelijke dossier te wijzigen.
Minstens een van die verzoeken werd aanvaard, waardoor de aanvaarde wijzigingen mee beoordeeld worden.
Het college sluit zich integraal aan bij:
- de bespreking van de ingediende bezwaren waarover de gemeenteraad nog geen beslissing nam, zoals geformuleerd in het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt deze beoordeling tot zijn eigen standpunt;
- het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en aan de aanvrager de vergunning af te leveren, die afhankelijk is van de strikte naleving van volgende voorwaarden:
Algemene voorwaarden
de algemene voorwaarden die aan de vergunning zijn gehecht en er integraal deel van uitmaken.
Stedenbouwkundige voorwaarden
1. de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;
2. het gedeelte van de scheidingsmu(u)r(en) dat geen opstand heeft van minimaal 0,30 meter ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak, te voorzien van een niet-brandbare strook (reactie bij brand van minimum klasse A2FL-s2) van minstens 30 cm breed voorzien tussen het groendak en de scheidingswand;
3. de terrassen bij de appartementen F1.1 en F2.1 te voorzien binnen een denkbeeldige hoek van 45° ten opzichte van de linker erfscheiding;
4. het hek in de inrit naar de ondergrondse parking in de Fonteinstraat maximaal 3,3m achter de rooilijn te voorzien conform artikel 14 van de bouwcode;
5. de insprong aan gevel ter hoogte van deze inrit naar de ondergrondse parking in de Fonteinstraat te verlichten conform artikel 14 van de bouwcode;
6. de terrassen bij de appartementen E1.8, E2.8, E3.8 en E4.7 te voorzien van een minimale oppervlakte van 6 m², conform artikel 28 van de bouwcode, waarbij de netto vloeroppervlakte van de appartementen niet kleiner voorzien wordt dan 80 m²;
7. centrale stookruimte (F-1.1) van een minimale vrije hoogte van 2m50 te voorzien conform artikel 37 van de bouwcode;
8. de buitenruimte bij het appartement E0.1 en de kantoorruimte E0.1 te voorzien van een substraatlaag van minimaal 1m conform artikel 38 van de bouwcode;
9. de speelplaats maximaal groen aan te leggen;
10. de onderste trede van de vluchttrap die vanuit de handelsruimte en de reserve toegang geeft tot de school te voorzien als een bordes en de trapleuningen hier minimaal 40cm te laten doorlopen conform artikel 20 van de verordening toegankelijkheid;
11. de deuren naar de appartementen moeten op die manier worden geplaatst dat de buitenste rand van de vrije en vlakke draairuimte aan de duwzijde van de deur het gesloten deurvlak raakt conform artikel 24 van de verordening toegankelijkheid;
12. indien het secretariaat wordt voorzien van een ontvangstbalie dient deze te worden uitgevoerd met een onderrijdbaar deel conform artikel 28 van de verordening toegankelijkheid;
13. de appartementen: E0.1, E1.2, E1.1, E2.2, E2.1, E3.2, E3.1 en E4.1. niet te voorzien van een aparte slaapkamer en te voorzien als studio;
14. de appartementen: E1.5, E1.3, E2.5, E2.3, E3.5, E3.3, E4.4, E4.2, E5.3, E5.2, E6.2, H2.1, H2.2, H3.1, H3.2 en H4.2 niet te voorzien van een aparte bureauruimte en deze nuttige vloeroppervlakte te voorzien bij de leefruimte;
15. straatbomen die in de werfzone zouden liggen, dienen maximaal beschermd te worden tegen aanrijding. Bescherming van deze bomen dient met een vast hekwerk type Heras van min. 2 meter hoog te gebeuren. Dit hekwerk dient aan elkaar verbonden te worden door middel van klemmen. Het hekwerk dient de volledige boomspiegel te omvatten, zodat de wortels en stam beschermd zijn tegen aanrijding. In deze afgeschermde zone mag niets gebeuren van werken, mogen geen materialen gestockeerd worden, mag er niet gereden of geparkeerd worden, mogen er geen spoelresten van materieel uitgegoten worden, ... Deze zone dient volledig vrij te blijven;
16. de aanemer mag geen bomen vellen of snoeien in functie van het werfverkeer;
17. voor het werken met een kraan, moet deze kraan kunnen ronddraaien zonder dat ze ergens een boom raakt. Een bouwkraan moet, wanneer zij is opgesteld, een zodanige hoogte hebben dat de onderkant van de last nog boven de toppen van de bomen blijft tijdens het ronddraaien. De bouwkraan moet buiten de wortelzone van de bomen geplaatst worden om de boomwortels maximaal te sparen;
18. nieuw aan te planten bomen moeten van inheemse oorsprong zijn en minimale plantmaat 18/20 hebben. Er dient voldoende ruimte voorzien te worden boven- en ondergronds, zodat de bomen voldoende kunnen wortelen en groeien;
19. de inlaatopeningen voor de ventilatie van de schoolgebouwen bevinden zich zoveel mogelijk aan de westelijke zijden van de gebouwen;
20. de schoolgebouwen worden voldoende akoestisch geïsoleerd om de streefwaarde van 35 dB(A) in de leslokalen te kunnen realiseren (enkel als gevolg van verkeersgeluid). De berekening gebeurt volgens de methode in de Belgische norm “NBN S 01-400-1 Akoestische criteria voor woongebouwen”, of recentere norm indien beschikbaar. Voor de berekening wordt uitgegaan van een gevelbelasting van 69 dB(A) aan de zuidelijke gevel en van 64 dB(A) aan de andere gevels van het schoolgebouw;
21. de open doorgang aan de Engelselei wordt bij voorkeur akoestisch afgesloten. Indien dit voor de brandveiligheid niet mogelijk is, worden de muren en het plafond van de doorgang met akoestisch absorberend materiaal afgewerkt;
22. geluidsreflectie in het binnengebied dient te worden beperkt door de speelplaats, en de gevels en lage daken rond het binnengebied in belangrijke mate te voorzien van vegetatie, absorberende oppervlakken en diffracterende structuren;
23. de nieuwe woningen aan de Engelselei worden voldoende akoestisch geïsoleerd om de gezondheidskundige streefwaarde van maximaal 30 dB(A) in de slaapruimtes (tijdens de nacht) en 35dB(A) in de leefruimtes doorgaans te benaderen. Hierbij wordt uitgegaan van een voorgevelbelasting van 70 dB(A), tenzij relevante geluidsmetingen anders uitwijzen;
24. de doorgang via de nieuwe wegenis tussen Engelselei en Fonteinstraat dient onmogelijk te zijn voor gemotoriseerd verkeer. Hiervoor dienen breekpalen aangebracht te worden;
25. voor het cliënteel van de supermarkt ook fietsstalplaatsen voorzien te worden voor niet standaard-fietsen;
26. de liften in de gebouwen aan de Engelselei te voorzien als liften voor het gebruik met fietsen
27. signalisatie te voorzien opdat de personeelsleden van de handelsfunctie die met de fiets komen de personenlift kunnen nemen;
28. 50 autoparkeerplaatsen te voorzien als buurtparkeren;
29. indien er aansluitingen aan het openbaar domein gebeuren en er eventueel ingebruikname van bestaand openbaar domein nodig is dient de dienst aanwerken bouw en signalisatie Stad Antwerpen vooraf gecontacteerd te worden;
30. de bouwheer meldt 2 weken voor aanvang de start van de werken aan de stedelijke dienst archeologie (archeologie@antwerpen.be);
31. de bouwheer laat werfcontroles toe door stadsarcheologen;
32. de bouwheer nodigt de dienst archeologie van de stad Antwerpen uit voor een startvergadering;
33. vondsten en sporen waarvan redelijkerwijs wordt vermoed dat ze archeologisch waardevol zijn, worden verplicht gemeld onder de vondstmeldingsplicht (Onroerenderfgoeddecreet van 2 juli 2013);
34. de voorwaarden opgelegd door FOD Binnenlandse Zaken – ASTRID Veiligheidscommissie zijn strikt na te leven;
35. de voorwaarden opgelegd door FOD Mobiliteit en Vervoer – Dienst Luchtvaart zijn strikt na te leven;
36. de voorwaarden opgelegd door Infrabel zijn strikt na te leven;
37. de voorwaarden opgelegd door de Vlaamse Milieumaatschappij zijn strikt na te leven;
38. de voorwaarden opgelegd door Fluvius zijn strikt na te leven;
39. de voorwaarden opgelegd door Aquafin zijn strikt na te leven;
40. de voorwaarden opgelegd door Proximus zijn strikt na te leven;
41. voor de plaatsing van een torenkraan dient een aparte toelating te worden verkregen, deze aanvraag dient gericht te worden aan 51no.bureauderdenar@INFRABEL.BE;
42. na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen;
Lasten
Vooraleer onderhavige omgevingsvergunning kan worden uitgevoerd dient de begunstigde van de omgevingsvergunning:
1. een overeenkomst, conform het raadsbesluit van 26 oktober 2015 (jaarnummer 576), af te sluiten met de stad Antwerpen voor de kosteloze overdracht (kosteloos voor de stad) van de met infrastructuur voorziene gronden, gelegen in het toekomstig openbaar domein;
2. een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken te stellen in de handen van de stadsontvanger/financieel beheerder van de stad Antwerpen.
Het college beslist de plannen waarvan overzicht als bijlage bij dit besluit gevoegd, goed te keuren.
De vergunning omvat thans volgende rubrieken:
Rubriek | Omschrijving | Gecoördineerd |
Aldi | ||
12.2.1° | transformatoren (gebruik van) met een individueel nominaal vermogen van 100 kVA tot en met 1.000 kVA; | 1 x 250 kVA |
16.3.2°a) | koelinstallaties, luchtcompressoren, warmtepompen, airconditioninginstallaties, en andere installaties voor het fysisch behandelen van gassen met een geïnstalleerde totale drijfkracht van 5 kW tot en met 200 kW; | 45 kW |
45.8.1°b) | inrichtingen voor het bereiden van voedingsproducten op basis van plantaardige melen (brood, banket, koek, biscuit, deegwaren, enzovoort) of op basis van suiker of cacao, met een geïnstalleerde totale drijfkracht van 5 kW tot en met 100 kW, als de inrichting volledig of gedeeltelijk is gelegen in een ander gebied dan industriegebied. | 19,80 kW |
School | ||
3.2.2°a) | het lozen van meer dan 600 m³ per jaar huishoudelijk afvalwater, niet afkomstig van woongelegenheden, wanneer het lozingspunt gelegen is in een centraal gebied en/of een collectief geoptimaliseerd en individueel te optimaliseren buitengebied en/of buiten het zoneringsplan; | 5.940 m³/jaar |
16.3.2°a) | koelinstallaties, luchtcompressoren, warmtepompen, airconditioninginstallaties, en andere installaties voor het fysisch behandelen van gassen met een geïnstalleerde totale drijfkracht van 5 kW tot en met 200 kW; | 10 kW |
17.4. | opslagplaatsen voor gevaarlijke vloeistoffen en vaste stoffen, met uitzondering van deze vermeld onder rubriek 48, in verpakkingen met een inhoudsvermogen van maximaal 30 liter of 30 kg, voor zover de maximale opslag begrepen is tussen 50 kg of 50 liter en 5.000 kg of 5.000 liter; | 50 liter |
32.2.2° | schouwburgen, variététheaters, andere zalen voor sportmanifestaties dan de zalen, vermeld in punt 3°, polyvalente zalen en feestzalen met een speelruimte; | 1 polyvalente zaal |
43.1.1°b) | het stoken in installaties, met uitzondering van stationaire motoren en gasturbines, met een totaal nominaal thermisch ingangsvermogen van 300 kW tot en met 2.000 kW, als de inrichting volledig of gedeeltelijk gelegen is in een ander gebied dan industriegebied en gestookt wordt met aardgas. | 420 kW (2 x 210 kW)
|
Het college beslist om aan de aanvrager een financiële stedenbouwkundige last op te leggen van 542.539,00 EUR, dat door de stad zal aangewend worden als een bijdrage voor het nieuw aan te leggen Spoorpark.
Het college beslist dat de omgevingsvergunning geldig is voor onbepaalde duur.
| Omschrijving | Bedrag | Boekingsadres | Bestelbon |
| BVBA Van Eerd Vastgoed Antwerpen 2382 Ravels, Dorp 13 bus 2 KBO nr: 0641636093 | 542.539,00 EUR | budgetplaats: 5150500000 budgetpositie: 150600 functiegebied: 2WNS030105A00000 subsidie: BOR03_SOK_AROP fonds: Intern begrotingsprogramma: 2SA050600 budgetperiode: 2100 | nvt |