2022_CBS_00407 - Omgevingsvergunning - OMV_2021171218. Gitschotellei 371. District Borgerhout - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          02/05/1988: vergunning (179#9109) voor lichtreclame;

-          16/04/1962: vergunning (180#118) voor verbouwingswerken.

Vergunde toestand

-          pand van 3 bouwlagen onder plat dak in gesloten bebouwing;

-          gelijkvloerse bouwdiepte van gemiddeld circa 15 meter;

-          gelijkvloerse viswinkel en 2 bovenliggende woonentiteiten.

Huidige toestand

-          het gelijkvloers werd achteraan uitgebreid  tot een bouwdiepte van 21,75 meter aan de linkerzijde en 23,15 aan de rechterzijde en een constructie van 2,45 meter diep tegen de achterste perceelgrens;

-          het inkomportaal en de winkelpui werden allicht nooit uitgevoerd zoals vergund.

Gewenste toestand

-          perceelsbrede gelijkvloerse bouwdiepte van 22 meter;

-          constructie achteraan het perceel wordt gesloopt;

-          een onbebouwde, doch verharde buitenruimte van circa 31 m² blijft behouden;

-          het volledige gelijkvloers wordt ingericht met een winkelruimte plus aanhorigheden;

-          er wordt een fietsenberging voor 4 fietsen ingericht achter de gemeenschappelijke inkomhal;

-          de bestaande voorgevel blijft ongewijzigd.

Inhoud van de aanvraag

-          de onvergunde veranda en koterijen achteraan worden afgebroken en vervangen door een nieuwe gelijkvloerse aanbouw;

-          interne wijzigingen;

-          de voorgevel en de bovenliggende verdiepingen maken geen deel uit van de aanvraag.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 21 Minimale hoogte van ruimten: de koude keuken heeft onder het vals plafond een hoogte van slechts 2m46 in plaats van de minimaal vereiste 2m60;
• Artikel 26 Afvalverzameling: er wordt voor de gelijkvloerse winkel/traiteur geen afgescheiden ruimte voor afvalberging voorzien die minimaal 4 m² groot is en beschikt over een verluchting;
• Artikel 27 Open ruimte: de tuin van circa 31 m² wordt volledig verhard;
• Artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren: de scheidingsmuren van het nieuw dak van de uitbreiding bezitten geen minimale opstand van 30 cm ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak;
• Artikel 44 Vetafscheiders en olieafscheiders: er worden geen vetafscheiders voorzien.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag omvat het uitbreiden van een bestaand handelsgelijkvloers door het supprimeren van ‘living’ en ‘keuken’ waardoor het volledige gelijkvloers winkel met aanhorigheden wordt.

Dit is aanvaardbaar op voorwaarde dat de niet bebouwde zone niet gebruikt wordt afvalverzameling of activiteiten voor en van de winkel om geen hinder te creëren naar de omwonenden toe.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De gelijkvloerse bouwdiepte wordt uitgebreid van een gemiddelde bouwdiepte van circa 15 meter tot een bouwdiepte van 22 meter. Deze bouwdiepte overschrijdt de bouwdiepte van de aanpalende percelen niet. Na de volume-uitbreiding blijft 20% van het perceel onbebouwd. Gezien de buitenruimte enkel ter beschikking staat van de handelszaak is het verkleinen van de onbebouwde oppervlakte stedenbouwkundig aanvaardbaar.

De volumewijziging is qua schaal en ruimtegebruik inpasbaar in zijn omgeving.

Op het terreinprofiel wordt aan de achterzijde een constructie opgetekend die in de overige plannen niet wordt weergegeven. Bijgevolg wordt deze constructie uitgesloten van de vergunning, zoals in rood aangegeven op het terreinprofiel.

Visueel-vormelijke elementen

Op het grondplan is een wijziging van de voorgevel te zien ten opzichte van de laatst vergunde toestand. Er werd geen gevelaanzicht van de voorgevel aangeleverd waardoor de wijzigingen niet correct te beoordelen zijn. Bijgevolg zullen wijzigingen aan de voorgevel uitgesloten worden van de vergunning.

De achtergevel wordt afgewerkt met aluminium gevelbekleding en schrijnwerk in een witte kleur. De materiaalkeuze is niet storend voor de nabije omgeving en stedenbouwkundig toelaatbaar.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De nieuwe achtergevel wordt slechts van 1 gevelopening voorzien in de vorm van een deur.

Door het toilet en de kleedruimte te verplaatsen naar een centralere ligging, kan er een extra gevelopening voorzien worden waardoor de warme keuken over meer licht- en luchttoevoer beschikt. Dit heeft een positieve invloed op de verblijfskwaliteit van de ruimte in relatie met de onbebouwde zone.

Als voorwaarde bij de vergunning wordt opgelegd het toilet en de kleedruimte te verplaatsen naar een centralere ligging en de gevelopening(en) tussen de koer en de warme keuken te maximaliseren.

Er wordt geen afgescheiden ruimte voor afvalberging voorzien bij de handelszaak. Vanuit het oogpunt van comfort en hygiëne voor bewoners en gebruikers van een gebouw waar meerdere functies samen gebruik van maken, wordt als voorwaarde bij de vergunning opgelegd een afvalberging van minimaal 4 m² groot te voorzien die beschikt over een verluchting.

De tuinzone van circa 31 m² wordt volledig verhard. Een groene buitenruimte heeft een positieve invloed op de zichten binnen een bouwblok, de leefkwaliteit van bewoners/gebruikers en omwonenden en de natuurlijke infiltratie van regenwater. Gezien er circa 30m2 meer bebouwd wordt ten opzichte van de laatst vergunde toestand wordt als voorwaarde bij de vergunning opgelegd de helft van de open buitenruimte onverhard en groen aan te leggen.

Om de aanvraag in overeenstemming te brengen met de huidige voorschriften wordt als voorwaarde bij de vergunning opgelegd de dakconstructie conform artikel 34 uit te voeren en vetafscheiders te voorzien conform artikel 44.

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De koude keuken heeft onder het vals plafond een hoogte van slechts 2,46 meter. De overige zone van de koude keuken beschikt over een vrije hoogte van 2,81 meter. Door deze overmaat komt de gemiddelde vrije hoogte op circa 2,56 meter. De afwijking is van beperkte aard en aanvaardbaar gezien het zich binnen een bestaand volume bevindt.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      het gedeelte van de scheidingsmuur dat geen opstand heeft van minimaal 0,30 meter ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak, te voorzien van een niet-brandbare strook (reactie bij brand van minimum klasse A2FL-s2) van minstens 30 cm breed voorzien tussen het groendak en de scheidingswand;

3.      het toilet en de kleedruimte te verplaatsen naar een centralere ligging en de gevelopening(en) tussen de koer en de warme keuken te maximaliseren;

4.      de niet bebouwde zone niet te voorzien als afvalverzameling of activiteiten voor en van de winkel

5.      een afvalberging van minimaal 4 m² groot te voorzien die beschikt over verluchting;

6.      de helft van de open buitenruimte onverhard en groen aan te leggen;

7.      vetafscheiders te voorzien conform artikel 44 van de bouwcode;

Uitsluitingen

8.      alle wijzigingen, werken en handelingen aan de voorgevel en de verdiepingen;

9.      alle wijzigingen, werken en handelingen aangaande de constructie achteraan het perceel zoals in rood aangegeven op het terreinprofiel.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten