2022_CBS_00207 - Omgevingsvergunning - OMV_2021163055. Stierstraat 21. District Antwerpen - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          01/05/1903: toelating (1903#661) voor het bouwen van een huis;

-          vaststelling (ID: 215946) van Neoclassicistische stadswoning als bouwkundig erfgoed.

Vergund geachte/huidige toestand

-          eengezinswoning;

-          volume:

• 2 bouwlagen met daklaag onder zadeldak;
• achterbouw van 1 bouwlaag met tussenverdieping onder plat dak.

-          gevelafwerking:

• voorgevel in wit pleisterwerk met arduinen plint en wit geschilderde houten kroonlijst op een hoogte van ca. 9,5 meter;
• buitenschrijnwerk voorgevel in donker geschilderd hout;
• achtergevel van het hoofdgebouw in zwart pleisterwerk met zinken regenwaterafvoer;
• achtergevel van de achterbouw in grijs stalen raamschrijnwerk met houten beplanking als kroonlijst;

-          inrichting:

• achtertuin van ca. 33 m² waarvan ca. 15 m² met tegels verhard terras tegen de achterbouw gelegen.

Gewenste toestand

-          eengezinswoning;

-          volume:

• 3 bouwlagen met daklaag onder zadeldak;
• bouwdiepte hoofdgebouw uitgebreid met ca. 1 meter: ca. 9,7 meter;
• zadeldak wordt afgebroken en de daklaag wordt vervangen door een volwaardige bouwlaag met een hoogte van ca. 3,8 meter tegen de voorgevel en een tussenverdieping met een hoogte van ca. 3 meter tegen de achtergevel;
• mezzanine boven de traphal bereikbaar via slaapkamer 4, met een oppervlakte van ca. 4 m² en een hoogte van ca. 1,5 meter.

-          gevelafwerking:

• voorgevel verhoogd tot op ca. 12 meter en voorzien van dezelfde afwerking, raamgeleding en buitenschrijnwerk als de bestaande tweede bouwlaag;
• bestaande kroonlijst gerecupereerd;
• kroonlijst van de achterbouw vervangen door een plantenbak en afgewerkt met houten beplanking;
• nieuwe achtergevel van het hoofdgebouw voorzien in houten raamschrijnwerk met verticale geleding;

-          inrichting:

• plat dak van de achterbouw ingericht als dakterras met een oppervlakte van ca. 26 m², bereikbaar via de trappenhal;
• plantenbak tegen de achtergevel van de achterbouw met een diepte van ca. 1 meter.

Inhoud van de aanvraag

-          uitbreiden van een eengezinswoning:

• toevoegen van een volwaardige bouwlaag op het hoofdgebouw;
• uitbreiden van de bouwdiepte;

-          wijzigen van de achtergevel van het hoofdgebouw;

-          inrichten van een dakterras op het plat dak van de achterbouw.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen). In gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud, (Artikel 6 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 5 Cultuurhistorisch erfgoed

In CHE-gebied, voor gebouwen opgenomen in de inventaris van bouwkundig erfgoed en/of voor gebouwen in beschermde landschappen wordt de wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw of constructie onderworpen aan de wenselijkheid van het behoud. Het behoud van de elementen met historische, stedenbouwkundige, architecturale, bouwhistorische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur.

Het is onduidelijk of er nog waardevolle interieurelementen aanwezig zijn en of deze worden gevrijwaard. De voorgestelde optopping van het pand doet dermate afbreuk aan de erfgoedwaarde ervan waardoor het zijn inventariswaarde zou verliezen.

• artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:
  Voor elke nieuwe ruimte bij volume-uitbreiding dienen deze een minimale vrije hoogte te hebben van 2,6 meter.
  De mezzanine voorzien op niveau +2,5 heeft slechts een hoogte van 1,5 m;
• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:
  het gedeelte van de scheidingsmu(u)r(en) heeft een opstand van minimaal 0,30 m ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak. Deze opstand mag niet met brandbaar materiaal bekleed worden.

De opstand van het nieuw platte dak van het hoofdgebouw bedraagt slechts 0,15 m en voldoet dus niet;

• artikel 38 Groendaken:
  Het is verplicht om nieuwe daken aan te leggen als een groendak.

Het nieuwe platte dak van het hoofdgebouw heeft een oppervlakte van ca. 44 m² maar wordt niet aangelegd als groendak.
 

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex Wonen van 2021)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De bestaande en vergunde functie als eengezinswoning blijft behouden waardoor de functionele inpasbaarheid gegarandeerd blijft.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het bestaande hellend dak wordt vervangen door een volwaardige bouwlaag. De bouwdiepte van de hoofdbebouwing wordt met ca. een meter uitgebreid zodoende deze aansluit op de bouwdiepte van de rechterbuur. De rest van het volume blijft ongewijzigd. Vanuit ruimtelijk oogpunt kan zowel het verhogen van het hoofdgebouw als het verdiepen ervan positief geadviseerd worden. Wel wordt opgemerkt dat de bovenste verdieping betrekkelijk hoog is (3,80 m en 3,05 m). Beter zou zijn om de plafondhoogte lager uit te voeren. Afgewogen kan worden om dan ook deze bouwlaag vorm te geven als mansardedak. Dat zou verder onderzocht moeten worden.
 

Boven de bestaande achterbouw wordt een dakterras aangelegd. Hierdoor wordt de linker scheidingsmuur over de volledige diepte van de achterbouw verhoogd tot op 1,90 m. De voorgestelde verhoging van de scheimuur overschrijdt de kenmerkende bouwhoogte en beperkt de lichttoetreding naar het naastliggende pand. Deze nadelen staan niet in verhouding met de kwaliteitswinsten die ermee gepaard gaan. De scheimuurverhoging kan niet in aanmerking komen voor vergunning. Als gevolg daarvan dient het dakterras zich 1,90 m terug te trekken  ten opzichte van de perceelsgrens.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De bijkomende bouwlaag vertaalt zich in de voorgevel als een verderzetting van de historische voorgevel. De kroonlijst wordt verplaatst naar boven de nieuwe bouwlaag. In harmonie met de bestaande gevelgeleding worden twee nieuwe raamopeningen voorzien, omlijst met kenmerkende gevelornamenten in een gladde witte pleistering. Het schrijnwerk wordt voorzien in donker gelakt hout.

De achtergevel wordt op een meer hedendaagse manier vormgegeven, in lijn met de gevel van de achterbouw. Het houten schrijnwerk wordt geplaatst in een ritmisch houten raamwerk van verticale en horizontale elementen. De voorgestelde materialisatie is duurzaam en hedendaags en past zich harmonieus in zijn omgeving in.

Aangezien het pand in CHE-gebied ligt en is opgenomen op de inventaris onroerend erfgoed, werd advies gevraagd aan de stedelijke dienst Monumentenzorg. Uit dit advies blijkt dat de bijkomende bouwlaag de erfgoedwaarde van het pand teniet doet, waardoor deze uitbreiding vanuit cultuurhistorisch oogpunt niet gunstig geadviseerd kan worden.

“De bebouwing van Zurenborg bestaat uit een groot deel uit bescheiden, kleine stadswoningen voor de middenklasse, hoewel de ontwikkelaars van de wijk door ensembles als dat in de Cogels-Osylei, een ander, meer luxueus beeld wilden scheppen. Een voorbeeld van de bescheiden neoclassicistische basisarchitectuur vinden we op nummer 21, in 1903 gebouwd voor Alphonse Vermeir. Het is een stadswoning van twee traveeën en twee bouwlagen onder zadeldak, met een bepleisterde en witgeschilderde lijstgevel waarin alle details zijn bewaard. Houten kroonlijst op klossen en tandfries, hardstenen plint, kordonlijst en doorlopende onderdorpels, rechthoekige muuropeningen met grotendeels bewaard schrijnwerk, fries met medaillon onder de kroonlijst.

Het complex in kwestie heeft een beeldbepalende stadslandschappelijke waarde in de Stierstraat. Het behoort tot de authentieke bebouwing, nl typisch eind-19de- vroeg-20ste-eeuwse burgerwoningen. Dezelfde vorm en structuur als moment van ontstaan zijn nog afleesbaar. Het behoud en de valorisatie van dit neoklassieke pand staat voorop gelet op het behoud van het karakter van de Stierstraat.

Men wenst het pand te voorzien van een extra bouwlaag onder plat dak. Hiervoor wordt de gevel opgetrokken en de oorspronkelijke gevelopbouw en ornamentiek gewijzigd.

Vanuit oogpunt monumentenzorg is het niet wenselijk om het pand te voorzien van een extra bouwlaag. Het pand werd initieel opgebouwd uit twee traveeën en twee bouwlagen onder zadeldak. Een type dat kenmerkend is en veelvuldig voorkomt in de Stierstraat en op heel Zurenborg. Het pand bleef gaaf bewaard en behield zijn neoklassieke kenmerken, tot zelfs een deel van het schrijnwerk toe. Omwille van de architecturale en historische waarde en omwille van de  hoge graad van authenticiteit, representativiteit en ensemblewaarde werd het pand in 2012 toegevoegd aan de inventaris onroerend erfgoed en ontving het in 2010 een gevelverfraaiingspremie. Het uitzicht van het pand is sindsdien niet gewijzigd. Het toevoegen van een extra bouwlaag grijpt in op deze waarden en bijgevolg ook op de voorwaarden voor opname op de inventaris. Door het verhogen van de gevel gaat een deel van de eigenheid verloren aangezien de opbouw en de ornamentiek wijzigen. Het bestaande fries met medaillon onder de houten gekloste kroonlijst wordt vervangen door een paneelfries en wordt hermaakt op de bovenste bouwlaag. Hoewel een paneelfries een voorkomend decoratief element is binnen de neoklassieke vormentaal wordt er afbreuk gedaan aan de gaafheid en de authenticiteit. Twee elementen die de stedelijke dienst monumentenzorg afweegt bij de beoordeling van een project. Bovendien zal de verhoging ook een impact hebben op de belevingswaarde van het naastgelegen inventarispand nr. 19 aangezien de mansarde anders zal ervaren worden bij het verhogen van de gevel. Het doortrekken van de bestaande arrière-corps en het voorzien van een nieuwe kroonlijst zal een impact hebben op de verhouding van de mansardeopstand, de positie van de dakkapellen en de aansluiting van de kroonlijst van de mansardeopstand op de verhoogde kroonlijst van nr. 21. Dit effect is niet afleesbaar op het gevelplan. 

Ondanks de ligging in CHE-gebied en het statuut als inventarispand werd het project niet voorbesproken met de stedelijke dienst monumentenzorg. Ook over de interne aanpassingen wordt geen bijkomende informatie gegeven. Waardevolle interieurelementen waaronder eventueel bewaarde lijstplafonds, stukwerk, haarden, vloeren, lambrisering dienen bewaard.

Op basis van bovenstaande argumentatie kan er geen gunstig advies verleend worden voor het project. Het meer bruikbaar maken van de bestaande daklaag kan eventueel onderzocht worden.”     

Omwille van bovenstaande argumentatie wordt geadviseerd om de aanvraag te weigeren. De aanvrager wordt geadviseerd om in functie van een nieuwe, aangepaste aanvraag in vooroverleg te treden met Monumentenzorg. Onderzocht kan worden of een mansardedaklaag eventueel wel mogelijk zou zijn.

Indien alsnog een vergunning wordt bekomen, zou als voorwaarde opgelegd moeten worden om waardevolle interieurelementen te bewaren.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het nieuwe dak wordt niet als groendak aangelegd (bouwcode, art. 38) en de dakopstanden zijn onvoldoende hoog (bouwcode, art. 34). Indien een vergunning zou worden verleend, zou als voorwaarde opgelegd moeten worden om te voldoen aan artikels 34 en 38 van de bouwcode.

De aanvraag is ook strijdig met artikel 21 van de bouwcode. De mezzanine in slaapkamer 3 heeft slechts een vrije hoogte van 1,50 m. Het grondplan doet vermoeden dat het om een vaste hoogslaper gaat waardoor uitzonderlijk een afwijking kan toegestaan worden. Deze ruimte kan enkel in aanmerking komen van vergunning indien deze niet als afzonderlijke ruimte gebruikt kan worden en onlosmakelijk verbonden is met de slaapkamer.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke omgevingsvergunningsaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de aanvraag betrekking heeft op de verbouwing van een eengezinswoning waarbij de functie en het aantal woongelegenheden ten opzichte van de bestaande toestand ongewijzigd blijven.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten