2022_CBS_00205 - Omgevingsvergunning - OMV_2021145674. Napelsstraat 116. District Antwerpen - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          13/06/2008: voorwaardelijke vergunning (20081613) voor het verbouwen van een commerciële ruimte;

-          03/12/1944: bouwtoelating (18#16620) voor het veranderen van raamkozijnen en voordeur;

-          26/09/1942: bouwtoelating (18#16420) voor verbouwingswerken en een schutsel;

-          04/06/1942: bouwtoelating (18#15141) voor gevel- en binnenveranderingen;

-          06/03/1935: bouwtoelating (18#2165) voor binnenveranderingen;

-          28/10/1924: bouwtoelating (1924#19517) voor herstellen van een vitrine;

-          07/06/1892: bouwtoelating (1892#720) voor het veranderen van twee vensters;

-          13/02/1874: bouwtoelating (1874#94) voor het bouwen van een huis;

Vergunde/vergund geachte toestand

-          eengezinswoning met complementaire functie (commerciële ruimte);

-          bouwvolume:

• besloten bebouwing met 3 bouwlagen onder een schilddak (kroonlijsthoogte 12.3m);
• gelijkvloers volledig bebouwd;
• hoofdbouw met een bouwdiepte van circa 11m;
• achterbouw met een kroonlijsthoogte van 9,02m tegen de rechter perceelsgrens en tot aan de achterste perceelsgrens.

-          gevelafwerking:

• voorgevel in lichtgroene kleur;
• decoratieve profilering rond de ramen op de 1ste en 2de verdieping;
• waardevolle houten kroonlijst in lichtgroene kleur;
• buitenschrijnwerk in bruinkleurig hout, ramen op de 1ste verdieping voorzien van een vast bovenpaneel;
• gelijkvloerse gevelpui uit natuursteen, buitenschrijnwerk uit hout met een centrale toegangsdeur;
• achtergevel in lichte neutrale bepleistering.

-          inrichting:

• bovenliggende woning enkel bereikbaar via inkomdeur van de commerciële ruimte;
• commerciële ruimte uitgebreid in de gelijkvloerse verdieping van de rechterbuur;
• bergruimte op 2de verdieping ter hoogte van de achterste perceelsgrens.

Huidige toestand

-          meergezinsgebouw met commerciële ruimte op het gelijkvloers;

• 1ste verdieping: eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 47,7m2, badkamer met toilet enkel toegankelijk via de gemeenschappelijke trap;
• 2de verdieping: studio met een netto vloeroppervlakte van 28,7m2:

-          leefruimte studio onbereikbaar;

-          ter hoogte van de achterste perceelsgrens een vanuit de trappenhal toegankelijke ruimte met een apart toilet;

• 3de verdieping: eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 36,4m2 en een zolderruimte toegankelijk via een wenteltrap ;

-          bouwvolume:

• in overeenstemming met de vergunde toestand met uitzondering van de hogere kroonlijsthoogte van de achterbouw ter hoogte van de rechterbuur;

-          gevelafwerking:

• in overeenstemming met de laatst vergunde toestand met uitzondering van de betegelde gevelpui en de aanwezige leien op de achtergevel;

-          inrichting:

• bovenliggende appartementen bereikbaar via inkomdeur van de commerciële ruimte.

Gewenste toestand

-          meergezinsgebouw met 5 woningen en een reca-ruimte op het gelijkvloers;

• 1 eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 61,9m2;
• 1 eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 62,8m2;
• 1 eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 47,5m2;
• 1 eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 47,8m2;
• 1 eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 46 m².

-          bouwvolume:

• 5 bouwlagen onder een mansardedak (kroonlijsthoogte 17,96m);
• gelijkvloers volledig bebouwd;
• hoofdbouw met een bouwdiepte van circa 11m;
• achterbouw met een kroonlijsthoogte van 9,68m tegen de rechter perceelsgrens en tot aan de achterste perceelsgrens;

-          gevelafwerking:

• gevelafwerking in witkleurig pleisterwerk;
• buitenschrijnwerk in zwartkleurig pvc met zwartkleurige stalen borstweringen;
• gelijkvloerse gevelpui afgewerkt met tegels in beige tint;
• wit geschilderde houten bakgoot ter hoogte van de 3de verdieping;
• nieuwe kroonlijst ter hoogte van de 5de verdieping in witgeschilderd hout;
• mansardeverdieping afgewerkt met grijze dakpannen.

-          inrichting:

• terrassen in de achtergevel ter hoogte van de linker perceelsgrens.

Inhoud van de aanvraag

-          omvormen van een eengezinswoning naar een meergezinsgebouw met 5 woongelegenheden;

-          functiewijziging van het gelijkvloers naar reca;

-          interne constructieve wijzigingen;

-          uitbreiden van het volume;

-          wijzigen van de gevels. 

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Eilandje, goedgekeurd op 1 september 2011. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: overdruk cultureel, historisch en/of esthetische waarde van de bestaande bebouwing en zone voor wonen-art. 1-bestaand weefsel.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan (Eilandje)

volgende punten:

• 0.5 draagkracht: het vermeerderen van het aantal woonentiteiten van 1 naar 5 overschrijdt de draagkracht van het kleine perceel
• 0.10 Dakvorm: een dak mag maar 1 bouwlaag bevatten, in de aanvraag bevinden er zich 3 bouwlagen  boven de  kroonlijst;
• 1.2.2 harmonieregel: De dakvorm (= volume boven de kroonlijst) is niet in harmonie met de omgeving;
• 1.2.3.Bouwdiepte: de bouwdiepte overschrijdt deze van de gebuur rechts;
• 1.2.4 ieder gebouw moet voorzien zijn van 15% open ruimte op het gelijkvloers, deze in niet aanwezig.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 6 harmonie en draagkracht:

Het voorgestelde bouwvolume is wat betreft bouwhoogte niet in harmonie met het referentiebeeld;

• artikel 10 inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte:

de extra verdiepingen beperken de lichttoetreding tot het pand van de rechterbuur;

• artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:

de vrije hoogte van de kelder is nergens hoger dan 1,85 meter waar deze minimaal 2,20 meter moet zijn;

• artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte:

de voorziene buitenruimtes zijn te klein en of kunnen niet als kwalitatieve bruikbare buitenruimte gebruikt worden.

• artikel 29 Fietsenstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:

de fietsenstalplaatsen bevinden zich in de kelder en zijn zeer moeilijk bereikbaar;

• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:

voor de extra woongelegenheden dienen minstens 4 autostalplaatsen voorzien te worden;

• artikel 41 Kenmerken aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel:

het is onduidelijk of het nieuwe gescheiden stelsel voorzien wordt van de nodige toezichtsmogelijkheden;

er is geen rekening gehouden met de beperkte vrije hoogte van de kelder en het verloop van de leidingen en dus de vrije hoogte onder deze leidingen,

• artikel 43 Septische putten:

er dient een septische put voorzien te worden met een minimale inhoud van 3500l. Enkel het zwarte water mag hiernaar afvloeien. In de aanvraag wordt ook het huishoudelijke afvalwater opgevangen in de septische put.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijking van de voorschriften

Strijdig met het RUP wordt er geen open ruimte voorzien. Gezien de beperkte perceeloppervlakte perceeldiepte kan een afwijking worden toegestaan.

Functionele inpasbaarheid

De omgeving wordt gekenmerkt door handelswoningen en meergezinswoningen in gesloten bebouwing. De gelijkvloerse verdiepingen omvatten veelal kleine handels- of reca-ruimten.

De dienst OS/BI geeft een gunstig advies voor het herinrichten van een bestaande reca-ruimte gelijkvloers van een pand gelegen in de zone voor verspreide bewinkeling. Door de herinrichting wordt een aparte toegang gecreëerd naar de bovenliggende woonfunctie. De Beleidsnota Detailhandel 2020 stelt dat in deze zone behoud van de vergunde commerciële ruimten mogelijk is en dat optimalisatie ervan gunstig wordt geadviseerd. Het faciliteren van wonen op de bovenliggende verdiepingen wordt positief beoordeeld.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan niet ingestemd worden met het volume zoals voorgesteld. Het voorgestelde project komt inzake de dakvorm niet overeen met de algemene configuratie van de aanwezige bebouwing in de omgeving. Hier komen voornamelijk zadeldaken en platte daken voor.

Voorliggende aanvraag voorziet boven de kroonlijst, die per definitie beschouwd dient te worden als een gevelbeëindiging, 3 bouwlagen. 2 ervan bevinden zich in het gevelvlak, een 3de bouwlaag werd uitgewerkt als een mansarde. Deze configuratie laat zich niet lezen als een dakvorm en kan bezwaarlijk kenmerkend worden genoemd in de omgeving. Deze ingreep doet bovendien in grote mate afbreuk aan de karakteristieken van het gebouw.

Conform artikel 4.4.1. van het de codex ruimtelijke ordening kunnen er geen afwijkingen worden toegestaan op het aantal bouwlagen. De aanvraag dient bijgevolg te worden geweigerd.

Verder dient opgemerkt dat er bij de optopping geen rekening werd gehouden met de geringere bouwdiepte van het pand rechts. Hierdoor wordt de daglichttoetreding van het minder diepe naastliggende pand ernstig verstoord dat omwille van zijn ligging nabij het oksel van het bouwblok enkel langs deze zijde licht kan nemen. Ook om deze reden wordt geadviseerd om de aanvraag te weigeren.

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan eveneens niet ingestemd worden met het programma zoals voorgesteld. Door het uitbreiden van het woonprogramma met 4 woonentiteiten wordt de draagkracht van de site overschreden.

Om een mix op vlak van stedenbouwkundige-, maatschappelijke- en woonkwaliteitseisen te garanderen is het noodzakelijk de juiste verhoudingen te zoeken tussen verschillende woningtypes enerzijds en de juiste oppervlakteverhoudingen tussen de functies binnen deze woningen anderzijds.

De aanvraag voorziet met 5 eenslaapkamerappartementen in een eenzijdig aanbod van te kleine appartementen. Dit is vanuit de beoogde mix niet wenselijk. Door kleine woningen te realiseren wordt ook het aanvaardbaar aantal woningen in functie van de grootte van het perceel overschreden en daarmee ook de draagkracht van het perceel en de omgeving.

Daarnaast wordt opgemerkt dat de woningoppervlakte niet bij ieder van de aangevraagde woningen in verhouding staat met het aantal slaapkamers en dus met het aantal potentiële bewoners. Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project, waardoor niet alle woongelegenheden voldoende wooncomfort bieden. Appartementen 301, 401 en 501 hebben een oppervlakte kleiner dan 50 m². Op dergelijke kleine oppervlakte, rekening houdend met de voorgestelde planschikking  wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een eenslaapkamerappartement. Deze oppervlakte  kan hoogstens een studio herbergen waarbij alle verblijfsfuncties zich in 1 grotere ruimte bevinden.

Omwille van het dense en laagkwalitatieve woonprogramma wordt opnieuw geadviseerd om de aanvraag te weigeren.

Cultuurhistorische en visueel-vormelijke aspecten

Het pand is onderdeel van de kenmerkende originele bebouwing van de havenwijk 'Eilandje'.

Volgens het beeldkwaliteitsplan voor het Eilandje wordt het pand Napelsstraat 116 aangeduid als een rijwoning die beeldbepalend is door de reeks. De aangevraagde werken doen in grote mate afbreuk aan de cultuurhistorische waarde van het pand.

Het bestaande schilddak kan gewijzigd worden in een mansardedak. Toevoegen van extra bouwlagen is echter niet wenselijk: de gevel van een neoclassicistisch pand wordt afgesloten door een kroonlijs, en boven de kroonlijst volgt een dak. Een dak bestaat uit 1 bouwlaag.

De dienst monumentenzorg geeft hierom een ongunstig advies. Bijkomend merkt deze dienst in haar advies op dat er bij een eventuele vergunning houten T-ramen voorzien moeten worden op de verdiepingen.

Omwille van de negatieve beoordeling op vlak  van cultuurhistorische aspecten wordt geadviseerd om de aanvraag te weigeren.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Appartement 201 heeft slechts een buitenruimte van 2,5 m², in plaats van minstens 4 m² (bouwcode, art. 28). Geen van de andere voorziene buitenruimtes zijn omwille van hun verhoudingen voldoende praktisch om als bruikbare buitenruimte beschouwd te kunnen worden. De aanwezigheid van een voldoende grote en bruikbare buitenruimte is een absolute voorwaarde om een woonentiteit gunstig te kunnen beoordelen. Hier kan geen afwijking op worden toegestaan.

In de kelder bevinden zich de fietsenberging, de afvalberging, het meterlokaal en bergruimtes voor de woningen. Daarom moet de vrije hoogte minstens 2,20 m bedragen (bouwcode, art. 21), terwijl deze nergens hoger is dan 1,85 m. De aanvraag moet ook hierom worden geweigerd. Bovendien werd er geen rekening gehouden met de aanwezigheid van het afvoerstelsel dat zich onder het plafond van de kelder bevindt. Hierdoor kunnen de meeste deuren niet open en of is de vrije hoogte onder deze buizen, rekening houdende met het benodigde verval van deze buizen, minder dan 1,5 meter.

De inhoud van de septische put is niet afgestemd op het aantal gebruikers. Bij een eventuele vergunning dient te worden opgelegd dat deze, conform de bepalingen van de bouwcode, groter moet worden voorzien.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Voor de 4 bijkomende appartementen met 1 slaapkamer moeten 8 fietsenstallingen voorzien worden (4 x 2 = 8).

Deze worden ingericht in de kelder.

De trap naar de kelder is veel te smal en de kelder te laag. De fietsenstalling is hierdoor nagenoeg onbruikbaar. Dit is niet aanvaardbaar. Hier kan geen afwijking op worden toegestaan.

Laden en lossen

Laden en lossen moet gebeuren op bestaande laad- en loszones in de omgeving.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten