2022_CBS_00193 - Omgevingsvergunning - OMV_2021152886. Kapelstraat 113-115. District Hoboken - Goedkeuring

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Tijdens de periode van het openbaar onderzoek werd er 1 bezwaarschrift ingediend, dat zich als volgt laat samenvatten:

1. Akkoord buren: het bezwaar dat het dossier niet goedgekeurd kan worden zonder een uitdrukkelijk akkoord van een aanpalende;

Beoordeling: Overeenkomstig artikel 4.2.22. van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening hebben stedenbouwkundige vergunningen een zakelijk karakter en worden ze  verleend onder voorbehoud van de op het onroerend goed betrokken burgerlijke rechten. Indien deze geschonden zouden worden is de aanvraag niet uitvoerbaar.

Het bezwaar is niet van stedenbouwkundige aard en bijgevolg ongegrond.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          8/01/2021: weigering (20203588) voor het opdelen van de gelijkvloerse handelsruimte en wijzigen van de gevel;

-          7/04/2006: vergunning (3227#18) voor het herinrichten van een bestaand handelspand;

-          27/09/1966: vergunning (1055#496) voor het bijbouwen van een tweede verdieping.

Vergunde toestand

-          pand van 3 bouwlagen onder een plat dak in gesloten bebouwing met een handelsruimte en magazijn op het gelijkvloers en een woning op de verdiepingen erboven;

-          voorgevel op het gelijkvloers afgewerkt met bruine keramische tegels en op de verdieping met gele parementsteen, plint en dorpels in blauwe hardsteen, buitenschrijnwerk in bruin pvc en dakrand in zwart aluminium;

-          volledige perceel bebouwd.

Huidige toestand

-          voorgevel wit geschilderd.

Gewenste toestand

-          ontpitten van de bebouwing vanaf een bouwdiepte van circa 17,08 m tot een bouwdiepte van circa 33,18 m;

-          behoud van een deel van het magazijn op het achterste deel van het perceel;

-          wijzigen van de functie van het voorste gedeelte op het gelijkvloers van detailhandel naar wonen;

-          inrichten van het tussengebied als tuin met behoud van een doorrijstrook tot aan het magazijn met een breedte van circa 3 m aan de rechterzijde;

-          voorzien van een autostaanplaats achteraan de tuin ten behoeve van de woonentiteit;

-          voorzien van een nieuwe trap naar de eerste verdieping van het magazijn;

-          wijzigen van de voorgevel op het gelijkvloers naar een afwerking in witte crepi, buitenschrijnwerk in zwart aluminium met een gewijzigde indeling met behoud van de toegangsdeuren aan de linker- en rechterzijde en plint in blauwe hardsteen.

Inhoud van de aanvraag

-          ontpitten van de bebouwing;

-          behoud van een deel van het magazijn;

-          wijzigen van de functie van het voorste gedeelte op het gelijkvloers van detailhandel naar wonen;

-          inrichten van het tussengebied als tuin met behoud van een doorrijstrook;

-          voorzien van een autostaanplaats;

-          voorzien van een nieuwe trap naar de eerste verdieping van het magazijn;

-          wijzigen van de voorgevel.

Omschrijving ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Voorgeschiedenis

Op 8 mei 1996 nam het college akte van een melding op naam van Deweerdt voor exploitatie van een beenhouwerij (AN1995/415). In 1997 diende De Hoeve een melding in voor exploitatie van een zuivelwinkel. Hiervan werd akte genomen op 31 juli 1997 (AN1997/174).

Inhoud van de aanvraag

De aanvraag omvat de exploitatie van een opslagmagazijn voor ongevaarlijke goederen. De vergunning wordt gevraagd voor onbepaalde duur.

Aangevraagde rubrieken

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 27 Open ruimte:
  het perceel heeft een oppervlakte van circa 1.007 m² waardoor bij een functiewijziging een onbebouwde oppervlakte van minimaal 201,4 m² moet worden voorzien;
• artikel 40 Privaat gescheiden rioolstelsel en afvoerleidingen:
  het is verplicht een gescheiden rioolstelsel te voorzien conform artikel 41;
• artikel 43 Septische putten:
  het is verplicht een septische put te voorzien met een minimaal volume van 2.000 l voor de nieuwe wooneenheid indien de gemeenschappelijke septische put een volume heeft dat kleiner is dan 3.200 l of een gemeenschappelijke septische put te voorzien met een minimaal volume van 3.200 l.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.
Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag wijkt af van volgende artikels van de bouwcode:

Open ruimte (artikel 27):
Bij een functiewijziging wordt er vanuit de bouwcode opgelegd dat minimaal 20% van het perceel ontpit moet worden. Op dit perceel moet er hierdoor minimaal 201,4 meter onbebouwd zijn. De aanvraag voldoet hier met 200,81 meter nipt niet aan. Deze ruimte blijft in de nieuwe toestand grotendeels verhard. De bouwcode stelt dat verhardingen zoals een terras, een autostalplaats of een tuinhuis in zij- en achtertuinen beperkt zijn toegestaan tot 1/3 van de tuinoppervlakte. Het ontwerp is bijgevolg strijdig met de principes van dit artikel. Hierdoor zal in voorwaarde worden opgenomen dat de verharding van de ontpitting beperkt moet blijven tot 1/3 van de tuinzone (inclusief de verharde doorrit). De overige ruimte moet aangelegd worden als onverhard groen. Aangezien het ook niet wenselijk is dat er een niet overdekte autostaanplaats voorzien wordt in de achtertuin van de woonentiteit wordt deze ook uitgesloten van vergunning. Mogelijk kan een autostaanplaats voor de gelijkvloerse woning inpandig in het magazijn voorzien worden. 

Verder is er geen aanleiding om af te wijken van de overige voorschriften. Er wordt dan ook in voorwaarde opgenomen dat er in overeenstemming moet gekomen worden met artikels 41 en 43 van de bouwcode.

Functionele inpasbaarheid

Gelet op de functie van de aanvraag werd er advies ingewonnen bij de stedelijke dienst Business en Innovatie:

“De aanvraag betreft een verbouwing van een meergezinswoning met een achterliggend magazijn.

Het magazijn wordt gebruikt voor de opslag van niet gevaarlijke producten zoals papier, textiel, kunststof en karton. Deze zijn niet gevaarlijk maar wel brandbaar. Daar het uit het dossier niet direct duidelijk is waarvoor de opslag dient (verwerking ter plaatse of belevering van klanten / winkels) is het bevoorradingsverhaal toch nogal vaag.

Er zou maar 1 maal per dag een vrachtwagen komen laden/lossen maar daarnaast zijn er ook kleine bestelwagens. De vrachtwagen kan in elk geval niet op eigen terrein staan. De bestelwagens eventueel wel.

Voor de aanvraag kan gunstig advies gegeven worden maar er zal wel aandacht moeten zijn voor de bevoorrading en de brandveiligheid.”

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt er aangesloten bij het gegeven advies. De aanvraag is functioneel inpasbaar.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan ingestemd worden met het volume en het programma zoals voorgesteld. Door het uitbreiden van het woonprogramma wordt de draagkracht van de site niet overschreden. De aanvraag voorziet tevens een beperkte ontpitting. Het voorgestelde project komt overeen met de algemene configuratie van de aanwezige bebouwing in de omgeving. De geplande wijzigingen zijn mits naleven van de eerder gestelde voorwaarde niet storend voor de omgeving en in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

Visueel-vormelijke elementen

De voorgevel van de aanvraag wordt geïsoleerd en voorzien van witte gevelbepleistering in combinatie met zwart buitenschrijnwerk.

Gelet op de context van het perceel kan er een gunstig advies verleend worden voor het isoleren en bepleisteren van de gevel. De Kapelstraat wordt zelf voornamelijk gekenmerkt door bakstenen gevels, maar er komen ook bepleisterde gevels voor in de nabijheid van de aanvraag. Daarom wordt de aanvraag voorwaardelijk gunstig geadviseerd.

De stad Antwerpen hanteert evenwel een afwegingskader op aanvragen voor een stedenbouwkundige vergunning voor buitengevelisolatie.

Bij een gunstig advies is men verplicht om de werken over de volledige dikte van 14 cm uit te voeren. Op die manier wordt er maximale energiebesparing gerealiseerd binnen de bepalingen van het rooilijnendecreet.

De arrière corps moet aan beide zijden behouden en vrij van materiaal en isolatie blijven. De bestaande elementen in natuursteen zijn eveneens te behouden of te vervangen door nieuwe elementen in natuursteen.

De oorspronkelijke natuurstenen plint wordt afgebroken en vervangen door een nieuwe lagere plint in blauwe hardsteen.

De hoekprofielen, eigen aan gevelpleister, moeten onzichtbaar weggewerkt worden.

Deze aspecten worden mee in voorwaarden opgenomen worden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het dossier werd voorwaardelijk gunstig geadviseerd door brandweer. De voorgestelde voorwaarden worden integraal opgenomen als voorwaarde van vergunning.

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet het pand aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Toetsing van aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu

Het pand aan de Kapelstraat 113-115 werd in het verleden op het gelijkvloers gebruikt als fitnessruimte. De bovenliggende verdiepingen bestaan uit appartementen. Op de benedenverdieping wordt de omvorming naar een woning voorzien die aansluit op een tuin. Er wordt eveneens een doorgang voorzien naar het achterliggende magazijn. Dit magazijn zal gebruikt worden voor de opslag van ongevaarlijke goederen zoals hout, papier en karton, textiel en kunststoffen. Er zullen ook enkele heftrucks gestald worden en er worden acculaders voorzien voor het opladen van de heftrucks.

De exploitant geeft aan dat de hoeveelheden van de opgeslagen goederen beperkt zullen blijven. Voor het mogelijk scenario van “mono-opslag” wordt echter voor elk type van goederen de maximum opslagcapaciteit aangevraagd.

Al deze ingedeelde inrichtingen en activiteiten (IIOA’s) zijn in de derde klasse ingedeeld. Gezien het gaat over ongevaarlijke goederen en een beperkte opslag, wordt er van de opslag op zich geen hinder verwacht. Wat betreft mobiliteit stelt de exploitant dat er maximaal één keer per dag goederen zullen gelost en geladen worden, dit met kleine vrachtauto’s en bestelwagens en niet met grote vrachtwagens. Het laden en lossen zal steeds overdag plaatsvinden, tussen 8.00 uur en 18.00 uur en niet tijdens het weekend.

De Kapelstraat in Hoboken is een smalle enkelrichtingstraat. Een grote vrachtwagen die hier zou komen laden en lossen, zou de volledige straat blokkeren. Enkel bestelwagens die via de inrit tot bij het magazijn kunnen komen zodat er op eigen terrein kan geladen en gelost worden, zijn toegestaan. Dit wordt opgenomen als bijzondere voorwaarde. Aangezien de gevraagde parkeerplaats uitgesloten wordt van vergunning, kunnen deze bestelwagens hier ook niet parkeren. Ze mogen dus enkel aanwezig zijn op het terrein tijdens de laad- en lostijd. De dienst Mobiliteit van de stad Antwerpen geeft een voorwaardelijk gunstig advies maar stelt dat het keren van de bestelwagens op eigen terrein dient te gebeuren zodat de wagens terug vooruit en veilig de Kapelstraat kunnen oprijden.

De vergunningverlenende overheid is verplicht om een advies in te winnen bij het Agentschap Onroerend Erfgoed als de vergunningsaanvraag betrekking heeft op ingedeelde inrichtingen of activiteiten in of aan: een beschermde archeologische site, een beschermd monument, een beschermd cultuurhistorisch landschap of een beschermd stads- of dorpsgezicht (decreet van 12 juli 2013 betreffende het onroerend erfgoed artikel 6.4.4§3). Dat is hier niet het geval.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

2. Er wordt geen vergunning verleend voor een autostaanplaats in de tuinzone.

3. De verharding van de tuinzone moet beperkt blijven tot 1/3 van de totale oppervlakte van die tuinzone (inclusief de verharde doorrit).

4. Er moet een gescheiden rioolstelsel voorzien worden conform artikel 41 van de bouwcode.

5. Er moet een septische put voorzien worden conform artikel 43 van de bouwcode.

6. Het isoleren van de voorgevel is enkel toegestaan mits:

-          het gevelpakket (isolatie en bekleding) maximaal 14 cm voorbij de huidige gevellijn komt;

-          de arrière-corps behouden en vrij van materiaal en isolatie blijft;

-          er een nieuwe blauwe hardstenen plint geplaatst wordt. Na het uitvoeren van de werken moet de plint voorbij het gevelmateriaal steken;

-          de hoekprofielen, eigen aan gevelpleister, onzichtbaar weggewerkt worden;

-          de nieuwe gevelafwerking, inclusief plint, op geen enkele manier draagt op het openbaar domein, maar volledig ophangt aan de achterliggende muur.

7. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

Advies over de ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Mits voldaan wordt aan de algemene, sectorale en bijzondere vergunningsvoorwaarden, kan deze aanvraag in overeenstemming zijn met de VLAREM wetgeving. Vanuit milieutechnisch oogpunt wordt voorwaardelijk positief advies gegeven de vergunning te verlenen.

Geadviseerde rubrieken

Geadviseerde bijzondere milieuvoorwaarden

Het college sluit zich grotendeels aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar. De gemeentelijke omgevingsambtenaar stelt in zijn verslag dat de autostalplaats ten behoeve van de woongelegenheid in de tuinzone niet wenselijk is en suggereert dat deze beter inpandig in het volume van het achterliggende magazijn voorzien zou worden. De ruime oppervlakte van het magazijn leent zich immers daartoe. 

Het college sluit zich bij die beoordeling aan, maar wenst het realiseren van de inpandige autostalplaats in een expliciete voorwaarde te verankeren. De autostaanplaats zou bijvoorbeeld inpandig aan de linkerzijde van de ingang van het magazijn kunnen worden ingericht. De autostaanplaats dient echter wel toe te behoren aan de nieuwe woongelegenheid en steeds toegankelijk te zijn. Door het opleggen van die voorwaarde kan de parkeerparagraaf als volgt worden bijgesteld:

Verder wordt vastgesteld dat de afscheiding tussen de tuinzone en de doorrit naar het magazijn op de plannen wordt voorzien als een afsluiting in staaldraad. Een openmazige afsluiting tussen de tuin van de woning en de doorrit naar het magazijn komt de leefbaarheid van de tuinzone niet ten goede. In voorwaarde wordt daarom opgelegd om de afsluiting tot boven te laten begroeien met een wintergroene klimplant of er een haag tegenaan te planten.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.