2022_CBS_00208 - Omgevingsvergunning - OMV_2021103602. Van Stralenstraat 118. District Antwerpen - Weigering

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.

Het openbaar onderzoek werd niet correct uitgevoerd. De bekendmaking werd tijdig per beveiligde zending bezorgd aan de aanvrager. Artikel 20 van het Omgevingsvergunningenbesluit bepaalt dat de bekendmaking ten laatste de dag voor de begindatum van het openbaar onderzoek moet worden uitgehangen. Er werd vastgesteld dat de bekendmaking niet conform de wettelijke bepalingen was aangebracht. Bijgevolg zijn de voorgeschreven formaliteiten van het Omgevingsvergunningenbesluit niet vervuld voor toepassing van artikel 4.4.1 van de VCRO.

Het openbaar onderzoek is bedoeld om de derde-belanghebbenden de gelegenheid te geven hun bezwaren en opmerkingen te doen gelden en om de bevoegde overheid de nodige gegevens te bezorgen zodat zij met kennis van zaken kan beslissen. De regels met betrekking tot de bekendmaking zijn substantieel. Een schending ervan zou de goedkeuring van de afwijking automatisch onwettig maken. De vaststelling dat de procedure geschonden is door de aanvrager heeft procedureel tot gevolg dat de afwijking niet vergund kan worden.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          19/02/2021: niet uitgevoerde vergunning (OMV_2020094446) voor verbouwen en vermeerderen van het aantal woongelegenheden;

-          17/01/1958: toelating (18#37655) voor veranderingswerken;

-          25/04/1928: toelating (1928#29645) voor mansarden;

-          17/07/1925: toelating (1925#21363) voor veranderingswerken.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          functie: handelswoning op basis van advies Geacht Vergund d.d. 23 december 2021;

-          bouwvolume:

• hoekpand in besloten bebouwing van 3 bouwlagen onder mansardedak;
• perceel volledig bebouwd;

-          gevelafwerking: pleisterwerk.

Huidige toestand

-          functie: meergezinswoning met 4 appartementen;

-          gevelafwerking: roze en beige pleisterwerk met wit pvc buitenschrijnwerk.

Gewenste toestand

-          functie: meergezinswoning met 4 woongelegenheden;

• gelijkvloers: eenslaapkamerappartement van circa 49 m²;
• 1ste en 2de verdieping: tweeslaapkamerappartement van circa 58 m²;
• mansardedak: eenslaapkamerappartement slaapkamer van circa 56,6 m²;
• dak: dakterras van circa 28,4 m² tot circa 2 m afstand tot perceelgrens;

-          bouwvolume:

• uitbreiding daklaag langsheen linker perceelgrens;
• optopping verticale circulatie met inrichting van een dakterras;

-          gevelafwerking: wit pleisterwerk met zwart pvc buitenschrijnwerk.

Inhoud van de aanvraag

-          vermeerderen van het aantal woningen van 1 naar 4;

-          inrichten van het dak met een dakterras (ruimer dan dakterras uit niet-uitgevoerde vergunning);

-          wijzigen van de gevel.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP 2060, goedgekeurd op 20 december 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel 1 zone voor wonen - (wo).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgend punt:

-          1.3 Harmonieregel en referentiebeeld:
de voorgestelde wijziging aan de daklaag gaat geen kwaliteitsvolle relatie aan tussen de oude en nieuwe architectuur en het bestaande weefsel door de rechte uitvoering van het gedeelte boven de kroonlijst en de voorgestelde combinatie met het terras op voorliggende zichtlocatie;

-          artikel 1 Zone voor wonen - (Wo), 1.2.3 Opdelen van huizen:
een woning die beschikt over een bruto vloeroppervlakte van meer dan 250 m² kan opgedeeld worden in meerdere wooneenheden, op voorwaarde dat ten minste 1 woongelegenheid wordt behouden met een bruto vloeroppervlakte van meer dan 90 m².
Het handelshuis wordt opgedeeld in 4 wooneenheden met een maximale grootte van 58 m².

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte:
  de gelijkvloerse woning heeft geen buitenruimte en de buitenruimte van de andere woongelegenheden is te klein;
• Artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen
  Er zouden 8 fietsstalplaatsen voorzien moeten worden terwijl er slechts 4 worden ingericht.
   

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag betreft het wijzigen van voorwaarden uit de omgevingsvergunning OMV_2020094446 (19/02/21). Die vergunning is echter nog niet uitgevoerd waardoor dit niet de rechtsgeldige vergunde situatie betreft en teruggevallen wordt op de vergunde toestand daterend vòòr deze aanvraag. In het archief zijn enkel toelatingen uit 1925, 1928 en 1958 terug te vinden. In de vergunning uit 2021 werd uitgegaan van een vergunde toestand van “een winkelhuis met kamers in mansarde en 2 appartementen”.

Gezien de aanvrager het afkopen van 2 parkeerplaatsen betwist (opgelegd in OMV_2020094446), werd het advies van Geacht Vergund ingewonnen tijdens de procedure van voorliggende aanvraag. Zij stellen volgende vast:

 “Volgens kadaster een handelshuis met slechts 1 woning in het gebouw.

CRS: onvoldoende gegevens. Oude woonkaarten: opgevraagd op 23/12/2021”

Op basis van dit advies wijzigt de inhoud van de aanvraag. In plaats van het vermeerderen van een meergezinsgebouw van 2 naar 4 woningen, betreft de aanvraag het opdelen van een eengezinswoning in een meergezinsgebouw met 4 woningen. Volgens het RUP 2060 kan een woning groter dan 250m² enkel opgedeeld worden indien er na opdeling een woning voorzien wordt van minstens 90 m². Dit is niet het geval. De aanvraag dient daarom geweigerd te worden.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid – visueel-vormelijke elementen

De aanvraag wijkt af op artikel 1.3 van de harmonieregel van het RUP. De voorgestelde wijziging aan de daklaag gaat geen kwaliteitsvolle relatie aan tussen de oude en nieuwe architectuur en het bestaande weefsel door de rechte uitvoering van het gedeelte boven de kroonlijst en de voorgestelde combinatie met het terras op voorliggende zichtlocatie.

Het voorgaande advies luidde als volgt:

“Daar het niet mogelijk is in voorwaarden een andere dakvorm op te leggen zal worden opgelegd het terras te beperken tot deze zone waar geen mansardedak aanwezig is in de Rotterdamstraat, op grotere afstand van de kop van het gebouw én het overige gedeelte van het dak te voorzien als klimaat robuust dak.”

De aanvrager merkt terecht op dat dit advies geen rekening houdt met de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek (met name 1,90 m afstand tot de perceelgrenzen) en dat het overige terras, indien men deze afstand wel zou vrijwaren, te klein is om functioneel nuttig te zijn. Het voorgaande advies aangaande de inrichting van het dak moet dus worden herzien.

Gezien de inrichting van een dakterras niet op degelijke wijze kan onttrokken worden van het zicht zonder hinderlijk te zijn voor de privacy van het aanpalende perceel, wordt geconcludeerd dat het inrichten van een dakterras en het voorzien van een bovendaks volume voor daktoegang op het hoofddak van dit hoekpand niet voor vergunning vatbaar zijn. De dakinrichting kan dan ook niet in aanmerking komen van vergunning.

Opgemerkt wordt dat de gelijkvloerse woning niet beschikt over een buitenruimte en de andere 3 woonentiteiten een te klein buitenruimte heeft, conform artikel 28 van de bouwcode. Gezien het gebrek aan buitenruimte kunnen deze woningen niet gunstig beoordeeld worden.

Woningtypologie – hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvrager wenst volgende wijzigingen aan te brengen ten opzichte van de niet-uitgevoerde en dus niet-geldige vergunning uit 2021:

- de voorwaardelijk vergunde studio op het gelijkvloers met een netto vloeroppervlakte van circa 42,6 m² (exclusief sanitair) te voorzien als eenslaapkamerappartement;

- de voorwaardelijk vergunde eenslaapkamerappartementen met bureauruimte op de 1ste en 2de verdieping met netto vloeroppervlaktes van circa 58 m² te voorzien als tweeslaapkamerappartementen;

- de voorwaardelijk vergunde studio op de dakverdieping met een netto vloeroppervlakte van circa 52,4 m² (exclusief sanitair) te voorzien als tweeslaapkamerappartement.

Hoewel het opdelen van de vergunde eengezinswoning sowieso niet wenselijk is, wordt geoordeeld dat de voorgestelde nieuwe woonentiteiten onvoldoende woonkwaliteit bezitten om in aanmerking te kunnen komen van vergunning.

Om het wooncomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden. Hieruit kunnen we concluderen dat door het vermeerderen van het aantal woningen in het gebouw van 1 naar 4, de densiteit op onaanvaardbare wijze stijgt en tegelijkertijd het woongenot daalt. Verder verhoogt dit de druk op het perceel onaanvaardbaar waardoor de draagkracht van de site wordt overschreden.

Mocht toch een afwijking worden toegestaan op artikel 1.2.3 van het RUP 2060, zouden, om voldoende comfortabel en kwalitatief woongenot te kunnen garanderen, het aantal slaapkamers van alle woongelegenheden gereduceerd moeten worden tot telkens 1 en het voorgestelde eenslaapkamerappartement in te richten als studio.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Voor de 3 bijkomende woonentiteiten moeten 8 fietsenstallingen voorzien worden.

Er wordt een fietsstalling voor 4 fietsen ingericht op het gelijkvloers. Dit is onvoldoende.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Administratieve lus

Op de aanvraag werd een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):

De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn werden opnieuw uitgevoerd om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).