Artikel 138 van het Decreet lokaal bestuur: Naast de beslissingsbevoegdheden waarover de districtsraad beschikt op grond van dit decreet, heeft de districtsraad een algemene adviesbevoegdheid voor alle aangelegenheden die betrekking hebben op het district.
Context
Op 23 maart 1961 wordt het BPA Valaar-Noord Oost 14 Ter goedgekeurd. Het plan duidt de verschillende nieuwe bouwblokken aan en geeft de hier aan gekoppelde voorschriften weer. Het hele gebied, inclusief het park Hof van Mols, staat ingekleurd als woongebied.
Op 3 november 1976 wordt het bouwblok aangekocht door de toenmalige gemeente Wilrijk, zodat bebouwing op de plek van het huidige Valaarpark onmogelijk wordt gemaakt en het kan omgevormd worden tot een openbaar park. Deze aankoop wordt mogelijk door het verkrijgen van subsidiegelden afkomstig van het Vlaamse Gewest.
Op 15 december 1977 wordt een herziening aangevraagd zodat kan worden afgeweken van het BPA Valaar-Noord Oost 14 Ter. Voorbeelden van toegestane afwijkingen zijn o.a. de vergunning van benzinestations op de percelen langs de Boomsesteenweg (in plaats van woningen) en de uitbreiding van de Steinerschool op de stadsgronden gelegen in de parkzone. De effectieve herziening van het BPA Valaar-Noord Oost 14 Ter blijft uit.
Op 25 juli 1980 wordt het BPA van ambtswege terug in herziening gesteld ten gevolge van de goedkeuring van het Gewestplan. Door het van kracht gaan van het Gewestplan en de aankoop van het bouwblok is het onmogelijk geworden het park te bebouwen.
Op 18 mei 1999 wordt op basis van het decreet houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening het BPA Valaar-Noord Oost 14 Ter opgeheven.
Op 23 januari 2009 keurde het college de ruimtelijke en functionele principes voor de ontwikkeling van Hof van Mols goed.
In 2011 werd de weide in het noordelijk deel van het Hof van Mols met kadaster 43 A 140 w, met oppervlakte 12.331 m², bestemd als woonzone, ingebracht in het financieel patrimonium AG VESPA tegen een waarde van 1.540.000,00 euro.
Aanleiding
Hoewel het project ‘Hof van Mols’ de ambitie heeft om één ruimtelijk en functioneel samenhangend geheel te creëren, is het op te vatten als twee onafhankelijk van elkaar te realiseren deelzones. Enerzijds de ontwikkeling van het braakliggende woongebied ten noorden van de bosdreef Hof van Mols, anderzijds de park- & schoolzone ten zuiden van deze dreef.
Beide deelzones kunnen elkaar aanvullen en versterken, echter zonder elkaar te hypothekeren in functie van verdere ontwikkeling. Het noordelijk gedeelte is volgens het gewestplan immers volledig gelegen in woongebied. Hierdoor kan nieuwe bebouwing en nieuw openbaar domein, met een te behouden zichtlijn en doorwaadbaarheid vanop de Edward Keurvelsstraat naar het Valaarpark toe, volkomen juridisch-planologisch worden afgedwongen door middel van een verkavelingsplan. Voor het zuidelijke deel is dit niet zo gezien de ligging volgens het gewestplan in parkzone.
Dit houdt in dat een afzonderlijke en snellere verkavelingspiste voor de noordelijke projectgrond mogelijk is, welke ook wenselijk is in functie van valorisatie van het commercieel patrimonium AG Vespa. Op vandaag is de weide braakliggend en heeft ze voor de bewoners een beperkte gebruikswaarde. Een informele voetweg over het perceel doet dienst als informeel verbindingspad tussen de woonwijk Valaar en het Valaarpark met de site van de Steinerschool Lohrangrin.
Bijkomende aanleiding tot ontwikkeling van het noordelijke deel zijn de gesprekken die in 2019 werden opgestart met het Zorgbedrijf Antwerpen. Het Zorgbedrijf wenst, op basis van een uit te werken samenwerkingsovereenkomst tussen Zorgbedrijf en AG Vespa, mee te participeren aan het project ‘Hof van Mols’ door realisatie van woonzorgvoorzieningen op de projectsite.
In onderling overleg en met betrokkenheid van andere stedelijke diensten zoals onder andere Klimaat en Leefmilieu, Groen en Begraafplaatsen, Mobiliteit en Ontwerp & Uitvoering, werd dan ook gezocht naar een projectdefinitie voor de noordelijke deelzone 'Hof van Mols' welke de braakliggende gronden van AG Vespa omvat gelegen tussen de bosdreef Hof van Mols, de Lodewijk Mortelmansstraat, de Edward Keurvelsstraat en de Boomsesteenweg. Onder leiding van de stadsbouwmeester werd hiervoor ook ontwerpend onderzoek ingezet.
Ambitie
Met de opmaak van het inrichtingsplan ‘Hof van Mols’ voor de noordelijke deelzone 'Hof van Mols' wenst AG Vespa een instrument op te zetten om de op vandaag braakliggende weide op een kwaliteitsvolle manier te valoriseren in functie van een in hoofdzaak residentieel programma, en dit in afstemming met de andere planmatige initiatieven in en rondom het Valaarpark.
Met het inrichtingsplan wordt gestreefd naar een vernieuwende woonconditie, met een kwalitatieve vermenging van verschillende woontypes, al dan niet gekoppeld aan het aspect 'zorg'. De vermenging moet in het bijzonder gepaard gaan met het samenbrengen van verschillende leeftijdsgroepen. Het concept ‘levenslang wonen’ dient geïntegreerd te worden in het inrichtingsplan als een duurzame betrokkenheid op de site. Mutatie binnen de wijk kan op die manier onderdeel vormen van een duurzame levenscyclus. Daarnaast dient het inrichtingsplan ook plaats bieden voor integratie van alternatieve woonvormen, in het bijzonder voor zorgbehoevenden in de ruime zin van het woord. Zo kunnen bijvoorbeeld co-housingprojecten voor senioren of zorgwoningen voor mensen met een beperking bijdragen aan een inclusief stadsproject dat een antwoord kan vormen op de noden van een gewenste diversiteit aan bewonersprofielen.
Het project ‘Hof van Mols’ vormt ook een gelegenheid voor het Zorgbedrijf Antwerpen om door realisatie van bijkomende zorgvoorzieningen op deze gronden van AG Vespa, een voldoende groot en kwalitatief zorgaanbod aan te kunnen bieden in de wijk Valaar. Het betreft de bouw van een 60-tal assistentiewoningen en een lokaal dienstencentrum.
Tenslotte moet het project 'Hof van Mols' ook toelaten om een deel 'kantoorachtigen' te realiseren, in het bijzonder in de geluidsgevoeligere zone langsheen de A12 en de bosdreef. Hier wordt geen invulling met klassieke kantoren nagestreefd, maar eerder specifieke kantoren met praktijkruimtes welke bij voorkeur aansluiten op het woonzorgprogramma zoals bijvoorbeeld een gebundelde medische cluster.
Het inrichtingsplan dient dan ook een duidelijk ontwikkelingsperspectief te schetsen voor de kwalitatieve uitbouw van de gronden, waarbij een verwevenheid tussen het vooropgestelde woon-, en zorgprogramma een belangrijke doelstelling vormt. Daarbij is het essentieel om bij invulling van de weide tot een logische relatie te komen tussen de bestaande woonwijk Valaar, de nieuwe woonentiteiten en zorgvoorzieningen op de gronden van AG Vespa, het Valaarpark met het kasteeldomein en de Steinerschool Lohrangrin, en de commerciële bebouwing langsheen de A12.
Er dient een goed evenwicht gevonden te worden tussen bebouwd en onbebouwde ruimte waarbij de stedenbouwkundige figuur enerzijds voldoende ruimte geeft aan een nieuw volwaardig publiek domein, maar anderzijds ook voldoende afscherming vormt voor het geluid van de A12-N177. Door het zoeken naar een goede balans, zowel op vlak van stedenbouwkundige configuratie als naar programmatische invulling, kan een kwalitatief woonzorgproject worden gerealiseerd.
AG Vespa stelt daarbij een integrale en duurzame ontwikkeling voorop door het creëren van ruimtelijke kwaliteit, een aangename woonomgeving, een aantrekkelijke publieke ruimte, een doordachte programmamix en duurzame bouwsystemen, ingebed in de groene omgeving rondom het Valaarpark. Daarbij worden volgende ambities gedefinieerd:
De ruimtelijke principes zoals goedgekeurd door het college in 2009 werden in 2019 geactualiseerd door het team Ontwerpend Onderzoek onder leiding van de stadsbouwmeester. Dit geactualiseerde onderzoek vormt een belangrijke synthese van de ontwerpmatige ambities voor de toekomstige ontwikkeling van de weide 'Hof van Mols':
De verschillende ambities uit de projectdefinitie moeten op een geïntegreerde wijze worden verwerkt tot een samenhangend ontwerp. Hierbij is het noodzakelijk dat kruisbestuivingen of verknopingen van verschillende thema’s in een kwalitatief plan worden verwerkt. Een goede beeldkwaliteit moet hand in hand gaan met een hoge belevingswaarde en een gevarieerd programma, met een duurzaam energieconcept en materialen, met een goede bereikbaarheid en toegankelijkheid, enzovoort.
Plan van aanpak
In het collegebesluit van 2009 werd de ambitie vastgelegd om voor de ruime omgeving van het 'Hof van Mols' een ruimtelijk kwalitatief kader te definiëren, waarbij de verschillende deelprojecten binnen éénzelfde gecoördineerd verhaal gerealiseerd worden.
Om het traject haalbaar en realiseerbaar te houden, werd gekozen voor twee afzonderlijke ontwerpwedstrijden: één voor de ontwikkeling van de weide 'Hof van Mols' en één voor herlocatie van de Steinerschool Lohrangrin en opwaardering van het Valaarpark, aan de overzijde van de bosdreef. Beide deelzones volgen dus hun eigen ontwerptraject waartussen voortdurende onderlinge afstemming het uitgangspunt is.
De projectdefinitie in bijlage aan dit collegebesluit vormt de aanzet voor de ontwerpwedstrijd die zal worden opgestart in functie van de opmaak van een inrichtingsplan voor de weide ‘Hof van Mols’ , en definieert hiervoor de ambitie en ruimtelijke uitgangspunten. Na goedkeuring van deze projectdefinitie zal een infomoment worden georganiseerd voor de buurt om deze inhoudelijk aan hen toe te lichten.
In navolging van de ontwerpwedstrijd, zal het verkozen wedstrijdontwerp verder uitgewerkt worden tot een volwaardig en definitief inrichtingsplan. Deze zal concreet het ruimtelijke kader vormen voor volgende drie deelprojecten:
Hieropvolgend zal het inrichtingsplan ook worden doorvertaald naar een verkavelingsplan. Het verkavelingsplan definieert naast de stedenbouwkundige figuur ook de afzonderlijke bouwvelden in functie van ontwikkeling door respectievelijk het Zorgbedrijf en een private ontwikkelaar, en legt deze bouwvelden ook juridisch-planologisch vast.
Op basis van dit verkavelingsplan kan vervolgens tot effectieve verkoop van de afzonderlijke bouwvelden worden overgegaan. Het openbaar domein zal door AG Vespa worden gerealiseerd.
Samenwerkingsovereenkomst
Momenteel is de samenwerkingsovereenkomst in opmaak waarin de rollen en de (financiële) inbreng van Zorgbedrijf Antwerpen en AG Vespa worden vastgelegd. Hierrond is reeds een principieel akkoord gevonden tussen beide partijen. De finale overeenkomst zal respectievelijk aan het directiecomité en de raad van bestuur AG Vespa worden voorgelegd.
De districtsraad geeft gunstig advies over de projectdefinitie en het plan van aanpak met betrekking tot de projectgrond 'Hof van Mols', mits