2022_CBS_00229 - Omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden - OMV_2021118190. Van Strydoncklaan ZN, Boterlaarbaan ZN, Corneel Franckstraat ZN. District Deurne - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Aangezien verkavelingen niet voorkomen op de Vlaamse of provinciale lijst, is het college bevoegd voor de vergunning.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving aanvraag

Relevante voorgeschiedenis

• geen.

Vergunde/vergund geachte toestand

• geen.

Huidige toestand

• terrein begrensd door Boterlaarbaan en Van Strydoncklaan in het noorden en oosten, tuinen van woningen in Dassatraat in het westen en het zuidelijke deel van het projectgebied Silsburg in het zuiden;
• onbebouwd terrein, met onder meer een bomenrij met dominantie van berk en ruigte en pioniersvegetatie met beperkte opslag van struiken en bomen.

Gewenste toestand

ontwikkeling noordelijke deel (fase 1) van het projectgebied Silsburg:

• lot 1 met een oppervlakte van 2.562,70 m² voor een hoekgebouw met eengezinswoningen en/of meergezinsgebouwen, grenzend aan de bebouwing op de Boterlaarbaan, maximum 16 m bouwdiepte, maximum 5 bouwlagen onder plat dak;
• lot 2 met een oppervlakte van 1.149,40 m² voor een gebouw met eengezinswoningen en/of meergezinsgebouwen, aansluitend op de bebouwing van lot 1, maximum 16 m bouwdiepte, maximum 3 bouwlagen onder plat dak;
• lot 3 met een oppervlakte van 4.876,40 m² voor bebouwing met meergezinsgebouwen, grenzend aan loten 4 tot 11 om daarmee een bouwblok te vormen, maximum 16 m bouwdiepte, maximum 5 bouwlagen onder plat dak;
• loten 4-11 elk met een oppervlakte van 132 m² voor bebouwing ingesloten door lot 3 met eengezinswoningen, maximum 12 m bouwdiepte, maximum 3 bouwlagen onder plat dak;
• buurtondersteunende functies toegelaten op loten 1-3;
• 2 ondergrondse parkings;
• het bouwblok met loten 3 tot 11 is doorwaadbaar door middel van trage verbindingen.

Inhoud van de aanvraag

• verkavelen van een terrein in 11 loten voor woningbouw.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: woongebied.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup.)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
  (De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
  De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
• Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
  (De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
  De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

• Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
  (De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
  De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
   

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
  (De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
  De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de bouwcode.

Sectorale wetgeving

• MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
  Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.
• Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
  Het voorliggende project betreft een verkaveling, ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied en omvat voorschriften met maatregelen omtrent de waterhuishouding, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
• Normen en percentages betreffende de verwezenlijking van een sociaal of bescheiden woonaanbod.
  De aanvraag bestaat uit 11 loten. Hierdoor is een bescheiden last van toepassing. Een bescheiden kavel heeft een oppervlakte van ten hoogste 500 m². Kavels 4 t.e.m. 11 hebben een oppervlakte van 132 m² en voldoen aan de normen voor bescheiden kavels waardoor voldaan is aan de bescheiden last.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag heeft betrekking op het verkavelen van de gronden in fase 1 van de ontwikkeling Silsburg. De projectzone grenst aan de Boterlaarbaan en Van Strydoncklaan en maakt deel uit van een ontwikkeling voor de gehele zone Silsburg, momenteel bijna volledig onbebouwd.

De projectzone is volgens het GRUP ‘Afbakening Grootstedelijk Gebied Antwerpen’ bestemd voor wonen en aan het wonen verwante activiteiten en voorzieningen. Onder aan het wonen verwante activiteiten en voorzieningen worden verstaan: handel, horeca, bedrijven, kantoren en diensten, openbare en private nuts-en gemeenschapsvoorzieningen, openbare groene ruimten en openbare verharde ruimten, socioculturele voorzieningen en recreatieve voorzieningen. De verkaveling voorziet voornamelijk woningbouw (meer- en ééngezinswoningen) en complementaire en buurtondersteunende nevenfuncties op maaiveldniveau. De aanvraag is in overeenstemming met de toegelaten functies in het GRUP.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

De zone wordt verkaveld in 11 private loten en wordt als volgt opgedeeld:

• lot 1 met een oppervlakte van 2.562,70 m². Het volume betreft een L-vormig hoekgebouw van maximaal vijf bouwlagen onder plat dak en een bouwdiepte van 16 m. Dit volume grenst aan de bestaande bebouwing langs de Boterlaarbaan. Verder wordt een gemeenschappelijk tuinzone voorzien;
• aansluitend aan lot 1 wordt lot 2 voorzien met een oppervlakte van 1.149,40 m². Op lot 2 wordt een maximum bouwvolume voorgeschreven van drie bouwlagen hoog onder een plat dak en 16 m diep. Op dit perceel wordt eveneens een gemeenschappelijke tuinzone voorzien;
• lot 3 heeft een oppervlakte van 4.876,40 m² en vormt een gesloten bouwblok met loten 4 tot 11 (die opgedeeld zijn in aparte percelen van telkens 132 m² voor eengezinswoningen). De bebouwde volumes betreffen maximaal vijf bouwlagen onder plat dak voor lot 3 en een bouwdiepte van maximaal 16 m. Voor lot 4 tot 11 kan bebouwing van drie bouwlagen onder plat dak en een bouwdiepte van 12 m. Verder worden gemeenschappelijke en private tuinzones voorzien centraal in dit bouwblok.

Het GRUP vermeldt in artikel 2A.2.3 dat bij vergunningsaanvragen voor een project dat een terreinoppervlakte beslaat vanaf 1 ha en/of 25 woongelegenheden een inrichtingsstudie wordt gevoegd. De inrichtingsstudie is een informatief document voor de vergunningverlenende overheid met het oog op het beoordelen van de vergunningsaanvraag in het kader van de goede ruimtelijke ordening en de stedenbouwkundige voorschriften voor het gebied. Voor de gehele projectzone Silsburg is ontwerpend onderzoek uitgevoerd door Team Stadsbouwmeester naar ontwikkelingsmogelijkheden en een inrichtingsplan opgemaakt. Deze is toegevoegd in de beschrijvende nota van de aanvraag. In het inrichtingsplan wordt een V/T van 0,94 voorgelegd. Dit wordt als voorwaarde opgenomen voor de latere omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen.

Vanuit de stedelijke dienst Publieke Ruimte wordt echter geadviseerd om de inplanting van de bebouwde zone langs de Boterlaarbaan op lot 1 in lijn te voorzien met de inplanting van de bebouwing op lot 3, zoals in het rood aangeduid op het verkavelingsplan. Dit om een toekomstige verbreding van de straat mogelijk te maken.

De voorgestelde voorschriften in de verkaveling voorzien in de mogelijkheid tot een ondergrondse parkeergarage voor alle loten. Zowel de bebouwde zone als de tuinzone kan volgens de voorschriften volledig onderkelderd worden met een parkeergarage van maximaal één laag. Om kwalitatieve tuinzones op volle grond te kunnen voorzien, moet in eerste instantie onderzocht worden of de parkeerbehoefte van het project kan opgenomen worden in een ondergrondse garage onder het bouwvolume, zo nodig in meerdere lagen. Indien dit niet haalbaar is, kan een ondergrondse parkeergarage worden voorzien onder de tuinzone, op voorwaarde dat dit gemotiveerd wordt in de omgevingsvergunning voor het project, een grondlaag met een dikte van minimaal 1 m wordt voorzien en nog steeds kan voldaan worden aan de infiltratieverplichtingen.

Er wordt een groene wadi-zone van circa 2.500 m² voorzien langs Van Strydoncklaan, zoals aangegeven in de beschrijvende nota. Op het verkavelingsplan is dit echter niet opgetekend. Bij een aanvraag voor de omgevingsvergunning voor de stedenbouwkundige handelingen dient de wadi mee op het inplantingsplan aangegeven te worden. Verder worden de straten aangelegd als groene leefstraten waarbij maximaal ingezet wordt op regenwaterinfiltratie en groenaanleg.

Voorliggende aanvraag werd ter advies voorgelegd aan verschillende stedelijke adviesinstanties. De voorwaarden worden mee opgenomen als voorwaarden bij het verlenen van deze verkavelingsvergunning.

Op het perceel is een erfdienstbaarheid aanwezig in het verlengde van de Corneel Franckstraat. Deze erfdienstbaarheid wordt in het verkavelingsplan aangeduid als zone voor publiek domein.

Bij het bekomen van de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden en het gebruik van deze zone als publiek domein, wordt deze erfdienstbaarheid opgeheven.

Visueel-vormelijke elementen

De architectuurconcepten van het project zijn drieledig:

• verticale geleding, variatie in hoogte, eigen identiteit per gebouw;
• private en collectieve tuinzones, doorwaadbaar voor bewoners;
• gemengd stedelijk programma.

De verschillende gebouwen variëren in hoogte en worden afgewerkt met gevelsteen. Dit geldt voor alle zichtbare gevels. Gevelaccenten zijn toegestaan. De voorgestelde materialisatie is vanuit stedenbouwkundig oogpunt aanvaardbaar.

Hinderaspecten – gebruiksgenot – wooncomfort – veiligheid in het algemeen.

Ondanks de vele bezwaren, wordt nergens concreet aangehaald waar zich de vermindering van privacy of lichtinval zal bevinden. De afstand tussen het mogelijke bouwvolume en de perceelgrenzen zijn voldoende om de privacy en lichtinval van de aangrenzende percelen te respecteren. De te verwachten hinder die hier zal ontstaan, resulteert niet in een hinder die in een stedelijke omgeving de gangbare normale burenhinder zal overschrijden.

Er staat een foute verwijzing in artikels 2.9.1, 2.2.9 en 2.3.9 naar artikel 2.4 ‘Zone voor tuinen’: artikel 2.4 is de ‘Zone voor voortuinen’ en artikel 2.5 de ‘Zone voor tuinen’. Dit wordt aangepast in de voorschriften en toegevoegd in de voorwaarden.

Mobiliteitsimpact

In de beschrijvende nota wordt aangegeven dat het ontwerp uitgaat van een autoluwe projectzone. In de zone is doorgaand verkeer niet mogelijk. Om de parkeerbehoefte op te vangen worden ondergrondse parkeergarages voorzien die bereikbaar zijn via de Boterlaarbaan/Van Strydoncklaan. De projectzone zelf is via een bestaande ontsluiting bereikbaar langs de Boterlaarbaan en een nieuwe ontsluiting langs Van Strydoncklaan.

Gelet op de ligging van het perceel aan een gewestweg werd de aanvraag ter advies voorgelegd aan het Agentschap Wegen en Verkeer. Deze dienst heeft een voorwaardelijk gunstig advies verleend.

Advies aan het college

Aan het college wordt voorgesteld om de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde voorwaarden

1. het bij de vergunning gevoegd met rood aangepast verkavelingsplan moet strikt worden nageleefd: de inplanting van de bebouwde zone langs de Boterlaarbaan op lot 1 moet in lijn met de inplanting van de bebouwing op lot 3 worden voorzien;
2. de bijgevoegde stedenbouwkundige voorschriften dienen strikt toegepast te worden. Ze worden evenwel met volgende bepalingen gewijzigd en aangevuld:
   • in het voorschrift 1.1. Terminologie wordt ‘bovengrondse’ geschrapt bij BVO;
   • het voorschrift 1.2.2. Technische Installaties wordt geschrapt;
   • in het voorschrift 1.2.3. Parkeren wordt ‘en privaat’ geschrapt bij het tweede puntje;
   • het voorschrift 1.2.4. Publiciteit of Mededelingen wordt geschrapt;
   • de algemene voorschriften worden aangevuld met artikel 1.2.5. V/T-index waarin wordt vastgelegd dat de maximum vloer-terreinindex 0,94 bedraagt;
   • het voorschrift 2.1.2. Typologie wordt aangevuld met de bepaling dat het gebouw op lot 1 tegen het gebouw op Boterlaarbaan 344 moet worden aangebouwd;
   • het voorschrift 2.1.3. Inplanting en Bouwvolume, onder Inplanting, wordt aangevuld met de bepaling dat de inplanting van de bebouwde zone langs de Boterlaarbaan op lot 1 in lijn met de inplanting van de bebouwing op lot 3 moet worden voorzien;
   • het voorschrift 2.2.3. Inplanting en Bouwvolume, onder Maximum Bouwoppervlakte, wordt aangevuld met de bepaling dat de maximum bovengrondse bouwdiepte aan de westzijde maximum 12 m bedraagt;
   • in het voorschrift 2.2.3. Inplanting en Bouwvolume, onder Maximale Bouwhoogte, wordt ‘het grafisch plan van de verkaveling’ vervangen door ‘het Principeplan bouwlagen lot 3’;
   • in de voorschriften 2.1.8., 2.2.8., 2.3.8. Ondergrondse Constructies worden de bepalingen over het maximum aantal bouwlagen geschrapt en wordt volgende tekst toegevoegd: ‘Echter, de parkeerbehoefte van het project is op te nemen in een ondergrondse garage onder het bouwvolume, zo nodig in meerdere lagen. Indien dit niet haalbaar is kan een ondergrondse parkeergarage worden voorzien onder de tuinzone, op voorwaarde dat dit gemotiveerd wordt in de omgevingsvergunning voor het project, een grondlaag met een dikte van minimaal 1 m wordt voorzien en nog steeds kan voldaan worden aan de infiltratieverplichtingen.’;
   • het voorschrift 2.1.9. Niet-bebouwde delen wordt gewijzigd met een verwijzing naar artikel 2.4. zone voor voortuinen en 2.5. zone voor tuinen;
   • de voorschriften 2.2.9. en 2.3.9. Niet-bebouwde delen worden gewijzigd met een verwijzing naar artikel 2.5. zone voor tuinen;
   • het voorschrift 2.4.2. Inrichting wordt aangevuld met de bepaling dat de voortuinen een zo groen mogelijk karakter moeten krijgen;
   • het voorschrift 2.5.1. Groenaanleg wordt aangevuld met de bepaling dat de tuinen een zo groen mogelijk karakter moeten krijgen;
   • in het voorschrift 2.5.6. Ondergrondse Constructies wordt volgende tekst toegevoegd: ‘Echter, de parkeerbehoefte van het project is op te nemen in een ondergrondse garage onder het bouwvolume, zo nodig in meerdere lagen. Indien dit niet haalbaar is kan een ondergrondse parkeergarage worden voorzien onder de tuinzone, op voorwaarde dat dit gemotiveerd wordt in de omgevingsvergunning voor het project, een grondlaag met een dikte van minimaal 1 m wordt voorzien en nog steeds kan voldaan worden aan de infiltratieverplichtingen.’;
   • in het voorschrift 2.7.2. Inrichting worden de bepalingen over het maximum aantal bouwlagen geschrapt;
3. de voorwaarden opgelegd in het advies van het Agentschap Natuur en Bos moeten strikt worden nageleefd:

• de vergunning wordt verleend op grond van artikel 90bis, §5, derde lid, van het Bosdecreet en onder de voorwaarden zoals opgenomen in het hierbij gevoegde compensatieformulier met kenmerk: 21-214771;
• de te ontbossen oppervlakte bedraagt 2.489 m². Deze oppervlakte valt niet meer onder het toepassingsgebied van het Bosdecreet;
• de bosbehoudsbijdrage van € 18.418.60 dient binnen de 4 maanden, vanaf de datum waarop gebruik mag gemaakt worden van deze vergunning, gestort te worden. Het overschrijvingsformulier voor het vereffenen van de bosbehoudsbijdrage zal rechtstreeks door ons Agentschap worden overgemaakt aan de aanvrager van zodra de vergunning van kracht wordt;

4. werfzones dienen zo beperkt mogelijk te blijven. De toekomstige groenzones moeten reeds van in de beginfase worden beschermd. Er moet voorkomen worden dat er (onnodig) met zwaar vervoer wordt gereden of dat er hopen steenpuin worden gestockeerd in deze zones;
5. bomen die behouden blijven, dienen goed in kaart te worden gebracht en voldoende beschermd tijdens de werken, zowel boven- als ondergronds;
6. volgens het schetsontwerp zal bijna gans de zone intensief worden gemaaid. Er moet worden bekeken of er ook gedeeltes extensief gemaaid kunnen worden;
7. geluidshinder door verkeer moet worden beperkt in de toekomstige woningen die grenzen aan de Van Strydoncklaan (streefwaarde maximaal 30 dB(A) in geluidsgevoelige ruimtes);
8. er moet zoveel mogelijk worden ingezet op behoud van beplanting, habitats en biodiversiteit, gezien het gaat om een ecologisch waardevol gebied met zeer waardevolle beplanting. Indien dit niet kan worden gerealiseerd, moet er in de nieuwe beplanting en ontwikkeling zoveel mogelijk aandacht gaan naar ecologie, biodiversiteit en nieuwe habitatvormen;
9. de bouwheer zal voor de werken contact opnemen met Stadsontwikkeling – Dienst Beheer & Onderhoud, Postadres aangetekende zending: Grote Markt 1, 2000 Antwerpen, tel. 03 338 84 07, herstellingopenbareruimte@stad.antwerpen.be, betreffende opmaak plaatsbeschrijving en herstellingen openbaar domein na afloop van de bouwwerken. Meer informatie vindt u op: https://www.antwerpen.be/nl/info/52d5052439d8a6ec798b4a7e/schade-aan-openbaar-domein-of-aanpassing-na-werken;
10. de voorwaarden opgelegd in het advies van het Agentschap Wegen en Verkeer moeten strikt worden nageleefd;
11. de voorwaarden opgelegd in het advies van Aquafin moeten strikt worden nageleefd;
12. de voorwaarden opgelegd in het advies van Proximus moeten strikt worden nageleefd.

Geadviseerde lasten

Vooraleer onderhavige omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden kan worden uitgevoerd dient de verkavelaar aan volgende lasten te voldoen:

1. de verkavelaar dient er zelf voor te zorgen dat de nodige leidingen voor gas-, water-, elektriciteits-, kabeltelevisie- en fm-distributie aanwezig zijn, zodanig dat alle individuele kavels van voormelde verkaveling zonder uitbreiding van het distributienet op dat net aangesloten kunnen worden.
   Indien voor de realisatie van de verkaveling uitbreiding of aanpassing van één of meer distributienetten noodzakelijk is, zal hij hiervoor alle kosten en waarborgen dragen.
   Hij zal voor dit alles contact opnemen met de maatschappijen die voor de distributie instaan en zich volgens hun richtlijnen gedragen, ook wat een eventuele eigendomstoewijzing van de leidingen betreft na hun realisatie.
   De verkavelaar dient in de onderhandse en authentieke akten betreffende de verkoop van percelen in de verkaveling melding te maken of te laten maken van het feit dat de nodige leidingen voor de aansluiting van de betrokken percelen op de verschillende distributienetten zijn aangebracht, of dat deze leidingen nog dienen aangebracht en dat geen omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen zal verleend worden dan nadat deze leidingen effectief zijn aangebracht of dat de borg hiervoor is betaald.

Dit houdt in dat zolang aan deze lastvoorwaarden niet voldaan is, de verkavelaar niet kan overgaan tot de uitvoering van de verkregen omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden en tot de verkoop van de kavels in de zin van artikel 4.2.16 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening.

Stedenbouwkundige ontwikkelingskost

Artikel 75 Decreet betreffende de omgevingsvergunning bepaalt dat de vergunningverlener stedenbouwkundige lasten bij de omgevingsvergunningen kan opleggen. 

De stedenbouwkundige last kan de vorm aannemen van een louter financiële last of een realisatie in natura door de ontwikkelaar. In elk geval kan ingespeeld worden op maatschappelijke noden en behoeften op buurt- en wijkniveau.

Het is aan de vergunningverlenende overheid om te bepalen of een louter financiële last aan de ontwikkelaar wordt opgelegd of een realisatie in natura door de ontwikkelaar wordt geëist. De inkomsten voor de stad van stedenbouwkundige lasten moeten vanuit de regelgeving een expliciete bestemming krijgen met een link in de nabijheid van het project. Bij beslissing van de lasten moet dit meteen vastgelegd worden. 

Op 9 maart 2018 (jaarnummer 2203) bepaalde het college de principes die van toepassing zijn op de stedenbouwkundige lasten. 

Binnen de voorziene verkaveling is er meer dan 5.000 m² wonen toegelaten zodat het voorliggende project valt onder het toepassingsgebied van dit besluit en er stedenbouwkundige lasten verschuldigd zijn. 

Met de projectontwikkelaar zullen onderhandelingen wat betreft de stedenbouwkundige lasten worden opgestart en uiterlijk bij de goedkeuring van de latere omgevingsvergunning(en) voor stedenbouwkundige handelingen in een afzonderlijke overeenkomst of in de vergunning zelf aan het college ter goedkeuring worden voorgelegd. 

Zelfs wanneer tot een kunstmatige opdeling van vergunningsaanvragen zou worden overgegaan, zullen de onderscheiden aanvragen met de juiste verdeelsleutel, onderworpen zijn aan deze SOK plicht.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Bezwaren uit vorige openbare onderzoeken over de aanvraag, die nog relevant zijn, worden hier ook besproken.

Tijdens het openbaar onderzoek werden 79 bezwaren ingediend die als volgt worden beoordeeld:

1.   Erfdienstbaarheden: 

Het bezwaar stelt dat de perceelgrens foutief is opgetekend en dat een deel van het ontwerp op de aangrenzende percelen ligt.

Beoordeling:

Bij een verkaveling wordt afgegaan van de echtheid van het verkavelingplan. De contour van de verkaveling moet volledig op terrein van de eigenaars in de aanvraag worden voorzien.

Indien zou blijken dat dit niet het geval is en geen volmacht is gegeven van alle eigenaars, dan blijft de vergunning onwerkzaam.

Het bezwaar is ongegrond.

2.   Vloerterreinindex: 

Het bezwaar dat de V/T hoger ligt dan afgesproken.

Beoordeling:

Een aanvraag dient aan geldende stedenbouwkundige voorschriften en de goede ruimtelijke ordening afgetoetst te worden. Het project is gelegen in het GRUP dat in artikel 2A.2.3 vermeldt dat bij vergunningsaanvragen voor een project dat een terreinoppervlakte beslaat vanaf 1 ha en/of 25 woongelegenheden een inrichtingsstudie wordt gevoegd. Voor de gehele projectzone Silsburg is ontwerpend onderzoek uitgevoerd door Team Stadsbouwmeester naar ontwikkelingsmogelijkheden en een inrichtingsplan opgemaakt. Deze is toegevoegd in de beschrijvende nota van de aanvraag. De V/T in dit masterplan is 0,94. Dit wordt in de voorwaarden opgenomen.

Het bezwaar is gegrond.

3.   Foutieve informatie: 

Het bezwaar beweert dat de beschrijvende nota fouten bevat. Een groot aantal bestaande bomen zijn niet opgetekend op het verkavelingsplan. De aanvraag bevat onvoldoende informatie.

Beoordeling:

Bij de beoordeling van de aanvraag wordt steeds gebruik gemaakt van alle relevante documenten en informatie, zoals plannen, luchtfoto’s, onderzoek ter plaatse door de betrokken adviesinstanties, … Bijkomend wordt het aandeel groen dat verdwijnt voldoende gecompenseerd. Dit blijkt ook uit het voorwaardelijk gunstig advies van het bevoegde Agentschap voor Natuur en Bos.

Het bezwaar is ongegrond.

4.   Ontbreken van een project-MER: 

Het bezwaar beweert dat een project-MER moet opgesteld worden om de impact van de verkaveling te onderzoeken.

Beoordeling:

Als onderdeel van de vergunningsprocedure werd dit dossier ontvankelijk en volledig verklaard. Hiermee bevestigden onze diensten dat de voorziene documenten volstaan voor een gepaste en gegronde beoordeling van dit dossier. In de aanvraag is een MER-screening uitgevoerd.

Het bezwaar is ongegrond.

5.   Omgang met het bestaand groen: 

Verschillende bezwaren uiten zich tegen het kappen van de bomen en het verdwijnen van het bestaand groen. Het biologisch waardevol bos en de ‘Samentuin’ dat verdwijnt.

Beoordeling:

De aanvraag bevat het verkavelen van gronden waar deels bos aanwezig is. Het aandeel groen dat verdwijnt wordt voldoende gecompenseerd. Dit blijkt ook uit het voorwaardelijk gunstig advies van het Agentschap voor Natuur en Bos.

Het bezwaar is ongegrond.

6.   Administratieve procedure: 

Het bezwaar beweert dat het openbaar onderzoek niet correct is uitgevoerd.

Beoordeling:

Uit de gegevens van het dossier en de melding van aanplakking kan er geoordeeld worden dat het openbaar onderzoek correct is verlopen. De foto’s van aanplakking geven ook aan dat de affiche op een zichtbare plek is geplaatst. Bijkomend is de bezwaarindiener in de gelegenheid gebleken om tijdig bezwaar te kunnen indienen binnen de duur van het openbaar onderzoek.

Het bezwaar is ongegrond.

7.   Masterplan: 

Het bezwaar is tegen het feit dat er geen masterplan is opgemaakt.

Beoordeling:

Voor de gehele projectzone Silsburg is ontwerpend onderzoek uitgevoerd door het Team Stadsbouwmeester naar ontwikkelingsmogelijkheden en werd een inrichtingsplan opgemaakt. Deze is toegevoegd in de beschrijvende nota van de aanvraag.

Het bezwaar is ongegrond.

8.   Parkeergarage: 

Het bezwaar is tegen het voorzien van een ondergrondse garage en de impact hiervan op de omgeving (bemaling, grondwater, infiltratie,…).

Beoordeling:

Conform artikel 30 van de bouwcode moet de parkeerbehoefte in eerste instantie ondergronds worden voorzien. De verkavelingsvoorschriften voorzien de bouw van een ondergrondse parkeergarages en een algemene inplanting ervan. De realisatie van de parkeergarage maakt geen deel uit van voorliggende verkavelingsaanvraag, maar wordt pas beoordeeld bij de omgevingsaanvraag voor stedenbouwkundige handelingen. In die aanvraag worden de mogelijkheden van retour of infiltratie steeds grondig bekeken en eventuele voorwaarden en maatregelen opgelegd aan de exploitant.

Het bezwaar is ongegrond.

9.   Grondwater: 

Het bezwaar stelt dat er geen basis bestaat voor de kwantiteit van het grondwater doordat er geen aanspreekbare overheidsinstantie is voor het Waterplan en de Blue Deal.

Beoordeling:

Het bezwaar is niet stedenbouwkundig van aard, noch maakt deel uit van de beoordeling van deze omgevingsvergunning voor verkavelen.

Het bezwaar is ongegrond.

10. Verkeersveiligheid: 

Het bezwaar tegen de verkeersveiligheid, voornamelijk aan de Boterlaarbaan/Van Strydoncklaan. Men wenst hier een snelheidsvertraging tot 50 km/u, waar het momenteel 70 km/u is. Hierbij wordt ook verwezen naar verkeersongevallen die gebeurd zijn o.a. ter hoogte van de Albert-Hein iets verderop de projectzone.

Beoordeling:

Het bezwaar heeft geen betrekking op voorliggend project. Daarenboven is de Boterlaarbaan/Van Strydoncklaan een gewestweg. Voor de verkaveling werd een voorwaardelijk gunstig advies verleend door het Agentschap Wegen en Verkeer;

Het bezwaar is ongegrond.

11. Publieke ruimte: 

Het bezwaar dat een omgevingsvergunning zou goedgekeurd worden wat betreft het verkavelen van gronden, zonder een definitieve goedkeuring van aanleg wegenis en publieke ruimte.

Beoordeling:

De aanvraag betreft het verkavelen van gronden. De realisatie van het project en de openbare wegenis maken geen deel uit van voorliggende verkavelingsaanvraag. De beoordeling daarvan dient pas te gebeuren bij de omgevingsaanvraag voor stedenbouwkundige handelingen. Overigens zal bij de aanvraag van de wegenis opnieuw een openbaar onderzoek georganiseerd zal worden. Er wordt hierbij benadrukt dat er wel degelijk een zone voor publiek domein is aangeduid op het verkavelingsplan die het mogelijk maakt de loten bereikbaar te maken.

Het bezwaar is ongegrond.

12. Luchtkwaliteit: 

Het bezwaar stelt dat de luchtkwaliteit en het milieu achteruit zal gaan door het verdwijnen van de natuur en het bijkomend verkeer.

Beoordeling:

Het is correct dat een verkavelingsproject zoals hier voorligt een zekere mobiliteit zal genereren. De stedelijke dienst Energie en Milieu, hiervoor bevoegd, adviseert voorwaardelijk gunstig. De impact van het project op de luchtkwaliteit is onderzocht en wordt beperkt ingeschat als voldaan wordt aan de gestelde voorwaarden in het advies.

Het bezwaar is ongegrond.

13. Ontsluiting: 

De bezwaarindieners vinden dat één toegangsweg naar het project ondermaats is.

Beoordeling:

Het ontwerp gaat uit van een autoluwe projectzone zoals in de beschrijvende nota aangegeven. Het project is via verschillende wegen bereikbaar. In de zone is doorgaand verkeer niet mogelijk. Om de parkeerbehoefte op te vangen worden ondergrondse parkeergarages voorzien die rechtstreeks bereikbaar zijn via de Boterlaarbaan/Van Strydoncklaan.

Het bezwaar is ongegrond.

14. Samentuin: 

Het bezwaar vermeldt dat het project geen ruimte meer biedt voor het project ‘Samentuin’, noch voor de volkstuinen.

Beoordeling:

Het betreft een privaat terrein dat volgens de bestemmingsvoorschriften bestemd is als woongebied. De aanvraag is conform de voorschriften van het ruimtelijk uitvoeringsplan.

Het bezwaar is ongegrond.

15. Bescheiden woonaanbod: 

Het bezwaar stelt dat de aanvraag niet voldoet aan het vereiste bescheiden woonaanbod. 

Beoordeling:

De aanvraag is inzake bescheiden woonaanbod ter advies voorgelegd aan de bevoegde stedelijke dienst Ruimte dat een gunstig advies verleent. De aanvraag bestaat uit 11 loten. Hierdoor is een bescheiden last van toepassing. Een bescheiden kavel heeft een oppervlakte van ten hoogste 500 m². Kavels 4 t.e.m. 11 hebben een oppervlakte van 132 m² en voldoen aan de normen voor bescheiden kavels waardoor voldaan is aan de bescheiden last.

Het bezwaar is ongegrond.

16. Groenplan: 

Het bezwaar vermeldt dat de aanvraag ingaat tegen de richtlijnen van het Groenplan. 

Beoordeling:

De aanvraag is ter advies voorgelegd aan de bevoegde stedelijke diensten die hierop een gunstig advies verlenen. Vanuit het groenplan zijn er geen opmerkingen op het voorstel. De verkaveling is uitgewerkt zoals voorzien in de richtlijnen van het Groenplan Deurne.

Het bezwaar is ongegrond.

17. Impact op aangrenzende percelen: 

Het bezwaar meldt dat het project een negatieve impact zal hebben op lichtinval, privacy, rust. 

Beoordeling:

Gelet op de afstand tussen het mogelijke bouwvolume en de perceelgrenzen, kan deze stelling van de bezwaarindieners en die overigens niet concreet gemotiveerd wordt, niet bijgetreden worden. De privacy en lichtinval van de aangrenzende percelen worden gerespecteerd. De te verwachten hinder die hier zal ontstaan, resulteert niet in een hinder die in een stedelijke omgeving de gangbare normale burenhinder zal overschrijden.

Het bezwaar is ongegrond.

18. Varia: 

Verschillende bezwaren handelen over mogelijke schade aan woningen en waardeverlies. 

Beoordeling:

Deze bezwaren zijn niet stedenbouwkundig van aard en maken geen beoordelingsgrond uit van een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden.

Het bezwaar is ongegrond.