2021_CBS_02199 - Omgevingsvergunning - OMV_2020123209.Kerkhofweg, Jef Huyghstraat, Vuurwerkstraat, Josée Nicolastraat, Eugène Hendrickxstraat ZN. District Deurne - Goedkeuring

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          30/08/2012: vergunning (201129) voor het verkavelen van binnengronden in 319 kavels voor eengezinswoningen en 23 kavels voor meergezinswoningen, tezamen goed voor 560 à 580 wooneenheden, en de aanleg van nieuwe wegen;

-          02/07/2012: vergunning (2012155) voor wegenis- en rioleringswerken voor verkaveling ‘Eksterlaer’.

Vergunde en huidige toestand

-          inrichting:

• onbebouwde loten met uitzondering de oostzijde langs de Kerkhofstraat 20, waar zich tijdelijke schoolgebouwen bevinden (Vrije basisschool Andromeda/De sterretjes);
• de Kerkhofweg en (verlengde) Vuurwerkstraat zijn bestaande residentiële straten, maar de voorziene wegenis van de J. Nicolastraat, E. Hendrickxstraat en J. Huyghstraat is nog niet aangelegd.

Gewenste toestand

-          functie:

• bouwen van 27 eengezinswoningen (patiowoningen) binnen het project ‘Eksterlaer’, fase 7;
• op de loten: 242-252, 258-268, 523-527;

-          bouwvolume:

• alle gebouwen bevatten een hoofdgebouw en een bijgebouw (carport);
• elke woning heeft een private tuin en een autostalplaats;
• elke woning wordt voorzien van een regenwaterput van 5.000 liter;

-          gevelafwerking:

• alle gevels worden opgetrokken in gevelmetselwerk, handvormsteen in warme grijstinten, volgens de voorschriften en kleurenpalet in de verkavelingsvoorschriften;
• licht aluminium buitenschrijnwerk en lateien in zichtbeton, hellende daken met donkergrijze vlakke kleidakpannen;
• de toegangsdeuren, de dakhellingen en de overhoekse ramen zijn geaccentueerd;

-          inrichting: noordoosten van de verkaveling, deels gelegen aan bestaande en deels aan nog aan te leggen straten.

Inhoud van de aanvraag

-          bouwen van 27 eengezinswoningen (fase 7 - verkavelingsvergunning 201129).

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woonuitbreidingsgebied. De woonuitbreidingsgebieden zijn uitsluitend bestemd voor groepswoningbouw zolang de bevoegde overheid over de ordening van het gebied niet heeft beslist, en zolang, volgens het geval, ofwel die overheid geen besluit tot vastlegging van de uitgaven voor de voorzieningen heeft genomen, ofwel omtrent deze voorzieningen geen met waarborgen omklede verbintenis is aangegaan door de promotor.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt in de verkaveling DE/2011/V/0023, goedgekeurd op 30 augustus 2012, meer bepaald in lot(en) 242, 243, 244, 245, 246, 247, 248, 249, 250, 251, 252, 253, 254, 255, 256, 257, 258, 259, 260, 261, 262, 263, 264, 265, 266, 267 en 268.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verkavelingsvergunning op volgend punt:

-          artikel 2.4 Bouwvolume:

De toegestane dakvormen zijn: een plat dak of een lessenaar dak. Er worden platte daken en asymmetrisch hellende daken voorzien.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater. Elke woning wordt voorzien van een regenwaterput van 5.000 liter.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de bouwcode.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het Rooilijndecreet.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft het bouwen van 27 eengezinswoningen binnen het project 'Eksterlaer'. Het betreft de cluster van de patiowoningen in het noordoosten van de verkaveling (fase 7).

De bouwvolumes vallen binnen de uiterste contouren zoals voorgeschreven in de goedgekeurde verkaveling. De aanvraag is naar functie inpasbaar in de omgeving en conform de verkavelingsvoorschriften.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

De zone bestaat uit een opdeling van rechthoekige kavels. Binnen elk kavel wordt een eengezinswoning voorzien met twee bouwlagen onder een hellend of plat dak.

Op de gelijkvloerse verdieping wordt een carport met fietsenberging voorzien, een leefruimte met open keuken, sanitaire ruimte en berging. Op de eerste verdieping worden telkens de slaapkamers en een badkamer voorzien. In de privatieve tuinzone horende bij elke woning wordt een terras aangelegd.

De plaatsing, de bouwdiepte en de bouwhoogte van de nieuwbouwvolumes zijn in overeenstemming met de voorschriften van de verkaveling.

Visueel-vormelijke elementen

Alle gevels worden opgetrokken in warme grijskleur metselwerk. Het buitenschrijnwerk wordt gerealiseerd in licht aluminium, de lateien in zichtbeton en de hellende daken worden afwerkt met donkergrijze vlakke kleidakpannen. De materialisatie van de woningen is volledig volgens de voorschriften en het voorziene kleurenpalet in de verkaveling.

De grotere woningen, aan de buitenranden van de projectzone, worden voorzien van platte daken. De overige kleinere woningen zijn ontworpen met een asymmetrisch hellend dak voor een eigen, meer dynamische esthetiek die bijkomende ruimtelijkheid biedt. De gekozen dakvorm is in strijd met de verkavelingsvoorschriften waarin enkel een plat dak of lessenaarsdak toegelaten wordt voor de patiowoningen. Overeenkomstig artikel 4.4.1 van de VCRO kunnen na het voeren van een openbaar onderzoek afwijkingen op de voorschriften worden toegestaan. Aangezien de hellende daken zijn opgebouwd als pseudo lessenaarsdak en deze vanuit ruimtelijk oogpunt aanvaardbaar zijn, kan een afwijking op de voorschriften worden toegestaan.

De tuinen van de percelen worden onderling van elkaar gescheiden door zwart geplastificeerde staaldraad of levende hagen. Waar het perceel grenst aan het openbaar domein worden tuinmuren opgetrokken met een hoogte van ongeveer 2 m.

Het project werd een laatste keer besproken op de Kwaliteitskamer van 13/11/2020 waar het voorwaardelijk gunstig beoordeeld werd:

“Het project met de patiowoningen in fase 7 werd reeds besproken en de aanpassingen liggen nu voor. De wijzigingen omvatten het reduceren (in aantal) van het type met terugspringende dakverdieping. Gezien de parkeerbehoefte en de geldende norm werd de oppervlakte van de luifels niet gereduceerd, ook de L vorm blijft op sommige plaatsen behouden. Wat de architecturale uitwerking betreft werd aandacht geschonken aan royaal gedetailleerde inkompartijen: een nis in metselverband met geprononceerd reliëf en een diepere luifel begeleidt het toekomen.

De kwaliteitskamer gaat akkoord met de voorgestelde versoberingen op de thematiek van de daken. Wat de afsluitingen van de carports (tov de straat) betreft vraag de kwaliteitskamer dat de ontwerper een catalogus (met een doorzichtige en een gesloten type) ontwikkelt waaruit de bewoners kunnen kiezen. Bij de geveluitwerking apprecieert de kwaliteitskamer het voorstel met diepere nis en articulatie van de luifel ter hoogte van de voordeur. Wat de toepassing van het metselwerk betreft, geniet het vorig voorstel met verticaal metselwerkverband (thv plint en zijdelingse vlakken aan de ramen op de verdiepingen) de voorkeur tov de reliëftoepassing.”

In voorwaarde wordt opgenomen een catalogus met open en gesloten afsluiting van de carports aan te bieden en voor de geveluitwerking verticaal metselwerkverband in het vlak te voorzien in plaats van reliëftoepassing.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De woningen voldoen aan de actuele eisen wat betreft gebruiksgenot, gezondheid en hinderaspecten.

De stedelijke Groendienst geeft voorwaardelijk gunstig advies. De bestaande bomen in het voetpad moeten beschermd worden tijdens de werken, vooral ter hoogte van de werfinrit.

Mits voldaan wordt aan de voorwaarden, is de aanvraag in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

Mobiliteitsimpact

Toetsing parkeerbehoefte

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen het beoordelingskader voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Er moeten voor de 27 woningen in het totaal 107 fietsstalplaatsen voorzien worden:

-          12 woningen met 2 slaapkamers = 12 x 3 (2 slaapkamers +1 extra) = 36

-          4 woningen met 3 slaapkamers = 4 x 4 (3 slaapkamers = 1 extra) = 16

-          11 woningen met 4 slaapkamers = 11 x 5 (4 slaapkamers + 1 extra) = 55

Er worden bij elke woning voldoende fietsstalplaatsen voorzien. De fietsstalplaatsen zijn in de meeste gevallen te bereiken via de garage/carport. Om de fietsstalplaatsen onafhankelijk van de geparkeerde wagens te kunnen gebruiken moet er steeds 1 m vrije doorgang zijn tussen de geparkeerde wagens en de fietsstalplaatsen. Dat is niet overal het geval en zal in voorwaarden worden opgenomen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      een catalogus met open en gesloten afsluiting van de carports aan te bieden;

2.      verticaal metselwerkverband in het vlak te voorzien in plaats van reliëftoepassing (ter hoogte van de plint en zijdelingse vlakken aan de ramen op de verdiepingen);

3.      de parkeerboekhouding moet voor elke toekomstige fase opnieuw geactualiseerd en toegevoegd worden;

4.      een vrije ruimte van 1 m breed te voorzien tussen de geparkeerde wagens en de fietsstalplaatsen;

5.      de voorwaarden in het hydraulisch en technisch advies van Aquafin strikt na te leven;

6.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021;

• het bestaande maaiveld af te graven of op te hogen in de wortelzone van de te behouden boom;
• graafwerken uit te voeren waarbij wortels dikker dan 5 cm moeten doorgestoken worden en/of waarbij 20% van het totale wortelpakket moet verwijderd worden;
• de boom drastisch te snoeien (d.w.z. hoger opkronen dan het huidig eindbeeld of toppen of kandelaren of verwijderen van takken dikker dan 8 cm);

De wortelzone van de boom moet beschermd worden om verdichting van de bodem en/of oppervlakkige beschadiging van de wortels te voorkomen. Op vlak van bescherming voor de wortelzone zijn er twee mogelijkheden:

• er is voldoende ruimte om de wortelzone volledig af te sluiten: dan moeten er werfhekkens geplaatst die aan elkaar vast gemaakt zijn, zodat ze niet, of in ieder geval moeilijk, te verplaatsen zijn. De grootte van de wortelzone wordt idealiter bepaald door onderzoek; als onderzoek om een of ander reden niet kan, moet men er vanuit gaan dat de wortelzone even groot is als de diameter van de kroonprojectie +2 m. In die volledig afgebakende zone mag niets gebeuren (niet graven, niet stockeren, geen afvalwater of spoelwater lozen, ….);
• er is niet voldoende ruimte om de wortelzone volledig af te sluiten: dan moeten er beschermingsmaatregelen op maat opgesteld worden, zodat de ruimte onder de boom toch geheel of gedeeltelijk kan gebruikt worden zonder dat er schade berokkend wordt.

Om uitdroging van de wortelzone te voorkomen tijdens een droogzuiging van de werf, moet water worden gegeven aan de boom, tenzij bodemonderzoek zou uitwijzen dat dit niet nodig is.

Naast de wortelzone moeten ook de stam en de kroon beschermd worden. Als de wortelzone volledig kan afgeschermd worden, zijn de stam en het onderste deel van de kroon uiteraard ook ineens afgeschermd. Kan de wortelzone niet volledig afgeschermd worden, dan moeten voor het beschermen van de stam en onderste deel van de kroon ook beschermingsmaatregelen op maat opgesteld worden.

Om schade aan het bovenste deel van de kroon te voorkomen moet de aannemer, als hij een kraan gaat gebruiken, een voldoende hoge kraan voorzien. Als de kraan rond draait met een last eraan, mag niets de top van de boom raken. De aannemer mag ook geen snoeiwerken uitvoeren om ruimte te krijgen voor een kraan of voor om het even welke machine of stelling of …;

Het is aangewezen om voor de nodige onderzoeken en voor het opstellen van beschermingsmaatregelen op maat, een gecertificeerd boomverzorger te raadplegen; 

Het aspect duurzaamheid moet nagestreefd worden. Duurzaam aanplanten wil o.a. zeggen dat voor de nieuwe boom een groeiplaats moet voorzien worden die ondergronds voldoende geschikt doorwortelbaar volume heeft om zijn natuurlijke grootte en leeftijd te kunnen halen, en waar er ook bovengronds voldoende ruimte is voor zijn natuurlijke grootte.

Lasten

Artikel 75 van het Omgevingsvergunningendecreet bepaalt dat de vergunningverlener lasten bij vergunningen kan opleggen.

De last kan de vorm aannemen van een louter financiële last of een realisatie in natura door de ontwikkelaar. In elk geval kan ingespeeld worden op maatschappelijke noden en behoeften op buurt- en wijkniveau. Het is aan de vergunningverlenende overheid om te bepalen of een louter financiële last aan de ontwikkelaar wordt opgelegd of een realisatie in natura door de ontwikkelaar wordt geëist. De inkomsten voor de stad van lasten moeten vanuit de regelgeving een expliciete bestemming krijgen met een link in de nabijheid van het project. Bij beslissing van de lasten moet dit meteen vastgelegd worden. Het kaderbesluit van 9 maart 2018 (jaarnummer 2203) legde de principes voor de lasten vast.

Op 29 september 2017 besliste het college dat het principebesluit SOK van 8 juli 2016 niet van toepassing is op het project Eksterlaer te Deurne en de daaronder ressorterende stedenbouwkundige aanvragen, om reden dat de publieke en sociale last reeds overeengekomen werd in het verleden op grond van een goedgekeurde samenwerkingsovereenkomst (jaarnummer 08605).

Besloten kan worden dat hierdoor aan de SOK plicht is voldaan.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.