2022_CBS_00213 - Omgevingsvergunning - OMV_2021171686. Boshovestraat 130. District Deurne - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis 

-          12/03/2021: weigering (20204576) voor het wijzigen van de functie en vermeerderen van het aantal wooneenheden van handelspand naar 2 appartementen;

-          07/02/2020: weigering (20193663) voor het wijzigen van de functie en vermeerderen van het aantal wooneenheden van handelspand naar 2 appartementen;

-          22/11/1938: vergunning (329#16291) voor het bouwen van een winkelhuis.

Vergunde toestand 

-          functie: eengezinswoning met een bruto-vloeroppervlakte van circa 230 m² en een complementaire functie handel;

-          bouwvolume: hoekpand in gesloten bebouwing van 2 bouwlagen onder plat dak;

-          gevelafwerking: de gevels zijn opgetrokken in rode gevelsteen met sierelementen in geel geschilderde beton;

-          inrichting: het pand is ingericht als een handelshuis.

Huidige toestand 

-          functie: meergezinswoning met 2 appartementen;

-          bouwvolume: hoekpand in gesloten bebouwing van 2 bouwlagen onder plat dak;

-          gevelafwerking: conform vergunde toestand;

-          verharde voortuinstrook, ingericht als parkeerplaats;

-          inrichting: het pand is ingericht met 2 woongelegenheden.

Gewenste toestand 

-          functie: meergezinswoning met 2 appartementen:

• 1 twee-slaapkamerappartement met een netto-vloeroppervlakte van circa 65 m²;
• 1 een-slaapkamerappartement met een netto-vloeroppervlakte van circa 62 m²;

-          ontharde en vergroende voortuinstrook;

-          2 uitpandige terrassen aan de voorgevels;

-          verlaging van 2 ramen in functie van deze terrassen.

Inhoud van de aanvraag 

-          regulariseren van:

• het supprimeren van de nevenfunctie ‘handel’;
• het opdelen van de eengezinswoning in 2 woongelegenheden;

-          plaatsen van 2 uitpandige terrassen op de eerste verdieping;

-          inrichten van een gelijkvloerse fietsenberging voor 2 fietsen;

-          herinrichten van een ontharde en groene voortuinstrook conform de vergunde toestand.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 23 Opdelen van een woning: de aanvraag betreft het opdelen van een woning die meer dan 15 m² buitenruimte bezit (patio, voortuin en een potentieel, ruim dakterras). Er is geen entiteit van 100 m² voorzien na de opdeling;
• artikel 27 Open ruimte: de oppervlakte van de patio bedraagt 6 m². Dit is geen 20% van de perceelsoppervlakte;
• artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte: de voorziene buitenruimte voor het twee-slaapkamerappartement op de eerste verdieping bedraagt slechts 5,70 m² (4 m² + 1,70 m²) in plaats van de minimaal vereiste 6 m². Bovendien bieden beide kleine terrassen (in tegenstelling tot 1 groter terras), aan de voorgevels van een hoekpand, onvoldoende comfort en kwaliteit;
• artikels 40 en 41 Privaat gescheiden rioolstelsel en afvoerleidingen en kenmerken aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel: er wordt geen gescheiden rioolstelsel voorzien conform artikels 40 en 41 van de bouwcode;
• artikel 43 Septische putten: het is niet duidelijk of de voorziene septische put qua dimensionering voldoet aan artikel 43 uit de bouwcode.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex Wonen van 2021”)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)

Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag betreft het wijzigen van de functie handelshuis naar een meergezinswoning. Het omvormen van de handelsfunctie naar een loutere woonfunctie is op zich in harmonie met de kenmerkende woonfunctie in de omgeving.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

De werken blijven voornamelijk binnen het bestaande en vergunde volume. Op de eerste verdieping worden twee nieuwe uitpandige terrassen voorzien. Daarnaast beoogt de aanvraag een vermeerdering van het aantal woongelegenheden. Door de toevoeging van een extra woongelegenheid wordt de draagkracht van het gebouw programmatorisch overschreden en vermindert de ruimtelijke kwaliteit.

De stad telt heel wat eengezinswoningen, herenhuizen en tal van grondgebonden woningen. Echter worden deze woningen steeds vaker opgedeeld in kleinere woonentiteiten. Daarom legt artikel 23 van de bouwcode minimum eisen op in geval van opdeling eengezinswoning.

De aanvraag is in strijd met dit artikel. Het opdelen van een woning met een buitenruimte van meer dan 15 m² (een toegankelijke ruimte in open lucht, waaronder zowel de onbebouwde ruimte van het perceel op het gelijkvloers als de terrassen op de verdiepingen vallen) in meerdere woongelegenheden is immers principieel niet toegelaten, tenzij na opdeling tenminste één woongelegenheid met een netto-vloeroppervlakte van minstens 100 m² met een aansluitende buitenruimte van minstens 15 m² behouden blijft. In de laatst vergunde toestand was ongeveer 46 m² buitenruimte (voortuin en patio) aanwezig. De netto-vloeroppervlakte van de appartementen in de nieuwe toestand bedraagt slechts (circa) 62 en 65 m². Het opdelen van de handelswoning is daarom niet toegelaten.

Bovendien is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval voor het twee-slaapkamerappartement op de eerste verdieping. Vooral de keuken met eethoek biedt onvoldoende wooncomfort en is te klein om comfortabel ingericht te kunnen worden voor het aantal bewoners en is niet in verhouding tot het aantal slaapkamers.

De uitpandige terrassen zijn niet kenmerkend in de omgeving, tenzij bovenop een erker. Hier kragen de terrassen echter uit de gevel, wat vooral langs de zijde van de Boshovestraat onwenselijk is. Het terras hangt hier immers volledig boven het voetpad, wat de gebruikskwaliteit en de privacy ernstig belemmert, zeker op een eerste verdieping.

Daarnaast is ook geen 20% open ruimte voorzien in de zone voor zij-, achtertuinen en binnenplaatsen. De oppervlakte van de voortuin wordt hierbij niet in rekening gebracht, noch voor de onbebouwde ruimte, noch voor de oppervlakte van het perceel.

Dit is in strijd met artikel 27 van de bouwcode. Gezien deze open ruimte essentieel is voor het gebruiksgenot kan in voorliggende aanvraag geen afwijking toegestaan worden.

Het pand biedt zeker mogelijkheden om uit te breiden en voldoende buitenruimte te voorzien. De voorliggende plannen binnen het bestaande volume tonen echter onvoldoende woonkwaliteit en voldoen niet aan de eisen van de bouwcode en de goede ruimtelijke ordening.

Visueel-vormelijke elementen

De kenmerkende materialiteit van de voorgevel blijft behouden. In het verleden werd de houten kroonlijst reeds vervangen door een kroonlijst uit wit pvc. In de voorliggende aanvraag worden de raamopeningen van de slaapkamer en de keuken verlaagd zodat de nieuwe terrassen toegankelijk worden. De openingen worden ingevuld met nieuw witkleurig schrijnwerk uit pvc. De terrassen worden gerealiseerd in lichtgeel beton en worden voorzien van een zwartkleurige borstwering. Het materiaalgebruik en de nieuwe indeling is inpasbaar binnen de stedelijke context van het perceel.

Mobiliteitsimpact

Toetsing parkeerbehoefte

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Er moeten voor de bijkomende woning 2 fietsstalplaatsen voorzien worden: 1 appartement met 1 slaapkamer = 1 x 2 (1 slaapkamer + 1 extra) = 2.

Er wordt in de woning een fietsenberging ingericht. Er wordt gewerkt met een fietslift/fietshaken. Niet alle types van fietsen kunnen hiervan gebruik maken. Er moet minstens 1 gewone lage fietsstalplaats voorzien worden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen 

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.