2022_CBS_02355 - Omgevingsvergunning - OMV_2021190905. Van Maerlantstraat 14. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis 

-          11/04/1975: toelating (18#57164) voor een verbouwing - 3.2.1975;

-          30/05/1928: toelating (1928#30233) voor binnenveranderingen.

Vergunde toestand/Geacht vergunde toestand 

-          functie Van Maerlantstraat 14: meergezinswoning met 2 wooneenheden met op het gelijkvloers een kantoor;

-          bouwvolume: besloten bebouwing van 3 bouwlagen onder zadeldak en met kelderverdieping;

• in de achterste scheidingsmuur is een deuropening gemaakt naar de stikkerij in de Olijftakstraat 19 en een raamopening naar de achterliggende open koer;
• gelijkvloers is volledig bebouwd;
• de verdiepingen hebben een bouwdiepte van circa 14,9 m met aan de achtergevel inpandige terrassen;

-          gevelafwerking:

• achtergevel in cementbezetting, dorpels en plint in blauwe hardsteen, houten kroonlijst en buitenschrijnwerk;

-          inrichting:

• één toegangsdeur voor de gelijkvloerse functie en de bovenliggende woning;
• de kelder is ingericht als stock horende bij het gelijkvloers;
• de zolder is niet ingericht;
• bouwkundige beerput.

Huidige toestand 

-          meergezinswoning met 2 wooneenheden met op het gelijkvloers een kantoor;

•  telkens een éénslaapkamerappartement op de eerste en tweede verdieping;

-          nieuwe dakkapel in het achterste dakvlak en nieuwe veluxen voor- en achteraan;

-          voorgevel is afgewerkt in antraciet geschilderde bepleistering, arduinen plint, antracietkleurige dakrand in hout, dakpannen, zwart smeedwerk en nieuw buitenschrijnwerk in grijze PVC met afwisselend bovenlichten en volle panelen boven de verdiepingsramen.

Gewenste toestand 

-          functie: meergezinswoning met 3 appartementen en 1 studio;

• op het gelijkvloers 1 eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 64,1 m² aansluitend aan de achtertuin;
• op de eerste en tweede verdieping telkens 1 eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 61,9 m² en een terras van circa 5,4 m²;
• op de dakverdieping 1 studio met een netto vloeroppervlakte van circa 43,3 m²  en een dakterras van 4,8 m²;

-          bouwvolume: besloten bebouwing van 3 bouwlagen onder zadeldak met kelderverdieping;

• een gedeelte van de achterbouw wordt gesloopt zodat de bouwdiepte op het gelijkvloers teruggebracht wordt tot 15,1 m;
• afbraak van de toiletten achteraan tegen de rechterperceelgrens op de verdiepingen ter vergroting van de inpandige terrassen;
• de verdiepingen hebben een bouwdiepte van circa 15 m;
• uitgebreide dakkapel in het achterste dakvlak;

-          gevelafwerking:

• regulariseren van de bestaande voorgevel, plaatsen van nieuwe daklichten en buitenschrijnwerk in zwarte PVC;
• de achtergevel wordt voorzien van buitenisolatie en witte bepleistering en nieuw buitenschrijnwerk in zwarte PVC;

-          inrichting:

• een verhard terras van 9,5 m² in de achtertuin;
• fietsenstalling voor fietsen en gemeenschappelijke afvalberging in de kelder;
• zolder in de nok;
• bouwkundige septische put blijft mogelijks behouden.

Inhoud van de aanvraag 

-          slopen van de gelijkvloerse achterbouw;

-          uitbreiden van het pand met een dakkapel aan de achtergevel;

-          verbouwen van het pand naar 3 appartementen en 1 studio;

-          vervangen van het buitenschrijnwerk;

-          plaatsen van 2 bijkomende dakvlakvensters in het zadeldak aan de voorgevel;

-          isoleren en bepleisteren van de achtergevel.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP 2060, goedgekeurd op 20 december 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: overdruk - handel en reca - (hr), zone recht van voorkoop - algemene voorschriften en artikel 1 zone voor wonen - (wo).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 6 Harmonie en draagkracht:
  het buitenschrijnwerk in de voorgevel werd vernieuwd. Op de plannen staat zwarte PVC maar op de aangeleverde foto's is te zien dat het lichtgrijze PVC betreft. Ook zijn de bovenlichten boven de verdiepingsramen op plan niet overeenstemmend met de aangeleverde foto's. Hierdoor is het niet duidelijk of het buitenschrijnwerk in de nieuwe toestand integraal vernieuwd wordt in zwarte PVC, in harmonie met de huidige, te behouden gevelkleur, en of alle bovenlichten opnieuw voorzien worden van glas in plaats van volle panelen;
• artikel 12 Levendige plint:
  het gebouw grenst op het gelijkvloers aan de straat met een slaapkamer, hetgeen niet aanzien wordt als een levendige verblijfsruimte;
• artikel 13 Ondergrondse en bovengrondse uitsprongen:
  het dakterras op de derde verdieping achteraan is niet begrepen tussen de 2 hoeken van 45° ten opzichte van de erfscheiding en de kroonlijst;
• artikel 15 In- en uitsprongen aan daken:
  de dakkapel aan de achtergevel onderbreekt de kroonlijst;
• artikel 19 Tuinafsluitingen:
  na de gedeeltelijke afbraak van de achterbouw mogen de vrijgekomen scheidingsmuren die aanweerszijden door een tuin begrensd zijn maximaal 2,60 m hoogte hebben. Deze zijn nu hoger voorzien;
• artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:
  het is niet duidelijk of de studio op het dak beschikt over voldoende vrije hoogte omdat de aanduiding van de vloer- en plafondpas op de achtergevel en de snede niet overeenstemmen;
• artikel 26 Afvalverzameling:
  het is niet duidelijk hoe de verluchting van de afvalberging in de kelder voorzien is;
• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
  de nieuwe fietsstalplaats in de kelder is onvoldoende comfortabel bereikbaar (bocht van 180° op het gelijkvloers);
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
  er worden geen autostalplaatsen voorzien;
• artikel 38 Groendaken:
  het is niet duidelijk of de bestaande septische put behouden blijft. De zone erboven is niet voorzien van een grondlaag van 1 m;
• artikel 40 Privaat gescheiden rioolstelsel en afvoerleidingen:
  het gebouw is niet voorzien van een privaat gescheiden rioolstelsel, aangeboden aan de straat conform artikel 41 van de bouwcode;
• artikel 43 Septische putten:
  het is niet duidelijk of het gebouw voorzien wordt van een reglementaire septische put.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
 

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid – Woningtypologie

Voorliggende aanvraag betreft het verbouwen van een meergezinswoning met kantoor naar een meergezinswoning met 3 appartementen en 1 studio.

Het gebouw is geacht vergund voor kantoren op het gelijkvloers en maximaal 2 woningen. Er is geen bezwaar tegen de beoogde functiewijziging van kantoren naar wonen. De bestaande woonfunctie blijft behouden en is in overeenstemming met de kenmerkende functie in de Van Maerlantstraat.

Om het wooncomfort van een woning te bewaken is het echter belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat tot het aantal beschikbare vierkante meters leef- en buitenruimte per bewoner. Dit is het geval in het voorliggend project.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

Omwille van de functiewijziging op het gelijkvloers wordt de achterbouw op het gelijkvloers gesloopt en daarmee teruggebracht tot circa 15 m bouwdiepte over 3 bouwlagen. De bestaande kelder wordt gedempt met behoud van de ondergrondse keldermuren. Het vrijgekomen stuk perceel wordt op het niveau van het maaiveld aangelegd als stadstuin met een tuinverharding van circa 9,5 m². Tegen de rechterperceelgrens wordt op de verdiepingen een beperkt volume afgebroken ter uitbreiding van de terrassen.

Op het dak van de derde verdieping wordt een nieuw dakterras ingericht tegen de achtergevel ten behoeve van de nieuwe studio onder het hoofddak. Dit dakterras is echter niet begrepen tussen de 2 hoeken van 45° ten opzichte van de erfscheiding en de kroonlijst en daardoor strijdig met artikel 13 van de bouwcode. Als voorwaarde voor vergunning wordt daarom opgelegd dit dakterras te beperken tot een bouwdiepte van 1,84 m ten opzichte van de achtergevel en 4 m² oppervlakte, hetgeen wordt verduidelijkt op de plannen in rode aanduiding.

Visueel-vormelijke elementen

De aanvraag wijkt af van artikel 6 van de bouwcode: het buitenschrijnwerk in de voorgevel werd vernieuwd. Op de plannen staat zwarte PVC, maar op de aangeleverde foto's is te zien dat het lichtgrijze PVC betreft. Ook zijn de bovenlichten boven de verdiepingsramen op plan niet overeenstemmend met de aangeleverde foto's. Hierdoor is het niet duidelijk of het buitenschrijnwerk in de nieuwe toestand integraal vernieuwd wordt in zwarte PVC, in harmonie met de huidige, te behouden gevelkleur, en of alle bovenlichten opnieuw voorzien worden van glas in plaats van volle panelen. Het harmonisch voorkomen van de gevelmaterialen en -kleuren in de voorgevel is een belangrijke voorwaarde voor de algemene beeldkwaliteit van straten en wijken. Als voorwaarde voor vergunning wordt daarom opgelegd al het buitenschrijnwerk te voorzien in eenzelfde zwarte kleur en de bovenlichten te voorzien van doorzichtig glas.

De volgende huisnummering is te voorzien:

Van Maerlantstraat 14/001 voor het appartement op de gelijkvloerse verdieping

Van Maerlantstraat 14/101 voor het appartement op de eerste verdieping

Van Maerlantstraat 14/201 voor het appartement op de tweede verdieping

Van Maerlantstraat 14/301 voor de studio op de derde verdieping

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag wijkt af van artikel 12 van de bouwcode: het gebouw grenst op het gelijkvloers aan de straat met een slaapkamer, hetgeen niet aanzien wordt als een levendige verblijfsruimte. Gezien het voetpad zich 80 cm lager bevindt dan de vloerpas van het gelijkvloerse appartement en gezien de nauwe perceelsbreedte, kan de afwijking van artikel 12 worden toegestaan.

De aanvraag wijkt af van artikel 15 van de bouwcode: de dakkapel aan de achtergevel onderbreekt de kroonlijst. Gezien het hier de achtergevel betreft, kan een afwijking op artikel 15 worden toegestaan.

De aanvraag wijkt af van artikel 19 van de bouwcode; na de gedeeltelijke afbraak van de achterbouw mogen de vrijgekomen scheidingsmuren die aan weerszijden door een tuin begrensd zijn maximaal 2,60 m hoogte hebben. Deze zijn nu hoger voorzien. Dit wordt opgelegd als voorwaarde voor vergunning.

De aanvraag wijkt af van artikel 21 van de bouwcode: het is niet duidelijk of de studio op het dak beschikt over voldoende vrije hoogte omdat de aanduiding van de vloer- en plafondpas op de achtergevel en de snede niet overeenstemmen. Volgens de aanduidingen op het plan van de achtergevel zou de studio over een maximale hoogte van slechts 2,55 m beschikken, hetgeen onvoldoende is. De minimale hoogte van 2,60 m wordt daarom expliciet opgenomen als voorwaarde voor vergunning.

De aanvraag wijkt af van artikel 26 van de bouwcode; het is niet duidelijk hoe de verluchting van de afvalberging in de kelder voorzien is. Als voorwaarde voor vergunning wordt opgelegd een verluchting te voorzien die rechtstreeks uitkomt in buitenlucht.

De aanvraag wijkt af van artikel 38 van de bouwcode; het is niet duidelijk of de bestaande septische put behouden blijft. De zone erboven is niet voorzien van een grondlaag van 1 m. Gezien de grootte van de bestaande septische put wordt als voorwaarde voor vergunning opgelegd de vloerplaat erboven, indien deze behouden blijft, te voorzien van een grondlaag van 1 m, eventueel in de vorm van een verhoogde plantenbak.

De aanvraag wijkt af van artikel 40 en 41 van de bouwcode; het gebouw is niet voorzien van een privaat gescheiden rioolstelsel, aangeboden aan de straat conform artikel 41 van de bouwcode. Deze zaken worden opgelegd als voorwaarden voor vergunning.

De aanvraag wijkt af van artikel 43 van de bouwcode; het is niet duidelijk of het gebouw voorzien wordt van een reglementaire septische put. Het aantal woongelegenheden is immers toegenomen. Dit wordt opgelegd als voorwaarde voor vergunning.

Daarnaast wordt vastgesteld dat het volledige plat dak op de derde verdieping door het voorzien van een schuifraam in twee richtingen toegankelijk is vanuit de studio, ook het gedeelte buiten het afgebakende dakterras om. Dergelijk gebruik is niet vergunbaar want strijdig met onder andere artikel 6, 10 en 13 de bouwcode en het burgerlijk wetboek. Als voorwaarde voor vergunning wordt daarom opgelegd een deur- en raamgeheel te voorzien in plaats van een schuifraam, waarbij het gedeelte dat niet aansluit op het dakterras voorzien is van een vast raam.

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de woning aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Voor de 2 bijkomende appartementen met 1 slaapkamer moeten 4 fietsenstallingen voorzien worden (2 x 2 = 4).

Er wordt een fietsenstalling voor 10 fietsen ingericht in de kelder.

Deze is bereikbaar via een trap met fietsgoot. Om deze trap te bereiken moet een bocht van 180° genomen worden in de smalle gang, hetgeen niet mogelijk is met fietsen. De aanvraag is dus strijdig met artikel 29 van de bouwcode. Als voorwaarde voor vergunning wordt daarom opgelegd dat de fietsenstalling vlot toegankelijk gemaakt moet worden voor fietsen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. Na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

2. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

3. Het dakterras op de derde verdieping te voorzien binnen de 2 hoeken van 45° ten opzichte van de erfscheiding conform artikel 13 van de bouwcode door de oppervlakte te beperken tot 4 m² en de bouwdiepte tot 1,84 m ten opzichte van de achtergevel (zie rode aanduiding).

4. Het buitenschrijnwerk in de voorgevel te voorzien in eenzelfde zwarte kleur en alle bovenlichten te voorzien van doorzichtig glas conform artikel 6 van de bouwcode.

5. De huisnummering als volgt te voorzien:

Van Maerlantstraat 14/001 voor het appartement op de gelijkvloerse verdieping

Van Maerlantstraat 14/101 voor het appartement op de eerste verdieping

Van Maerlantstraat 14/201 voor het appartement op de tweede verdieping

Van Maerlantstraat 14/301 voor de studio op de derde verdieping

6. De hoogte van de vrijgekomen tuinmuren te beperken tot maximaal 2,60 m hoogte conform artikel 19 van de bouwcode.

7. De vrije hoogte in de dakstudio te voorzien op 2,60 m conform de aanduidingen op de snedetekening en artikel 21 van de bouwcode.

8. De afvalberging te voorzien van een verluchting die rechtstreeks uitkomt in buitenlucht conform artikel 26 van de bouwcode.

9. De zone boven de septische put te voorzien van een grondlaag van 1 m, eventueel in de vorm van een verhoogde plantenbak, conform artikel 38 van de bouwcode.

10. Het gebouw te voorzien van een gescheiden rioolstelsel, aangeboden aan de straat conform artikel 40 en 41 van de bouwcode.

11. Het gebouw te voorzien van een reglementaire septische put conform artikel 43 van de bouwcode.

12. De schuifdeur achteraan op de derde verdieping te voorzien als deur- en raamgeheel waarbij het gedeelte dat niet aansluit op het dakterras voorzien is als vast raam.

13. De ondergrondse fietsenstalling moet vlot toegankelijk gemaakt worden voor fietsen, waarbij bochten van 180° vermeden worden.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten