2022_CBS_00206 - Omgevingsvergunning - OMV_2021165894. Oosterveldlaan 15. District Antwerpen - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          31/10/2019: aktename (20193348) voor het uitvoeren van interne verbouwingswerken aan een eengezinswoning;

-          26/04/2012: aanvraag (20123514) voor het bouwen van een gastenverblijf;

-          18/09/2009: vergunning (20093344) voor het bouwen van een woning.

Vergunde toestand/Geacht vergunde toestand

-          eengezinswoning;

-          2 bouwlagen onder zadeldak in open bebouwing.

-          gevels in licht rood metselwerk met licht grijs pvc buitenschrijnwerk gedragen door een arduinen plint.

Huidige toestand

overeenkomstig vergunde toestand met uitzondering van:

-          open en gesloten overdekte lichte houten constructie ter hoogte van de rechter perceelgrens;

-          bijgebouw en een open overdekte ruimte in de achtertuin.

Gewenste toestand

-          dokterspraktijk:

• gelijkvloerse receptie met vergaderruimte en aansluitend de bestaande keuken;
• 4 consultatieruimtes op de verdieping.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van de functie van een eengezinswoning naar een dokterspraktijk binnen het bestaande vergunde volume;

-          de overige bijgebouwen maken geen deel uit van de aanvraag.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 19 Tuinafsluitingen:
  de voortuin is afgesloten met een hek dat hoger is dan 1 meter;
• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen;
  er zijn geen bijkomende fietsparkeerplaatsen voorzien voor het personeel en de bezoekers;
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
  er zijn geen bijkomende parkeerplaatsen voorzien voor het personeel en de bezoekers.
   

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex Wonen van 2021)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het Rooilijndecreet.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Voorliggende aanvraag wijkt af van artikel 19 van de bouwcode. De voortuin is afgesloten met een begroeide draadafsluiting die hoger is dan 1 meter. Ter hoogte van het zwembad is er een nog hogere houten afsluiting voorzien. Bijgevolg voldoet het pand ook niet aan artikel 12 van de bouwcode. Gelet op het straatbeeld en de gewenste functie dient deze afsluiting voorzien te worden conform de voorschriften van artikel 19.

Functionele inpasbaarheid

Met voorliggende aanvraag wenst men de eengezinswoning om te vormen tot een dokterspraktijk. De woonfunctie verdwijnt hierdoor volledig. Het is wenselijk om in het algemeen in te zetten op voldoende ruime eengezinswoningen en deze dan ook te bewaren. In uitzonderlijke gevallen kan de woonfunctie gesupprimeerd worden. Door de aanwezigheid van het ziekenhuis aan de overzijde van de straat kan geoordeeld worden dat het creëren van een dokterspraktijk op deze locatie aanvaardbaar is. Deze nieuwe functie gaat immers een directe relatie aan met de reeds aanwezige functie(s) in de Oosterveldlaan.

De aanvraag werd ook ter advies voorgelegd aan de stedelijke dienst ondernemen en stadsmarketing – business en innovatie. Deze dienst geeft een gunstig advies.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Omwille van het ontbreken van de nodige parkeerplaatsen en de onmogelijkheid om dit als voorwaarde op te nemen in de vergunning, dient deze geweigerd te worden. Er wordt aanbevolen om in de nieuwe aanvraag voldoende aandacht en duidelijkheid te geven aan de invulling van de tuin (zie ook verder in het verslag). Zeker gezien er parkeerplaatsen in zouden ingericht worden, moet de primaire functie van de tuin als een kwalitatieve, groene en waterdoorlatende buitenruimte gegarandeerd blijven (bouwcode, art. 27)

Fietsvoorzieningen

De fietsparkeerbehoefte voor de praktijk is te bepalen op maat van het aantal bezoekers/patiënten.

Voor 4 praktijkruimtes stellen wij voor om 2 à 3 fietsstalplaatsen voor de bezoekers te voorzien.

Personeelsleden die met de fiets komen, moeten hun fiets ergens afgesloten kunnen zetten.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De werken situeren zich binnen het bestaande volume in functie van de functiewijziging. Er wordt geoordeeld dat de draagkracht van het perceel, noch de omgeving wordt overschreden.

In 2009 is er een vergunning verleend voor het bouwen van de eengezinswoning. Het dossier uit 2009 bevat geen gegevens over het zwembad, de houten constructies en de open overdekte ruimte in de achtertuin. Ook bij het op 26/04/2012 ingediende dossier voor het bouwen van een gastenverblijf waren deze elementen niet aanwezig. Het toen aangeleverde beeldmateriaal laat ook zien dat de tuinzone toen nog vrij was van constructies en een zwembad. Bij de melding voor interne verbouwingswerken van 31/10/2019 waren er eveneens geen elementen in de tuinzone van het pand opgetekend.

Gelet op de oppervlakte van de vrijstaande bijgebouwen (80m²) en de ligging van het zwembad (voortuinstrook) komen deze niet in aanmerking voor een vrijstelling. Bijgevolg zullen, bij het verlenen van een Omgevingsvergunning, alle handelingen, werken en wijzigingen buiten de handelingen, werken en wijzigingen in functie van de nieuwe functie, rekening houdend met de voorwaarden, worden uitgesloten.

Visueel-vormelijke elementen

Buiten het toevoegen van een helling aan de inkomdeur worden er geen wijzigingen gedaan aan het uitzicht van het pand. Het pand blijft zich inpassen in de omgeving.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de Omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.