2022_CBS_00412 - Omgevingsvergunning - OMV_2021167651. Dassastraat 16. District Deurne - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis 

-          16/08/1988: vergunning (629#398) voor appartementsgebouw d.d. 16.8.1988;

-          17/03/1977: weigering (627#27910) voor het bouwen van een appartementsgebouw.

Vergunde/vergund geachte toestand 

-          functie: meergezinswoning met 3 twee-slaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van circa 66 m²;

-          bouwvolume:

• besloten bebouwing van 4 bouwlagen onder plat dak;
• bouwdiepte van circa 13 m op het gelijkvloers, 14 m links op de verdiepingen (terrassen);
• gevelbreedte van circa 6 m;
• kroonlijsthoogte van circa 11 m;

-          gevelafwerking:

• voorgevel in rode gevelsteen met garagepoort op gelijkvloers;
• achtergevel in rode gevelsteen met terrassen op verdiepingen ingewerkt in linker scheidingsmuur;

-          inrichting:

• vrije hoogte op de verdiepingen telkens 2,50 m;
• gelijkvloerse inpandige garage voor 3 auto’s achter een garagepoort;
• gemeenschappelijke achtertuin van circa 38 m²;
• uitpandig terras tegen de achtergevel op de verdiepingen van telkens circa 1,5 m².

Huidige toestand 

-          in overeenstemming met de laatst vergunde toestand, afgezien van: 

• de voorgevelramen op de verdiepingen zijn voorzien van valbescherming in aluminium en glas;
• de terrassen tegen de achtergevel zijn gebouwd met een wijziging aan de linker scheidingsmuur.

Gewenste toestand 

-          functie: meergezinswoning waarvan de garage wordt omgevormd tot een vierde wooneenheid (studio) van 54,65 m² op gelijkvloers;

-          bouwvolume: de vloerplaat wordt verdiept in functie van het bekomen van 2,60 m vrije hoogte op het gelijkvloers. Er is 20 cm hoogteverschil tussen de vloerpas binnen en buiten (straat);

-          gevelafwerking:

• voorgevel:

-          rode gevelsteen met wit PVC buitenschrijnwerk;

-          ramen op verdiepingen met balustrade in aluminium en glas;

-          supprimeren van de garagepoort;

• achtergevel:

-          rode gevelsteen met wit PVC buitenschrijnwerk;

-          nieuwe uitpandige terrassen in beton met balustrades uit wit aluminium;

-          grotere raamopening op het gelijkvloers;

-          inrichting:

• de achtertuin hoort bij de gelijkvloerse studio en wordt uitgegraven om aan te sluiten op de nieuwe vloerpas binnen. Het is niet duidelijk of deze verhard is voorzien;
• 2 nieuwe fietsstalplaatsen en een gemeenschappelijk afvallokaal van 4 m² in de inkom;
• septische put van 3.725 liter, geen gescheiden rioolstelsel;
• nieuwe uitpandige terrassen op de verdiepingen van circa 3 m².

Inhoud van de aanvraag 

-          vermeerderen van het aantal wooneenheden van 3 naar 4;

-          supprimeren van de garage;

-          interne constructieve werken;

-          uitgraven van de tuin;

-          wijzigen van de voor- en achtergevel.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: woongebied.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 6 Harmonie en draagkracht:
  door het vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 3 naar 4 binnen het bestaande bouwvolume wordt de draagkracht van het gebouw overschreden en moeten de bestaande wooneenheden aan woonkwaliteit inboeten;
• artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte:
  de gemeenschappelijke tuin wordt geprivatiseerd. De buitenruimte horende bij de wooneenheden op de verdiepingen zijn kleiner dat het opgelegde minimum van 6 m² per wooneenheid met 2 slaapkamers;
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: het vereiste aantal parkeerplaatsen wordt niet voorzien omdat de bestaande garage wordt gesupprimeerd;
• artikel 40 Privaat gescheiden rioolstelsel en afvoerleidingen:
  er is geen privaat gescheiden riolering voorzien, aangeboden aan de straat conform artikel 41 van de bouwcode terwijl de vloerplaat quasi volledig wordt aangepast.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het Rooilijndecreet.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag omvat het omvormen van de gelijkvloerse verdieping naar een zelfstandige woning. Het aantal woongelegenheden wordt vermeerderd van drie naar vier woongelegenheden. De woonfunctie van het pand blijft behouden. De functie op zich is in harmonie met de kenmerkende woonfuncties in de omgeving.

Visueel-vormelijke elementen

De gelijkvloerse gevelopeningen aan voor- en achtergevel worden gewijzigd in functie van de nieuwe woongelegenheid. De garagepoort aan de voorgevel wordt omgevormd naar een raamopening.

Verder worden op de verdiepingen aan de voorgevel balustrades geplaatst en de terrassen aan de achtergevel worden in breedte vergroot.

De voorgestelde materialisatie is vanuit stedenbouwkundig oogpunt inpasbaar.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

De aanvraag betreft voornamelijk interne wijzigingen. De garage en bergingen worden omgevormd tot een zelfstandig woning. Het bestaand volume van het gebouw blijft behouden.

Door het vermeerderen van het aantal woongelegenheden van drie naar vier wordt de draagkracht van het gebouw overschreden.

Immers de bestaande wooneenheden moeten aan woonkwaliteit inboeten, zoals beschreven hieronder.

Daarenboven zorgt het toevoegen van de bijkomende woongelegenheid naast het verdwijnen van de bestaande garage, ook voor een bijkomende parkeerbehoefte, zoals in de parkeerparagraaf berekend. In deze aanvraag wordt door het creëren van deze extra studio de bestaande en nieuwe parkeerbehoefte volledig op het openbaar domein afgewenteld, wat stedenbouwkundig ontoelaatbaar is.

Het voorzien van een bijkomende zelfstandige woning op het perceel biedt geen enkele ruimtelijke verbetering, maar legt wel bijkomende lasten op het reeds maximale programma op dit perceel.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

In de vergunde toestand staan de gelijkvloerse ruimtes in functie van de bovenliggende appartementen. De garage waar drie wagens achter elkaar kunnen staan, de bergingen en de doorgang naar de tuin worden in de aanvraag gesupprimeerd. De gemeenschappelijke tuin wordt geprivatiseerd voor de kleinste wooneenheid, de nieuwe studio op het gelijkvloers. Het wijzigen van deze ruimtes zou betekenen dat de bestaande drie appartementen geen gebruik meer kunnen maken van de gelijkvloerse gemeenschappelijke ruimtes waardoor de woonkwaliteit van deze appartementen op ontoelaatbare wijze vermindert.

De bestaande appartementen beschikken momenteel over zeer beperkte terrassen als buitenruimte die in de nieuwe toestand vergroot worden tot 3,42 m². Doordat de achtertuin niet meer toegankelijk is voor de appartementen op de verdiepingen, hebben deze onvoldoende grote buitenruimtes, wat in strijd is met artikel 28 van de bouwcode. Van dit voorschrift kan met betrekking tot het aantrekkelijker maken van wonen in de stad en de woonkwaliteit van de appartementen, niet afgeweken worden.

Bijgevolg wordt geoordeeld dat de aanvraag niet voldoet aan de actuele eisen wat betreft woonkwaliteit, hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Mobiliteitsimpact

Toetsing parkeerbehoefte

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Voor het bijkomende appartement moeten er 2 fietsstalplaatsen voorzien worden: 1 appartement met 1 slaapkamer = 1 x 2 (1 slaapkamer + 1 extra) = 2. Er worden in de gang 2 fietsstalplaatsen voorzien. Doordat de bestaande garage en bergingen worden gesupprimeerd, kunnen de fietsen van de drie bovenliggende appartementen niet meer gestald worden, wat wederom een vermindering van de woonkwaliteit voor de bestaande meergezinswoning inhoudt.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen 

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van de onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

1.      Geluidsoverlast:

Doordat de living aan de achterzijde voorzien is vreest bezwaarindiener voor geluidsoverlast van tv, radio,….

Beoordeling: 

Het bezwaar is ongegrond. Vanuit een goed nabuurschap is het evident dat overlast, van welke aard dan ook, steeds beperkt wordt. Dit betreft geen beoordelingsgrond voor deze omgevingsvergunning.