2022_CBS_00050 - Omgevingsvergunning - OMV_2021118498. August Sniedersstraat 14. District Antwerpen - Goedkeuring

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.

Het laatste openbaar onderzoek werd ook niet correct uitgevoerd. De bekendmaking werd tijdig per beveiligde zending bezorgd aan de aanvrager. Artikel 20 van het Omgevingsvergunningenbesluit bepaalt dat de bekendmaking ten laatste de dag voor de begindatum van het openbaar onderzoek moet worden uitgehangen. Er werd vastgesteld dat de bekendmaking niet conform de wettelijke bepalingen was aangebracht. Bijgevolg zijn de voorgeschreven formaliteiten van het Omgevingsvergunningenbesluit niet vervuld, , zodat geen toepassing kan gemaakt worden van artikel 4.4.1, 4.4.3, 4.4.6, 4.4.7, 4.4.9/1, 4.4.16 t.e.m. 4.4.23 of 4.4.26, §2 van de VCRO.

Het openbaar onderzoek is bedoeld om de derde-belanghebbenden de gelegenheid te geven hun bezwaren en opmerkingen te doen gelden en om de bevoegde overheid de nodige gegevens te bezorgen zodat zij met kennis van zaken kan beslissen.

De regels met betrekking tot de bekendmaking zijn substantieel. Een schending ervan zou de goedkeuring van de afwijking automatisch onwettig maken. De vaststelling dat de procedure geschonden is door de aanvrager heeft procedureel tot gevolg dat de afwijking niet vergund kan worden.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          02/07/1909: toelating (1909#932) voor bijzondere goot;

-          26/06/1908: toelating (1908#966) voor huis met stalling, riool.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          eengezinswoning van 3 bouwlagen onder schuin dak in besloten bebouwing;

-          twee traveeën waarvan de rechtse én bredere van de twee licht uitspringt;

-          links op het gelijkvloers een poort met doorrij naar een paardenstal van twee bouwlagen (bovenste hooizolder) achteraan op het perceel;

-          bouwdiepte hoofdvolume bedraagt 10 meter;

-          gelijkvloerse bouwdiepte van 17 meter;

-          keuken, badkamer en toilet in gelijkvloerse aanbouw;

-          centrale entresol met daarin toilet en badkamer op tweede en derde bouwlaag;

-          bouwdiepte entresol tot 14 meter;

-          centrale traphal;

-          gevelafwerking:

• gele baksteen;
• houten schrijnwerk;
• figuratieve versiering boven boogramen op de tweede verdieping;
• 2 dakramen symmetrisch gepositioneerd.

-          inrichting: open koer tussen woonhuis en paardenstal in.

Huidige toestand

-          vaststelling (ID: 307864) van burgerhuis in art-nouveaustijl als bouwkundig element;

-          paardenstal omgevormd naar magazijn;

-          dakkoepel in paardenstal;

-          dakramen beide op rechterhelft gepositioneerd;

-          inpandig terras achteraan links in het schuine dak;

-          interne doorgang naar gelijkvloerse badkamer en wc;

-          slaapkamer met badkamer in entresol eerste verdieping gebouwd;

-          centrale entresol op eerste verdieping uitgebreid tot rechter perceelgrens;

-          meergezinswoning met twee woongelegenheden;

-          inrichting:

• tussen woonhuis en paardenstal is 64% van open koer overdekt.
• voorgevel eerste bouwlaag paardenstal opgeheven;

Gewenste toestand

-          sloop overdekte koer en gelijkvloers toilet;

-          afbraak schouwen op het dak;

-          bouwdiepte gelijkvloerse verdieping 16,10 meter;

-          vide achteraan in bureauruimte in entresol op de eerste verdieping;

-          nieuwe trap vanuit keuken naar bureauruimte;

-          regularisatie terras in schuine dak;

-          bijgebouw achteraan:

• reconstructie voorgevel onderste bouwlaag naar oorspronkelijk model;
• verplaatsing trap;
• gelijkvloerse verdieping fietsenstalling;
• eerste verdieping atelierruimte;
• behoud dakkoepel.

-          met betrekking tot de wooneenheden zijn volgende gegevens beschikbaar:

• een tweeslaapkamerappartement verspreid over gelijkvloerse, eerste verdieping en entresol halverwege met een netto vloeroppervlakte van 113 m²;
• een tweeslaapkamerappartement verspreid over tweede, derde verdieping en entresol halverwege met een netto vloeroppervlakte van circa 93 m²;

-          gevelafwerking:

• entresol op tweede verdieping bekleed met cederhout.

Inhoud van de aanvraag

-          regulariseren van een meergezinswoning;

-          regulariseren van toegevoegde woonruimte op de entresol van de eerste verdieping en het  dakterras achteraan in het schuine dak;

-          slopen van overdekte koer;

-          maken van een vide in de entresol;

-          herstellen van de voorgevel van het bijgebouw.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP 2060, goedgekeurd op 20 december 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel 1 zone voor wonen - (wo).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgend punt:

-          1 Algemene voorschriften, 1.9 Bestaande vergunde activiteiten in ambachten, opslag en ateliers, 1.9.2 Functiewijziging van bestaande vergunde activiteiten in ambachten, opslag en ateliers in binnengebied: Het volume van twee bouwlagen op de achterste perceelsgrens van circa 6,60 m hoogte wordt van functie gewijzigd van magazijn, stalplaats voor paarden en hooizolder naar fietsenberging voor de woonfunctie en atelier op de verdieping.

Er wordt géén grondoppervlakte van het gebouw verwijderd en de bebouwing wordt niet beperkt tot 1 bouwlaag met een maximale bouwhoogte van 4,50 m.

De bestaande buitenruimte is niet reeds toereikend voor het perceel, de voorziene functie betreft géén maatschappelijke functie.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punt:

• Artikel 15: In- en uitsprongen aan daken: de insprong van het terras in het schuine dak is ingeplant tot op de perceelsgrens;
• Artikel 21: Minimale hoogte van ruimten: de plafondhoogte in het bureau in de entresol is circa 2,44 m hoog;
• Artikel 27: Open ruimte: het is niet duidelijk of de open ruimte groen wordt ingericht;
• Artikel 30: Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: er is geen inpandige autostalplaats voorzien;
• Artikel 43: Septische putten: het is onduidelijk (3IE) of de capaciteit van de septische put voldoet.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag omvat een wijziging van eengezinswoning naar een meergezinswoning met twee wooneenheden. Het gehele gebouw en het perceel is voldoende groot om twee wooneenheden in te voorzien, waardoor gesteld kan worden dat de draagkracht niet overschreden wordt. De August Sniedersstraat is gekenmerkt door voornamelijk één- en meergezinswoningen, waardoor de voorliggende aanvraag inpasbaar is.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Op de tussenverdieping (tussen gelijkvloers en 1^ste verdieping) wordt het volume uitgebreid, zodat deze dezelfde is als het onderliggende volume.

Gelet op het aansluitende volume van de buur is dit aanvaardbaar op voorwaarde dat bij een functiewijziging van de bebouwing op de achterste perceelsgrens dit volume wordt beperkt tot 1 bouwlaag met een maximale bouwhoogte van 4,50 m, conform artikel 1.9.2 van het ruimtelijk uitvoeringsplan, om zo voldoende verblijfskwaliteit te genereren voor deze bijkomende verblijfsruimte.

Op deze manier is een afwijking op de overige elementen van artikel 1.9.2 van het ruimtelijk uitvoeringsplan aanvaardbaar.

Het noodzakelijke openbaar onderzoek hiervoor werd echter niet correct gevoerd waardoor de functiewijziging zal uitgesloten worden.

In de daklaag wordt een dakterras voorzien aan de linker achterzijde. Dit dakterras is strijdig met artikel 15 van de bouwcode, doordat er geen 0,60 m afstand wordt gehouden van de linkerperceelsgrens.

Gelet op dat dit terras aan de achterzijde bevindt én niet zichtbaar is vanop het openbaar domein is een afwijking met toepassing van artikel 3 van de bouwcode aanvaardbaar.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De gewenste ingrepen houden voldoende rekening met de nog aanwezige indeling en waardevolle interieurelementen. Door de overkapping en de later aangebouwde koterij weg te halen, wordt de initiële planopbouw (voorhuis met entresol + magazijn stal opnieuw afleesbaar). De ingrepen beperken zich voornamelijk tot de entresol waardoor het voorhuis met waardevolle aankleding gevrijwaard kan worden.

Het is niet duidelijk of het schrijnwerk in de voorgevel zal vervangen worden door nieuw houten schrijnwerk. Omwille van het beeldbepalend karakter van het pand worden er randvoorwaarden opgelegd voor de gevel.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Een vide in de achterbouw tussen het gelijkvloers en de 1^ste verdieping wordt voorzien, wat een gunstig effect heeft op de toetreding van daglicht en de algemene woonkwaliteit.

Gelet hierop is de afwijking op artikel 21 van de bouwcode met toepassing van artikel 3 van de bouwcode aanvaardbaar.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

1.      de koer zoveel als mogelijk groen en onverhard in te richten, conform artikel 27 van de bouwcode;

2.      de septische tank te voorzien van een minimale inhoud van 2.000 liter te hebben, conform artikel 43 van de bouwcode;

3.      het voorzien van historisch correct geprofileerd, geschilderd houten schrijnwerk in de voorgevel bij wijziging, met behoud van de voordeur (detailtekeningen voor te leggen of te bekomen bij de stedelijke dienst monumentenzorg);

4.      het advies van Fluvius dient strikt gevolgd te worden;

5.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

Uitsluitingen

6.      de functiewijziging van het volume in binnengebied.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Administratieve lus

Op de aanvraag werd een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):

De affiche werd niet aangeplakt uiterlijk op de dag voor de begindatum van het openbaar onderzoek en tot en met de laatste dag daarvan conform de bepalingen van artikel 20 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.

De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn werden opnieuw uitgevoerd om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).