2022_CBS_00629 - Omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden - OMV_2021150311. Moretuslei 35. District Ekeren - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Aangezien verkavelingen niet voorkomen op de Vlaamse of provinciale lijst, is het college bevoegd voor de vergunning.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving aanvraag

Relevante voorgeschiedenis

-          1/4/1993: vergunning (1993419) voor het verbouwen/uitbreiden van een woning.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          eengezinswoning op Moretuslei 35.

Huidige toestand

-          perceel met een oppervlakte van 400 m² (11,50 m straatbreedte en ± 35 m diepte);

-          deels bebouwd terrein, met de woning Moretuslei 35 en een bergplaats;

-          deels onbebouwd terrein, ingericht als tuin;

-          er zijn geen markante reliëfverschillen;

-          Moretuslei heeft een wegverharding in asfalt voor éénrichtingsverkeer, met aan weerszijden een voetpad in betonstraatstenen. Parkeren kan aan beide zijden op de rijweg.

Gewenste toestand

-          afgebroken bergplaats;

-          creëren van lot 1 voor meergezinswoning met drie woongelegenheden in gesloten bebouwing;

-          oppervlakte van 208 m² met een straatbreedte van 6,05 m;

-          bouwdiepte gelijkvloers: maximum 17 meter, bouwdiepte eerste verdieping: maximum 13 meter;

-          hellend dak op een basis van 9 meter, met een kroonlijsthoogte gelijk aan die van de woning op huisnummer 35 en een dakhelling van 45°;

-          behouden van een bebouwd restperceel met een oppervlakte van 192 m², aan de linkerzijde.

Inhoud van de aanvraag

-          verkavelen van een perceel in 1 lot voor woningbouw en een restperceel.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:

-          artikel 12 – Levendige plint: de voorschriften laten een garage toe in het hoofdgebouw, terwijl de gevel niet minimaal 8 meter breed is.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
 

Normen en percentages betreffende de verwezenlijking van een sociaal of bescheiden woonaanbod

Niet van toepassing.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Er zijn geen gegronde redenen om af te wijken van de geldende voorschriften.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag voorziet het verkavelen van een perceel grond met de bedoeling het optrekken van een meergezinswoning met 3 eenheden op het nieuwe lot 1. Gelet op de ligging in een voldoende ontwikkeld woongebied, is er in deze zonder meer sprake van een correcte functionele inpasbaarheid voor een woongebouw. Het advies voor een woonfunctie is bijgevolg gunstig.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

De voorziene volumetrie, tot 17 m gelijkvloers, tot 13 m op eerste verdieping en met een dakbasis van 9 m voor het hellende dak (onder 45°), is zonder meer ruimtelijk aanvaardbaar in de gebouwde context en sluit principieel correct aan op de aanpalende bebouwing.

Echter wordt er geen expliciete hoogtemaat vermeld aangaande het achterste deel van zowel gelijkvloers als 1ste verdieping; dienaangaande zal dan ook een algemene richtlijn worden opgelegd, zijnde maximaal 3,50 m voor de gelijkvloerse bouwlaag en maximaal de hoogte van de kroonlijst aan de voorzijde voor de 1ste verdieping. Ter verduidelijking en vervollediging worden ook de voorschriften inzake oppervlakte en dakuitvoering aangevuld.

Het bestemmingsvoorschrift met betrekking tot vrijstaande handelingen in de tuinzones – achtertuinstrook – constructies is te beperkend en niet in overeenstemming met de ruimtelijke context. Het zou bijvoorbeeld wenselijk zijn om tuinbergingen tegen de achterste perceelsgrens te plaatsen, aangezien die gevormd wordt door een doorlopende scheimuur, zoals het geval is in de meeste andere tuinen. Daarom wordt de omschrijving “De totale oppervlakte van alle bijgebouwen mag maximum 5% van de perceeloppervlakte bedragen. Inplanting: op minimum 1m van de perceelgrenzen” in dit voorschrift geschrapt en zullen tuinbergingen hieromtrent moeten voldoen aan de bouwcode, de algemeen geldende stedenbouwkundige regels en een goede ruimtelijke ordening.

Aangezien er voor de afbraak van de berging achteraan op het perceel geen stedenbouwkundige handeling werd toegevoegd op het omgevingsloket en het betreffende normenboek hiervoor niet werd gevolgd, wordt de afbraak in dit dossier noch aangevraagd, noch behandeld.

Het advies inzake schaal en ruimtegebruik is dan ook voorwaardelijk gunstig.

Mobiliteitsimpact

De aanvraag voorziet het inpandig parkeren op de gelijkvloerse bouwlaag maar gelet op het feit dat de gevelbreedte minder dan 8 m bedraagt, zal hierdoor niet voldaan zijn aan artikel 12 van de Antwerpse bouwcode, inzake levendige plint. Gelet op het feit dat het merendeel van de panden in deze straat, op slechts een sporadische uitzondering na, niet beschikt over een garagepoort, zal hierop dan ook geen afwijking worden toegelaten, zal betreffend artikel zonder meer geschrapt worden en kan inpandig parkeren op eigen terrein dus niet worden toegelaten.

Een later in te dienen aanvraag tot omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen zal bijgevolg aan de geldende richtlijnen dienaangaande van de Antwerpse bouwcode dienen te voldoen.

Draagkracht

De omgeving wordt vooral gekenmerkt door eengezinswoningen. Meergezinswoningen komen hier slechts sporadisch voor. De beperkte afmetingen van het nieuwe lot 1 hypothekeren bovendien ook de ontwikkeling van meerdere kwalitatieve wooneenheden. Zo zal de tuin wellicht aansluiten aan een kleine, gelijkvloerse woning en zal de grotere bovengelegen woning slechts over een terras beschikken. Het kan ook zijn dat er een grotere duplex woning voorzien wordt, maar dan zal de kleinere woning waarschijnlijk enkel onderdaks georganiseerd kunnen worden. Hoewel dit slechts 2 mogelijke configuraties betreft, en er uiteraard nog andere kunnen zijn, is het duidelijk dat de druk op het perceel door het introduceren van een meergezinswoning enorm toeneemt.

Bij uitbreiding en bij verdere doorontwikkeling in de wijk, zal ook de druk op de wijk onaanvaardbaar stijgen. Daarom is het onwenselijk om een meergezinswoning te realiseren op deze locatie.

Er wordt dan ook een voorwaardelijk gunstig advies verleend, louter voor het optrekken van een eengezinswoning.

Advies aan het college

Aan het college wordt voorgesteld om de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde voorwaarden

1. de bijgevoegde stedenbouwkundige voorschriften dienen strikt toegepast te worden. Ze worden evenwel met volgende bepalingen gewijzigd en aangevuld:

• in het algemene voorschrift Andere wordt ‘meergezinswoning” 2 x vervangen door “eengezinswoning” en wordt “met 3 eenheden’ geschrapt;
• in de specifieke bestemmingsvoorschriften wordt ‘meergezinswoning’ vervangen door ‘eengezinswoning’;
• het specifieke inrichtingsvoorschrift Oppervlakte wordt aangevuld met de bepaling dat de bouwdiepte 17 m op het gelijkvloers bedraagt, 13 m op de eerste verdieping en 9 m onder het schuine dak;
• het specifieke inrichtingsvoorschrift Kroonlijsthoogte wordt aangevuld met de bepaling dat de kroonlijsthoogte voor de eerste 13 m bouwdiepte gelijk is aan de aanpalende woning Moretuslei 35 en voorbij de eerste 13 m bouwdiepte maximum 3,50 m bedraagt;
• in het specifieke inrichtingsvoorschrift Dakuitvoering wordt ‘(eventueel uitgevoerd als half schilddak of wolfsdak)’ geschrapt;
• het specifieke inrichtingsvoorschrift Dakuitvoering wordt aangevuld met de bepaling dat de dakvorm voorbij de eerste 9 m bouwdiepte een plat dak hoort te zijn;
• in het specifieke inrichtingsvoorschrift Dakuitvoering wordt ‘en van de vrijstaande zijgevel’ en ‘met een maximum van 6 m’ geschrapt;
• in het specifieke inrichtingsvoorschrift Inplanting wordt ‘Een eventuele garage is enkel mogelijk binnen de strook voor hoofdgebouwen.’ geschrapt;
• in het specifieke inrichtingsvoorschrift Vrijstaande handelingen in de tuinzones – achtertuinstrook – constructies wordt 'De totale oppervlakte van alle bijgebouwen mag maximum 5% van de perceeloppervlakte bedragen. Inplanting: op minimum 1m van de perceelgrenzen' geschrapt;

2. de voorwaarden opgelegd in het advies van Fluvius moeten strikt worden nageleefd;

3. de voorwaarden opgelegd in het advies van Proximus moeten strikt worden nageleefd;

4. Uitsluitingen

geen vergunning wordt verleend voor de afbraak van de berging achteraan op het perceel.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten