2022_CBS_00194 - Omgevingsvergunning - OMV_2021077971. Olijftakstraat 7-17. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          01/07/2021: integrale kwaliteitskamer;

-          07/05/1997: vergunning (86#961174) voor het verbouwen van geringe omvang van het Maritiem Huis;

-          01/09/1972: vergunning (18#80918) voor een kantoorgebouw na afbraak - 12.4.1972;

-          23/05/1969: vergunning (18#52101) voor een verbouwing, wijziging 18/50350 - 5.3.1969;

-          06/10/1967: vergunning (18#50350) voor een kantoorgebouw na afbraak - 30.6.1967.

Vergunde toestand/Geacht vergunde toestand

-          kantoorgebouw (“het Maritiem Huis”) van 6 bouwlagen, waaronder één teruggetrokken daklaag, onder een plat dak in gesloten bebouwing voorzien van 2 ondergrondse verdiepingen (parkeergarage voor 32 wagens);

-          voorgevel afgewerkt met lichtkleurige gevelsteen, plint in graniet, betonnen balkons op elke verdieping, voorhangende staalconstructie met zonwering en balustrades voorzien van gekleurde, geëmailleerd metalen panelen, buitenschrijnwerk in hout en metaal en een betonnen kroonlijst;

-          volledige perceel bebouwd.

Huidige toestand

-          in overeenstemming met de laatst vergunde toestand, afgezien van:

• de inkomzone is gewijzigd ten opzichte van 1997: de luifel en de brievenbussen zijn niet uitgevoerd, de lift voor personen met een handicap en het buitenschrijnwerk werden anders uitgevoerd dan voorzien;
• interne, niet-structurele herindelingen op alle verdiepingen;
• supprimeren van 3 autostalplaatsen (links) en invoegen van een hoogspanningscabine (rechts) in de kelder;
• invoegen van een conciërgewoning op de 4e verdieping (linkergedeelte);
• de betonnen bloembakken aan de voorgevel (rechts) op het dakterras werden verwijderd.

Gewenste toestand

-          functie: kantoorgebouw, ingericht als co-werkplek;

-          bouwvolume: besloten bebouwing van 6 bouwlagen, waaronder één teruggetrokken daklaag, onder plat dak met 2 ondergrondse verdiepingen (parkeergarage);

• het volume van de teruggetrokken daklaag wordt beperkt uitgebreid voor technieken;

-          gevelafwerking:

• wijzigen van de voorgevel naar een afwerking in lichtgrijs genuanceerde minerale beplating op de verdieping en bruingrijs op het gelijkvloers, de gevel van de teruggetrokken daklaag in bruingrijs genuanceerde vezelcementplaten;
• bruingrijs genuanceerd aluminium buitenschrijnwerk, poort en balustrades aan de dakterrassen in bruingrijs gemoffeld staal;
• voorgevel voorzien van een nieuwe geprononceerde kroonlijst;
• achtergevels in lichtgrijze vezelcementplaten met nieuwe raamopeningen. Het oorspronkelijke geveluitzicht in betonskelet is niet meer afleesbaar;

-          inrichting:

• volledige herinrichting met invoeging van nieuwe circulatiekernen;
• ontpitten van het gelijkvloers links achteraan om een buitenruimte van circa 79,3 m² te creëren;
• de platte daken worden zoveel mogelijk als groendaken aangelegd, de overige delen worden ingericht als dakterras;
• in de kelder worden 68 nieuwe fietsstalplaatsen ingericht, waarvan 6 voor speciale fietsen. 23 parkeerplaatsen worden behouden, waarvan één voorbehouden.

Inhoud van de aanvraag

-          verbouwen van een kantoorgebouw en de inrichting als co-werkplek;

-          wijzigen van de gevels;

-          ontpitten van het gelijkvloers.

Omschrijving ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Inhoud van de aanvraag

Het voorwerp van deze aanvraag betreft de renovatie van een bestaand kantoorgebouw tot een co-working kantoorgebouw en de exploitatie ervan.

Aangevraagde rubrieken

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP 2060, goedgekeurd op 20 december 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: zone recht van voorkoop - algemene voorschriften en artikel 1 zone voor wonen - (wo).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgend(e) punt(en):

-          artikel 1.1 Bestemming:
kantoren zijn volgens de bestemmingsvoorschriften enkel toegelaten voor maximaal 200 m² en als nevenfunctie aan wonen. Het gebouw is volledig als kantoorgebouw voorzien;

-          artikel 1.2.1 Bouwdiepte:
bij verbouwingen met volumewijzigingen wordt een maximale bouwdiepte op 5 m van de achterste perceelgrens gelegd. Het perceel is op het niveau van het maaiveld quasi volledig volgebouwd;

-          artikel 1.3 Harmonieregel en referentiebeeld:
de nieuwe kroonlijst wijkt qua vormgeving en hoogte af van de kenmerkende kroonlijsthoogte in de omgeving.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend(e) punt(en):

• artikel 18-19: het niveauverschil van circa 42 cm naar de buitenruimte op het gelijkvloers wordt niet overbrugd met een combinatie van een trap en een helling die voldoet aan artikel 19 van de verordening toegankelijkheid;
• artikel 20: de nieuwe centrale draaitrap heeft geen tussenbordes van minimaal 1 m na maximaal 17 optreden. De bestaande, te behouden trap is niet voorzien van trapleuningen. De trapleuningen lopen niet overal 40 cm horizontaal door ten opzichte van de eerste en laatste trede;
• artikel 28: de onthaalbalie moet worden voorzien van een verlaagd gedeelte;
• artikel 29/2: er is geen aangepast sanitair voorzien bij de sanitaire blokken op de eerste en derde verdieping aansluitend op een neutrale circulatieruimte. Bovendien zijn er in heel het gebouw geen aangepaste douche-/kleedruimtes voorzien.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 6 Harmonie en draagkracht:
  de achtergevels zijn niet in harmonie met de voorgevels en doen afbreuk aan de oorspronkelijke, kenmerkend utilitaire architectuur;
• artikel 7 Welstandsadvies:
  de voorgevel is niet aangepast aan de voorwaarde van de welstandscommissie. De afgeschuinde geveldelen zijn niet uitgelijnd met de hoofdinkom op het gelijkvloers met de bedoeling deze te accentueren;
• artikel 13 Ondergrondse en bovengrondse uitsprongen:
  de balustrade aan de achtergevel moet circa 1 m terugspringen ten opzichte van de achtergevellijn om binnen de 45°-lijn te blijven;
• afwijking toestaan
• artikel 14 Insprongen en openingen aan voorgevels:
  de voordeur mag niet naar buiten opendraaien want het betreft de enige in- en uitgang;
• artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:
  er is onvoldoende licht en lucht in de vergaderruimtes achteraan op het gelijkvloers. Dakkoepels tellen enkel mee als er andere verticale of schuine openingen zijn. Het is bovendien niet duidelijk of de dakkoepels opengaande delen hebben;
• artikel 26 Afvalverzameling:
  er is geen afgescheiden en verlucht afvallokaal van 4 m² ingetekend;
• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
  volgens plan zijn er geen laadpalen voorzien;
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
  volgens plan zijn er geen laadpalen voorzien;
• artikel 33 Zaakgebonden publiciteit:
  er is geen zaakgebonden publiciteit voorzien aan voorgevel;
• artikel 40 Privaat gescheiden rioolstelsel en afvoerleidingen:
  het is niet duidelijk of het gebouw voorzien is van een privaat gescheiden rioolstelsel, aangeboden aan de straat conform artikel 41 van de bouwcode;
• artikel 43 Septische putten:
  het volume van de septische put dient te voldoen aan de bepaling van artikel 43;
• artikel 44 Vetafscheiders en olieafscheiders:
  het is niet duidelijk of er vetafscheiders voorzien zijn op de afvoeren van keuken(s) en bar(s).

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Voorliggende aanvraag betreft het renoveren en het exploiteren van een bestaand kantoorgebouw in functie van co-working.

De aanvraag wijkt op een aantal punten af van het ruimtelijk uitvoeringsplan 2060:

-          kantoren zijn volgens de bestemmingsvoorschriften enkel toegelaten voor maximaal 200 m² en als nevenfunctie aan wonen. Het gebouw is volledig als kantoorgebouw voorzien, hetgeen afwijkt van de bestemmingsvoorschriften (artikel 1.1) van het RUP. Deze situatie betreft echter het behoud van een gebouw dat destijds vergund werd als zorgkas en kantoren, waardoor de afwijking kan worden toegestaan;

-          bij verbouwingen met volumewijzigingen wordt een maximale bouwdiepte op 5 m van de achterste perceelgrens gelegd. Het perceel is op het niveau van het maaiveld quasi volledig volgebouwd, hetgeen afwijkt van artikel 1.2.1 van het RUP. Om hieraan te voldoen en tevens de verblijfskwaliteit van het gelijkvloers te verbeteren qua licht- en luchttoetreding, worden als voorwaarden voor vergunning opgelegd het gelijkvloers verder te ontpitten, tot op 5 m van de achterste perceelgrens en het resterende dakpakket boven de ondergrondse parking te voorzien van een grondlaag van 1 m conform artikel 38 van de bouwcode. De gewenste verdere ontpitting is aangeduid op de plannen in rood;

-          de nieuwe kroonlijst wijkt qua vormgeving en hoogte af van de kenmerkende kroonlijsthoogte in de omgeving, in afwijking van de harmonieregel (artikel 1.3) van het RUP. Gezien deze kroonlijst een mooie beëindiging vormt van het gebouw, en het gebouw zelf qua korrelmaat niet kenmerkend is in de omgeving, kan de voorgestelde afwijkende kroonlijstvorm en -hoogte worden toegestaan.

De aanvraag wijkt ook af op een aantal punten van de verordening Toegankelijkheid:

-          het niveauverschil van circa 42 cm naar de buitenruimte op het gelijkvloers wordt niet overbrugd met een combinatie van een trap en een helling die voldoet aan artikel 19 van de verordening toegankelijkheid. Dit wijkt af van artikel 18 en 19 en wordt opgelegd als voorwaarde voor vergunning;

-          de nieuwe centrale draaitrap wijkt af van artikel 20; deze heeft geen tussenbordes van minimaal 1 m na maximaal 17 optreden. De bestaande, te behouden trap is niet voorzien van trapleuningen. De trapleuningen lopen niet overal 40 cm horizontaal door ten opzichte van de eerste en laatste trede. Deze zaken worden opgelegd als voorwaarden voor vergunning;

-          de onthaalbalie moet conform artikel 28 worden voorzien van een verlaagd gedeelte. Dit wordt opgelegd als voorwaarde voor vergunning;

-          er is geen aangepast sanitair voorzien bij de sanitaire blokken op de eerste en derde verdieping aansluitend op een neutrale circulatieruimte conform artikel 29/2. Dit wordt opgelegd als voorwaarde voor vergunning. Bovendien zijn er in heel het gebouw geen aangepaste douche-/kleedruimtes voorzien. Indien men alsnog verplicht zou zijn dergelijke ruimtes te voorzien, wordt als voorwaarde voor deze vergunning opgelegd dat moet worden voldaan aan artikels 29/2 tot en met 31/1.

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag voor het inrichten van een co-working krijgt een gunstig advies van Business en Innovatie:

“Het betreft een renovatie van een grote kantoorruimte (3.100 m²) op een niet-strategische kantoorlocatie, centraal gelegen en multimodaal bereikbaar. Het verouderde kantorencomplex wordt volledig gerenoveerd en heringericht als co-workingkantoor van 3.300 m². Betreft geen functiewijziging.”

Dit advies wordt bijgetreden. De functie co-working kan op deze locatie gunstig worden beoordeeld.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

De werken bevinden zich grotendeels binnen het bestaande, vergund geachte volume. Op de teruggetrokken daklaag wordt het volume beperkt uitgebreid in functie van de uitbreiding van een technisch lokaal en op het gelijkvloers wordt een deel van het bouwvolume ontpit in functie van de realisatie van een buitenruimte en het verbeteren van de daglichttoetreding op het gelijkvloers.

Gezien de beoogde volumewijzigingen zijn de voorschriften aangaande de maximale en minimale bouwdiepte van het RUP 2060 van kracht, zoals reeds voorgaand aangegeven. Deze zijn in voorliggende aanvraag niet gerespecteerd, waardoor enkele verblijfsruimtes (vergaderruimtes) achteraan op het gelijkvloers onvoldoende licht- en luchttoetreding krijgen volgens artikel 24 van de bouwcode. De dakkoepels mogen enkel meegeteld worden indien er andere verticale of schuine openingen zijn, hetgeen niet het geval is. Het is bovendien niet duidelijk of de dakkoepels opengaande delen hebben. Om te kunnen voldoen aan de goede ruimtelijke ordening, worden de eerder vermelde voorwaarden opgelegd. Als voorwaarde voor vergunning wordt ook opgelegd de nieuwe gelijkvloerse achtergevel te voorzien van voldoende opengaand buitenschrijnwerk zodat voldaan wordt aan de voorschriften van artikel 24 van de bouwcode.

Visueel-vormelijke elementen

De voorgevel wordt afgewerkt in lichtgrijs en bruin-grijs genuanceerd glasvezelversterkt beton met her en der bronskleurige gevelpanelen en buitenschrijnwerk in bruin-grijs genuanceerd aluminium. De achtergevel wordt afgewerkt in lichtgrijze en bruin-grijs genuanceerde vezelcementplaten.

Aangaande de wijzigingen aan de voorgevel werd in het voortraject reeds volgend gunstig advies van de Kwaliteitskamer bekomen:

“De kwaliteitskamer is van oordeel dat het voorstel elegant is en past in de stad, ervan uitgaande dat de bestaande gevel op dit moment niet meer gebouwd zou kunnen worden. De kwaliteitskamer merkt op dat de verandering van richting in de schuine vlakken nu niet ter hoogte van de inkom wordt doorgevoerd. Geadviseerd wordt om deze scheidingslijn wel ter hoogte van de inkom te voorzien waardoor er duidelijk richting wordt gegeven en de inkom benadrukt wordt. De materialisatie is niet duidelijk afleesbaar waarbij de kwaliteitskamer vraagt dit in minerale materialen uit te voeren.”

Dit advies wordt bijgetreden. De gevraagde verplaatsing van de richtingsverandering van de schuine vlakken in de voorgevel werd niet naar de inkom verlegd, in afwijking van artikel 7 van de bouwcode. Gezien de meerwaarde voor de leesbaarheid van het gebouw en diens toegang, wordt de verschuiving van de richtingsverandering van de voorgevelelementen opgelegd als voorwaarde voor vergunning en aangeduid op de plannen in rood.

De uitwerking van de achtergevel is echter niet in harmonie met de nieuwe voorgevel en doet afbreuk aan de oorspronkelijke, kenmerkende utilitaire architectuur. De voorgestelde achtergevel oogt zeer vlak en banaal en het oorspronkelijke betonskelet is niet meer afleesbaar. Gezien de prominente aanwezigheid van het gebouw in het binnenbouwblok en zijn historische karakter, dient meer inspanning geleverd te worden om de oorspronkelijke ritmering te behouden. Zo kan bij de uitwerking van de nieuwe beplating op de achtergevel bijzondere aandacht geschonken worden aan de uitwerking van de voegen, zodat het oorspronkelijke betonskelet dankzij bredere of smallere voegen toch herkenbaar blijft. Dit wordt opgelegd als voorwaarde voor vergunning.

Als voorwaarde voor vergunning wordt opgelegd de volgende huisnummering te hanteren: huisnummer 7. Er dient geen interne nummering te worden toegepast voor de diverse kantoorruimten.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag wijkt af van artikel 13 van de bouwcode; de balustrade aan de achtergevel moet circa 1 m terugspringen ten opzichte van de achtergevellijn om binnen de 45°-lijn te blijven. Gezien echter de geringe impact op de aanpalenden kan hierop een afwijking worden toegestaan.

De aanvraag wijkt af van artikel 14 van de bouwcode; de voordeur mag niet naar buiten opendraaien want deze doet dienst als enige in- en uitgang. Als voorwaarde voor vergunning wordt opgelegd dat de voordeur naar binnen dient open te gaan.

De aanvraag wijkt af van artikel 26 van de bouwcode; er is geen afgescheiden en verlucht afvallokaal van 4 m² ingetekend. Dit wordt opgelegd als voorwaarde voor vergunning. Het lokaal bevindt zich best op het gelijkvloers, of in de buurt van een liftsas indien op een ondergrondse verdieping.

De aanvraag wijkt af van artikel 33 van de bouwcode; er is geen zaakgebonden publiciteit voorzien aan de voorgevel. Indien dit alsnog wordt voorzien, dient dit in een aparte omgevingsvergunningsaanvraag te worden aangevraagd. Dit wordt opgelegd als voorwaarde voor vergunning.

De aanvraag wijkt af van artikel 40 van de bouwcode; het is niet duidelijk of het gebouw voorzien is van een privaat gescheiden rioolstelsel, aangeboden aan de straat conform artikel 41 van de bouwcode. Dit wordt opgelegd als voorwaarde voor vergunning.

De aanvraag wijkt af van artikel 43 van de bouwcode; het volume van de septische put dient te voldoen aan de bepaling van artikel 43. Hierbij wordt geoordeeld dat deze een inhoud van minstens 16.000 liter dient te hebben. Dit wordt opgelegd als voorwaarde voor vergunning.

De aanvraag wijkt af van artikel 44 van de bouwcode; het is niet duidelijk of er vetafscheiders voorzien zijn op de afvoeren van keuken(s) en bar(s). Dit wordt opgelegd als voorwaarde voor vergunning.

Er wordt opgemerkt dat het dakterras achteraan rechte zichten heeft op het perceel van de rechteraanpaler, hetgeen strijdig is met artikel 678 van het Burgerlijk wetboek. Als voorwaarde voor vergunning wordt opgelegd de balustrade hier te verplaatsen tot op 1,90 m van de rechterperceelgrens. Dit wordt aangeduid op de plannen in rood.

In functie van de algemene veiligheid wordt als voorwaarde voor vergunning opgelegd de technische ruimte op het dak af te sluiten van de publiek toegankelijke doorgang (evacuatieweg) tussen de traphal en het dakterras. Dit wordt aangeduid op de plannen in rood.

In functie van de flexibiliteit en de toekomstige aanpasbaarheid van het gebouw, wil het bestuur vragen te overwegen om op de verdiepingen maximaal te werken met lichte invulwanden en/of vooral mobiele wanden, zodat de kantoorruimtes onderling naar wens geschakeld en herverdeeld kunnen worden zonder de noodzaak aan ingrijpende werken.

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet het gebouw aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Ontsluiting/bereikbaarheid:

De parking wordt ontsloten via de Olijftakstraat. De inrit is te smal om auto’s te laten kruisen. Er moet gewerkt worden met een verkeerslicht zodat niet tegelijk in- en uitgereden kan worden.

Fietsvoorzieningen:

Voor de kantoren moeten voldoende fietsenstallingen voorzien worden.

3.689 m² kantoren x 1.25/100 m² = 46.1

Er worden 64 gewone fietsenstallingen en 6 plaatsen voor bakfietsen ingericht in de ondergrondse parking. De grootste fietsenstalling ligt te dicht bij de doorgang voor auto’s. Er moet een fysieke afscheiding voorzien worden zodat de fietsen beschermd zijn.

Er is geen aparte toegang voor fietsers. Er moet een veilige en vlotte toegang naar de fietsenstalling ingericht worden.

De dienst Mobiliteit geeft advies met volgende voorwaarden:

-          er moet gewerkt worden met een verkeerslicht zodat niet tegelijk in- en uitgereden kan worden;

-          de grootste fietsenstalling ligt te dicht bij de doorgang voor auto’s. Er moet een fysieke afscheiding voorzien worden zodat de fietsen beschermd zijn;

-          er moet een veilige en vlotte toegang naar de fietsenstalling ingericht worden;

Bijkomend worden conform artikel 29 en 30 van de bouwcode nog de volgende voorwaarden opgelegd:

-          per 30 fietsen (in totaal) 1 elektrisch oplaadpunt te voorzien en indien gespreid, per cluster minstens 1 oplaadpunt te voorzien. Er dienen minstens 2 oplaadpunten te worden voorzien, telkens 1 per grote cluster, en zodoende dat deze ook bereikbaar zijn voor grotere fietsmodellen;

-          per 10 autostalplaatsen telkens 1 laadpaal te voorzien, bereikbaar voor telkens 2 wagens. Er dienen minstens 2 laadpalen te worden voorzien, telkens 1 per ondergrondse verdieping.

Toetsing van aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu

Het project is Project MER screeningsplichtig: bijlage 10B stadsontwikkelingsprojecten.

Een (beperkte) Project MER screening werd toegevoegd.

Er wordt bij het luik Stedenbouw een mobiliteitstoets toegevoegd.

De verwarming gebeurt via warmtepompen, waardoor er geen verbranding is van fossiele brandstoffen. De warmtepompen worden bovendaks geplaatst en zullen eromheen voorzien worden van akoestische buffering. De warmtepompen worden niet rechtstreeks op de dakplaat gezet maar zwevend en afgeveerd naar noodwendigheid. Op die manier veroorzaken zij geen trillingen naar de omgeving.

De verschillende polyvalente ruimtes doen dienst als flexibele werkplekken, wachtruimte, cafetaria en ontspanningsruimtes. Er zullen geen muziekactiviteiten plaatsvinden in deze polyvalente ruimtes.

Gezien het concept dat de zalen telkens gebruikt worden door andere gebruikers lijkt het aangewezen om deze polyvalente zalen inderdaad in te delen onder rubriek 32.2.2. zodat de bijhorende bepalingen van artikel 5.32. van toepassing zijn.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2. er moet gewerkt worden met een verkeerslicht zodat niet tegelijk in- en uitgereden kan worden;

3. de grootste fietsenstalling ligt te dicht bij de doorgang voor auto’s. Er moet een fysieke afscheiding voorzien worden zodat de fietsen beschermd zijn;

4. er moet een veilige en vlotte toegang naar de fietsenstalling ingericht worden;

5. per 30 fietsen 1 elektrisch oplaadpunt te voorzien conform artikel 29 van de bouwcode. Er dienen minstens 2 oplaadpunten te worden voorzien, telkens 1 per cluster en zodoende dat deze ook bereikbaar zijn voor grotere fietsmodellen;

6. per 10 autostalplaatsen dient er telkens één elektriciteitsvoorziening voorzien te worden ten behoeve van elektrische oplaadpunten voor wagens conform artikel 30 van de bouwcode. Elke laadpaal dient minstens 2 parkeerplaatsen te kunnen bedienen. De laadpalen bevinden zich gespreid over het gebouw, telkens 1 per ondergrondse verdieping;

7. het gelijkvloers verder te ontpitten volgens de rode aanduiding op het plan van het gelijkvloers, het resterende dakpakket boven de ondergrondse parking op het niveau van het maaiveld te voorzien van een grondlaag van 1 m conform artikel 38 van de bouwcode en de nieuwe gelijkvloerse achtergevel te voorzien van voldoende opengaand buitenschrijnwerk om te voldoen aan artikel 24 van de bouwcode;

8. de voordeur moet men naar binnen laten opengaan conform artikel 14 van de bouwcode;

9. er moet een afgescheiden en verlucht afvallokaal voorzien worden van minstens 4 m² op het gelijkvloers of in de buurt van een liftsas indien op een ondergrondse verdieping, conform artikel 26 van de bouwcode;

10. eventuele zaakgebonden publiciteit is aan te vragen in een nieuwe omgevingsvergunningsaanvraag conform artikel 33 van de bouwcode;

11. een privaat gescheiden rioolstelsel moet voorzien worden en aangeboden aan de straat conform artikel 40 en 41 van de bouwcode;

12. er moet een reglementaire septische put voorzien worden van minstens 16.000 liter conform artikel 43 van de bouwcode;

13. de afvoeren van keuken(s) en bar(s) zijn aan te sluiten op vetafscheiders conform artikel 44 van de bouwcode;

14. het dakterras achteraan is te voorzien van een balustrade op 1,90 m van de rechterperceelgrens volgens aanduiding op het plan in rood;

15. de technische ruimte op het dak is te voorzien van een afsluiting naar de publiek toegankelijke doorgang (evacuatieweg) tussen de traphal en het dakterras volgens de aanduiding op het plan in rood;

16. het niveauverschil naar de buitenruimte op het gelijkvloers is te voorzien van een helling conform artikel 18 en 19 van de verordening toegankelijkheid;

17. de nieuwe centrale draaitrap is te voorzien van een tussenbordes van minimaal 1 m na maximaal 17 optreden conform artikel 20 van de verordening toegankelijkheid;

18. de bestaande, te behouden trap moet worden voorzien van trapleuningen conform artikel 20 van de verordening toegankelijkheid;

19. de trapleuningen moeten overal 40 cm horizontaal doorlopen ten opzichte van de eerste en laatste trede conform artikel 20 van de verordening toegankelijkheid;

20. de onthaalbalie moet voorzien zijn van een verlaagd gedeelte conform artikel 28 van de verordening toegankelijkheid;

21. de sanitaire blokken op de eerste en derde verdieping moeten worden voorzien van een aangepast toilet aansluitend op een neutrale circulatieruimte conform artikel 29/2 van de verordening toegankelijkheid;

22. indien er douche-/kleedruimtes voorzien worden in het gebouw, dienen er tevens aangepaste douche-/kleedruimtes voorzien te worden conform artikel 29/2 tot en met 31/1 van de verordening toegankelijkheid;

23. de richtingsverandering van de voorgevelelementen moet worden uitgelijnd op de hoofdinkom op het gelijkvloers volgens aanduiding op het plan in rood conform artikel 7 van de bouwcode;

24. de uitwerking van de zichtbare voegen in de achtergevel moet zo worden voorzien dat het oorspronkelijke betonskelet afleesbaar blijft conform artikel 6 van de bouwcode;

25. het gebouw moet worden voorzien van huisnummer 7.

Advies over de ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Mits voldaan wordt aan de algemene en sectorale voorwaarden worden de hinder en risico’s voor mens en milieu tot een aanvaardbaar niveau beperkt. Er wordt positief advies gegeven de vergunning te verlenen.

Geadviseerde rubrieken

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten