2022_CBS_00395 - Omgevingsvergunning - OMV_2021171228. Van Leriusstraat 18. District Antwerpen - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          23/03/1967: vergunning (18#82778) voor een gevelverbouwing;

-          01/03/1963: vergunning (18#82777) voor een voorgevelverbouwing.

Vergunde toestand/Geacht vergunde toestand

-          eengezinswoning (op basis van advies Geacht Vergund) met een buitenruimte van ca. 27m²;

-          hoofdgebouw: 3 bouwlagen en een zolderverdieping onder zadeldak in gesloten bebouwing;

-          aanbouw: 2 bouwlagen onder plat dak;

-          voorgevel in lichtkleurige, vergleisde plaketten, leisteen en antracietkleurige mozaïek en een houten garagepoort.

Huidige toestand

-          eengezinswoning (op basis van advies Geacht Vergund);

-          garage werd omgebouwd tot bergruimte met aangepaste poort;

-          hoofdgebouw: 3 bouwlagen en een zolderverdieping onder zadeldak in gesloten bebouwing;

-          aanbouw: 2 bouwlagen onder plat dak;

-          voorgevel in lichtkleurige, vergleisde plaketten en blauwe hardsteen met een houten garagepoort/deur en buitenschrijnwerk in wit pvc.

Gewenste toestand

-          woongebouw met 5 wooneenheden;

• 3 studio’s met een netto vloeroppervlakte van circa 52 m²;
• 2 eenslaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van circa 62 en 73 m²;
• elke unit voorzien van een uitpandig terras achteraan;
• gesupprimeerde garage;
• fietsenberging op gelijkvloers voor 4 fietsen;

-          zadeldak omgevormd naar een volwaardige bouwlaag boven de kroonlijst en gewijzigde vloerplaten waardoor er 5 bouwlagen ontstaan;

-          volume uitgebreid achteraan op de 1ste verdieping;

-          wit bepleisterde voorgevel met zwarte pvc panelen en buitenschrijnwerk in zwart pvc.

Inhoud van de aanvraag

-          vermeerderen van het aantal woningen van 1 naar 5;

-          uitbreiden van het volume

-          interne constructieve wijzigingen;

-          wijzigen van de gevel.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 23 Opdelen van een woning:

Het opdelen van een woning met een buitenruimte van meer dan 15 m² in meerdere woongelegenheden is principieel niet toegelaten, tenzij na opdeling tenminste een woongelegenheid met een netto-vloeroppervlakte van minstens 100 m² met een aansluitende buitenruimte van minstens 15 m² behouden blijft.
De eengezinswoning wordt opgedeeld in 5 woonentiteiten waarvan de grootste 73 m² is;

• Artikel 26 Afvalverzameling: het is niet duidelijk of de voorziene afvalberging qua verluchting voldoet aan het artikel;
• Artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: de voorziene fietsenberging is via de steile trap vooraan en het smalle deurgat niet makkelijk bereikbaar. Er worden 4 fietsstalplaatsen voorzien. Dit is niet voldoende;
• Artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: er worden geen parkeerplaatsen voorzien. De garage wordt gesupprimeerd;
• Artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren: de scheidingsmuren van de nieuwe, platte daken bezitten geen minimale opstand van 30 cm ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt. 

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.  

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De bestaande en vergund geachte woonfunctie blijft behouden waardoor de functionele inpasbaarheid gegarandeerd blijft.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvrager stelt dat het gebouw 6 vergunde woningen zou bevatten. Omwille van onvoldoende officiële bewijsstukken werd advies gevraagd aan de stedelijke dienst Geacht Vergund. Door hen wordt volgend advies gegeven:

“Feitelijke toestand van het gebouw: volledig gestript van alle inrichting. Vermoeden van vergunning kan enkel voor een bestaande situatie. Aangezien het gebouw volledig gestript is, kan het vermoeden van vergunning enkel voor deze toestand: een gestript gebouw.

Op basis van kadaster en woonkaarten kan wel positief advies gegeven worden voor de functie wonen, maar niet voor een bepaald aantal woningen. Plannen bestaande toestand vermelden slechts één keuken wat wijst op een eengezinswoning.”

Hoewel de aanvrager stelt dat het gebouw 6 vergunde woningen zou bevatten, tonen de plannen van de bestaande toestand en de vergunde toestand en in overeenstemming met het advies van geacht vergund een eengezinswoning. Zo zijn er geen 3 keukens en badkamers aanwezig, wat essentieel is bij 3 zelfstandige woonentiteiten.

De woning wordt opgedeeld in 5 zelfstandige woonentiteiten: 1 per verdieping waarbij de grootste woning 73 m² bedraagt. Het opdelen van een eengezinswoning is in eerste instantie niet wenselijk. De stad telt heel wat eengezinswoningen, herenhuizen en tal van grondgebonden woningen. Echter worden deze woningen steeds vaker opgedeeld in kleinere woonentiteiten. Daarom legt artikel 23 BC minimum eisen op in geval van opdeling eengezinswoning.

Indien dit wel gebeurt moet ter compensatie van de eengezinswoning minstens een entiteit van minimum 100 m² met aansluitende buitenruimte van 15 m² voorzien worden (bouwcode, art. 23). Dit is niet het geval in deze aanvraag waardoor de aanvraag negatief geadviseerd wordt.
 

Daarnaast is het nodig om in het algemeen in te zetten op voldoende ruime eengezinswoningen. In ieder geval dient elke woning over voldoende natuurlijk licht, lucht en uitzicht te beschikken, alsook over een logische planschikking met een voldoende aantal grote slaapkamers en een kwalitatieve buitenruimte (balkon, terras of tuin). Bergingen, gangen, technische (energie) ruimten en afvalverzameling worden bijgevolg functioneel georganiseerd. Deze voorzieningen kunnen ook collectief voorzien worden. De woongelegenheden van een gebouw, of van een project bestaande uit meerdere gebouwen die vervat zitten in dezelfde vergunningsaanvraag, dienen ook gevarieerd in grootte te zijn. Het geheel van deze criteria maakt dat de woningen in voorliggend project niet kwalitatief kunnen zijn.

Het voorliggende project met 3 studio’s, een eenslaapkamerappartement en een klein tweeslaapkamerappartement vormt een onaanvaardbare verhoging van het programma op het perceel. De hoge concentratie aan kleine woonentiteiten vormt een overschrijding van de draagkracht van het perceel. De toegenomen parkeerbehoefte van 5 parkeerplaatsen die niet op het eigen terrein gerealiseerd kunnen worden en worden afgewenteld op het openbaar domein, onderschrijven deze overschrijding van de draagkracht van het perceel. Er is ook geen voldoende grote fietsenberging voorzien.

De aanvraag dient geweigerd te worden.  

De aanvraag beschrijft het project als een verbouwing van een appartementsgebouw en de uitbreiding ervan met 2 bouwlagen. In realiteit betreft het echter een sloop en nieuwbouw aangezien noch de voorgevel, noch de huidige vloerpassen behouden blijven en het programma sterk wordt uitgebreid.

Het nieuwe volume bestaat uit 5 bouwlagen waarbij de bovenste bouwlaag zich boven de kroonlijst bevindt en dus als een daklaag wordt beschouwd. Het volume van 5 bouwlagen zijn ruimtelijk inpasbaar gelet op het referentiebeeld van historische panden van 3 bouwlagen onder een hellend dak en recentere meergezinswoningen van 5 bouwlagen.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De voorgevel van het pand wordt afgewerkt in witte crepi, voorzien van zwart pvc schrijnwerk en een plint in blauwe hardsteen. Als accent in de gevel worden verschillende raamopeningen samen vervat in zwarte uitkragende gehelen. Deze accenten vormen een afwijking op het referentiebeeld door zijn onregelmatige verdeling. De symmetrische opbouw van de historische panden en het regelmatige patroon van de recentere meergezinswoningen harmoniseren niet met de vrijblijvende uitkragende volumes.

De 5de bouwlaag bevindt zich boven de kroonlijst waardoor dit per definitie een daklaag is. Echter wordt deze niet vormgegeven als een daklaag. Ook dit kan niet gunstig beoordeeld worden.

Omwille van de afwijkende vormgeving van de gevel dient de aanvraag geweigerd te worden.

De achtergevel wordt afgewerkt met dezelfde materialen als de voorgevel. De borstweringen bij de terrassen worden voorzien in zwartgelakte metalen spijlen. De achtergevel is sober en past zich harmonieus in de omgeving in. 

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag is strijdig met verschillende artikels van de bouwcode. Zo is het niet duidelijk of de afvalberging voorzien is van verluchting (bouwcode, art. 26), is de te kleine fietsenberging niet vlot bereikbaar door de steile trap vooraan en het smalle deurgat (bouwcode, art. 29) en hebben de scheidingsmuren ter hoogte van de nieuwe, platte daken geen minimale opstand van 30 cm ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak (bouwcode, art. 34).
Om in aanmerking te kunnen komen van vergunning dient de aanvraag zich conform te stellen met deze artikels.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Voor de 4 bijkomende appartementen met 1 slaapkamer moeten 8 fietsenstallingen voorzien worden. Deze worden ingericht op het gelijkvloers.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en onverenigbaarheden met een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten