2022_CBS_00398 - Omgevingsvergunning - OMV_2021170524. Grotesteenweg 3. District Berchem - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          01/07/2021: vergunning door deputatie (202129) voor het verbouwen en uitbreiden van een meergezinswoning;

-          16/09/2014: proces-verbaal (oud: BE/2014/VPV/0559) voor het wijzigen van het aantal wooneenheden;

-          06/07/1955: toelating (657#3926) voor het intern verbouwen.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          meergezinsgebouw met 5 appartementen;

• 3 tweeslaapkamerappartementen  met een netto vloeroppervlakte van circa 101 m2;
• 1 drieslaapkamerappartement  met een netto vloeroppervlakte van circa 219 m2;
• 1 eenslaapkamerappartement  met een netto vloeroppervlakte van circa 71 m2;
• de gemiddelde netto vloeroppervlakte van alle wooneenheden bedraagt 119 m²;

-          bouwvolume:

• gesloten bebouwing van 5 bouwlagen onder plat dak;

• terrassen aan achtergevel;
• binnentuin en tuin achteraan perceel met een gezamenlijke oppervlakte van circa 81 m²;

-          voorgevelafwerking:

• grijze natuursteen op gelijkvloers, witte sierbepleistering op verdiepingen en licht grijze gevelpanelen bij extra bouwlaag;
• schrijnwerk in grijs aluminium.

Huidige toestand

-          meergezinsgebouw:

• handelsruimte met achterliggende werkplaats op het gelijkvloers;
• 3 appartementen en 3 studio’s op de verdiepingen;

-          bouwvolume:

• gesloten bebouwing van 4 bouwlagen onder plat dak;

-          voorgevelafwerking:

• witte sierbepleistering;
• schrijnwerk in wit geschilderd hout op het gelijkvloers en wit pvc op de verdiepingen;

Gewenste toestand

-          meergezinsgebouw met 2 duplexappartementen;

• 2 vierslaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van circa 290,30 m² en 244,50 m²;

-          bouwvolume:

• gesloten bebouwing van 4 bouwlagen onder plat dak;
• terras achteraan op de 3de verdieping;
• dakterras op het hoofdgebouw met dakvolume;

-          voorgevelafwerking:

• grijze natuursteen op gelijkvloers, witte sierbepleistering op verdiepingen;
• schrijnwerk in grijs aluminium;
• verwijderen portaal.

Inhoud van de aanvraag

-          omvormen van de gelijkvloerse handelsfunctie en de bestaande appartementen tot 2 duplexappartementen;

-          ontpitten van tuinzone;

-          voorzien van een bijkomende bouwlaag op het entresolvolume;

-          voorzien van een terras achteraan op de 3de verdieping;

-          voorzien van een dakterras en toegangsvolume op het hoofdvolume;

-          voorzien van een lift;

-          wijzigen scheimuren.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen). In gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud, (Artikel 6 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de bouwcode.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
De rooilijn valt samen met de grens van het openbaar domein, zoals weergegeven op plan C00025700 en vastgelegd bij KB 19/10/1889. De zone van achteruitbouw bedraagt 0 meter.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

De aanvraag werd ongunstig geadviseerd door de brandweer waardoor de aanvraag geweigerd dient te worden.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft het verbouwen van een pand met handelsgelijkvloers en 3 wooneenheden naar een meergezinsgebouw met 2 wooneenheden. Hierbij wordt de gelijkvloerse handelsfunctie met achterliggend magazijn omgevormd tot een woonfunctie.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het bestaande handelsgelijkvloers en de bovenliggende appartementen worden omgevormd naar twee ruime duplexappartementen met 4 slaapkamers van respectievelijk 290 m² en 244 m². De verlaging van het aantal woonentiteiten heeft een positieve impact op de draagkracht van het perceel en kan bijgevolg positief geadviseerd worden.

Ook qua bouwvolume voorziet de aanvraag in een aantal wijzigingen. Zo wordt een groot deel van de tuinzone ontpit met het oog op een ruimere tuinzone. De gelijkvloerse bouwdiepte wordt beperkt tot ca. 22 m, overeenkomstig met de bouwdiepte van de linkerbuur. Deze ingreep herstelt de harmonie en heeft een positieve impact op de omgeving waardoor ze positief geadviseerd kan worden.

Daarnaast wordt het bestaande entresolvolume uitgebreid met een extra bouwlaag. Ook deze ingreep kan positief geadviseerd worden, gelet op de vergelijkbare verschijningsvorm van de entresolvolumes in de directe omgeving.

Tot slot worden er 2 terrassen voorzien bij het bovenste appartement. Het eerste terras wordt uitpandig voorzien op de derde verdieping, tussen het uitgebreide entresolvolume en de opgaande scheidingsmuur van de rechterbuur. Het terras is niet storend voor de privacy en in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats en kan bijgevolg positief geadviseerd worden.
Het tweede terras wordt op het bestaande platte dak van het hoofdvolume voorzien. Voor de toegang tot dit terras wordt er centraal op het platte dak een trapuitloop voorzien. Deze ingreep wijkt af van het referentiebeeld dat bij soortgelijke historische panden een hellend dak, een plat dak of mansardedak toont. Het bovendakse volume kan niet in aanmerking komen van vergunning. Aanbevolen wordt om bij een nieuwe aanvraag het dakterras toegankelijk te maken via een openschuivende koepel of als uitsnede te voorzien uit een kenmerkende dakvorm.

Visueel-vormelijke elementen

De aanvrager wenst de bekleding en de indeling van de gevelopeningen op de gelijkvloerse plint aan te passen. De witte sierpleister op de verdiepingen blijft behouden en de nieuwe daklaag wordt bekleed met grijze gevelpanelen. De gevelgeleding en materialisatie van de voorgevel toont een evenwichtig en samenhangend beeld en integreert zich in het straatbeeld.

De wijzigingen aan de voorgevel kunnen bijgevolg gunstig beoordeeld worden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
De aanvraag voorziet in ruime appartementen waarbij de woonoppervlakte in verhouding staat tot het aantal slaapkamers. De geplande ontpitting van de tuinzone heeft een positieve impact op de beeldkwaliteit, de infiltratiemogelijkheden en de licht- en luchttoetreding van het perceel en bij uitbreiding het bouwblok.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke omgevingsvergunningsaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing gezien de aanvraag geen vermeerdering van het aantal woongelegenheden ten opzichte van de bestaande en vergunde of vergund geachte situatie inhoudt.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van het ongunstige advies van de brandweer.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten