2022_CBS_00203 - Omgevingsvergunning - OMV_2021111647. Lange Zavelstraat 38. District Antwerpen - Weigering

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Tijdens de periode van het openbaar onderzoek werd 1 bezwaarschrift ingediend, dat zich als volgt laat samenvatten:

1.      Geluids- en privacyhinder: Door het aanbrengen van raamopeningen in een scheidingsmuur en voortdurend lawaai, ondervindt de achterbuur veel hinder aan het project.
Beoordeling:

Eventuele wijzingen aan de openingen in scheidingsmuren maken geen deel uit van voorliggende aanvraag. Het kan

 kloppen dat de aanpalenden onaanvaardbare hinder ondervinden van huidige uitbating. Functiewijziging naar reca is

niet toegestaan volgens de geldende bestemmingsvoorschriften.

Het bezwaar is deels gegrond.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis 

-          02/02/2021: proces-verbaal (11002_2021_13591) voor het wijzigen van de gelijkvloerse functie van detailhandel naar dareca en voor het samenvoegen van nr. 38 - 40 met 36 en het plaatsen van zonnetenten en afvoerkanaal met doorvoermotor;

-          huisnummer 38-40:

• 16/03/2007: vergunning (2007518) voor het wijzigen van een garage naar winkelruimte;
• 28/01/1966: vergunning (18#48303) voor een verbouwing - 18.11.1965;

-          huisnummer 36:

• 18/05/1962:  vergunning (18#43832) voor gevelverbouwing - 16.3.1962;
• 23/03/1927: toelating (1927#2631) voor gevel- en binnenveranderingen.

Vergunde/vergund geachte toestand 

-          functie:

• nummer 36: meergezinswoning met 4 wooneenheden;
• nummer 38 - 40: meergezinswoning met reca op het gelijkvloers;

-          bouwvolume:

• nummer 36: besloten bebouwing van 4 bouwlagen onder plat dak;
• nummer 38: besloten bebouwing van 4 bouwlagen onder plat dak;

-          gevelafwerking:

• nummer 36:
  • rode gladde siersteen, dorpels en plint in blauwe hardsteen, wit buitenschrijnwerk;
  • winkelraam in 3 delen in aluminiumprofielen, waarvan het middelste de toegangsdeur met optrede en bovenlicht en de bovenliggende verdiepingsramen in vier delen;
  • rechts van etalage een poort in drie delen met bovenliggende ramen in 2 delen;
• nummer 38:
  • lichtgrijze baksteen op verdieping en lichtgrijze crepi op het gelijkvloers, dorpels en plint in blauwe hardsteen;
  • centrale toegang tot bovenliggende appartementen, links en rechts daarvan etalage met toegangsdeur aan linkerzijde. Raamgehelen tot op vloerpas;

-          inrichting

• nummer 36:
  • achterhuis van twee bouwlagen onder plat dak, op de eerste verdieping verboden met het voorhuis;
  • centrale koer van circa 11,5 m², deels overdekt;
• nummer 38: perceel volgebouwd op het gelijkvloers.

Huidige toestand 

-          functie: het gelijkvloers van nummer 36, 38 en 40 wordt intern verbonden en ingericht als één recazaak;

-          bouwvolume: het perceel op nummer 36 wordt volledig volgebouwd op het gelijkvloers;

-          gevelafwerking:

• de gevelsteen op nummer 36 wordt wit geschilderd, de gelijkvloerse gevelafwerking wordt gewijzigd naar keramische tegels, de raamopeningen op verdieping worden gewijzigd met nieuw buitenschrijnwerk in donkerblauwe PVC, de poort wordt vervangen door een voordeurgeheel met 4 brievenbussen;
• op nummer 38 - 40 wordt de gelijkvloerse gevelafwerking gewijzigd naar grijze natuursteentegels, de raamopeningen op verdieping worden verhoogd, nieuw buitenschrijnwerk met gewijzigde indeling in donkerblauw aluminium op het gelijkvloers en donkerblauwe PVC op verdiepingen, 2 nieuwe zonnetenten boven de gelijkvloerse puien, nieuwe bestickering op de gelijkvloerse ramen met zaak-gebonden publiciteit, de onderpas van het linker en centrale raamgeheel op het gelijkvloers bevindt zich 16 cm boven het voetpad.

-          inrichting:

• interne vrije hoogte in keuken van 2,48 m;
• nummer 38 - 40: afvoerkanaal dampkap naar achtergevel geleid en opgaand tot aan kroonlijst van hoogste dak.

Gewenste toestand 

-          de bestaande toestand op het gelijkvloers, aan de voorgevel en aan de afvoerkanalen en schouw. 

Inhoud van de aanvraag

- Nummer 38-40:

•       ° het voorzien van uitpandige afvoerkanalen en schouw;
•       ° wijziging van gelijkvloers gevelpui van lichtgrijze gevelbepleistering naar grijze natuursteen;
•       ° wijziging van inkomgeheel van de appartementen;
•       ° voorzien van zonnetenten;

 - Nummer 36:

•        ° wijzigen van winkel naar restaurant;
•        ° supprimeren open ruimte;
•        ° wijzigen van magazijn naar restaurant;
•        ° supprimeren verticale verbinding tussen gelijkvloers en eerste verdieping van het voormalige magazijn;
•        ° wijziging van gelijkvloers gevelpui van baksteen naar antraciete natuursteen;
•        ° wijziging van inkomgeheel van de voormalige winkel en van inkomgeheel van het voormalige magazijn en de appartementen;

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP 2060, goedgekeurd op 20 december 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: zone recht van voorkoop - algemene voorschriften en artikel 1 zone voor wonen - (wo).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punten:

- 1 Algemene voorschriften, 1.7 Publiek domein, 1.7.1 Open ruimte, tuinen en terrassen:

   De open ruimte verkleint.

   Voorliggend perceel betreft géén hoekperceel;

   De diepte van het perceel bedraagt 16m en meer;

- 1 Algemene voorschriften, 1.9 Bestaande vergunde activiteiten in ambachten, opslag en ateliers, 1.9.2    Functiewijziging van bestaande vergunde activiteiten in ambachten, opslag en ateliers in binnengebied

  Het magazijn wordt omgevormd naar horeca.

  De grondoppervlakte van het gebouw wordt niet deels verwijderd en de bebouwing wordt niet beperkt tot 1 bouwlaag.

  Het gebouw behoort niet tot het bouwkundig erfgoed.

  Horeca is géén maatschappelijke functie;

- 2 Bijzondere voorschriften, artikel 1 Zone voor wonen – (Wo): o

1.1 Bestemming: 

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• artikel 18 Niveauverschillen:
  het hoogteverschil van circa 12 cm tussen het straatniveau en de vloerpas binnen wordt niet door een reglementaire helling op eigen perceel die voldoet aan artikel 19 van de verordening Toegankelijkheid overbrugd;
• artikel 22 Toegangen en deuropeningen:
  de toegangsdeuren op nummer 36 en de rechterdeur op nummer 38 - 40 hebben onvoldoende doorgangsbreedte. Ook is de minimale vrije doorgangshoogte niet gerespecteerd;
• artikel 29/2 Publiek toegankelijke toiletten en doucheruimtes:
  er is geen toegankelijk toilet voorzien.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

                      °     artikel 6 Harmonie en draagkracht: de schouw welke zich circa 3,5m horizontaal meer dan 3m bovendaks wordt voorzien, kan bezwaarlijk kenmerkend worden                                             genoemd.;

• artikel 13 Ondergrondse en bovengrondse uitsprongen:
  er kan niet worden gecontroleerd of de zonnetenten in open stand minstens 0,75 m van de voetpadrand verwijderd blijven;
• artikel 21 Minimale hoogte van ruimten: 

        de vrije hoogte in de keuken bedraagt slechts 2,48 meter;

• artikel 26 Afvalverzameling:
  de recazaak beschikt niet over een afgescheiden en verluchte afvalberging van minstens 4 m²;
• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
  er zijn geen fietsstalplaatsen voorzien;
• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:
  op beide huisnummers zijn er meerdere enkelvoudige scheidingsmuren met een dikte van minder dan 0,18 m op eigen perceel.
  Op de aangeleverde foto’s is te zien dat de minimale dakopstand van 30 cm ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak achteraan op nummer 36 niet voorzien is;
• artikel 35 Afvoerkanalen en uitlaten van alle gassen:
  op de aangeleverde foto’s is te zien dat de nieuwe uitlaat achteraan zich niet op minstens 60 cm van aangrenzende opgaande gevels bevindt én dat deze uitlaat zich ook niet 2 meter boven de bovenrand van alle vensteropeningen situeert, die zich binnen een straal van 4 meter bevinden, horizontaal gemeten vanaf de uitlaat van het afvoerkanaal ;
• artikel 40 Privaat gescheiden rioolstelsel en afvoerleidingen:
  het is niet duidelijk of het gebouw voorzien is van een privaat gescheiden afvoerleiding, aangeboden aan de straat conform artikel 41 van de bouwcode;
• artikel 43 Septische putten:

        het is niet duidelijk of het gebouw voorzien is van een reglementaire septische put;

• artikel 44 Vetafscheiders en olieafscheiders:
  het is niet duidelijk of de afvoeren van de keuken aangesloten zijn op vetafscheiders.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag. 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Voorliggende aanvraag betreft het regulariseren van een restaurant in de Lange Zavelstraat, nummers 36 en 38 - 40.

De aanvraag wijkt af op een aantal punten van de verordening Toegankelijkheid:

De aanvraag wijkt af van artikel 18; het hoogteverschil van circa 12 cm tussen het straatniveau en de vloerpas binnen wordt niet door een reglementaire helling op eigen perceel die voldoet aan artikel 19 van de verordening Toegankelijkheid overbrugd.

De aanvraag wijkt af van artikel 22; de toegangsdeuren op nummer 36 en de rechterdeur op nummer 38-40 hebben onvoldoende doorgangsbreedte. Ook is de minimale vrije doorgangshoogte niet gerespecteerd.

De aanvraag wijkt af van artikel 29/2; er is geen toegankelijk toilet voorzien.

Functionele inpasbaarheid

Het advies van Geacht vergund over de bestaande functies luidt als volgt:

“Op basis van oude woonkaarten: voldoende bewijs voor 4 woningen op huisnummer 36.

Op basis van eigen bewijsstukken, streetview en KBO gegevens: gunstig voor RECA op huisnummers 38-40, ongunstig voor RECA op huisnummer 36.”

Volgens artikel 1.1 van het bestemmingsvoorschrift van het RUP is de functie reca niet toegelaten op het gelijkvloers, met uitzondering van hoekpercelen waar reca is toegelaten op het gelijkvloers met een maximale netto vloeroppervlakte van 200 m².

Dit is niet in voorliggend geval. Een afwijking zou eventueel kunnen indien het een relatief kleine eetgelegenheid op het gelijkvloers aan de straatzijde bij iemand thuis in een eengezinswoning zou zijn, waar de bewoner tegen betaling kookt voor een kleine groep mensen en de standaard zit- en eetkamer van de woning tijdelijk aan een maximaal aantal de gasten ter beschikking stelt om de maaltijd te nuttigen. Dit is ook niet in voorliggend geval.

Schaal –  ruimtegebruik – bouwdichtheid

2060 is een erg dens gebied. Er is een grote nood aan zowel publiek als privaat groen. Privaat groen kan stelselmatig gecreëerd worden door perceelsgewijs te ontpitten (minder diep bouwen).

Er bevindt zich een grote concentratie van pakhuizen en magazijnen in Antwerpen 2060. Sommigen geven uit aan de straat, andere liggen verdoken in het binnengebied. Kenmerkend voor deze gebouwen zijn hun grootschaligheid en typische baksteenbouw. Ze vormen mee de identiteit van 2060. Het brengt een variatie in de morfologie die het weefsel atypisch en daardoor ook exclusief maakt maar tegelijk hypothekeren ze de mogelijkheid aan tuinen en groen in de bouwblokken.

De aanwezigheid van magazijnen waarin activiteiten in ambachten en opslag zijn gevestigd is economisch waardevol voor het gebied. Ze zorgen voor werkgelegenheid, maar genereren ook overdag activiteit en beweging in de wijk wat er mee voor zorgt dat 2060 geen slaapwijk is. Daarom wordt de mogelijkheid geboden om deze magazijnen te behouden bij een soortgelijke nieuwe invulling.

Bij herbestemming van een magazijn/pakhuis/atelier naar een andere functie (kantoren, maatschappelijke functie of parkeren) worden enkele bijkomende voorwaarden gesteld. Eén van de doelstellingen van het RUP is ontpitten. Ook bij herbestemmen moet hier van uitgegaan worden. Dit is niet voorzien in voorliggend geval.

Visueel-vormelijke elementen

De gevelsteen op nummer 36 wordt wit geschilderd, de gelijkvloerse gevelafwerking wordt gewijzigd naar natuursteentegels, de raamopeningen op verdieping worden gewijzigd met nieuw buitenschrijnwerk in donkerblauwe PVC, de poort wordt vervangen door een voordeurgeheel met 4 brievenbussen. Op nummer 38 - 40 wordt de gelijkvloerse gevelafwerking gewijzigd naar grijze natuursteentegels, de raamopeningen op verdieping worden verhoogd, nieuw buitenschrijnwerk met gewijzigde indeling in donkerblauw aluminium op het gelijkvloers en donkerblauwe PVC op verdiepingen, 2 nieuwe zonnetenten boven de gelijkvloerse puien, nieuwe bestickering op de gelijkvloerse ramen met zaak-gebonden publiciteit, de onderpas van het linker en centrale raamgeheel op het gelijkvloers bevindt zich 16 cm boven het voetpad.

De nieuwe gevels zijn principieel aanvaardbaar. Echter wijkt de aanvraag wel af van artikel 13 van de bouwcode; er kan niet worden gecontroleerd of de zonnetenten in open stand minstens 0,75 m van de voetpadrand verwijderd blijven.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanpassingen die nodig zijn om te voldoen aan de bepalingen van het RUP, de verordening toegankelijkheid en de Bouwcode, wijzigen de bouwplannen op essentiële punten, waardoor een nieuwe aanvraag noodzakelijk is.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Laden en lossen

Laden en lossen moet gebeuren op bestaande laad- en loszones in de omgeving.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en de goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.