2022_CBS_00419 - Omgevingsvergunning - OMV_2021026009. Jozef Ickxstraat 10. District Ekeren - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          04/05/2018: voorwaardelijk vergund (20173329) slopen van een parochiecentrum en twee eengezinswoningen, het bouwen van 57 assistentiewoningen en ondergrondse en bovengrondse auto- en fietsstalplaatsen, het renoveren en uitbreiden van een oude pastorij tot dienstencentrum en het aanleggen van de omgeving;

-          04/08/2016: vergunning door deputatie (20153148) voor het verbouwen van een woning;

-          Prinshoeveweg 21:

•  1889-1890: optrekken van de Pastorie van het Heilige Hart van Jezus (inventarispand);

-          Prinshoeveweg 29:

•  23/08/1965: vergunning (803#1850) voor het bouwen van een garage;

-          Prinshoeveweg 31:

• 04/08/1994: vergunning (872#574) voor het uitbreiden van een berging;
•  11/08/1994: vergunning (872#613) voor veranderingswerken;

    Jozef Ickxstraat 10:

• 16/11/1953: vergunning (802#6076) voor het bijbouwen van een bergplaats aan bestaand patronaat;
•  01/12/1958: vergunning (802#7569) voor veranderingswerken;
•   04/06/1973: weigering  (803#3977) voor verbouwingswerken aan een parochiezaal;
•  14/10/1974: vergunning (803#3978) voor verbouwingswerken aan een parochiezaal.

Vergunde toestand/Geacht vergunde toestand

-          4 nieuwe bouwblokken bestaande uit 57 assistentiewoningen, gerenoveerde oude pastorij en heraangelegd omgeving;

-          Blok A:

• nieuwbouw gesitueerd aan de Jozef Ickxstraat;
• pand met drie bouwlagen onder plat dak;
• onderverdeling in elf appartementen: drie op de gelijkvloerse verdieping en telkens vier op de twee hoger gelegen etages;
• bouwvolume met een voetafdruk van 19,60 op 18,25 m;
• kroonlijsthoogte van 9,49 m;
• toegang tot de ondergrondse parking via (deels) inpandige inrit langs de Jozef Ickxstraat. De parking zorgt voor een ondergrondse verbinding tussen blok A en B;

-          Blok B:

• nieuwbouw gesitueerd in binnengebied achter blok A;
• pand met vier bouwlagen onder plat dak;
• onderverdeling in negentien appartementen: vier op de gelijkvloerse verdieping en telkens vijf op de drie hoger gelegen etages;
• vijfhoekige voetafdruk met grondoppervlakte van 440,60 m²;
• kroonlijsthoogte van 12,53 m;
• toegang tot de ondergrondse parking via inpandige trap en lift;

-          Blok C:

• nieuwbouw gesitueerd in binnengebied achter de oude pastorij;
• pand met vier bouwlagen onder plat dak;
• gelijkvloers als cafetaria met bijbehorende voorzieningen en polyvalente ruimte. De bovengelegen verdiepingen worden onderverdeeld in vijf wooneenheden per verdieping met een totaal van vijftien;
• de cafetaria zorgt via een overdekte zone voor een verbinding tussen blok C en de oude pastorij;
• veelhoekige voetafdruk met grondoppervlakte van 574,00 m²;
•  kroonlijsthoogte van 13,38 m;

-          Blok D:

•  nieuwbouw gesitueerd aan de Prinshoeveweg ter hoogte van nummer 29-31;
•  pand met drie bouwlagen onder plat dak;
•  onderverdeling in vier wooneenheden per verdieping met een totaal van twaalf;
•  bouwvolume met een voetafdruk van 19,60 op 18,25 m;
•  kroonlijsthoogte van 9,49 m;
•  gevels afgewerkt in een ‘duifgrijze’ bepleistering op een lage betonnen plint;
•  het schrijnwerk behorende tot de woongelegenheden wordt voorzien in antracietkleurig aluminium. De cafetaria en bijbehorende zalen worden voorzien van champagnekleurig aluminium schrijnwerk;
•  balustrades en dakrandprofiel in champagnekleurig aluminium;
•  stalen luifel boven de inkompartijen;

-          oude pastorij:

• renoveren en verbouwen van het bestaande gebouw, gesitueerd aan de Prinshoeveweg 21;
• wijzigen van de verticale circulatie;
• gedeeltelijk verlagen van de vloerplaat rechts achteraan het gebouw;
• volledig ingericht als publiek toegankelijke ruimte, waarbij de verschillende (polyvalente) ruimtes in functie staan van het dienstencentrum;
• de pastorij staat in verbinding met blok C via een overdekte zone aan de cafetaria.

Huidige toestand

-          4 nieuwe bouwblokken bestaande uit 48 assistentiewoningen (in plaats van 57), gerenoveerde oude pastorij en heraangelegd omgeving;

-          Blok A:

• ondergrondse parking van 1 bouwlaag in plaats van 2 bouwlagen;
• onderverdeling in 11 wooneenheden: 3 op het gelijkvloers en telkens 4 op verdieping 1 en 2;
• gevels afgewerkt met lichtrood metselwerk op een betonnen plint (in plaats van duifgrijs pleisterwerk);
• het schrijnwerk behorende tot de woongelegenheden werd voorzien in wijnrood-wit aluminium (in plaats van antraciet);
• de balustrades werden voorzien in witte, alu spijlen met een houten handgreep (in plaats van champagnekleurig aluminium);
• het dakrandprofiel werd in zink uitgevoerd (in plaats van champagnekleurig aluminium).

-          Blok B:

• 3 bouwlagen onder een plat dak (in plaats van 4 bouwlagen);
• kroonlijsthoogte van 9,92 m (in plaats van 12,53 m);
• onderverdeling in 15 wooneenheden: telkens 5 per bouwlaag;
• gevels afgewerkt met licht roze pleisterwerk op een betonnen plint (in plaats van duifgrijs pleisterwerk);
• het schrijnwerk behorende tot de woongelegenheden werd voorzien in wijnrood-wit aluminium (in plaats van antraciet);
• de balustrades werden voorzien in witte, alu spijlen met een houten handgreep (in plaats van champagnekleurig aluminium);
• het dakrandprofiel werd in zink uitgevoerd (in plaats van champagnekleurig aluminium).

-          Blok C:

• 3 bouwlagen onder een plat dak (in plaats van 4 bouwlagen);
• kroonlijsthoogte van 11,18 m (in plaats van 13,38 m);
• onderverdeling in 10 wooneenheden: telkens 5 op verdieping 1 en 2;
• het gelijkvloers is ingericht als dienstencentrum;
• gevels afgewerkt met licht roze pleisterwerk op een betonnen plint (in plaats van duifgrijs pleisterwerk);
• het schrijnwerk behorende tot de woongelegenheden werd voorzien in wijnrood-wit aluminium (in plaats van antraciet);
• de balustrades werden voorzien in witte, alu spijlen met een houten handgreep (in plaats van champagnekleurig aluminium);
• het dakrandprofiel werd in zink uitgevoerd (in plaats van champagnekleurig aluminium);
• helling met balustrade naar de voordeur van de pastorij werd niet uitgevoerd;
• in functie van de toegankelijkheid werd er een lift in de pastorij voorzien.

-          Blok D:

• 3 bouwlagen onder een platdak;
• onderverdeling in 12 wooneenheden: telkens 4 per bouwlaag;
• gevels afgewerkt met lichtrood metselwerk op een betonnen plint (in plaats van duifgrijs pleisterwerk);
• het schrijnwerk behorende tot de woongelegenheden werd voorzien in wijnrood-wit aluminium (in plaats van antraciet);
• de balustrades werden voorzien in witte, alu spijlen met een houten handgreep (in plaats van champagnekleurig aluminium);
• het dakrandprofiel werd in zink uitgevoerd (in plaats van champagnekleurig aluminium).

-          oude pastorij:

• het stalen hekwerk voor de pastorij werd vervangen;
• de nieuwe aanbouw, die gebouw C en de pastorij verbindt, is voorzien in wit, aluminium schrijnwerk (in plaats van champagnekleurig aluminium).

-          omgeving:

• posities van de 20 nieuwe, hoogstammige bomen werden gewijzigd;
• de hoogstammige hulst en de hoogstammige berk aan de perceelgrens ter hoogte van de tuin van Jozef Ickxtraat nr. 8 zijn bijkomend gerooid. Deze worden vervangen door twee esdoorns.

Gewenste toestand

-          regulariseren van de huidige toestand;

-          kappen van (afgestorven, zieke) hoogstammige bomen.

Inhoud van de aanvraag

-          regulariseren van opgelegde voorwaarden en wijzigingen ten opzichte van de vergunning 20173329.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Mariaburg, goedgekeurd op 26 februari 2018. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: artikel 9: overdruk - waardevol erfgoed en artikel 1: zone voor wonen (wo1).

(Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punten:

-          Zone voor wonen (WO1):

• artikel 1.1: Bestemming: de functie reca wordt met een bruto-oppervlakte voorzien van ongeveer 260 m² daar waar maximaal 200 m² is toegelaten. Niet met het wonen verweefbare functies zijn niet toegelaten omwille van de veroorzaakte parkeerdruk;
• artikel 1.2: Inrichting:
  • 2: Kavelstructuur: het project is deels gelegen in de Overdruk – waardevol erfgoed, waar het samenvoegen van percelen niet toegelaten is. De voorbouwlijn is niet in harmonie met het referentiebeeld; bijkomend zijn inbreidingsprojecten hier niet toegelaten.
  • 3: Tuin: niet alle toegangspaden werden voorzien met een maximale breedte van 1,50 meter.

-          Waardevol erfgoed:

• artikel 9.2: Inrichting:
  • 2: Kavelstructuur: er werd meer dan 1 hoofdgebouw voorzien op het perceel, het samenvoegen van percelen mag enkel in functie van uitbreiding van de tuin of van de bestaande woning. Hier werden er bijkomende woongelegenheden gecreëerd.
  • 3: Tuin: : niet alle toegangspaden werden voorzien met een maximale breedte van 1,50 meter.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de gewestelijke hemelwaterverordening, mits wordt voldaan aan de voorwaarden zoals geformuleerd in het advies van Water-link, en de dienst Integraal Waterbeleid.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• artikel 13 Gids- of geleidelijnen naar publiek toegankelijke functies:
  er werden geen gids- of geleidelijnen aangeduid op de plannen;
• artikel 19 Hellingen:
  er werd aan de voorgevel van de pastorij geen helling voorzien;
• artikel 20 Trappen:
  de trappen die werden voorzien hebben geen minimale breedte van 1 meter tussen de leuningen, tussenbordessen worden niet of te smal voorzien;
• artikel 29 vaste inrichtingselementen:
  er dient rekening gehouden te worden met de draaicirkels en de breedte van de looppaden bij de indeling van de stoelen in de grote zaal.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 14 insprongen en openingen aan voorgevels:
  de toegang tot de garage bij blok A en B + gevel 5 werden noch afgesloten noch van verlichting voorzien;
• Artikel 26 afvalverzameling:
  er werd geen afvalverzameling of sorteerstraatje voorzien;
• Artikel 28 minimale oppervlakte buitenruimte:

bij appartementen type B1 werden de buitenruimtes te klein voorzien (4,8 m² i n plaats van 6 m²);

• Artikel 29 fietsenstalling:

De fietsenberging in de kelder is niet comfortabel en veilig te bereiken;

• Artikel 31 Laden en lossen:

er werd niet aangeduid op de plannen hoe het laden en lossen op eigen terrein wordt voorzien;

• Artikel 35 Afvoerkanalen en uitlaten van alle gassen:

de afvoerkanalen en uitlaten werden niet opgetekend op de plannen;

• Artikel 37 Centrale ruimte warmteproductie en leidingkokers:

op verdieping -1 van alle blokken werden de ruimtes te klein, te laag of een combinatie van beide voorzien;

• Artikel 38 Groendaken:
  blok C: dak werd niet ingericht als groendak;
• Artikel 44 Vetafscheiders en olieafscheiders:

er werden geen vet- en olieafscheiders opgetekend.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard. mits wordt voldaan aan de voorwaarden zoals geformuleerd in het advies van Water-link, de dienst Integraal Waterbeleid en de stedelijke groendienst.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Op basis van de evaluatie door RioLink kan gesteld worden dat er voldaan is aan de stedenbouwkundige verordening hemelwater.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Archeologienota: overeenkomstig artikel 5.4.1 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 moet aan bepaalde aanvragen een archeologienota worden toegevoegd waarvan akte werd genomen

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

In de voorwaardelijke vergunning (dossiernummer: 20173329) werd volgende voorwaarde opgenomen: “Te voldoen aan de Bouwcode artikel 14, 24, 26, 28, 29, 30, 31, 35, 36, 37, 38, 44”.

Tijdens de behandeling van het dossier wordt vastgesteld dat aan artikel 24, 36 en 43 werd voldaan. Echter worden aan de overige artikels niet voldaan en worden deze voorwaarden dus hernomen bij deze omgevingsvergunning.

In de voorwaardelijke vergunning werd volgende voorwaarde opgenomen; “Te voldoen aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid, tenzij een afwijking wordt bekomen.”

Tijdens de behandeling van het dossier wordt vastgesteld dat aan artikel 13, 19 20 en 29 niet werd voldaan. Tevens zit in het dossier geen afwijking vervat. Deze voorwaarden wordt dus hernomen bij deze omgevingsvergunning.

Functionele inpasbaarheid

In de voorwaardelijke vergunning werd volgende beoordeling geformuleerd:

“Principieel is de inrichting van een woonzorgcentrum in woongebied en bij uitbreiding in een zone voor wonen in het Ruimtelijk Uitvoeringsplan aanvaardbaar.

Er wordt in het Ruimtelijk Uitvoeringsplan evenwel expliciet vermeld dat enerzijds inbreidingsprojecten niet toegelaten zijn en dat slechts één hoofdgebouw wordt toegelaten op het perceel van de oude pastorij en dit zonder de toevoeging van extra woongelegenheden. Specifiek aan beide laatste aspecten voldoet de aanvraag niet; er wordt een groot deel van de zone van het binnengebied bebouwd en er worden een heel aantal extra woongelegenheden voorzien.

Ook blijkt dat de reca-functie die wordt voorzien groter is dan de maximaal toegelaten oppervlakte van 200 m², namelijk 260 m². Dit volgt logischerwijze uit de omvang van het gehele project. Evenwel betreft het een zeer doelgerichte vorm van reca (dienstencentrum), en kan deze gelezen worden als een nevenfunctie van wonen/diensten, eerder dan een aparte bestemming. Er is omwille van de aangehaalde redenen dan ook geen overeenkomst met de geldende voorschriften.

Er moet evenwel opgemerkt worden dat dit project een lange voorgeschiedenis kent, en reeds is gestart voor de voorlopige vaststelling van het RUP .

Voor het dossier werd een wedstrijd uitgeschreven, onder de vorm van een offertevraag via DBFM. Het winnend project voorziet het dienstencentrum als uitbreiding van de pastorie en de nieuwbouw met assistentiewoningen op de plaats van het parochiecentrum. T.o.v. deze projectdefinitie is echter het programma aanzienlijk uitgebreid, maar is ook een bijkomend perceel verworven links van de pastorij. De totale projectsite die zo ontstaat omvat zo twee kavels zonder overdruk ‘waardevol erfgoed’ en één grote kavel met deze overdruk. Door deze evolutie van het programma en schakeling van percelen is noch het toenmalige juryrapport een juiste toetssteen voor dit project, maar kan ook het recent definitief vastgestelde RUP verder worden genuanceerd voor dit project gezien het RUP enkel een perceelsgebonden uitspraak doet naar inrichtingsprincipes.”

Aangezien de aanvraag een regularisatie betreft van voorafgaand dossier, wordt deze formulering hernomen.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

In de voorwaardelijke vergunning werden de 4de bouwlaag (= 3de verdiep) van gebouw B en de 4de bouwlaag van gebouw C uitgesloten van vergunning. De aanvraag voldoet hieraan.

Verder worden er geen volumetrische wijzigingen voorzien ten opzichte van de vergunde toestand waardoor het advies inzake schaal en ruimtegebruik gunstig is.
 

Visueel-vormelijke elementen

Voor blokken A, B C en D worden de gevels afgewerkt met lichtrood metselwerk op een betonnen plint, in plaats van het vergunde duifgrijze pleisterwerk. Het buitenschrijnwerk wijzigt van antraciet naar wijnrood – wit aluminium. De balustrade in champagnekleurig aluminium wijzigt in witte aluminium spijlen met een houten handgreep.

Deze materialen passen binnen de omgeving waarop de aanvraag betrekking heeft en zijn dus aanvaardbaar.

Cultuurhistorische aspecten

De aanvraag is voor advies opgestuurd naar de dienst archeologie. De dienst adviseert voorwaardelijk gunstig met volgende beoordeling:

“Het projectgebied bevindt zich buiten een archeologisch vastgestelde zone. Het projectgebied is gelegen binnen een woon- en recreatiegebied met een oppervlakte boven de 3000 m² (9113 m²) en een ingreep boven de 1000 m² (quasi gelijk aan het projectgebied). Volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013, artikel 5.4.1 is hiervoor een archeologienota verplicht.

Een archeologienota werd opgemaakt door All-Archeo en waarvan akte door het agentschap Onroerend Erfgoed op 08/03/2018 (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/notas/6645 ). De archeologienota beveelt een uitgesteld vooronderzoek in de vorm van een proefsleuvenondezoek. Het proefsleuvenonderzoek werd uitgevoerd in twee fase; fase 1 werd uitgevoerd door VEC en gerapporteerd op 29/04/2019 (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/notas/10941 ), fase 2 werd uitgevoerd door VEC en gerapporteerd op 19/09/2020 (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/notas/15970 ). De nota geeft het terrein vrij voor verder onderzoek.”

De voorwaarden geformuleerd in dit advies zullen als voorwaarden bij de omgevingsvergunning worden opgelegd.

De aanvraag is voor advies opgestuurd naar de dienst monumentenzorg. De dienst adviseert ongunstig met volgende beoordeling:

“De erfgoedaspecten van deze aanvraag hebben betrekking op enerzijds de pastorie van het Heilige Hart van Jezus met voortuin afgezet met ijzeren hek en anderzijds het waardevolle groene karakter van het bouwterrein.

Op de oorspronkelijke aanvraag werd door de dienst monumentenzorg vanuit het erfgoedperspectief een ongunstig advies uitgebracht met onder meer volgende argumentatie:

-          Er was geen cultuurhistorische info aan het dossier toegevoegd die afweging mogelijk moet maken zoals gevraagd in de bouwcode.

-          Er was geen nadere informatie of argumentatie over de manier waarop met het interieur van de pastorie wordt omgegaan, nochtans een voorwaarde in het advies dat aan de verkoop vooraf ging.

-          Er waren fundamentele verschillen tussen de grondplannen en snedes van de bestaande pastorie zodat het volslagen onduidelijk is wat er van de structuur wel of niet bewaard bleef.

-          Uit het dossier kon niet afgeleid worden of de dakkap al dan niet behouden bleef.

-          De nieuwe functies in de pastorie waren erg intensief en invasief (wellness, groot sanitair). Functies die minder druk leggen op het gebouw zouden te prefereren zijn (back office, gespreksruimtes, …)

-          De toegangshelling ter hoogte van de voorgevel had een impact op de belevingswaarde van het inventarispand.

-          Het is niet duidelijk of het bestaande schrijnwerk bewaard bleef en waardoor het eventueel vervangen werd.

-          De kap van 53 van in totaal 192 bomen (27%) tastte het groene karakter van de site sterk aan.

-          Om levering aan het zorgcentrum mogelijk te maken werd een aanzienlijke oppervlakte verhard (wat eveneens het groene karakter aantastte)

-          De gevolgen van de herbestemming tot hoogspanningscabine van de aanbouw aan de pastorie konden niet afgewogen worden. De noordmuur werd volgens de plannen gesloopt.

De voorliggende vraag tot regularisatie geeft evenmin duidelijkheid over de hiervoor opgesomde aandachtspunten. De aanvraag vermeldt enkel het verwijderen van het oorspronkelijke hek dat nochtans in de inventaris van het bouwkundig erfgoed expliciet genoemd wordt en als onderdeel van de site bewaard dient te blijven. Ook blijkt dat nog enkele bomen, die eerder gevrijwaard bleven, gekapt worden. Er werd geen cultuurhistorische verantwoording aan de aanvraag toegevoegd, waardoor het niet mogelijk is een gefundeerd advies uit te brengen. De regularisatie stelt ons bovendien voor voldongen feiten.”
 

Bodemreliëf

De aanvraag is voor advies opgestuurd naar het Agentschap Natuur en Bos . Het agentschap geeft volgende beoordeling:

“De voorwaarden geformuleerd in dit advies zullen als voorwaarden bij de omgevingsvergunning worden opgelegd.

Er werd een terreinbezoek uitgevoerd, waarbij is vastgesteld dat door langdurig intensieve betreding en intensief onderhoud de kruid- en struiklaag onder de bomen nagenoeg integraal ontbreken. De typische kenmerken om dit als bos te kunnen beschouwen ontbreken: het bosdecreet is niet van toepassing.

Er is geen verdere adviesvereiste.”

De aanvraag is voor advies opgestuurd naar de dienst groen en begraafplaatsen. De dienst adviseert voorwaardelijk gunstig met volgende beoordeling:

“Gunstig mits voldaan aan standaardvoorwaarden groendienst.”
 

Deze voorwaarden staan eveneens geformuleerd in de vergunning 20173329. dit advies zullen als voorwaarden bij de omgevingsvergunning worden opgelegd.

De aanvraag is voor advies opgestuurd naar het Departement Leefmilieu, Dienst Integraal Waterbeleid. De dienst adviseert ongunstig met volgende beoordeling:

“… De aanvraag tot regularisatie word ongunstig geadviseerd vanwege het niet volledig benutten van potentie hemelwaterhergebruik, niet correct gedimensioneerde infiltratievoorziening en geen correcte aansluiting van infiltratievoorziening aan de waterloop. 

Om een gunstig advies te bekomen dient men plannen/documenten toe te voegen en de nodige plannen te wijzigen met als gevolg de nodige aanpassingen te voorzien in de praktijk. …”

Aangaande deze materie is het raadzaam dat de aanvrager samen met zijn architect in overleg gaat met de dienst integraal Waterbeleid. Dit wordt meegenomen naar de voorwaarden.

De aanvraag is voor advies opgestuurd naar Waterlink - Aquafin. Zij adviseren voorwaardelijk gunstig met volgende beoordeling:

“Het project kan worden aangesloten onder volgende voorwaarden:

-          Men dient steeds de voorkeur te geven aan hergebruik, in dit geval voorziet men voor het totale project slechts 2 x 5000 l. Er wordt aangeraden om voor gebouw AB & C te berekenen of een grotere hemelwaterput met effectief meer hergebruik, bijvoorbeeld het aansluiten van het sanitair op het gelijkvloers, geen optie is. Het aansluiten van wasmachines is eveneens een optie. RWA en DWA moeten volledig gescheiden tot op de rooilijn worden gebracht. De vergunningsaanvrager dient een externe toezichtsmogelijkheid op beide aansluitingen te voorzien.

-          Gravitaire kelderaansluitingen zijn niet toegelaten. Indien er afvoerpunten van de woning (bijv. klokrooster) lager gelegen zijn dan het straatniveau t.h.v. de leiding dient de aansluiting beveiligd te worden tegen terugstroming. Dit kan door aan te sluiten via een terugslagklep of pomp. Een terugslagklep dient te worden geplaatst in de aankomende leidingen en niet in de infrastructuur van de rioolbeheerder.

-          De aansluiting dient te gebeuren op een diepte van 80 cm onder het straatniveau. Afwijkingen hiervan kunnen eventueel toegelaten worden mits een gemotiveerde aanvraag.”
 

De voorwaarden geformuleerd in dit advies zullen als voorwaarden bij de omgevingsvergunning worden opgelegd.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Om het wooncomfort van de assistentiewoningen te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is het geval in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden voldoende wooncomfort bieden.

Verder hebben de wijzigingen geen invloed op de potentiële hinder afkomstig van het project. Er lijken geen ingedeelde inrichtingen of activiteiten verbonden aan het project.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Ontsluiting/bereikbaarheid

Ontsluiting ondergrondse parking via Jozef Ickxstraat.

De helling voor deze parking te bereiken is zeer steil, tot 24% hellingsgraad. Er wordt aangeraden om een constante helling van 12% aan te houden. Verder vragen we, gezien de beperkte breedte van de toegang tot de garage, om een licht aan beide ingangen van de op/uitrit. Dit licht moet ook fietsers kunnen detecteren. Dit wordt meegenomen naar de voorwaarden.

Fietsvoorzieningen

De norm van fietsvoorzieningen per assistentiewoning is 1 per woning. Gezien er 48 woningen aanwezig zijn moeten er 48 fietsstalplaatsen voorzien worden.

In de aanvraag worden 19 + 65 + 22 + 25 = 131 fietsstalplaatsen voorzien.

De fietsstalplaatsen worden steeds voorzien onder het betreffende bouwblok. Voor de fietsstalplaatsen in de ondergrondse parkeergarage voor wagens wordt gevraagd om een middentrap aan te leggen op de helling, opdat fietsers ook op een andere manier deze kelderberging kunnen betreden. Dit wordt meegenomen naar de voorwaarden.

Verder is het vaak moeilijk om met fiets aan de hand of met een scooter om de deuren te openen. Automatische deuren zijn hiervoor een goede oplossing. Bredere deuren bij de fietsliften zijn ook noodzakelijk om veilig met fiets aan de hand, alsook scooter om comfortabel door deze deur te kunnen. Beide punten worden meegenomen naar de voorwaarden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2. na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021;

3. er moet voldaan worden aan de Bouwcode artikel 14, 24, 26, 28, 29, 30, 31, 35, 36, 37, 38, 44;

4. er moet voldaan worden aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid, tenzij een afwijking wordt bekomen;

5. de voorwaarden uit de bekrachtigde archeologienota zijn strikt na te leven;

6. men dient steeds de voorkeur te geven aan hergebruik, in dit geval voorziet men voor het totale project slechts 2 x 5000 l. Er wordt aangeraden om voor gebouw AB & C te berekenen of een grotere hemelwaterput met effectief meer hergebruik, bijvoorbeeld het aansluiten van het sanitair op het gelijkvloers, geen optie is. Het aansluiten van wasmachines is eveneens een optie. RWA en DWA moeten volledig gescheiden tot op de rooilijn worden gebracht. De vergunningsaanvrager dient een externe toezichtsmogelijkheid op beide aansluitingen te voorzien.

7. gravitaire kelderaansluitingen zijn niet toegelaten. Indien er afvoerpunten van de woning (bijv. klokrooster) lager gelegen zijn dan het straatniveau t.h.v. de leiding dient de aansluiting beveiligd te worden tegen terugstroming. Dit kan door aan te sluiten via een terugslagklep of pomp. Een terugslagklep dient te worden geplaatst in de aankomende leidingen en niet in de infrastructuur van de rioolbeheerder.

8. de aansluiting dient te gebeuren op een diepte van 80 cm onder het straatniveau. Afwijkingen hiervan kunnen eventueel toegelaten worden mits een gemotiveerde aanvraag.

9. zoals opgenomen in het ongunstig verslag van de dienst Integraal Waterbeleid moet er met hen een overleg gehouden worden om tot een aangepaste terreinaanleg/inrichting te komen, zodat op terrein kan afgesproken worden welke acties moeten ondernomen worden of werken moeten worden aangepast door de aanvrager. Contact dient hiertoe opgenomen met Simon De Preter via mail simon.depreter@provincieantwerpen.be of telefonisch 0476 20 13 63.

10. de hellingsgraad van de toegang tot de parkeergarage is aan te passen naar 12 %;

11. er moet een licht aan beide ingangen van de op/uitrit geplaatst worden. Dit licht moet ook fietsers kunnen detecteren;

12. op de helling moet men een middentrap aanleggen, opdat fietsers ook op een andere manier deze kelderberging kunnen betreden;

13. er moeten automatische deuren in de parkeergarage geplaatst worden voor de personen die met de fiets komen;

14. de liftdeuren van de fietsliften zijn minstens 1 m breed te voorzien, dit is voldoende breed om veilig met fiets aan de hand comfortabel door deze deur te kunnen;

15. men moet een aparte fietsberging voor personeel te voorzien, gescheiden van bewoners/bezoekers;

16. bij een te behouden boom moeten volgende zaken in acht genomen worden:

- in het ontwerp van de gebouwen en de volledige infrastructuur errond, mag er niets voorzien worden waardoor de wortels of kroon van de boom onaanvaardbaar moeten  beschadigd worden, noch nu, noch in de toekomst. Praktisch gezien wil dit zeggen dat het ontwerp niet mag leiden tot noodzaak om:

o het bestaande maaiveld af te graven of op te hogen in de wortelzone van de te behouden boom;

o graafwerken uit te voeren waarbij wortels dikker dan 5 cm moeten doorgestoken worden en/of waarbij 20% van het totale wortelpakket moet verwijderd worden;

o de boom drastisch te snoeien (d.w.z. hoger opkronen dan het huidig eindbeeld of toppen of kandelaren of verwijderen van takken dikker dan 8cm);

- als er werken (zowel bouwwerken, als werken aan de infrastructuur errond) worden uitgevoerd, moet de te behouden boom beschermd worden. Zowel wortels als kroon moeten beschermd worden.

De wortelzone van de boom moet beschermd worden om verdichting van de bodem en/of oppervlakkige beschadiging van de wortels te voorkomen. Op vlak van bescherming voor de wortelzone zijn er twee mogelijkheden:

o er is voldoende ruimte om de wortelzone volledig af te sluiten: dan moeten er werfhekkens geplaatst die aan elkaar vast gemaakt zijn, zodat ze niet, of in ieder geval moeilijk, te verplaatsen zijn. De grootte van de wortelzone wordt idealiter bepaald door onderzoek; als onderzoek om een of ander reden niet kan, moet men er vanuit gaan dat de wortelzone even groot is als de diameter van de kroonprojectie + 2m. In die volledig afgebakende zone mag niets gebeuren (niet graven, niet stockeren, geen afvalwater of spoelwater lozen, ….);

o er is niet voldoende ruimte om de wortelzone volledig af te sluiten: dan moeten er beschermingsmaatregelen op maat opgesteld worden, zodat de ruimte onder de boom toch geheel of gedeeltelijk kan gebruikt worden zonder dat er schade berokkend wordt.

17. om uitdroging van de wortelzone te voorkomen tijdens een droogzuiging van de werf, moet water worden gegeven aan de boom, tenzij bodemonderzoek zou uitwijzen dat dit niet nodig is.

18. naast de wortelzone moeten ook de stam en de kroon beschermd worden. Als de wortelzone volledig kan afgeschermd worden, zijn de stam en het onderste deel van de kroon uiteraard ook ineens afgeschermd. Kan de wortelzone niet volledig afgeschermd worden, dan moeten voor het beschermen van de stam en onderste deel van de kroon ook beschermingsmaatregelen op maat opgesteld worden.

19. om schade aan het bovenste deel van de kroon te voorkomen moet de aannemer, als hij een kraan gaat gebruiken,  een voldoende hoge kraan voorzien. Als de kraan rond draait met een last eraan, mag niets de top van de boom raken. De aannemer mag ook geen snoeiwerken uitvoeren om ruimte te krijgen voor een kraan of voor om het even welke machine of stelling of ….

20. het is aangewezen om voor de nodige onderzoeken en voor het opstellen van beschermingsmaatregelen op maat, een gecertificeerd boomverzorger te raadplegen;

21. bij het aanplanten van een nieuwe boom moet het aspect duurzaamheid nagestreefd worden. Duurzaam aanplanten wil o.a. zeggen dat voor de nieuwe boom een groeiplaats moet voorzien worden die ondergronds voldoende geschikt doorwortelbaar volume heeft om zijn natuurlijke grootte en leeftijd te kunnen halen, en waar er ook bovengronds voldoende ruimte is voor zijn natuurlijke grootte.

Lasten

Artikel 75 van het Omgevingsvergunningendecreet bepaalt dat de vergunningverlener lasten bij vergunningen kan opleggen.

De last kan de vorm aannemen van een louter financiële last of een realisatie in natura door de ontwikkelaar. In elk geval kan ingespeeld worden op maatschappelijke noden en behoeften op buurt- en wijkniveau. Het is aan de vergunningverlenende overheid om te bepalen of een louter financiële last aan de ontwikkelaar wordt opgelegd of een realisatie in natura door de ontwikkelaar wordt geëist. De inkomsten voor de stad van lasten moeten vanuit de regelgeving een expliciete bestemming krijgen met een link in de nabijheid van het project. Bij beslissing van de lasten moet dit meteen vastgelegd worden. Het kaderbesluit van 9 maart 2018 (jaarnummer 2203) legde de principes voor de lasten vast.

Het project valt onder het kaderbesluit aangaande stedenbouwkundige lasten, goedgekeurd door het college op 9 maart 2018.

Op 4 mei 2018 (jaarnummer 3963) besliste het college een stedenbouwkundige vergunning te verlenen voor het slopen van een parochiecentrum en twee eengezinswoningen, het bouwen van 57 assistentiewoningen en ondergrondse en bovengrondse auto- en fietsstalplaatsen, het  renoveren en uitbreiden van een oude pastorij tot dienstencentrum en het aanleggen van de omgeving gelegen Jozef Ickxstraat 10, Prinshoeveweg 31, Prinshoeveweg 21, Prinshoeveweg 29, district Ekeren.

Het college besliste hierbij, onder artikel 3, dat het geplande dienstencentrum als stedenbouwkundige last beschouwd wordt voor het project. Het college besliste tevens om Artes – Roegiers vrij te stellen van waarborg voor dit bouwproject.

Voorliggende aanvraag omvat het regulariseren van kleine aanpassingen die tijdens de uitvoering van de werken noodzakelijk waren in functie van de stabiliteit van het gebouw en omwille van een beperkt gewijzigd programma van de uitbater.

Over het geheel gezien kan geoordeeld worden dat de wijzigingen van voorliggende aanvraag ten opzichte van de verkregen stedenbouwkundige vergunning op 4 mei 2018 (Jaarnummer 3963) beperkt zijn, waardoor er geen bijkomende taken voor de overheid gecreëerd worden.

Besloten kan worden dat aan de SOK plicht is voldaan binnen de afspraken die gemaakt en vastgelegd zijn bij de initiële vergunning.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten