2022_CBS_00588 - Omgevingsvergunning - OMV_2021160398. August Vermeylenlaan 2-6. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          29/05/2020: voorwaardelijke vergunning (20193709) voor het wijzigen van de gelijkvloerse functie van gebouw B van commerciële ruimte naar ruimte voor dienstverlening;

-          14/10/2016: vergunning (20161330) voor het bouwen van een gebouw met 20 assistentie woningen en commercieel gelijkvloers;

-          15/02/2013: vergunning (20127119) voor het slopen van een deel van de bestaande bebouwing en bouwen van een woonzorgcentrum.

Vergunde toestand/Geacht vergunde toestand

-          zorgcampus Linkeroever bestaande uit 4 losstaande gebouwen van drie tot vier bouwlagen:

• 20 assistentiewoningen;
• 155 kamer in het woonzorgcentrum;
• nursingtehuis met 20 kamers;
• 79 ondergrondse en 8 bovengrondse parkeerplaatsen (totaal 87).

Huidige toestand

-          nulpas van het gelijkvloers circa 0,41 m hoger uitgevoerd dan oorspronkelijk vergund;

-          50 ondergrondse en 8 bovengrondse parkeerplaatsen (totaal 58);

-          tuin aangelegd met paden in beton.

Gewenste toestand

-          regulariseren van de huidige toestand;

-          30 tijdelijke autostalplaatsen in de zone die bouwvrij gemaakt is ter voorbereiding van fase 3 van de zorgcampus;

-          toegang tot de tijdelijke autostalplaatsen in een pad in grasdalen;

-          terras aan de zuidelijke zijde van het nursingtehuis met een oppervlakte van circa 88 m².

Inhoud van de aanvraag

-          regulariseren van het wijzigen van de nulpas van het gelijkvloers;

-          het regulariseren van 58 parkeerplaatsen (in plaats van 87);

-          regulariseren van het aanleggen van de tuin met verharde wandelpaden;

-          het voorzien van 30 tijdelijke autostalplaatsen;

-          aanleggen van een terras aan de zuidelijke zijde van het nursingtehuis.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

Het goed is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het goed ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een natuurgebied. De natuurgebieden omvatten de bossen, wouden, venen, heiden, moerassen, duinen, rotsen, aanslibbingen, stranden en andere dergelijke gebieden. In deze gebieden mogen jagers- en vissershutten worden gebouwd voor zover deze niet kunnen gebruikt worden als woonverblijf, al ware het maar tijdelijk.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de bouwcode.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag is functioneel verenigbaar met de omgeving. De aanvraag omvat aanpassingen aan een bestaande en vergunde zorgcampus. De bestaande vergunde functie blijft behouden en blijft verenigbaar met het woonweefsel van Linkeroever.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De schaal en het ruimtegebruik van de aanvraag zijn verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.

De aanvraag heeft geen impact op de stedenbouwkundige figuur van de zorgcampus die werd vastgelegd in een masterplan. Dit masterplan werd besproken in de welstandscommissie op 16 september 2011 en gunstig geadviseerd.

Het project werd grotendeels gerealiseerd en de tuin werd aangelegd. Enkel het tweede gebouw met assistentiewoningen (40 wooneenheden) zal in een latere fase nog worden gerealiseerd.

Op de locatie van dit nog te realiseren gebouw wordt een tijdelijke parking ingericht. Deze tijdelijk parking zal toegankelijk zijn via een bestaand inrit langs de August Vermeylenlaan en zal uitgevoerd worden met waterdoorlaatbare materialen (grasdals). De volledige tijdelijke parking wordt vergroend zodat deze zich integreert in de huidige tuinaanleg en de auto’s niet zichtbaar zijn voor de omgeving.

De tijdelijkheid van deze parking wordt onderstreept door deze in te planten in het bouwgebied van het tweede gebouw met assistentiewoningen volgens het masterplan. Bij realisatie van dit gebouw, zal de parking verdwijnen. De uitvoering van dit gebouw is nog onderhevig aan uitbreiding van de huidige erkenning van de zorgcampus en momenteel in behandeling bij de bevoegde subsidiërende overheid. De vormgeving en inrichting van de tijdelijke parking kan gunstig worden beoordeeld. Er wordt geen termijn aangevraagd voor de tijdelijke parking. Rekening houdend met de reeds lopende procedure met betrekking tot subsidiëring wordt geadviseerd om een tijdelijke vergunning te verlenen voor een periode van 3 jaar.

De aanleg van de open ruimte op de zorgcampus werd verder uitgewerkt. Rondom de gebouwen werden wandelpaden aangelegd in beton met een breedte van 1,20 meter die deels samenvallen met de brandweerontsluiting. De paden hebben een slingerende structuur en verhogen het gebruiksgenot van de tuin. De aanleg van de open ruimte wordt gunstig beoordeeld.

De aanvraag omvat tevens een vergroting van het bestaande vergunde terras aan het nursingtehuis om buitenactiviteiten te kunnen organiseren met de bewoners in een gecontroleerde omgeving. In de beschrijvende nota wordt vermeld dat een eventuele terrasafsluiting zal uitgevoerd worden in glas. Dit is conform de terrasafsluitingen op de verdiepingen. De uitbreiding van het terras wordt gunstig geadviseerd.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag beoogt een regularisatie van de nulpas van alle gebouwen van TAW 10.94 naar TAW 11.35. In de vorige aanvraag (20161330) werd de verhoging van de nulpas echter uitgesloten naar aanleiding van een bezwaarschrift waarbij de verstoring van de waterhuishouding met mogelijke gevolgen voor de omliggende bebouwing als bezwaar werd aangehaald.

In de beschrijvende nota van voorliggende aanvraag wordt verwezen naar een rapport dat de opties met betrekking tot het infiltreren van regenwater op het eigen terrein onderzoekt. Gezien het hoogste grondwaterpeil zich op 150cm onder de TAW 10.00 bevindt maakt de studie gewag van de beperkte infiltratiemogelijk gezien de hoge grondwaterstand. In het licht van deze hoge grondwaterstand was in de bouwvergunning van het Woonzorgcentrum al een verhoging van de nulpas van TAW 10.00 naar TAW 10.94 aangevraagd.

Echter na het bekomen van dit rapport en uitwerking van de diverse infiltratiebekkens, in combinatie met de uitwerking van de wegenis, bleek dat een bijkomende verhoging nodig was om al het regenwater op eigen terrein te infiltreren waarbij deze infiltratiebekkens onder de fundering van de voorziene buitenverharding doorlopen.

Daarom is tijdens de uitvoering besloten om de nulpas van het ganse complex naar TAW 11.35 (verhoging van 41 cm), wat overeen komt met de funderingslaag en afwerking van de bovenliggende betonwegenis.

In de vorige aanvraag werd gunstig advies verleend door de Dienst Integraal Waterbeleid van de provincie Antwerpen op voorwaarde dat het regenwater herbruikt zou worden. Deze voorwaarde wordt herhaald. Ook de voorwaarde voor de aanleg van groendaken wordt hernomen, aangezien de aanvraag niet duidelijk is of hieraan is voldaan. Beide voorwaarden dragen bij aan de vermindering van eventuele wateroverlast. De motivatie met betrekking tot het verhogen van de nulpas uit de beschrijvende nota is logisch en aanvaardbaar. De verhoging van de nulpas van alle gebouwen tot TAW 11.35 kan gunstig beoordeeld worden.

Het Agentschap Natuur en Bos verleende een ongunstig advies omwille van het feit dat ze in eerdere aanvragen voor deze campus niet om advies zijn gevraagd en bijgevolg geen duidelijk zicht hebben op de impact op het buffergebied. Omwille van de inhoud van de aanvraag is echter geen advies van het Agentschap Natuur en Bos nodig waardoor aan hun advies voorbij kan gegaan worden. 

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

De stedelijke dienst mobiliteit stelt in het advies dat er als voorwaarde bij de vergunning dient opgenomen worden dat in de volgende fase de parkeerplaatsen moeten voorzien worden in de ondergrondse parking.

Dit advies wordt bijgetreden. De aanvrager toont aan in de beschrijvende nota dat er reeds voorzieningen getroffen zijn in de bestaande ondergrondse parking om een verbinding te leggen met de toekomstige uitbreiding van de ondergrondse parking. Bovendien werd ook onder het nursingtehuis een ondergrondse parking aangelegd waardoor er nog meer ruimte overblijft om in de toekomst de ontbrekende parkeerplaatsen te realiseren in aansluiting met de derde fase van het zorgcomplex. Er wordt geadviseerd om in de voorwaarde bij de vergunning op te nemen dat bij voltooiing van het volledig project aan de parkeerbehoefte moet voldaan zijn.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      in een volgende fase moeten de tijdelijke bovengrondse parkeerplaatsen voorzien worden in de ondergrondse parking. Bij de voltooiing van deze volgende fase moet voldaan zijn aan de parkeerbehoefte;

3.      regenwater te herbruiken;

4.      platte daken moeten uitgevoerd worden als groendaken;

5.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

Geldigheidsduur

6.       de tijdelijke parking waarvoor vergunning wordt verleend, mag niet langer dan tot 1 februari 2025 in stand blijven. Na het verstrijken van de geldigheidsduur van de vergunning moet de begunstigde het terrein herstellen in de staat waarin het zich bevond vóór de tenuitvoerlegging van de vergunning van bepaalde duur, tenzij gestart wordt met de realisatie van de volgende fase op het terrein van de tijdelijke parking.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.