2022_CBS_00388 - Omgevingsvergunning - OMV_2021146712. Lakenstraat 3. District Antwerpen - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          11/03/2011: melding (125914) voor het herinrichten van een appartement op het gelijkvloers;

-          01/10/1962: vergunning (18#44484) voor het bouwen van een flatgebouw.

Vergunde toestand

-          meergezinsgebouw met 8 appartementen:

• gelijkvloers: 2 eenslaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van ca. 70 m² en ca. 61 m²;
• 6 tweeslaapkamerappartementen op de bovenliggende verdiepingen met een netto vloeroppervlakte van ca. 65 m²;

-          4 bouwlagen onder plat dak;

-          gevel:

• voorgevel in licht crème gevelsteen;
• achtergevel in grijs pleisterwerk;
• houten buitenschrijnwerk en kroonlijst;
• dorpels en plint in blauwe steen;

-          buitenruimte:

• koer met een bruto oppervlakte van ca. 131 m².

Huidige toestand

-          meergezinsgebouw overeenkomstig vergunde toestand met uitzondering van:

• gelijkvloers: rechter appartement verruimd tot tweeslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van ca. 70 m²;

-          volume overeenkomstig vergunde toestand met uitzondering van:

• koer aan rechter zijde dichtgemaakt en betrokken bij het appartement;

-          gevel:

• achtergevel in rode gevelsteen met op het gelijkvloers grijs cementwerk voor het appartement tegen de linker perceelgrens;
• buitenschrijnwerk in wit pvc;

-          inrichting:

• achtertuin van ca. 45 m² en tegelterras van ca. 15 m² voor het linker appartement;
• achtertuin van ca. 60 m² voor het rechter appartement.

Gewenste toestand

-          meergezinsgebouw met 9 appartementen:

• bijkomend tweeslaapkamerappartement in nieuwe bouwlaag van ca. 96 m² en een dakterras aan de voor- en achterzijde van respectievelijk 18 m² en 14 m²;
• uitgebreide trapzaal;
• beperkte fietsenstalling op het gelijkvloers voor de nieuwe woning;
• 2 afvalruimten in de kelder;

-          4 bouwlagen + 1 teruggetrokken bouwlaag;

-          gevel overeenkomstig vergunde toestand met uitzondering van:

• schrijnwerk in zwart aluminium;
• nieuwe bouwlaag afgewerkt met zwarte platen, zwarte kroonlijst en glazen balustrade.

Inhoud van de aanvraag

-          vermeerderen van het aantal wooneenheden van 8 naar 9;

-          uitbreiden van het volume met een extra bouwlaag;

-          interne constructieve wijzigingen.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel  1:   zone voor wonen - (wo1).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgend punt:

-          2.1.9 Dakvormen en dakkapellen:
De vorm en de helling van de daken moet in harmonie zijn met het referentiebeeld. Indien teruggetrokken daken mogelijk zijn volgens de harmonieregel, dient de teruggetrokken bovenste bouwlaag minstens 3 m achter het voorgevel- en achtergevelvlak te liggen.
De teruggetrokken daklaag bevindt zich slechts 2,41 m van de voorgevel en 1,87 m van de achtergevel en voldoet dus niet aan de minimale 3 m.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• Art. 18.:
  Niveauverschillen van meer dan 18 cm moeten overbrugd worden, ofwel met een trap in combinatie met een helling, ofwel met een trap in combinatie met een lift, ofwel met een helling in combinatie met een lift.
  Er is geen lift aanwezig;
• Art. 20.:
  §1. Over de volledige lengte van de trappen en ter hoogte van eventuele tussenbordessen moet voor een breedte van minstens 125 cm gezorgd worden, telkens gemeten tussen de onafgewerkte binnenmuren, indien aanwezig, zodat na afwerking van de eventuele wanden en tussen de leuningen, een breedte van minstens 100 cm, vrij van obstakels, gegarandeerd wordt, wat gebruikers toelaat zich zonder hinder langs de trap te verplaatsen.
  De huidige trap heeft slechts een breedte van 80 cm en voldoet dus niet.
• Art. 22.:
  §2. De ruwbouwmaten van toegangen of deuropeningen moeten minstens 105 cm breed zijn, zodat na afwerking een vrije en vlakke doorgangsbreedte van minstens 90 cm gegarandeerd wordt. Voor wat de ruwbouwmaten betreft van toegangsdeuren als vermeld in artikel 5 § 1 kan een minimale breedte van 100 cm volstaan, mits na afwerking een vrije en vlakke doorgangsbreedte van minstens 85 cm gegarandeerd wordt.
  De toegangsdeuren tot de appartementen bedragen slechts 83 cm na afwerking en voldoen dus niet.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 6 Harmonie en draagkracht:
  een uitbreiding van de meergezinswoning met een 9^de woonentiteit en de voorziene verbouwingswerken aan de bestaande woningen zorgen ervoor dat de draagkracht van het gebouw wordt overschreden;
• Artikel 21 Vrije hoogte en artikel 26 afvalberging:

De vrije hoogte van de gemeenschappelijke afvalberging bedraagt minder dan 2,2 m;

• Artikel 22 minimale oppervlakte van een zelfstandige wooneenheid:

De slaapkamers van de bestaande appartementen verkleinen waardoor ze niet meer voldoen aan de normeringen van de VMSW, die gelden als absolute minimale oppervlaktematen;

• Artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte:
  Bij vermeerdering van het aantal woongelegenheden dient elke zelfstandige woning over een buitenruimte te beschikken. De minimale netto-vloeroppervlakte van deze buitenruimte is 4 m², vermeerderd met 2 m² per slaapkamer, te rekenen vanaf de 2^de slaapkamer.
  De tweeslaapkamerappartementen hebben een buitenruimte kleiner dan 2 m², terwijl dit minstens 6 m² zou moeten zijn;
• Artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
  2§ Inrichtingsprincipes:

De voorziene fietsenberging op het gelijkvloers voldoet niet aan de vereiste minimumafmetingen;

• Artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:

Er worden geen (extra) autostal- of parkeerplaatsen voorzien.

• Artikel 43 Septische putten:
  Het is verplicht om bij nieuwbouw, herbouw en/of verbouwingen waar het afvoerstelsel van afval- en hemelwater kan aangepast worden een septische put te voorzien.
  De meergezinswoning bekomt een gebruikersequivalent van 26, wat leidt tot een minimaal vereist volume van 7100 liter. De voorziene septische put bedraagt slechts 4752 liter en voldoet dus niet.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag wenst een appartementsgebouw uit te breiden met een bijkomende wooneenheid. De functie wijzigt niet, blijft conform de bestemming van het RUP en inpasbaar in de omgeving.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

De aanvraag voorziet een teruggetrokken daklaag. Deze dakvorm is niet kenmerkend in de woonstraten van de Antwerpse binnenstad. Ze beperken zich veeleer langs de Kaaien, de Leien en invalswegen. In het woonweefsel zijn daarom zelden aanvaardbaar. Gelet op de direct omgeving waar nog teruggetrokken daklagen voorkomen, het beperkte profiel van de straat en de typologie van het gebouw, kan uitzonderlijk een teruggetrokken daklaag wel gunstig beoordeeld worden. Echter bevindt deze zich te dicht tegen zowel de voor- als achtergevellijn (RUP Binnenstad, art. 2.1.9). De aanvraag voorziet vooraan circa 2,5 m en achteraan circa 1,9 m terugsprong. Dit moet volgens het geldende RUP minstens 3 m zijn en er is geen reden om hierop een afwijking toe te laten.

Het desbetreffende voorschrift heeft immers tot doel dat teruggetrokken daklagen (van toekomstige ontwikkelingen) op een gelijke afstand van voor- en achtergevelvlak geplaatst worden. Hierdoor wordt er een goede aansluiting bekomen met (potentieel) naastliggende daklagen en wordt er een uniformiteit van dergelijk daklagen in de binnenstad aangehouden, wat ook een wildgroei aan daktypologieën en -vormen voorkomt.

De voorgestelde daklaag voldoet niet aan artikel 2.1.9 van het RUP waardoor geadviseerd wordt om de aanvraag te weigeren.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De hoogte van de nieuwe bouwlaag is niet in verhouding met onderliggende gevel. Hierdoor zal voorliggende daklaag waarneembaar zijn vanaf de straat en het straatbeeld op een negatieve manier beïnvloeden. De vrije hoogte van de nieuwe wooneenheid is eerder hoog (2,95 m). De vrije hoogte verlagen tot de minimaal vereiste plafondhoogte (2,60 m) resulteert in een dakopbouw die meer in verhouding is tot de onderliggende gevelopbouw. De voorgestelde bouwhoogte van de daklaag kan niet gunstig beoordeeld worden.

De raamopeningen van de nieuwe laag zijn niet symmetrisch geplaatst in de daklaag en vinden geen aansluiting met de geleding van onderliggende gevel. In functie van een samenhangend gevelbeeld is het noodzakelijk dat de raamopeningen afgestemd zijn met deze van de bestaande, onderliggende raamopeningen.

De daklaag wordt afgewerkt met een zwarte beplating. Dit is geen typisch dakmateriaal en vindt ook geen samenhang met het materiaalgebruik van de bestaande gevel. Zowel het materiaal als de donkere kleur kan dan ook niet gunstig beoordeeld worden. Dit is eveneens het geval voor de glazen borstwering. Aanbevolen wordt om een borstwering in spijlenwerk te voorzien.

De dakterras reiken tot aan de gevellijnen en worden begrensd door glazen borstweringen. Terrassen en hun borstweringen dienen onttrokken te worden van het zicht. Daarom dienen de borstweringen zich minstens binnen een denkbeeldige hoek van 45° te bevinden, vertrekkend vanaf de gevellijn. Dit is niet het geval. De voorgestelde terrassen komen dan ook niet in aanmerking van vergunning.

Omwille van bovenstaande argumentatie wordt geadviseerd om de aanvraag te weigeren.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De bijkomende woning is een tweeslaapkamerappartement met een oppervlakte van 96m², wat een ruimtelijk, kwalitatieve woning oplevert. Echter voorziet het appartement niet in alle minimaal vereiste woonkwaliteitseisen, zoals een fietsenberging en afvalberging.

De voorziene fietsstalplaatsen in de gang voldoen niet aan de inrichtingsprincipes, conform artikel 29 van de bouwcode. Er is geen 1,5 meter per fiets voorzien, inclusief circulatieruimte. Ook is het hangsysteem niet te gebruiken door iedere type fiets. De aanvraag is strijdig met artikel 29 van de bouwcode.

Voor de nieuwe entiteit moet een afvalberging worden voorzien die voldoet aan artikel 26 van de bouwcode. In de kelder is een afvalberging ingericht, maar  de vrije hoogte is geen 2,2 meter conform artikel 21 van de bouwcode.

In het bestaande volume worden ook aanpassingen voorzien. De bestaande 8 appartementen en de gemeenschappelijke delen van het gebouw ondergaan ingrijpende verbouwingswerken. Zo worden de ventilatie- en technische schachten verwijderd en de traphal aangepast. Ook wijzigt de planschikking van de huidige tweeslaapkamerappartementen op de verdiepingen. Deze aanpassingen hebben een negatieve impact op de algemene woonkwaliteit van de entiteiten.

De grootte van de slaapkamers wordt aangepast. Na de wijzigingen bezitten de slaapkamers waar een dubbel bed in past  over een oppervlakte die kleiner is dan 11m². Conform de minimale oppervlaktematen van de VMSW, waarnaar ook verwezen wordt in artikel 22 van de bouwcode, moeten deze slaapkamers minstens 11 m² zijn. De slaapkamers zijn bijgevolg te klein. Ook de leefruimte verkleint en krijgt door de plaatsing van de badkamer en minder zuivere vorm, wat eveneens een verlaging van de woonkwaliteit betekent. De kleinere leefruimtes staan niet in verhouding tot het aantal slaapkamers.

Daarnaast voldoen de bestaande appartementen niet aan artikel 28 van de bouwcode. Dit artikel stelt dat bij het vermeerderen van het aantal wooneenheden, alle zelfstandige wooneenheden een buitenruimte moeten bezitten conform artikel 28 van de bouwcode. Dit zou betekenen dat de huidige wooneenheden met twee slaapkamers een buitenruimte van minimaal 6 m² moeten bezitten. De grootte van de terrassen bedraagt op de verdiepingen slechts 2 m².

Hieruit kan gesteld worden dat, om te voldoen aan de huidige woonkwaliteitseisen, de appartementen op de verdiepingen, met aangepaste planindeling hoogstens een eenslaapkamerappartement kunnen bevatten.

Het aantal woonentiteiten neemt toe van acht naar negen waardoor de gemeenschappelijke delen van het gebouw en de toegangen naar de wooneenheden moeten voldoen aan artikel 18, 20 en 22 van de toegankelijkheidsverordening.

Zoals reeds vermeld, voert de aanvraag ingrijpende wijzigingen door op de verdiepingen en de gemeenschappelijke delen waardoor het mogelijk is om het volledige appartementsgebouw integraal toegankelijk te maken. Er zijn verschillende afwijkingen op deze gewestelijke verordening en er is geen reden of mogelijkheid om hierop af te wijken.

Tot slot wordt opgemerkt dat de septische put niet is afgestemd op het gebruiksequivalent conform artikel 43 van de bouwcode. De septische put moet verruimd worden.

Op basis van bovenstaande tekortkomingen kan gesteld worden dat het vermeerderen van het aantal woningen van 8 naar 9 en de wijzigingen in het bestaande gebouw geen kwaliteitsverbetering met zich meebreng. Een bijkomende woning in een ruimtelijk aanvaardbare daklaag, die voldoet aan alle minimale woonkwaliteiten, kan pas in aanmerking komen van vergunning indien tegelijk ook de kwaliteit van de bestaande woningen gegarandeerd wordt. Het gelijkvloerse appartement rechts kan bijvoorbeeld gedeeltelijk omgevormd worden tot een ruime, gemeenschappelijke fietsenberging en gedeeltelijk betrokken worden bij het linker of bovenliggende appartement.

De aanvraag dient bijgevolg geweigerd te worden.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten