2022_CBS_00433 - Omgevingsvergunning - OMV_2021172447. Jules Moretuslei 181. District Wilrijk - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          28/06/1976: vergunning (222#13081) verbouwingswerken aan een woning;

-          12/06/1972: vergunning (222#3203) verbouwen handelszaak;

-          18/02/1949: vergunning (238#6653) winkelhuis;

-          21/01/1946: vergunning (238#5977) bakkerij.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          functie en bouwvolume:

• eengezinswoning met winkel als nevenfunctie bestaande uit 2 bouwlagen onder een plat dak en een bijgebouw met als functie bakkerij achteraan het perceel;
• pand heeft een voorgevelbreedte van circa 8,50 m, een totale bouwdiepte van circa 17,89 m op het gelijkvloers en een bouwdiepte van circa 16,70 m op de verdieping.
• het hoofdgebouw met een kroonlijsthoogte van circa 6,75 m;
• het bijgebouw bevindt zich achteraan het perceel en grenst aan de ventweg ter hoogte van de Krijgsbaan. Het bijgebouw heeft een maximale bouwdiepte van circa 17,92 m en is afgewerkt met een plat dak met een kroonlijsthoogte van circa 3,87 m, gemeten vanaf het maaiveld tot bovenzijde dakrand.

-          gevelafwerking:

• roodbruin gevelmetselwerk aan de voorgevel.

Huidige toestand

-          functie en bouwvolume:

• eengezinswoning met winkel als nevenfunctie bestaande uit 2 bouwlagen onder een plat dak en een bijgebouw met als functie bakkerij achteraan het perceel.

Gewenste toestand

-          functie en bouwvolume:

• meergezinswoning met 5 wooneenheden bestaande uit 3 bouwlagen onder een plat dak en een bijbouw met als functie autostalplaats en fietsenberging.
• vermeerderen van het aantal wooneenheden van 1 naar 5. Met betrekking tot de nieuwe wooneenheden zijn volgende gegevens beschikbaar:

-          1 tweeslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 94 m²;

-          2 eenslaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van
circa 39 m²;

-          2 eenslaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van
circa 65 m²;

-          slopen van een deel van de bestaande bijbouw om meer open ruimte te creëren;

-          uitbreiden van het hoofdvolume met een aanbouw onder een plat dak.

-          gevelafwerking:

• de gevels worden afgewerkt met een witte crépi;
• het buitenschrijnwerk wordt uitgevoerd in zwart PVC of aluminium.

-          inrichting:

• het bijgebouw bevindt zich achteraan het perceel en is toegankelijk via de achterkant van de het perceel;
• het bijgebouw heeft een bouwdiepte van circa 14 m diep en een kroonlijsthoogte van 3,87 m ten opzichte van het maaiveld;
• de open ruimte (terras & tuin) bevindt zich tussen het hoofdvolume en het bijgebouw.

Inhoud van de aanvraag

-          verbouwen en uitbreiden van een handelswoning tot een meergezinswoning met 5 wooneenheden;

-          uitbreiden met een extra bouwlaag;

-          wijzigen van de voorgevel.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte:
  Het talrijkst in dit deel van de Jules Moretuslei voor perceelsgebonden garagegebouwen op het gelijkvloers aan de zijde van de Krijgsbaan, bij percelen met een woonfunctie op het gelijkvloers, is circa 6m. Een bouwdiepte van meer dan 13m voor deze volumes is bijgevolg niet kenmerkend;
• artikel 11 Afwerken van gevels en materiaalgebruik:
  Het talrijkst in dit deel van de Jules Moretuslei zijn gevels met een afwerking in gevelsteen in met op het gelijkvloers een afwerking in natuursteen. Een afwerking met een witte bepleistering is bijgevolg niet kenmerkend;
• artikel 23 Opdelen van een woning:
  De netto-vloeroppervlakte van de grootste woongelegenheid bedraagt circa 94m²;
• artikel 27 Open, ruimte:
  De oppervlakte van de tuin bedraagt circa 173m² en circa 20m² is niet verhard;
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
  De gewenste toestand heeft een parkeerbehoefte van 4 plaatsen, er worden 3 plaatsen voorzien;
• artikel 43 Septische putten:
  Er wordt een septische put voorzien met een inhoud van 3000 liter, waar deze minstens 3725 liter zou moeten zijn.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Met voorliggende aanvraag wenst men de handelsfunctie in het pand te supprimeren en de woonfunctie uit te breiden.

Het voorzien van meerdere appartementen met private buitenruimtes is principieel inpasbaar in dit deel van de Jules Moretuslei waar voornamelijk meergezinswoningen kenmerkend zijn.

De stad telt heel wat eengezinswoningen, herenhuizen en tal van grondgebonden woningen. Echter worden deze woningen steeds vaker opgedeeld in kleinere woonentiteiten. Daarom legt artikel 23 BC minimum eisen op in geval van opdeling eengezinswoning.

De verwevenheid van functies is een essentieel kenmerk van een binnenstedelijk gebied. Maar een te grote mix van verschillende functies of een te grote concentratie van één bepaalde functie kan tevens voor conflicten en overlast zorgen. Voorbeelden van overlast hierbij zijn geluidsproductie, parkeerdruk, mobiliteitsgeneratie, laden en lossen, dag- of nachtactiviteiten. Ook een te hoge concentratie meergezinswoningen kan overlast met zich meebrengen. De impact van een appartementsgebouw is bijvoorbeeld heel anders dan dat van een rijhuis voor één gezin. De typologie en schaal kunnen overlast genereren door middel van concentraties. Het verschil tussen verschillende typologieën kan niet steeds via de functiebeperkingen in een bestemmingsplan kunnen worden opgevangen en moeten daarom steeds concreet worden nagegaan in de aanvraag in functie van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Om bovenstaande hinderaspecten aanvaardbaar te houden en tegelijk de woonkwaliteit te garanderen, is het bijgevolg noodzakelijk om de juiste verhoudingen te zoeken tussen verschillende woningtypes enerzijds en de omvang (oppervlakte) van de verschillende functies binnen de woningen anderzijds. Het voorliggende project met 4 eenslaapkamerappartementen is een onaanvaardbare mix.

Om het wooncomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden.

Hieruit kunnen we concluderen dat door het omvormen van 1 grote woongelegenheid naar 5 kleinere entiteiten de densiteit op onaanvaardbare wijze stijgt en tegelijkertijd het woongenot daalt. Verder verhoogt dit de druk op het perceel, het bouwblok en de wijk onaanvaardbaar waardoor de draagkracht van de site wordt overschreden.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan ingestemd worden met het volume zoals voorgesteld aan de zuidzijde. Het voorgestelde project komt inzake het aantal bouwlagen en dakvorm overeen met de algemene configuratie van de aanwezige bebouwing in de omgeving.

Het volume aan de noordzijde legt echter een te grote hypotheek op de open ruimte.

Visueel-vormelijke elementen

De voorgevel wordt na uitbreiding geïsoleerd en afgewerkt met een witte bepleistering. Dit materiaal is niet afgestemd op de kenmerkende gevelafwerking in dit deel van de Jules Moretuslei. Kenmerkend zijn gevels in gevelsteen in verschillende kleurtinten met op het gelijkvloers een afwerking in natuursteen.

Bij een eventuele vergunning zal dan ook in voorwaarde opgenomen worden om de voorgevel af te werken met steenstrips.

De overige wijziging aan de gevels in functie van het uitbreiden en aanpassen van het pand komen wel in aanmerking voor een gunstig advies.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

De fietsenberging is via de voorkant van de woningen bereikbaar, maar dan moeten 4 deuren gepasseerd worden. De stalling kan ook via de ventweg bereikt worden, maar dit is slechts interessant voor verplaatsingen van of naar het noord-oosten. De garage ligt op het einde van de ventweg die doodlopend is.

De doorgangen/deuren naar de voorzijde moeten breed genoeg zijn om met fiets door te kunnen (min 1m). De garagepoort is een heel brede poort. Indien deze automatisch omhoog gaat is dit geen probleem. Indien ze handmatig ophoog moet, dan moet er geopteerd worden voor een aparte deur (in de poort) waar men te voet of met de fiets gebruik van kan maken, zodat de zware brede poort niet open hoeft.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten