2022_CBS_00392 - Omgevingsvergunning - OMV_2021146045. Sint-Antoniusstraat 18. District Antwerpen - Goedkeuring

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          12/02/2013: proces-verbaal (AN/2013/PV/0062 - 2013214) voor het wijzigen van het aantal woongelegenheden van 1 naar 9  (3 zelfstandige wooneenheden en 6 studentenkamers) zonder voorafgaandelijke schriftelijke omgevingsvergunning;

-          11/12/1931: toelating (1931#40779) voor binnenveranderingen;

-          08/05/1928: toelating (1928#29950) voor gevel- en binnenveranderingen.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          functie: eengezinswoning met 4 slaapkamers:

• bruto-vloeroppervlakte van 238,2 m²;
• buitenruimte van 16,3 m²;

-          bouwvolume:

• besloten bebouwing van 3 bouwlagen onder zadeldak met kelderverdieping;
• hoofdbouw met een bouwdiepte van 16,4 m rechts en 12,9 m links;
• achterbouw met 3 bouwlagen onder plat dak tot een bouwdiepte van circa 16,4 m op de rechter perceelgrens;
• perceelbreed achterhuis van 1 bouwlaag onder plat dak tot op 3,5 m van de achterste perceelgrens en met kroonlijsthoogte 2,6 m;

-          gevelafwerking:

• lijstgevel met 3 gelijke traveeën op een verhoogde sierplint;
• 2 daklichten in het voorste dakdeel;

-          inrichting:

• leefruimtes op gelijkvloers
• verharde koer;
• bergplaats achteraan op het perceel;
• slaapkamers op bovenliggende verdiepingen.

Huidige toestand

-          functie: meergezinswoning met 9 studentenkamers kamers:

• op het gelijkvloers:

-          1 studio met een netto-vloeroppervlakte van circa 28,1 m²;

-          1 kamer met een netto-vloeroppervlakte van circa 22,8 m²;

• op de eerste en tweede verdieping telkens:

-          1 kamer met een netto-vloeroppervlakte van circa 15,5 m²;

-          1 kamer met een netto-vloeroppervlakte van circa 14 m²;

-          1 kamer met een netto-vloeroppervlakte van circa 18 m²;

• op de zolderverdieping:

-          1 studio met een netto-vloeroppervlakte van circa 33 m²;

-          bouwvolume: de koer werd verkleind en het achterhuis werd uitgebreid en heringericht;

-          gevelafwerking:

• voorgevel in beige bepleistering met dorpels en plint in arduin, dak in rode dakpannen en kroonlijst in witte PVC, vernieuwd buitenschrijnwerk in donkerbruin aluminium, de gelijkvloerse ramen zijn voorzien van ingebouwde rolluiken;
• achtergevel in grijze gevelbepleistering op buitenisolatie en buitenschrijnwerk in witte PVC;
• aan de voorgevel 3 nieuwe daklichten en verlaagde raamopeningen op de tweede verdieping;
• aan de achtergevel nieuwe raam- en deuropeningen op het gelijkvloers en 2 nieuwe daklichten;

-          inrichting:

• door verlaagde plafonds is de vrije hoogte op elke verdieping minder dan 2,60 m;
• kelder ingericht met aparte bergingen;
• dakvlaklicht en zonnepanelen op het dak van de achterbouw;
• verharde koer van 10,4 m².

Gewenste toestand

-          conform de bestaande toestand met 9 studentenkamers (regularisatie).

Inhoud van de aanvraag

-          regulariseren van het opdelen van een eengezinswoning in een studentenhuis met 9 kamers;

-          regulariseren van het uitbreiden van het bouwvolume op het niveau van het maaiveld;

-          regulariseren van het wijzigen van de gevels.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde en artikel  1:   zone voor wonen - (wo1).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punten:

-          artikel 2.1.1 Culturele, historische en/of esthetische waarde:
in dit gebied geldt de wenselijkheid van behoud. De oorspronkelijke detaillering van de lijstgevel en het volledige interieur werden gewijzigd;

-          artikel 2.2.3 Onbebouwde ruimte en tuinen:
de aanvraag omvat een verbouwing waarbij het percentage bebouwde/onbebouwde oppervlakte toeneemt ten opzichte van de laatst vergunde toestand.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De verordening Toegankelijkheid is niet van toepassing op deze aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 5 Cultuurhistorisch erfgoed:
  er geldt een wenselijkheid van behoud op zowel het interieur als het exterieur;
• artikel 21 Minimale vrije hoogte van ruimten:
  de vrije hoogte in alle kamers is minder dan het minimum van 2,60 m;
• artikel 27 Open ruimte:
  de bebouwde oppervlakte op het niveau van het maaiveld neemt toe en er blijft minder dan 20% onbebouwde ruimte over;
• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
  er zijn geen fietsstalplaatsen voorzien.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)

Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag is gelegen in een gebied waar nog studentenhuisvesting mag bijkomen. Studentenkamers zijn dan ook functioneel inpasbaar.

Er werd bewezen dat er 9 woonentiteiten waren voor 01/01/2009. Geen enkele van deze woonentiteiten voldoet aan de normen voor een zelfstandige woning, ook niet aan de normen die reeds van toepassing waren op datum van aankoop. Om die reden kan enkel gesproken worden van 9 (studenten)kamers die reeds bestonden voor 01/01/2009.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

In het verleden werd zonder vergunning een verbinding gemaakt tussen de voorbouw en de achterbouw waardoor de koer verkleind werd. Omwille van een berghok werd er in de overblijvende binnenkoer nog een extra volume van ongeveer 1,5 m x 1,5 m gebouwd, zodat de binnenkoer nog meer versnipperd werd. Volgens artikel 2.2.3 van RUP Binnenstad mag bij verbouwingswerken de buitenruimte niet verkleind worden. Artikel 27 van de bouwcode legt op dat 20% van het perceel onbebouwd moet blijven.

De initiële verbinding langs de rechter perceelsgrens is ruimtelijk aanvaardbaar en vrijwaart nog een leefbare bruikbare buitenruimte. De impact van het toegevoegde volume op de buitenruimte is echter te groot en dit volume moet worden afgebroken. Dit wordt als voorwaarde opgelegd.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

Het pand is gelegen in een zone met culturele, historische en/of esthetische waarde (CHE). Artikel 2.1.1 van RUP Binnenstad en artikel 5 van de bouwcode gaan uit van de wenselijkheid van het behoud. De oorspronkelijke detaillering van de lijstgevel en het volledige interieur werden gewijzigd.

Het advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg werd opgevraagd:

“Het regulariseren van een reeds uitgevoerde toestand heeft weinig zin vanuit oogpunt monumentenzorg aangezien het net de taak is om erfgoedelementen te vrijwaren bij een verbouwing. Op basis van de plannen vergunde toestand is het duidelijk dat bv quasi alle schouwen uit het pand werden verwijderd. Het is niet duidelijk of deze erfgoedwaarde hadden en of er nog andere waardevolle interieurelementen of structuren verdwenen. De lijstgevel is reeds versoberd.

Om de beeldwaarde van de versoberde lijstgevel te versterken en deze te doen aansluiten bij de linkerbuurpanden, is het aanbevolen deze bij een toekomstige verfraaiingscampagne wit te schilderen (blauwe hardstenen onderdelen uitgezonderd) en de kroonlijst van zijn pvc omkasting te ontdoen.”

Vanuit erfgoedoogpunt wordt aanbevolen dat bij een verfraaiingscampagne de gevel wordt witgeschilderd, met uitzondering van de onderdelen in blauwe hardsteen, en dat de houten kroonlijst wordt hersteld en ontdaan van de pvc-omkasting.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het advies van de brandweer is voorwaardelijk gunstig en moet strikt worden nageleefd.

De aanvraag voldoet niet aan volgende artikels van de bouwcode:

-          Artikel 21 Minimale vrije hoogte van ruimten: door de plaatsing van valse plafonds voldoet geen enkele kamer aan de vereiste vrije hoogte van 2,60 m. Als voorwaarde wordt opgelegd dat alle valse plafonds in de leefruimten moeten verwijderd worden.

-          Artikel 29 ‘Fietsstalplaatsen’: er zijn geen fietsstalplaatsen voorzien. Mits een herschikking van het plan kan kamer 08 op het gelijkvloers achteraan verkleind worden en de bijhorende keuken ingericht als fietsenberging. Dit wordt als voorwaarde opgelegd.

Er wordt verder opgemerkt dat 4 van de 9 kamers niet beschikken over een eigen douche en gebruik moeten maken van één enkele douche die rechtstreeks uitgeeft in de gemeenschappelijke keuken op het gelijkvloers. Dit strookt niet meer met de huidige comforteisen. Er wordt dan ook aanbevolen om ook deze kamers te voorzien van een eigen douche ofwel een degelijke gemeenschappelijke badkamer in te richten.

De aanvraag omvat de regularisatie van 9 studentenkamers. Hoewel de zolder volledig is uitgerust met alle voorzieningen (keuken, douche, wc) voldoet ze niet aan de minimale oppervlakte van 35 m² om te kunnen worden gekwalificeerd als zelfstandige woonentiteit. De vergunning betreft dus louter 9 studentenkamers.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke omgevingsvergunningsaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      het toegevoegde volume op de binnenkoer moet worden afgebroken zoals in rood aangeduid op plan BA_Regularisatie studentenhuis_P_N_00_gelijkvloers;

3.      om te voldoen aan artikel 21 van de bouwcode moeten de valse plafonds in de kamers verwijderd worden zodat overal een vrije hoogte van min. 2,60 m bekomen wordt;

4.      de keukenzone van kamer 08 moet worden ingericht als fietsenberging;

5.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Wijzigingsverzoeken

De aanvrager heeft een of meerdere verzoeken ingediend om zijn oorspronkelijke dossier te wijzigen.

Minstens een van die verzoeken werd aanvaard, waardoor de aanvaarde wijzigingen mee beoordeeld worden.