2022_CBS_00204 - Omgevingsvergunning - OMV_2021077072. Markgravestraat 17. District Antwerpen - Goedkeuring

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Bezwaren uit vorige openbare onderzoeken over de aanvraag, die nog relevant zijn, worden hier ook besproken.

Tijdens de perioden van het openbaar onderzoek werden 8 bezwaarschrift ingediend, die zich als volgt laten samenvatten:

1. Waardevermindering: de bezwaarindieners merken op dat door het nieuwbouwvolume en de toename van het aantal bewoners en bezoekers van de site de waarde van hun woning zal afnemen.

Beoordeling:

Dit bezwaar is niet stedenbouwkundig van aard. Het bezwaar is ongegrond.

2. Hoogte scheimuren ter hoogte van nieuwbouwvolume: de bezwaarindieners merken op dat het voorzien van een volume van 2 bouwlagen niet past binnen de bestaande scheimuurhoogte en dat het verhogen van de scheimuren een ongunstige impact zal hebben op het uitzicht en de beleving van hun appartement en/of buitenruimte.

Beoordeling:

Uit snede 4 blijkt dat de verdiepingshoogte van de nieuwbouw slechts 2,40 m is onder de draagbalken en dat er geen groendak werd voorzien op het nieuwe platte dak. Er werd ook geen dakopstand voorzien conform artikel 34 ‘Stabiliteit en scheidingsmuren’ van de bouwcode. Hieruit blijkt dat het nieuwbouwvolume niet kan worden voorzien binnen het bestaande scheimuurprofiel als aan de geldende voorschriften moet worden voldaan. Het verhogen van scheimuren is in deze dense, stedelijke omgeving niet aanvaardbaar. Het bezwaar is gegrond.

3. Afvloeien regenwater: de bezwaarindiener merkt op dat de aansluiting van het nieuwe platte dak met de rechtse scheimuur niet voldoende gedetailleerd is en mogelijk hinder genereerd door het afvloeien van regenwater op hun perceel.

Beoordeling:

Uit snede 4 blijkt dat deze aansluiting niet wordt voorzien volgens de regels van de kunst en de geldende stedenbouwkundige voorschriften. Mede hierdoor wordt voorgesteld het nieuwbouwvolume uit te sluiten uit de aanvraag. Het bezwaar is gegrond.

4. Draagkracht scheimuur: de bezwaarindiener is bezorgd over de draagkracht van de scheimuur waartegen het nieuwbouwvolume wordt voorzien.

Beoordeling:

Het bezwaar is niet stedenbouwkundig van aard. Indien het nieuwbouwvolume ruimtelijk inpasbaar zou zijn, zou de constructie ervan moeten gebeuren volgens de regels van de kunst waarbij de verschillende bouwpartners hun verantwoordelijk moeten nemen. Het bezwaar is ongegrond.

5. Verstoren privacy:

1. de bezwaarindieners merken op dat door de beperkte hoogte van de achterste scheimuur er rechtstreeks zicht is op hun eigendom vanuit de zijgevel op de 1ste verdieping van de nieuwbouw;

2. de bezwaarindieners merken op dat door de verzwaring van het programma en het publiek toegankelijk maken van de site hun privacy zal worden gehinderd.

Beoordeling:

Het klopt dat de achterste scheimuur lager is waardoor er inkijk op het aanpalende perceel mogelijk is vanop de verdieping. Op de plannen staat het dakje naast deze muur ingetekend als groendak, op snede 4 is deze aangeduid als terras. Het voorzien van een terras zou de privacy op het aanpalende perceel met zekerheid hinderen aangezien deze muur maar 1,44 m hoger is dan het dakvlak. Bij een groendak is de afstand tussen de zijgevel en scheimuur groter, maar is er nog steeds rechtstreeks zicht mogelijk op het aangrenzende perceel. Het bezwaar is gegrond.

Het klopt dat het programma op de site wordt verzwaard en dat de site publiek toegankelijk zal zijn tijdens de openingsuren van het antiquariaat. Zoals in de beoordeling opgenomen wordt de draagkracht van de site overschreden door het voorgestelde programma en het ontbreken van parkeerplaatsen. Het bezwaar is gegrond.

Daarom wordt voorgesteld het nieuwbouwvolume en bijgevolg 2 woonentiteiten uit te sluiten uit de vergunning. Er wordt geoordeeld dat de bezoekers van het antiquariaat eerder beperkt zullen zijn gelet op de aard van de functie. Om mogelijke hinder voor de bewoners in de toekomst te beperken zal detailhandel op de verdieping en in de kelder expliciet worden uitgesloten van de vergunning.

6. Verlies uitzicht: de bezwaarindieners merken op dat de bouw van het nieuwbouwvolume een negatieve impact zal hebben op het uitzicht vanuit hun woning.

Beoordeling:

Het klopt dat het nieuwbouwvolume zichtbaar zal zijn op het achterliggende perceel aangezien hier de scheimuur lager is. De inplanting en hoogte van het nieuwbouwvolume zal een impact hebben op het uitzicht van de woningen daar aanwezig. In de beoordeling werd opgenomen dat het nieuwbouwvolume het maximaal aanvaardbare volume op de site overschrijdt. Gelet op de hoge densiteit van het bouwblok zal een nieuwbouwvolume van 2 bouwlagen een negatieve impact hebben op zowel het uitzicht van de woningen in de bestaande volumes op de site zelf als deze op de aanpalende percelen. Het bezwaar is gegrond.

7. Erfdienstbaarheid: de bezwaarindiener merkt op dat de site wordt ontsloten via een gevestigde erfdienstbaarheid op het pand Lange Nieuwstraat 31. Het verzwaren van het programma zou in strijd met deze erfdienstbaarheid.

Beoordeling:

Dit bezwaar is burgerrechtelijk van aard. De vergunningverlenende overheid mag geen rekening houden met burgerrechtelijke aspecten bij het beoordelen van aanvragen tot stedenbouwkundige vergunning. Anderzijds ontneemt een stedenbouwkundige vergunning deze rechten niet en ontslaat de aanvrager niet om het nodige bouwrecht te bekomen. Indien zou blijken dat de aanvraag strijdig is met een contractuele verbintenis, dan blijft de vergunning onwerkzaam.

8. Publiciteit voor het antiquariaat: de bezwaarindiener merkt op dat er hinder kan worden verwacht van mogelijke verlichte publiciteit voor het antiquariaat.

Beoordeling:

Het voorzien van verlichte publiciteit is vergunningsplichtig en maakt geen deel uit van deze aanvraag. De vrees voor hinder van verlichte publiciteit is dus ongegrond.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          02/05/1988: aanleggen parking Securatis, Kipdorp 40/52;

-          24/02/1978: afbraak van de portierswoning (1978770) – niet uitgevoerd;

-          20/01/1967: vergunning (1967880) voor verbouwing van cafetaria en lokalen Securitas;

-          31/12/1953: toelating (18#32046) voor het bouwen van archievenkelder op de binnenkoer.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          gebouwen rond een binnenkoer met kapel, koetshuis en doorgangen gelegen achter Lange Nieuwstraat 31 en Markgravestraat 17:

• cafetaria op gelijkvloers en lokalen op de verdiepingen horende bij de kantoren Securitas gelegen op Kipdorp 40/52;
• doorgang van 1 bouwlaag onder een plat dak tegen de kapel en de rechter perceelsgrens;

-          huiskapel in laatgotische stijl uit de jaren 1490, onderdeel van het voormalige Hof van Immerseel:

• gebouw in traditionele bak- en zandsteenstijl van 2 bouwlagen onder zadeldak;
• bevindt zich tussen 2 binnenplaatsen, die onder de kapel door verbonden zijn door middel van een korfboogdoorgang met stervormig ribbengewelf;

-          archievenkelder onder de binnenkoer ter hoogte van het koetshuis;

-          neotraditioneel koetshuis met paardenstal op de tweede binnenplaats, loodrecht ingeplant ten opzichte van de kapelvleugel, te dateren omstreeks 1880:

• volume van 1 bouwlaag hoog en 4 traveeën breed onder een leien zadeldak;
• conciërgewoning met garage;
• constructie in baksteen en natuursteen met een hardstenen sokkel en smeedijzeren sierankers;
• hoofdgevel met 2 spitse korfboogpoorten, een breed, getrapt dakvenster met laadluik, een achtzijdige traptoren met overstekende topgeleding en leien spits;
• getrapte zijgevel van 8 treden met topstuk, gemarkeerd door overhoeks geplaatste pinakels en bolornamenten. 

Huidige toestand

-          vaststelling (ID: 102373) van Hof Van Immerseel als bouwkundig erfgoed;

-          vaststelling (ID: 6264) van Bourgondische Kapel als monument;

-          bouwvolumes zoals vergund;

-          hoofdgebouw met kapel en koetshuis met 3 woningen:

• 1 woning in het koetshuis;
• 2 woningen in het gebouw palend aan de kapel;

-          archievenkelder onder de binnenkoer, ter hoogte van het koetshuis.

Gewenste toestand

-          antiquariaat met kantoren, presentatieruimten en archievenkelder voor boekhandel De Slegte:

• -1: archievenkelder en presentatieruimte;
• 0: ontvangstruimte;
• +1: leeszalen;

-          kapel:

• 1 één-slaapkamerappartementen met een netto-vloeroppervlakte van 78,7 m²;
• 1 twee-slaapkamerappartement met een netto-vloeroppervlakte van 118,6 m²;
• 1 twee-slaapkamerappartement met een netto-vloeroppervlakte van 124,7 m²;
• 1 twee-slaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 118,7 m²;

-          koetshuis: 1 woning met 2 slaapkamers met een netto-vloeroppervlakte van 123 m²;

-          nieuwbouwvolume van 2 bouwlagen ter hoogte van de rechtse perceelgrens:

• 2 grondgebonden woningen met 2 slaapkamers met een netto-vloeroppervlakte van 80,5 m² en 95 m²;
• 15,70 m lengte x 7,10 m breedte x 5,60 m hoogte;
• beglaasde gevels met glazen balustrades;

-          de gemiddelde netto-vloeroppervlakte van alle wooneenheden bedraagt 99,1 m².

Inhoud van de aanvraag

-          vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 1 naar 7;

-          functiewijziging naar antiquariaat met kantoren, presentatieruimten en archievenkelder;

-          afbreken van het verbindingsgebouw op de rechter perceelsgrens en bouwen van een nieuwbouwvolume met 2 woningen;

-          interne aanpassingen binnen de bestaande volumes;

-          doorvoeren van gevelwijzigingen;

-          voorzien van terrassen en brandtrap en een vide naar de archievenkelder.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde en artikel  6:   zone voor centrumfuncties - stedelijke functies (ce6).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punten:

-          2.1.3 Bouwvolume, bouwlijn, bouwdiepte:

het nieuwbouwvolume overschrijdt het maximaal aanvaardbare bouwvolume op de site door het verhogen van het bouwvolume en het verkleinen van de onbebouwde ruimte;

-          2.1.6 Gevelopbouw en gevelgeleding:

de gevelopbouw van het nieuwbouwvolume wijkt af van de kenmerken van de bestaande gebouwen op de site;

-          2.1.7 Gevelmaterialen:

de materialisatie van glas van het nieuwbouwvolume wijkt af van de kenmerken van de bestaande gebouwen op de site;

-          2.2.1 Draagkracht:

het programma van 7 woonentiteiten en een antiquariaat met aanhorigheden overschrijdt de draagkracht van het perceel aangezien de parkeerbehoefte wordt verhoogd zonder het voorzien van eigen parkeerplaatsen;

-          2.2.5 Onbebouwde ruimte en tuinen:

de onbebouwde ruimte en de beplanting van de aanwezige binnenplaatsen en tuinen moeten zorgvuldig bewaard blijven. Bij verbouwingen moet het percentage onbebouwde ruimte/bebouwde ruimte per perceel vergroten of gelijk blijven. De aanvraag voorziet met het nieuwbouwvolume een uitbreiding van de bebouwde oppervlakte.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening hemelwater op volgend punt:

• Er wordt geen infiltratievoorziening geplaatst ondanks het nieuwbouwvolume ter hoogte van de rechter perceelgrens. Er wordt geen afwijking gemotiveerd.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 5 Cultuurhistorisch erfgoed:

in CHE-gebied, voor gebouwen opgenomen in de inventaris van bouwkundig erfgoed en/of voor gebouwen in beschermde landschappen wordt de wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw of constructie onderworpen aan de wenselijkheid van het behoud. Het behoud van de elementen met historische, stedenbouwkundige, architecturale, bouwhistorische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur;

• artikel 6 Harmonie en draagkracht:

het programma van 7 woonentiteiten en een antiquariaat met aanhorigheden overschrijdt de draagkracht van het perceel aangezien de parkeerbehoefte wordt verhoogd zonder het voorzien van eigen parkeerplaatsen;

• artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:

de verblijfsruimten in de woningen in het nieuwbouwvolume,

de verblijfsruimten van unit 4 op verdieping 2 naast de kapel

en de verblijfsruimten op de verdieping van het koetshuis hebben geen vrije hoogte van 2,6 m;

• artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:

de achterste slaapkamer op de verdieping van het koetshuis beschikt enkel over een raam in de scheimuur. De aanvraag bevat onvoldoende informatie over de grootte van dit raam;

• artikel 27 Open ruimte:

het inplantingsplan bevat onvoldoende informatie over het groen dat wordt voorzien op de binnenkoer;

• artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte:

de woningen in het nieuwbouwvolume, de woning in het koetshuis en unit 2 naast de kapel hebben geen eigen buitenruimte of geen voldoende grote buitenruimte;

• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:

het is niet duidelijk op de plannen of fietsen conform de voorschriften kunnen worden gestald in de aangeduide fietsenstalling;

• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:

er worden geen parkeerplaatsen voorzien ondanks het toenemen van de parkeerbehoefte;

• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:

er wordt geen dakopstand voorzien op het nieuwbouwvolume ter hoogte van de rechtse perceelsgrens;

• artikel 38 Groendaken:

het dak van het nieuwbouwvolume is groter dan 20 m² en niet voorzien van een groendak;

• artikel 40 Privaat gescheiden rioolstelsel en afvoerleidingen en artikel 41 Kenmerken aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel:

het rioleringsstelsel werd niet opgetekend waardoor niet kan worden beoordeeld of het aan artikels 40 en 41 voldoet;

• artikel 43 Septische putten:

er is geen septische put opgetekend op de plannen.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)

Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Zowel de woonfunctie als het voorzien van een antiquariaat met aanhorigheden is in overeenstemming met de bestemmingsvoorschriften van het RUP Binnenstad. De kantoorfunctie en commerciële functie is principieel verenigbaar met de omliggende woonfuncties. De functionele invulling sluit ook goed aan bij de hoge erfgoedwaarde van de site.

Om de hinder voor de bewoners in de toekomst te beperken, zal het voorzien van detailhandel op de verdieping en in de kelder worden uitgesloten uit de vergunning.

Het advies van de dienst Ondernemen en Stadsmarketing is positief over de functionele invulling maar uit wel bedenkingen over de ontbrekende parkeerplaatsen voor de woonfunctie en de ruimtelijke inpasbaarheid van het nieuwbouwvolume. 

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

Het voorstel voorziet een nieuwbouwvolume met twee grondgebonden woningen ter hoogte van de rechtse perceelgrens. Door de inplanting van dit volume van twee bouwlagen verkleint de open ruimte en gemeenschappelijke buitenruimte op de site. Dit is in strijd met artikel 2.2.5 ‘Onbebouwde ruimte en tuinen’ van het RUP Binnenstad. Bovendien wordt geoordeeld dat door het nieuwbouwvolume het maximaal aanvaardbare volume op de site en in het ruimere bouwblok wordt overschreden. Open binnengebieden zijn zeer belangrijk voor de woon- en leefkwaliteit binnen een bouwblok en voor de ecologische kwaliteiten van een wijk. Open binnengebieden brengen niet enkel licht en lucht in de aangrenzende bebouwing, zij zorgen ook voor speelruimte, voor infiltratiemogelijkheden van het regenwater en voor een afkoeling van de stadslucht in tegenstelling tot bebouwde oppervlakten. Het nieuwbouwvolume heeft een ongunstige impact op zowel het uitzicht van de units in het hoofdgebouw naast de kapel, als deze op het rechter aanpalend perceel, zoals blijkt uit de bezwaren.

Aangezien bij 4 woningen van de 7 een eigen buitenruimte of voldoende grote buitenruimte ontbreekt, wordt geoordeeld dat er maximaal moet worden ingezet op open ruimte en vergroenen van de site.

Er wordt geoordeeld dat door het voorzien van 7 woonentiteiten en een antiquariaat met aanhorigheden de draagkracht van de site wordt overschreden.

De verdiepingshoogten van de nieuwbouw is onder de draagbalken slechts 2,40 m. Voor een nieuwbouwvolume wordt verwacht dat voor de volledige verdiepingshoogte wordt voldaan aan de minimale hoogte van 2,60 m. Een afwijking valt niet te verantwoorden.

Mogelijks werd deze verdiepingshoogte gehanteerd om twee bouwlagen te kunnen voorzien binnen de bestaande hoogte van de scheimuren. Uit snede 4 blijkt echter dat er binnen de hoogte van deze scheimuur geen kwalitatieve aansluiting kan gemaakt worden met het plat dak van de nieuwbouw. Er wordt geen opstand voorzien aan de achterzijde van het plat dak conform artikel 34 ‘Stabiliteit en scheimuren’ van de bouwcode, wat een ongunstige impact zal hebben op de afwatering van dit dak.

Om te voldoen aan de voorschriften zou een groendak voorzien moeten worden conform artikel 38 van de bouwcode. Dit werd niet opgetekend op de plannen. Het voorzien van een groendak vereist een hoger dakpakket dan opgetekend op de plannen. Dit dakpakket kan niet voorzien worden binnen het bestaande scheimuurprofiel. Het verhogen van de scheimuren kan in dit verstedelijkt gebied niet gunstig worden beoordeeld. Bovendien bevat de aanvraag geen correcte informatie voor de aanpalenden over de wijzigingen aan de scheimuur, indien voldaan zou worden aan de voorschriften. 

Gelet op bovenstaande wordt voorgesteld het nieuwbouwvolume uit te sluiten uit de vergunning.

De aanvraag is niet duidelijk over de aanleg van de gemeenschappelijke tuin. In voorwaarden zal worden opgelegd dat de zone waar de nieuwbouw wordt uitgesloten, groen en onverhard moet worden aangelegd. Een groene tuin heeft een aangenamer uitzicht in de straat of binnen in een bouwblok en bevordert daarom de leefkwaliteit van bewoners en omwonenden. Door de tuin niet te bebouwen of te verharden blijft een deel beschikbaar voor natuurlijke infiltratie van regenwater in de bodem, zodat de openbare riolering minder belast wordt en het risico op problemen met de waterhuishouding vermindert. Bovendien is elke tuin, hoe klein ook, een natuurlijke oase in de bebouwing voor vogels, insecten,… en zorgt ze ervoor dat de opwarming van de stedelijke omgeving licht verminderd wordt.

Cultuurhistorische en visueel-vormelijke elementen

De aanvraag heeft betrekking op een pand dat is opgenomen in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed, vastgesteld bij besluit van de Vlaamse minister van Buitenlands Beleid en Onroerend Erfgoed, G. Bourgeois van 29 maart 2019. De vaststelling van de inventaris van het bouwkundig erfgoed zorgt ervoor dat er een éénduidige en overzichtelijke lijst van het gebouwd patrimonium in Vlaanderen bepaald is. Opname in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed betekent voor elk van de erfgoedobjecten dat zij een vorm van vrijwaring voor de toekomst genieten.

Bijkomend is de Bourgondische kapel beschermd als monument omwille van de artistieke waarde sinds 1962.

Artikel 5 §1 van de stedenbouwkundige verordening – bouwcode dd. 25 oktober 2014 zegt dat voor gebouwen opgenomen in de inventaris van bouwkundig erfgoed en gebouwen gelegen in CHE-gebied de wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw of constructie onderworpen wordt aan de wenselijkheid van het behoud. Het behoud van de elementen met culturele, historische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur.

Conform artikel 5 §2 van de stedenbouwkundige verordening – bouwcode dd. 25 oktober 2014 moet de beschrijvende nota van de bouwaanvraag voldoende informatie bevatten over het cultuurhistorisch profiel van de aanwezige elementen zodat vergunningverlenende overheid deze kan afwegen. Afhankelijk van de aard en omvang van de geplande werken kan er een CHE-rapport gevraagd worden met een meer uitgebreide bouwhistorische en beschrijvende studie van het gebouw. Er werd een CHE-rapport opgemaakt door Anneleen Cassiman.

Het project werd bezocht door de stedelijke dienst Monumentenzorg en grondig besproken, gelet op de hoge erfgoedwaarde van deze site. 

Het advies van de dienst Monumentenzorg kan als volgt worden samengevat:

“Oorspronkelijk liep het complex van de Lange Nieuwstraat tot aan de Markgravestraat en Kipdorp. Vandaag is er nog maar een deel bewaard gebleven van het Hof Van Immerseel.

Op het einde van de 15^de eeuw bouwden Jan  van Immerseel en zijn vrouw Josine Tollins, het zgn. Hof van Immerseel op het grote hoekperceel met Lange Nieuwstraat en de latere Markgravestraat. De woning hoorde aanvankelijk bij een grote woning met tuin gelegen langs de noordelijk gelegen straat Kipdorp, maar werden omstreeks 1495 van elkaar gescheiden. De Bourgondische kapel gelegen in de kapelvleugel wordt in de muurschilderingen 1497 gedateerd.

De kapel werd gebouwd eind 15^de eeuw als deel van de voorname herenwoning van Jan Van Immerseel. Ze is gesitueerd op de eerste verdieping en wordt verbonden door middel van een doorgang met stervormig ribbengewelf onder de kapel. Het interieur kenmerkt zich door laatgotische kruisribgewelven die herleid zijn tot een minimum van de steunfunctie. De gewaagde samenstelling van het gewelf is op verschillende hoogtes voorzien van in totaal tien hangende sluitstenen, die elk een merkwaardig beeldhouwwerk vertonen, voorstellende de ‘Arma Christi’. Aangezien er niets van dergelijke laatgotische beeldwerken in Antwerpen bewaard zijn gebleven, heeft deze reeks een uitzonderlijke waarde in het Antwerps kunstpatrimonium. De unieke muurschilderingen dateren uit 1497 en bestaan uit heraldische iconografie zoals wapenschilden, Bourgondische vuurslagen, vogels en liefdesknopen met initialen, allen in het teken van de Bourgondische macht. Deze heraldiek verwijst naar vier Bourgondische huwelijken en naar een ridderlijke orde, de Bourgondische Orde van het Gulden Vlies. De muurschilderingen worden vaak in verband gebracht met het huwelijk van Filips de Schone met Johanna van Castilië, dat echter werd voltrokken te Lier. Ook zijn de oorspronkelijke glasramen fragmentair bewaard gebleven. De iconografie sluit nauw aan bij deze van de muurschilderingen: in het midden de patroon van Bourgondië, de Heilige Andries geflankeerd door Sint-Jacob, patroon van Spanje. Links Filips de Schone en Johanna op knielbanken met eronder hun wapens en kenspreuken en rechts Jan van Castilië met Margareta.

In de 18^de eeuw werd het gebouw als vetsmelterij gebruikt, ook wel de ‘woning Don Juan’ en ‘vetkot’ geheten in 1761. Later zijn er grote verbouwingswerken doorgevoerd door Ignatius baron Van Wassenbergh. De poort en bovenkamer zullen met een doorgaande muur afgescheiden worden van de rest van het hoekpand met de Markgravestraat. De straatgevels van beide panden werden opgetrokken en de ‘woning Don Juan’ werd voorzien van een nieuwe poort. Daarnaast werden ook de achterliggende achterhuizen van de panden Lange Nieuwstraat 33-37 en delen van het voormalig Hof van Immerseel met kapel in de eigendom geïntegreerd. Ook de toren werd destijds gerealiseerd.

In de 19^de eeuw geraakte het pand in verval en werd het bedreigd met afbraak. Toenmalig burgemeester Florent Van Ertborn schreef een brief aan Antoon D’Hanis-van Cannart d’Halmale om hem te overtuigen de kapel en bijhorende gebouwen niet te slopen omwille van het historisch belang ervan voor Antwerpen. De kapel bleef behouden, maar werd gebruikt als bergplaats voor tapijten en kuisgerief.

In 1876 werd het pand met kapel aangekocht door de juffrouwen de Beuckelaer van de erfgenamen D’Hanis-van Cannart. Zij lieten de kapel restaureren, het koetshuis bouwen en diverse verbouwingswerken doorvoeren aan het pand met als doel de vroegere toestand te herstellen.

Sinds 1926 in eigendom van de Antwerpse verzekeringsmaatschappij Securitas en vanaf 1972 grondig gerestaureerd onder leiding van architect J. Stynen.

Men wenst 7 woongelegenheden onder te brengen op de site, samen met een boekenantiquariaat.

Het uitgangspunt is maximaal behoud van exterieur en interieur.

Achteraan wordt het volume tegen het bestaande pand afgebroken en er wordt een nieuw volume voorzien tegen de scheidingsmuur met de buur rechts, tegenover het koetshuis.

Op niveau -1 wordt een doorgang gemaakt in het oudste tongewelf (15^de-eeuws) naar de bestaande archiefkelder. Vanuit erfgoedoogpunt zien we deze kelder graag integraal behouden. Er wordt beargumenteerd in de nota dat de doorgang noodzakelijk is voor de werking en de toegankelijkheid van de kelder via de lift. Er wordt eveneens een doorbreking van het gewelf voorzien aan de andere zijde als toegang tot de lift. Indien zou blijken dat de voorgestelde functies/volumes wijzigen doordat bv. de nieuwbouw stedenbouwkundig niet aanvaardbaar is, gaan we uit van een andere oplossing waarbij de tongewelfde kelder integraal bewaard kan blijven. Principieel is er geen bezwaar tegen de ingebruikname van de kelders bij het antiquariaat.

De historische gebouwen worden ingevuld door het antiquariaat en 4 woningen. De invulling werd besproken en is vanuit erfgoedoogpunt aanvaardbaar, de aanwezige erfgoedelementen in het interieur blijven maximaal bewaard.

De Bourgondische Kapel zal gerestaureerd worden. Hiervoor wordt een restauratiedossier opgemaakt. De restauratie maakt dus geen deel uit van dit dossier.

Het koetshuis wordt ingevuld als eengezinswoning. De invulling houdt voldoende rekening met de erfgoedwaarde van het koetshuis. De poorten blijven bewaard en zullen open staan, erachter wordt een beglaasde invulling voorzien. Het uitzicht van het koetshuis blijft op die manier bewaard.

Een groot deel van het buitenschrijnwerk wordt vervangen. Als voorwaarde zal opgelegd worden dat detailtekeningen samen met foto’s van het bestaande schrijnwerk voor de uitvoering en plaatsing moeten worden voorgelegd voor verder advies. Tevens moet er onderzocht worden of het historische hang- en sluitwerk kan herbruikt worden.

Tegen de rechtse scheidingsmuur wordt een nieuw volume voorzien van twee bouwlagen. Tegen deze muur was er volgens de bouwhistorische studie doorheen de geschiedenis geen bebouwing aanwezig. Het nieuwe volume vormt dus geen referentie naar een historisch volume. Er was enkel een gelijkvloers volume uit de jaren ’50 aanwezig zonder erfgoedwaarde.

Het is een absolute verbetering dat het volume tegen de historische achtergevel wordt afgebroken en de achtergevel opnieuw in ere wordt hersteld. Het nieuwe volume is door de plaatsing minder storend in deze context dan de volumes uit de jaren ’50 die er voordien aanwezig waren. Vanuit erfgoedoogpunt worden er geen uitspraken gedaan over de functie in het volume, noch over het uitzicht en de afmetingen. Het volume zal moeten beoordeeld worden naar welstand en moet voldoen aan de goede ruimtelijke ordening.

Gelet op het voorgaande wordt een voorwaardelijk gunstig advies verleend.”

Het advies van het Agentschap Onroerend Erfgoed is gunstig en luidt als volgt:

“Deze handelingen krijgen een gunstig advies omdat ze geen afbreuk doen aan de bescherming. De aanvraag betreft de verbouwing van de historische site, het voormalige Hof van Immerseel. De beschermde Bourgondische kapel maakt deel uit van de site en behoort tot het antiquariaat. Voor deze herbestemming zijn er geen werken noodzakelijk aan de kapel. Voor de restauratie van de kapel zal een afzonderlijk restauratiedossier worden opgemaakt.”

Zowel de gevelgeleding als de materialisatie van het nieuwbouwvolume is atypisch tussen de historische gebouwen. Moest het gebouw ruimtelijk inpasbaar zijn, zou deze neutrale uitwerking in glas wel aanvaardbaar zijn in aansluiting met de historische gebouwen.

Mobiliteitsimpact

Toetsing parkeerbehoefte

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Voor de 7 woningen moeten voldoende fietsenstallingen voorzien worden:

-          4 woningen met 1 slaapkamer: 4 x 2 = 8;

-          3 woningen met 2 slaapkamers: 3 x 3 = 9;

-          personeel commerciële functie: 120 m² x 0,6/100 m² = 0,7.

In totaal moeten 18 fietsenstallingen voorzien worden.

Er worden 2 woningen met 2 slaapkamers uitgesloten uit de vergunning. Er moeten dan 12 fietsenstalplaatsen worden voorzien.

Er wordt een fietsenberging ingericht in het gebouw aan de toegangspoort. Deze is niet ingericht op de plannen. Gezien de vorm (lang en smal) is het niet duidelijk of hier 12 fietsen gestald kunnen worden. De fietsenberging moet ingericht worden volgens de inrichtingsprincipes uit de bouwcode. Dit zal worden opgelegd in voorwaarden.

Laden en lossen

De stedelijke dienst Mobiliteit adviseert het laden en lossen te voorzien op eigen terrein in het binnengebied. Dit wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt niet gevolgd, gelet op de beperkte doorgangsmogelijkheden vanop de straat en de ongunstige impact op de woonfunctie op de site.

In voorwaarden zal worden opgelegd dat het laden en lossen op een reglementaire manier op het openbaar domein zal moeten worden voorzien.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Behoudens onderstaande opmerkingen voldoen de woningen in de bestaande gebouwen aan een hedendaags verwacht wooncomfort. De netto-vloeroppervlakte van de leefruimten staat in verhouding met het aantal slaapkamers.

Zowel in de woning in het koetsgebouw, als unit 4 in het hoofdgebouw naast de kapel zijn verblijfsruimten aanwezig met een plafondhoogte van slechts 2,40 m. Dit is strijdig met de minimale hoogte van 2,60 m van artikel 21 van de bouwcode.

Gelet op de hoge erfgoedwaarde van de site, de hoge plafondhoogten op de andere verdiepingen en de ruime verblijfsoppervlakte van de woningen kan een afwijking van de bouwcode worden toegestaan.

De slaapkamer op de verdieping in het koetshuis heeft enkel een raam in de scheimuur. De aanvraag bevat geen informatie over de afmetingen van dit raam. In voorwaarden zal worden opgenomen dat dit raam moet voldoen aan de voorschriften van artikel 24 van de bouwcode.

Indien echter blijkt dat dit raam strijdig is met een contractuele verbintenis, dan blijft de vergunning onwerkzaam voor het voorzien van dit raam en kan deze ruimte enkel worden gebruikt als bergruimte.

Voor het nieuwbouwvolume is de hemelwaterverordening van toepassing. Er worden echter   geen infiltratiemogelijkheden voorzien conform de verordening. Er wordt ook geen afwijking gemotiveerd. Aangezien het nieuwbouwvolume wordt uitgesloten uit de vergunning, is de hemelwaterverordening niet van toepassing.

In voorwaarden zal ook worden opgelegd dat het rioleringsstelsel moet worden aangelegd conform artikel 40 en 41 van de bouwcode en dat een septische put moet worden voorzien conform artikel 43 van diezelfde bouwcode.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. de zone waar de nieuwbouw wordt uitgesloten, moet groen en onverhard worden aangelegd;

2. detailtekeningen en foto’s van het bestaande schrijnwerk moeten voor de uitvoering en plaatsing van nieuw schrijnwerk aan de stedelijke dienst Monumentenzorg worden voorgelegd voor verder advies;

3. er moet, in overleg met de stedelijke dienst Monumentzorg, onderzocht worden of het historische hang- en sluitwerk herbruikt kan worden;

4. het laden en lossen moet op een reglementaire manier op het openbaar domein worden voorzien;

5. het raam van de slaapkamer op de verdieping in het koetshuis moet voldoen aan de voorschriften van artikel 24 van de bouwcode. Indien echter blijkt dat dit raam strijdig is met een contractuele verbintenis, dan blijft de vergunning onwerkzaam voor het voorzien van dit raam en kan deze ruimte enkel worden gebruikt als bergruimte;

6. het rioleringsstelsel moet worden aangelegd conform artikel 40 en 41 van de bouwcode;

7. er moet een septische put moet worden voorzien conform artikel 43 van de bouwcode;

8. de fietsenberging moet ingericht worden volgens de inrichtingsprincipes uit de bouwcode;

9. de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

10. na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021;

11. Uitsluiting

het voorzien van detailhandel op de verdieping en in de kelder wordt uitgesloten uit de vergunning;

12. Uitsluiting

het nieuwbouwvolume wordt uitgesloten uit de vergunning.

Standpunt college

Het college sluit zicht gedeeltelijk aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar. De gemeentelijke omgevingsambtenaar adviseert het nieuwbouwvolume met twee grondgebonden woningen ter hoogte van de rechtse perceelgrens van vergunning uit te sluiten.

Het college acht het voorgestelde nieuwbouwvolume, mits het opleggen van enkele voorwaarden, echter wel degelijk in overeenstemming met de geldende voorschriften en de goede ruimtelijke ordening:

• Het nieuwbouwvolume komt in de plaats van de bestaande galerij, die samen met de keuken afgebroken wordt. In nieuwe toestand is er bovengronds slechts een minimale uitbreiding van de bebouwde ruimte (minder dan 10 m²). In tegenstelling tot het bestaande volume wordt het nieuwbouwvolume ten dele ingeplant boven de vergunde en te behouden archiefkelder. Door het slopen van de keuken vermindert net het aandeel bebouwde grond, waardoor de aanvraag wel degelijk in overeenstemming kan worden geacht met artikel 2.2.5 van het RUP Binnenstad.

• De site beschikt over twee ruime binnenpleinen waardoor er voldoende gemeenschappelijke buitenruimte is voor het aantal voorziene woningen.

• Het college volgt niet in de beoordeling dat het voorziene programma de draagkracht van de site zou overschrijden. De voorziene woningen zijn allen voldoende ruim (gemiddelde oppervlakte bedraagt ca. 99 m²), er is voldoende buitenruimte (twee binnenpleinen, samen ca. 480 m²) en het antiquariaat zal enkel op afspraak te bezoeken zijn waardoor het aantal bezoekers op eenzelfde moment beperkt blijft. Het klopt dat de parkeerbehoefte niet op eigen terrein voorzien kan worden, hetgeen eerder te maken heeft met de reeds vergunde toestand en het erfgoedkarakter van de site. Voor dergelijke situaties voorziet de Antwerpse Bouwcode in een financiële compensatieregeling om ontwikkelingen die niet zelfvoorzienend kunnen zijn hun deel te laten bijdragen aan mobiliteits- en parkeerprojecten die vanuit de overheid opgezet zullen worden in Antwerpen. Het bezwaar dat de privacy gehinderd zal worden door de verzwaring van het programma en het publiek toegankelijk maken van de site wordt dan ook niet gegrond geacht.

• Opgemerkt wordt dat de ruimtes van de nieuwbouw onder de draagbalken over een hoogte van 2,40 meter beschikken. Tussen de draagbalken blijft er evenwel een vrije hoogte van ruim 2,60 meter, hetgeen in overeenstemming is met artikel 21 van de bouwcode. Alle leefruimtes beschikken tevens over een voldoende grote oppervlakte en zijn voorzien van voldoende lichtdoorlatende oppervlakte. Bijgevolg kan worden geoordeeld dat al deze ruimtes de nodige verblijfskwaliteit waarborgen.

• Conform de snedes bestaande en nieuwe toestand die aan het dossier zijn toegevoegd, wordt de bestaande scheimuur ter rechterzijde niet opgehoogd. Op geveltekening 6, bestaande en nieuwe toestand, kan een licht verschil worden vastgesteld in hoogte. Dit is echter het gevolg van het afwerken van de scheimuur met een nieuwe deksteen. Het verschil in hoogte is dermate beperkt dat dit geenszins als storend of onaanvaardbaar dient te worden beschouwd. Het dak van het nieuwbouwvolume steekt op het hoogste punt ca. 10 centimeter hoger uit dan de scheimuur. Wel wordt opgemerkt dat het dak op de plannen niet voorzien wordt van een groendak, hetgeen vereist is conform artikel 38 van de bouwcode. Het aanleggen van een groendak zal worden opgenomen in voorwaarde, waardoor ook tegemoet gekomen wordt aan de vastgestelde afwijking ten aanzien van de hemelwaterverordening en het bezwaar dienaangaande. De dikte van een (extensief) groendak (cfr. groendak-antwerpen.be/soorten-groendaken is de dikte van de substraatlaag ca. 6 tot 8 cm) is niet van die aard dat het de hoogte van het dak onaanvaardbaar of hinderlijk voor de aanpalenden zou verhogen.

• De scheimuur achteraan is, in nieuwe toestand afgewerkt met een nieuwe deksteen, ca. 4,10 meter hoog. Het dak van het nieuwe volume is ca. 5,5 meter hoog, waardoor er een hoogteverschil is van amper 1,5 meter. De eerste verdieping trekt zich 2 meter van de scheimuur terug, waardoor het volume zich ruim binnen een hoek van 45° bevindt. Bovendien is er voldoende afstand tussen het volume en de omliggende woningen. Bijgevolg kan in alle redelijkheid worden geoordeeld dat het nieuwe volume geen storende visuele impact heeft op zijn omgeving, noch inzake uitzicht op het volume, noch inzake zichten vanuit het volume. In die zin wordt het bezwaar dienaangaande dan ook niet gegrond geacht. Het klopt wel dat op de snede de zone tussen het volume op de eerste verdieping en de scheimuur wordt aangeduid als terras. Dit lijkt echter om een vergissing te gaan, aangezien deze zone op grondplan als groendak wordt aangeduid. Gelet op die onduidelijkheid zal het aanleggen en gebruiken van deze zone als terras worden uitgesloten van vergunning.

Gelet op deze argumentatie acht het college het nieuwbouwvolume voor vergunning vatbaar. In totaal moeten 18 fietsenstallingen voorzien worden volgens de inrichtingsprincipes uit de bouwcode. Dit is opgenomen in voorwaarden. De parkeerparagraaf dient verder te worden bijgesteld als volgt:

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Administratieve lus

Op de aanvraag werd een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):

Het openbaar onderzoek is niet correct verlopen.

De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn werden opnieuw uitgevoerd om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).