2022_CBS_00218 - Omgevingsvergunning - OMV_2021163784. Dascottelei 54-58, Van den Hautelei 165-169. District Deurne - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          28/08/2020: voorwaardelijke vergunning (20202056) voor de exploitatie van een bronbemaling voor het uitvoeren van bouwwerken;

-          28/05/2020: voorwaardelijke vergunning bij deputatie (20191249) voor het bouwen en exploiteren van 69 appartementen, een commerciële ruimte, een magazijn en een ondergrondse parking.

Vergunde toestand

-          functie:

• meergezinswoning met 69 wooneenheden
• op de benedenverdieping een handelsruimte met bijbehorende nevenfuncties (werkruimten, kleedkamers, magazijn, …);
• 2 ondergrondse bouwlagen onder volledige perceel ingericht als parking;

-          bouwvolume zijde Dascottelei:

• 7 bouwlagen en een teruggetrokken daklaag onder plat dak;
• kroonlijsthoogte van ca. 24 m (exclusief daklaag);
• gevelafwerking:

-          lichtgrijs gevelparament;

-          accentueringen met steenstrips in staand metselverband;

-          bronskleurig buitenschrijnwerk en dorpels;

-          glazen borstweringen;

-          betonnen luifels (lichtgrijs) boven de inkompartijen van de appartementen;

-          bouwvolume aansluiting op Van den Hautelei:

• 4 bouwlagen onder plat dak;
• kroonlijsthoogte van ca. 15,5 m;
• gevelafwerking idem zijde Dascottelei met uitzondering van de verdiepingshoge plint in blauwe hardsteen en de aanwezigheid van bronskleurige sectionaalpoorten;

-          binnengebied doet dienst als toegang tot laad- en loskade winkelruimte;

-          achteraan het perceel (aansluitend op Van den Hautelei 173) worden fietsenstallingen voorzien.

Huidige toestand

-          werken aan de vergunde toestand zijn in uitvoering.

Gewenste toestand

-          enkele condensatoren horende bij de gelijkvloerse handelsruimte worden geplaatst in de achtertuinzone met een afsluiting in spijlen errond;

-          eventuele interne wijzigingen maken geen deel uit van de aanvraag.

Inhoud van de aanvraag

-          plaatsen van condensatoren horende bij de gelijkvloerse handelszaak (supermarkt) met een afsluiting errond;

-          eventuele interne wijzigingen worden uitgesloten uit de aanvraag.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een gemengd woongebied en industriegebied. De gebieden die als gemengd woon- en industriegebied zijn aangeduid, zijn bestemd voor wonen en voor de andere in artikel 5.1.0. van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen. Bedoelde functies alsmede voor de instandhouding en de gerechtvaardigde uitbreiding van de bedrijven die er gevestigd zijn. Wanneer die bedrijven hun huidige bedrijfsactiviteit niet meer voortzetten en geen andere activiteiten die tot dezelfde bedrijfssector behoren, uitoefenen, krijgt het betrokken gebied uitsluitend en definitief de bestemming van woongebied.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:

• artikel 16 Technische uitsprongen:
  technische installaties mogen enkel inwendig in het gebouw geplaatst worden of onder bepaalde voorwaarden op het hoogst gelegen dak. Ze mogen niet uitwendig tegen voor- of zijgevels geplaatst worden. De technische installaties worden aangebracht op het gelijkvloers tegen de achtergevel en worden enkel afgeschermd door een spijlen afsluiting.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
 

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)

Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft het plaatsen van een constructie aan de achtergevel van de gelijkvloerse supermarkt. Het betreft geen functiewijziging. De vergunde functies blijven behouden en zijn inpasbaar in de omgeving.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke omgevingsvergunningsaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de inhoud van de aanvraag geen impact heeft op de parkeerbehoefte.

Schaal – ruimtegebruik – visueel-vormelijke elementen

Tegen de gelijkvloerse achtergevel op het binnenplein wordt een afgesloten constructie voorzien met spijlen en een plat dak van 24 m². Deze dient als technische ruimte voor de condensatoren horende bij de gelijkvloerse handelsruimte.

In de aanvraag van de nieuwbouw werd reeds aangehaald dat de open ruimte op het perceel geen kwalitatieve invulling heeft. Gezien de doorgang voor vrachtverkeer en de grillige aanleg van het pad kan deze ruimte niet als tuin gebruikt worden. De open ruimte/tuin wordt volledig gehypothekeerd door de toegang tot de laad- en loszone van de winkel en een fietsenberging. Een bijkomende technische ruimte die in deze aanvraag wordt voorzien, zal deze reeds weinig kwalitatieve open ruimte nog meer verslechteren.

Een open ruimte is zeer belangrijk voor de woon- en leefkwaliteit binnen een project en voor de ecologische kwaliteiten van een bouwblok. Open ruimten zorgen voor groen- en ontspanningsruimte. Een groene tuin heeft een aangenamer uitzicht in het project en bevordert daarom de leefkwaliteit van de bewoners. Het voorzien van een bijkomende technische ruimte in de beperkte groene zone van de open ruimte is vanuit stedenbouwkundig oogpunt onaanvaardbaar.

Bovendien stelt artikel 16 van de bouwcode dat alle technische installaties bij voorkeur inwendig in het gebouw worden aangebracht. Gezien het project in aanbouw is, zoals ook omschreven in de beschrijvende nota, kan voor de technische installaties naar een inpandige oplossing gezocht worden. Indien dit onmogelijk is, kunnen ze uitwendig aan het gebouw worden aangebracht en dit enkel op het hoogst gelegen dak, conform de voorwaarden in artikel 16 van de bouwcode.

Gelet op bovenstaande afwijkingen, is de aanvraag niet in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

Hinderaspecten – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Gezien de aard van de aanvraag is het advies ingewonnen van de stedelijke Milieudienst, dat zich als volgt laat samenvatten:

“Uit de informatie in het aanvraagdossier blijkt dat de aanvrager ervan uitgaat over een Omgevingsvergunning voor ingedeelde inrichtingen of activiteiten te beschikken. Dit is echter niet het geval zoals aangegeven wordt in de beroepsbeslissing met referentie OMBER/2019-0962.

De exploitant dient opnieuw een omgevingsvergunningsaanvraag of meldingsdossier in te dienen voor de aanwezige ingedeelde inrichtingen en activiteiten.”

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening en het ontbreken van een gunstig brandweeradvies.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.