2022_CBS_00210 - Omgevingsvergunning - OMV_2021167269. Jozef Balstraat 9. District Berchem - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          23/06/2006: vergunning (20061822) voor het verbouwen van een woning;

Vergunde/vergund geachte toestand

-          functie:

• eengezinswoning;

-          bouwvolume:

• besloten bebouwing met drie bouwlagen onder een plat dak. Achteraan is een licht hellend dak toegepast;
• hoofdbouw met een bouwdiepte van 8.6 m en een bouwhoogte van 10,6 m;
• twee bouwlagen hoge achterbouw tegen de linker perceelsgrens. Deze achterbouw heeft een bouwdiepte van circa 18,68 m en een kroonlijsthoogte van circa 5.69 m.
• gelijkvloerse achterbouw tegen de rechter perceelsgrens. Deze achterbouw heeft een bouwdiepte van circa 12 m en een kroonlijsthoogte van 3,23 m

-          gevelafwerking:

• voorgevel voorzien van een arduinen plint, beigekleurige bezetting, houten buitenschrijnwerk, grijze leien en een houten bakgoot;
• achtergevel voorzien van witte gevelbezetting, en houten buitenschrijnwerk.

-          inrichting:

• open ruimte ingericht als tuinzone;
• regenwaterput en septische put in de tuinzone.

Huidige toestand

-          in overeenstemming met de laatst vergunde toestand met uitzondering van:

• gewijzigde locatie van buitenschrijnwerk in de achtergevel;
• buitentrap ter hoogte van de linkerbuur;
• luifel voorzien ter hoogte van de rechterbuur;
• verharding in de tuinzone;
• voorgevel voorzien in gebroken witte kleur.

Gewenste toestand

-          functie:

• eengezinswoning met ondergeschikte zorgentiteit;

-          bouwvolume:

• besloten bebouwing met drie bouwlagen onder een plat dak;
• hoofdbouw met een bouwdiepte van 8.6 m en een bouwhoogte van 11,15 m;
• twee bouwlagen hoge achterbouw tegen de linker perceelsgrens. Deze achterbouw heeft een bouwdiepte van circa 18,86 m en een kroonlijsthoogte van circa 5.84 m.
• achterbouw tegen de rechter perceelsgrens. Deze achterbouw heeft op het gelijkvloers een bouwdiepte van circa 12,39 m en op de eerste verdieping circa 10,96 m;
• dakterrassen op de eerste en tweede verdieping.

-          gevelafwerking:

• voorgevel voorzien van een arduinen plint, beigekleurige bezetting, houten buitenschrijnwerk, grijze leien en een houten bakgoot;
• achtergevel voorzien van isolatie en witte bepleistering, schrijnwerk in zwartkleurig aluminium, onderaan is een arduinen plint voorzien. 

-          inrichting:

• verharding met een oppervlakte van 19.7 m2 in de tuinzone.

Inhoud van de aanvraag

-          uitbreiden van het bouwvolume;

-          inrichten van een ondergeschikte zorgentiteit bij de bestaande eengezinswoning;

-          uitvoeren van interne verbouwingswerken;

-          verharden van de tuin-zone.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Er werden geen adviezen gevraagd.

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer: de zolderkamer ter hoogte van de voorgevel op de tweede verdieping wordt omgevormd tot slaapkamer maar wordt niet voorzien van de nodige licht-doorlatende oppervlakte;
• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren: de kop van de  scheimuur van de linkerbuur wordt ter hoogte van de tweede verdieping opgehoogd in houtskeletbouw (achtergevel) in plaats van een voldoende massief materiaal;
• artikel 38 Groendaken: niet alle plannen vermelden dat het dak van het hoofdvolume wordt voorzien als groendak;
• artikel 39 Infiltratie- en buffervoorzieningen: het ingerichte terras in de tuin wordt niet voorzien van voldoende helling naar de naastgelegen groenzones.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex Wonen van 2021)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De afwijkingen op de voorschriften worden besproken in de onderstaande paragrafen.

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag omvat geen functiewijziging. Binnen de eengezinswoning wordt een ondergeschikte zorgentiteit ingericht zodat de aanvragers de zorgtaken voor een familielid op zich kunnen nemen. De zorgwoning wordt ingericht op de eerste verdieping en vormt één fysiek geheel met de hoofdwoning. Het bouwvolume van de ondergeschikte wooneenheid is kleiner dan één derde van het bouwvolume van de volledige woning. De bestaande functie van eengezinswoning blijft in dit geval behouden en is in harmonie met de kenmerkende woonfuncties in de Jozef Balstraat.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

In voorliggende aanvraag wordt de bestaande drie bouwlagen hoge hoofdbouw behouden. Het achterste dakvlak van de hoofdbouw wordt van hellend naar plat dak omgevormd om een extra slaapkamer op de tweede verdieping te kunnen inrichten. Het volledige platte dak van de hoofdbouw wordt in de huidige aanvraag vervangen en hoger uitgevoerd. De nieuwe bouwhoogte van 11,15 m is aanvaardbaar binnen stedelijke context.

Verder wordt de aanwezige achterbouw in de voorliggende aanvraag verder uitgebreid. De twee bouwlagen hoge achterbouw ter hoogte van de linker perceelgrens wordt uitgebreid tot een diepte van 18,86 m en krijgt een kroonlijsthoogte van 5,84 m. De achterbouw tegen de rechter perceelgrens wordt op de gelijkvloerse verdieping voorzien met een bouwdiepte van 12,39 m en op de eerste verdieping circa 10,96 m.

Na de volumewijziging blijft voldoende ruimte over op het gelijkvloers om een kwalitatieve tuinzone te behouden. Het extra volume ter hoogte van de rechter perceelgrens bevindt zich volgens de plannen volledig  tegen de bestaande scheidingsmuur  met de rechterbuur. De scheimuur ter hoogte van de linkerbuur wordt over een afstand van circa 10 m beperkt opgehoogd met ongeveer 30 cm. Er worden bijgevolg geen negatieve gevolgen voor de privacy en de bezonning van de naastgelegen percelen verwacht. De voorgestelde volumewijzigingen zijn verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.

Visueel-vormelijke elementen

De voorgevel van voorliggend pand wordt gekenmerkt door de aanwezigheid van een uitgesproken arduinen plint, beigekleurige bezetting, houten buitenschrijnwerk en een houten bakgoot. Op de eerste verdieping is een balustrade uit groenkleurig smeedwerk terug te vinden.

De tweede verdieping is uitgewerkt als daklaag en voorzien van grijskleurige leien. De driehoekige versiering boven het raam op de tweede verdieping wordt in voorliggende aanvraag in functie van de ophoging van het dak verwijdert. Deze ingreep is aanvaardbaar.

De achtergevels worden voorzien van isolatie en worden afgewerkt met zwartkleurig buitenschrijnwerk uit aluminium. Onderaan wordt een arduinen plint voorzien.

De toegepaste materialen en geplande gevelwijzigingen zijn in overeenstemming met de stedelijke context van het perceel.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke omgevingsvergunningsaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de aanvraag betrekking heeft op de verbouwing van een eengezinswoning en de inrichting van een ondergeschikte zorgentiteit.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De interne planschikking van de woning wordt in voorliggende aanvraag geoptimaliseerd, wat positief is voor de algemene woon- en leefkwaliteit. De gelijkvloerse achtergevel wordt voorzien van een groot raam naar de aangrenzende stadstuin. Hierdoor wordt het contact tussen de keuken en eetruimte en de buitenruimte versterkt, wat de woonkwaliteit ten goede komt. De zorgwoning op de eerste verdieping wordt kwalitatief opgebouwd en wordt voorzien van een eigen buitenruimte. Het inrichten van een terras op de eerste verdieping is aanvaardbaar.

Aanvullend wordt op het platte dak van de achterbouw ter hoogte van de tweede verdieping ook een dakterras voorzien. Het terras is gelegen tegen de scheidingsmuur met de rechterbuur. Er wordt opgemerkt dat dit terras niet voldoende terugspringt ten opzichte van de rechter perceelgrens. Hierdoor kan privacy-hinder ontstaan voor de rechterbuur. Daarom wordt als voorwaarde voor vergunning opgenomen de borstwering van het nieuwe terras aan te passen zodat de afstand van borstwering tot de perceelgrens minstens 60 cm bedraagt.

Verder wordt opgemerkt dat de slaapkamer ter hoogte van de voorgevel op de tweede verdieping  onvoldoende licht ontvangt. De voorziene ramen in de gevel hebben een te kleine oppervlakte volgens artikel 24 van de bouwcode. Het raam in de slaapkamer moet minstens een oppervlakte van 1,3 m² hebben. Licht en lucht zijn basiskwaliteiten van verblijfsruimtes. Het vergroten van het glasoppervlak tot minstens deze minimale oppervlakte wordt dan ook opgelegd als voorwaarde voor vergunning. Dit kan door het centrale raam beperkt uit te breiden binnen de rood aangeduide zone op het gevelaanzicht of door een beperkte dakkoepel toe te voegen.

De voorliggende aanvraag voorziet in functie van de realisatie van het platte dak van het hoofdvolume een nieuwe achtergevel in houtskeletbouw. Deze achtergevel loopt door op de scheimuur met de linkerbuur. Bij uitbreiding van een bestaande scheidingsmuur, moet het nieuwe gedeelte muur echter op dezelfde conceptuele wijze worden verder gebouwd als de oorspronkelijke muur, met eventuele differentiatie van de gebruikte materialen. Scheidingsmuren moeten garanderen om beide buren toe te laten hun perceel op een zo efficiënt en economisch mogelijke manier te benutten.

Dit kan ofwel met een massieve scheimuur op de perceelgrens ofwel met een ontdubbelde muur.

De aanvraag is geen van beide en maakt een toekomstige aansluiting moeilijk. Daarom wordt er als voorwaarde voor vergunning opgenomen dat de uitbreiding van de scheimuur dient te gebeuren met een massief, ongeperforeerd materiaal met een minimale dikte van 18 cm. Dit conform artikel 34 van de bouwcode.

De aanvrager wenst naast de verbouwingswerken ook een terras met een oppervlakte van 19.7m2 te realiseren in de achtertuin. Dit terras wordt echter niet voorzien van de nodige helling. Conform artikel 39 van de bouwcode dient een niet overdekt terras grenzend aan een tuin aangelegd te worden in een helling van 1 à 2%, om het regenwater hiernaar te laten afwateren en op natuurlijke wijze te laten infiltreren. Dit wordt opgenomen als voorwaarde voor vergunning.

Tot slot wordt opgemerkt dat de nieuwe daken niet consequent op alle plannen als groendak benoemd worden. Daarom wordt het realiseren van de nieuwe daken als groendaken conform artikel 38 van de bouwcode opgenomen als voorwaarde voor vergunning.

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de woning aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021;

2. de borstwering van het terras ter hoogte van de tweede verdieping is aan te passen zodat een afstand ten opzichte van de perceelsgrens van minstens 60 cm ontstaat (zie rode aanduidingen);

3. de slaapkamer ter hoogte van de voorgevel op de tweede verdieping moet worden  voorzien van voldoende licht-doorlatende oppervlakte conform artikel 24 van de bouwcode. Dit door ofwel het centrale raam in de voorgevel op te hogen ofwel een koepel met een oppervlakte van circa 1 m2 te integreren in het platte dak;

4. de scheimuur met de linkerbuur ter hoogte van de tweede verdieping moet verhoogd worden met  massief, ongeperforeerd materiaal met een minimale dikte van 18 cm. Dit conform artikel 34 van de bouwcode;

5. het terras in de tuinzone is te voorzien van de nodige helling conform artikel 39 van de bouwcode;

6. men moet voldoen aan de opgestelde voorwaarden door de vlaamse overheid omtrent zorgwoningen;

7. het beëindigen van de zorgsituatie dient opnieuw gemeld te worden aan stad Antwerpen.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten