2022_CBS_00605 - Omgevingsvergunning - OMV_2021173736. Antwerpsesteenweg 114-116. District Borgerhout - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          er is geen relevante voorgeschiedenis.

Geacht vergunde toestand

-          volledig dichtgebouwd perceel;

-          3 wooneenheden.

Huidige toestand

-          in oorsprong twee afzonderlijke rijwoningen;

-          totale gevelbreedte 11,62 meter;

-          toegangspoort op linkerzijde naar parking (centraal 5 plaatsen) en 3 opslagruimtes (achterste 10 meter van het perceel);

-          gelijkvloerse verdieping heeft een appartement aan de straatzijde;

-          centraal is er een gemeenschappelijke trappenhal;

-          linkerpand:

• vier bouwlagen onder plat dak;
• bouwdiepte op eerste, tweede en derde verdieping circa 10 meter;

-          rechterpand:

• twee bouwlagen onder mansardedak;
• bouwdiepte op eerste verdieping circa 16,50 meter;
• bouwdiepte van daklaag circa 12,50 meter;

-          6 appartementen in totaal: variërend tussen 47,40 m² en 67,30 m²;

-          gevelafwerking:

• roodbruine baksteen;
• zandstenen omlijstingen rond het schrijnwerk;
• donkerbruin houten schrijnwerk;
• garagepoort in bruingekleurd staal;

-          inrichting:

• perceel circa 493 m² volledig dichtgebouwd op begane grond.

Gewenste toestand

-          optopping van de gebouwen met een laag op het linkerpand en drie lagen op het rechtse pand;

-          nieuwe bouwhoogte 15,97 meter;

-          insprong met circa 4 meter van bovenste laag op rechterkant;

-          herindelen van de appartementen;

-          uitbreiding bouwdiepte op linkerzijde van circa 10 naar circa 14 meter;

-          installatie lift in centrale trappenhal;

-          vermeerderen van het aantal wooneenheden naar 7. Met betrekking tot de nieuwe wooneenheden zijn volgende gegevens beschikbaar:

• 4 eenslaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van 66, 67, 67 en 68 m² gegroepeerd boven elkaar in het rechterpand;
• 1 duplexappartement met 3 slaapkamers met een netto vloeroppervlakte van 109 m²;
• 1 duplexappartement met 2 slaapkamers met een netto vloeroppervlakte van 99 m²;
• 1 drieslaapkamerappartement op de vijfde verdieping over de volledige perceelsbreedte;
• de gemiddelde nettovloeroppervlakte van alle wooneenheden bedraagt 84 m²;

-          gevelafwerking:

• optopping bekleed met hout in natuurkleur;
• zwart pvc schrijnwerk;
• zwarte aluminium deur;
• zwarte stalen borstwering;
• achtergevel geïsoleerd en afgewerkt met witte crépi;
• daklaag voor- en achteraan bekleed met hout;

-          inrichting:

• parking voor 9 auto’s achter appartement aan straatzijde;
• creatie patio van 19,15 m² voor gelijkvloers appartement;
• verwijdering gelijkvloerse opslagruimtes achteraan.

Inhoud van de aanvraag

-          bouwen van 1 respectievelijk 3 bijkomende bouwlagen op het linker- en rechterpand van het perceel;

-          uitbreiden van bouwdiepte op linkerzijde van circa naar circa 14 meter;

-          vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 3 naar 7;

-          wijzigen van het schrijnwerk (behoudens poort) in de voorgevel;

-          wijzigen van de interne circulatie met nieuwe trap en lift;

-          slopen van dragende binnenmuren;

-          openmaken van de gelijkvloerse ruimte voor een terras.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• Artikel 20: Trappen:
  • §1. Over de volledige lengte van de trappen en ter hoogte van eventuele tussenbordessen moet na afwerking van de eventuele wanden en tussen de leuningen een breedte van minstens 100 cm zijn. Hier minder is die dan 80 cm.
  • §3 De trappen hebben in de draai geen gelijkvormige op- en aantrede.
• Artikel 24: Draairuimte:  de deuren naar de appartementen op de rechterhelft en appartement 4.1 liggen te diep in de muur waardoor de buitenste rand van de vrije en vlakke draairuimte aan de duwzijde van de deur, het gesloten deurvlak niet raakt.  Ook de andere deuren (waaronder die van garage naar lift ) voldoen net niet door plaatsing te dicht bij de hoek.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 6: harmonie en draagkracht:

Een vijfde bouwlaag is niet in overeenstemming met het referentiebeeld van de Antwerpsesteenweg;

• Artikel 10: Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte: Een vijfde bouwlaag is niet in overeenstemming met het referentiebeeld van de Antwerpsesteenweg;
• Artikel 29: Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag wijkt af van volgende bepalingen van de Gewestelijke verordening toegankelijkheid en van de bouwcode:

Gewestelijke verordening toegankelijkheid:

Artikel 20 trappen:

-          De voorziene trap heeft slechts een breedte van minder dan 80 cm. Dit is niet conform artikel 20 van de gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid dat hier een minimale breedte van 1m voorop stelt. Om het gebruiksgenot voor de gebruikers te optimaliseren, wordt opgelegd dat deze trap moet voldoen aan de gewestelijke verordening toegankelijkheid.

Artikel 24 Draairuimte:

-          De deuren naar de appartementen op de rechterhelft en appartement 4.1 liggen te diep in de muur waardoor de buitenste rand van de vrije en vlakke draairuimte aan de duwzijde van de deur, het gesloten deurvlak niet raakt. In voorwaarde zal worden opgenomen dat er in overeenstemming moet gekomen worden met dit artikel.

Bouwcode:

Harmonie en draagkracht (art6) en Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte (art 10):

-          De aanvraag voorziet een uitbreiding tot een totaal van 5 bouwlagen. Bij herbouw of een volume-uitbreiding moeten de inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte in harmonie zijn met het referentiebeeld. De Antwerpsesteenweg wordt ter plaatse gekenmerkt door bebouwing met 2 tot 4 bouwlagen onder een platte dakconstructie. In beginsel is deze 5^de bouwlaag dus niet in harmonie met de omgeving en het referentiebeeld. Bovendien biedt de aanvraag geen enkel tegengewicht voor de verhoogde druk op het perceel. Ze omvat geen kwalitatieve ontpitting van het binnengebied, geen ontharding van het perceel. De bijkomende woningen verhogen slechts de druk op dat perceel en de omgeving. Hierom zal de 5^de bouwlaag en bovenste woonentiteit worden uitgesloten van vergunning.

Functionele inpasbaarheid

Voor dit pand is er geen vergunde toestand gekend. Er werd tijdens de procedure advies ingewonnen bij de stedelijke dienst vermoede van vergunning.

“Op basis van kadaster en luchtfoto's: gunstig voor volgebouwd gelijkvloers

Op basis van kadaster en oude woonkaarten: gunstig voor maximaal 3 woningen.”

Voorliggende aanvraag omvat het omvormen van een meergezinswoning van 3 woonentiteiten tot meergezinswoning met zeven woongelegenheden. De woonfunctie blijft behouden. De functie van het pand blijft in harmonie met de kenmerkende functie van in de straat.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag voorziet zowel het optoppen van de bebouwing tot 5 bouwlagen als een uitbreiding van de bouwdiepte op de verdiepingen.

Aantal bouwlagen:

-          Zoals eerder aangehaald bij ‘Beoordeling afwijkingen van de voorschriften’, wordt 5^de bouwlaag uitgesloten van vergunning. Het verhogen tot 4 bouwlagen van het linker gedeelte kan wel gunstig worden geadviseerd.

Uitbreiding verdiepingen:

-          De aanvraag voorziet daarnaast een uitbreiding op de verdiepingen. De omgeving wordt ter plaatse gekenmerkt door percelen met een gelijkaardige bouwdiepte op de verdiepingen. Het ontwerp sluit hier met de voorgestelde bouwdieptes  dus op aan. Dit kan bijgevolg gunstig worden geadviseerd.

Mits naleven van de gestelde voorwaarde is voorstel ruimtelijk aanvaardbaar.

Visueel-vormelijke elementen

De uitbreiding op de verdieping wordt voorzien in houten gevelbekleding. Dit voorgestelde materiaalgebruik is aanvaardbaar in deze ruimtelijke context.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het dossier werd voorwaardelijk gunstig geadviseerd door brandweer. De voorgestelde voorwaarde worden integraal mee opgenomen als voorwaarde van vergunning.

Er wordt opgemerkt dat het gelijkvloers appartement omwille van weinig lichtinval een beperkte woonkwaliteit heeft. De het ingesloten terras achteraan het appartement biedt weinig openheid, en de gesloten voordeur die rechtstreeks van de straat in de zithoek uitkomt, beperkt de lichttoetreding en verhindert een optimaal gebruik van de ruimte.

Aangezien de dienst Mobiliteit parkeerplaats 9 niet bruikbaar acht, biedt dit de mogelijkheid om het terras te vergroten. Rekening houdend met de vraag voor bijkomende fietsenberging (zie Mobiliteitsimpact) kan de halve breedte van parkeerplaats 9 bij het terras gevoegd worden. Hierdoor ontstaat de mogelijkheid om een deel met groen in volle grond aan te leggen. Dit zal aldus in voorwaarden opgelegd worden.

Verder zal in voorwaarden opgenomen worden om de toegang tot het gelijkvloers appartement niet rechtstreeks vanop de straat in de leefruimte te laten uitkomen en de voorziene voordeur in de gevel te vervangen door een raamgeheel dat minstens tot op de hoogte van de borstwering van de 2 naastliggende ramen, beglaasd uitgevoerd wordt.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Voor heel het blok is de fietsparkeerbehoefte 4 x (1+1) + 2 x (3+1) + 1 x (2+1) = 19 fietsstalplaatsen.

Aangezien de daklaag met een drieslaapkamerappartement uitgesloten wordt uit de vergunning wordt de behoefte slechts 15.

Er worden 19 plaatsen ingetekend, maar zoals nu voorzien zijn die niet bruikbaar. Er wordt voor de fietsen 1,60m gerekend aan beide kanten en 1,60m tussen de rijen fietsen. Dit moet minimaal 1,80m – 1,70m – 1,80m zijn. Dus als getekend kan het niet.

Ook voor bakfietsen wordt te weinig ruimte gerekend. Deze zijn vaak 90cm breed. Op de huidig ingetekende locatie (aan asverschuiving) is dit heel krap.”

Aangezien de dienst mobiliteit pp 9 niet nuttig acht is er ruimte om voor alle appartementen voldoende (15) comfortabele ruime fietsenstallingen te voorzien, en ook nog 2 extra voor bakfietsplaatsen.

Er wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt deels aangesloten bij het gegeven advies van de stedelijke dienst mobiliteit. Dit wordt mee opgenomen als voorwaarde van vergunning.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2. het volledig pand moet in overeenstemming gebracht worden met de volledig gewestelijke verordening toegankelijkheid met in bijzonder artikels 20 en 24;

3. er moet een kwalitatieve fietsenberging voorzien worden conform artikel 29 van de bouwcode. Hiervoor kan de helft parkeerplaats 9 gebruikt worden;

4. parkeerplaats 9 kan niet gebruikt worden als autostaanplaats. Deze ruimte kan gebruikt voor de helft worden voor het kwalitatief voorzien van de fietsenstalling. De ander helft dient toegevoegd te worden aan het terras;

5. de helft van parkeerplaats 9 die bij het terras gevoegd wordt, moet onoverdekt uitgevoerd worden. De totale oppervlakte verharding van het aldus groter verkregen terras mag maximaal 20 m² bedragen;

6. de toegang tot het gelijkvloers appartement niet rechtstreeks van de straat in de leefruimte uitkomen. De voorziene voordeur in de gevel is te vervangen door een raamgeheel dat minstens tot op de hoogte van de borstwering van de 2 naastliggende ramen, beglaasd uitgevoerd wordt;

7. na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021;

8. Uitsluitingen:

de vijfde bouwlaag wordt uitgesloten van vergunning. De voorziene woonentiteit in deze bouwlaag wordt bijkomend ook uitgesloten van vergunning.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten