2022_CBS_02347 - Omgevingsvergunning - OMV_2021146778. IJzerlaan 28. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          13/01/2000: vergunning (86#8724274) voor het uitbreiden van een bedrijfsruimte;

-          23/10/1959: vergunning (18#39883) voor verbouwingswerken.

Vergunde en huidige toestand

-          volume van 4 bouwlagen onder plat dak in gesloten bebouwing;

-          kantoor met bovenliggende woning.

Gewenste toestand

-          nieuwbouw meergezinsgebouw:

• gelijkvloers: kleine winkelruimte en een inpandige garage en een gemeenschappelijke fietsenberging;
• bovenliggend:

-          kantoorruimte

-          4 zelfstandige woningen:

• 2 eenslaapkamer appartementen met een netto vloeroppervlakte van circa 64 m²;
• 1 tweeslaapkamer appartement met een netto vloeroppervlakte van circa 81 m²

-          3 kamerwoningen waarvan 2 voor studenten met een gemeenschappelijke keuken;

-          dakterras boven op het dak;

-          het perceel wordt volledig bebouwd.

-          gevels in geel-groene gevelsteen met bronskleurig, aluminium buitenschrijnwerk.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van de bestaande bebouwing;

-          nieuwbouw van 8 bouwlagen onder plat dak met commercieel gelijkvloers, een kantoorruimte, 3 wooneenheden en 3 kamers waarvan 2 voor studenten.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Dam-West, goedgekeurd op 6 januari 2011. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: zone voor wonen-art. 1.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan Dam-West op volgende punten:

-          Artikel 1.02 Inrichting §2.1 bouwdiepte: Het terrein wordt volledig bebouwd in plaats van minstens 30% onbebouwd te laten. Een uitzondering kan in dit geval toegelaten worden omdat het gelijkvloers geen woonbestemming heeft.

-          Artikel 1.02 Inrichting §2.2 bouwhoogte: de bruto vloeroppervlakte van de bouwlaag boven de kroonlijst bedraagt meer dan 60% van de bruto vloeroppervlakte van de onderliggende bouwlaag. (63 m² ten opzichte van 99 m²).

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid:

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

      De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de bouwcode. 

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt. 

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021. 

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het Rooilijndecreet.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Strijdig met het RUP is het volledige perceel bebouwd en wordt er dus geen open ruimte voorzien.  Hier kan een afwijking op worden toegestaan omdat het gelijkvloers geen woonbestemming heeft en omdat het een zeer klein perceel betreft met een diepte van ca 12 meter (gemiddeld).

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag is in overeenstemming met de bestemmingsvoorschriften. De directe omgeving bestaat uit een mix van een- en meergezinswoningen en handelshuizen.

OS/BI adviseert ongunstig voor het creëren van een handelsruimte in een deel van het gelijkvloers van voorliggend woonproject omwille van volgende motivering:

“Het pand is gelegen in de zone voor verspreide bewinkeling; kleinschalige handel is op deze locaties wel mogelijk onder voorwaarden. In dit geval is de ruimte voor detailhandel op het gelijkvloers zeer beperkt: er is slechts een gevel/etalage van 2,4 meter waar ook een toegang tot de handelsruimte in zit. De zichtbaarheid vanaf de straatzijde is dus minimaal. De netto-publiektoegankelijke oppervlakte van de handelsruimte is slechts 28m²; niet evident om een goede huurder te vinden voor deze oppervlakte. In het aanpalende gebouw zijn gelijkvloers bovendien meerdere zelfs grotere handelsruimten gecreëerd in het verleden die al geruime tijd te huur staan. Er is momenteel vanuit de markt weinig interesse voor de functie detailhandel op deze locatie; zeker niet voor een kleinschalige unit van 28m² die weinig of niet zichtbaar is vanaf de straatkant. OS/BI adviseert om gelijkvloers de handelsruimte te vergroten eventueel of de functie van deze ruimte te wijzigen.”

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt dit advies gevolgd. Aanbevolen wordt om het gelijkvloers intern te verbinden met de erboven gelegen kantoorruimte. Dit wordt als voorwaarde van de vergunning opgelegd.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Er wordt een goede woningmix voorzien waarbij de woningen op zich voldoende groot zijn in verhouding tot het aantal slaapkamers.

Voorliggend pand komt boven het hoekpand en de achterliggende bebouwing uit. De bestaande scheidingsmuur wordt hierbij niet opgetrokken, er wordt op eigen perceel een nieuwe muur met een dikte van 14 cm voorzien naast de bestaande scheidingsmuur. Dit getuigt niet van een duurzaam ruimtegebruik. Het is aangewezen en gebruikelijk dat de scheidingsmuur in dit geval wordt opgetrokken.

Bij uitbreiding of verhoging van een bestaande scheidingsmuur, moet het nieuwe gedeelte muur op dezelfde conceptuele wijze worden verder gebouwd als de oorspronkelijke muur, met eventuele differentiatie van de gebruikte materialen. Conform de bouwcode moet deze een minimale dikte hebben van 18 cm. Hier kan geen afwijking op worden toegestaan. Bovendien kan een aanpassing ervan niet in voorwaarde worden opgelegd. Een afwijking is uitzonderlijk te beargumenteren aangezien het naastliggende pand een inventarispand betreft waarvan het niet wenselijk is om dit te slopen, noch verder op te toppen. De kans dat de bestaande scheimuur in de toekomst zal worden verhoogd is dan ook zeer klein.

Bovendien worden er strijdig met het burgerlijk wetboek ramen voorzien in de scheidsmuur achteraan.

Ook de brandladder bevindt zich op het aanpalende perceel.

In beginsel mag de vergunningverlenende overheid geen rekening houden met burgerrechtelijke aspecten bij het beoordelen van aanvragen tot stedenbouwkundige vergunning. Anderzijds doet een stedenbouwkundige vergunning deze rechten niet teniet en ontslaat de titularis van de vergunning niet om het nodige bouwrecht te bekomen. Indien zou blijken dat de aanvraag strijdig is met een contractuele verbintenis, dan blijft de vergunning onwerkzaam.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan ingestemd worden met het volume en het programma zoals voorgesteld. Het gebouw bevindt zich naast het geïnventariseerd hoekpand ‘Bitterpeeën’ en sluit links aan bij het profiel van de aanpalende, hoger opgaande bebouwing.

In de volumetrie van het gebouw links werd reeds de aanzet gegeven tot een afbouw van de kroonlijsthoogte als overgang naar het lagere geïnventariseerde hoekpand. Hierdoor telt het gebouw 5 bouwlagen op de rooilijn met daarboven 3 terugspringende bouwlagen ten opzichte van de rooilijn die ook 1,9 meter terugspringen ten opzichte van de zijdelingse perceelgrens, om de overgang met het lagere hoekpand verzachten.

Voorliggende aanvraag werd voorafgaandelijk voorgelegd aan de kwaliteitskamer die dit gunstig adviseerde. Deze volumetrische benadering impliceert dat er een strijdigheid is met  het voorschrift uit het RUP met betrekking tot de verhouding van de bouwlaag boven de kroonlijst. Omwille van bovenstaande argumentatie kan hier een afwijking op worden toegestaan. Het totale volume blijft immers nog steeds binnen het hier toegelaten maximale volume.

Visueel-vormelijke elementen

Voor de nieuwe gevelafwerking wordt een geel-groene gevelsteen voorgesteld  in combinatie met bronskleurig aluminium schrijnwerk.

De voorgestelde materialisatie in lichte baksteen met aluminium buitenschrijnwerk is aanvaardbaar gezien de stedelijke context van het gebouw.
Bij de uitwerking van de gevels is voldoende aandacht besteed aan de geveldetaillering en geleding zodat het nieuwe gebouw zich integreert in de bestaande omgeving.

Het project werd vooraf ter advies voorgelegd aan de Kwaliteitskamer waarbij het ontwerp aangepast werd op basis van het gestelde advies:

“De kwaliteitskamer adviseert om in de terugspringende zijgevel enkel raamopeningen te voorzien, die het ritme en de geleding van de voorgevel respecteren. Wat openingen in de effectieve scheidsmuur betreft, adviseert de kwaliteitskamer om de regelgeving inzake

brandoverslag(brandmuur) te volgen en de juridische context na te gaan in overleg met de

aanpalende buur. Tenslotte vraagt de kwaliteitskamer om deze zijgevel en scheidsmuur in eenzelfde mineraal materiaal af te werken als de voorgevel.”

Voor de behandeling van de terugliggende zijgevel en de scheimuur, vraagt de kwaliteitskamer om in deze zone geen uitsprongen te voorzien (trap, terras,…) en geen planten(bakken) te voorzien die de scheidsmuur begroeien. Deze ingrepen doen afbreuk aan de leesbaarheid van het volume boven het hoekpand.”

Bijgevolg is de geveluitwerking verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Er moeten 12 fietsenstallingen voorzien worden voor de verschillende functies:

-          3 appartementen met 1 slaapkamer: 3 x 2 = 6

-          1 appartement met 2 slaapkamers: 1 x 3 = 3

-          2 studentenkamers: 2 x 1 = 2

-          71.5m² kantoren: 71,5 x 1,25/100m² = 0,89

Er wordt een fietsenstalling voor 15 fietsen ingericht op het gelijkvloers.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden. 

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

2. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

3. Het gedeelte van de scheidingsmu(u)r(en) dat geen opstand heeft van minimaal 0,30 meter ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak, te voorzien van een niet-brandbare strook (reactie bij brand van minimum klasse A2FL-s2) van minstens 30 cm breed voorzien tussen het groendak en de scheidingswand.

4. De voorwaarden uit het advies van Fluvius strikt na te komen.

5. De voorwaarden uit het advies van Aquafin strikt na te komen.

6. Het gelijkvloers in te richten als kantoorruimte en door middel van een interne verbinding te betrekken bij de kantoorruimte op de 1ste verdieping.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Administratieve lus

Op de aanvraag werd een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):

Omwille van een procedurefout moet het openbaar onderzoek opnieuw worden georganiseerd. Het openbaar onderzoek moest ten laatste 1 dag voor het ingaan van de termijn van het openbaar onderzoek worden aangeplakt en gemeld op het loket. Dit gebeurde pas op 7 november of zeven dagen te laat.

De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn werden opnieuw uitgevoerd om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).

Wijzigingsverzoeken

De aanvrager heeft één of meerdere verzoeken ingediend om zijn oorspronkelijke dossier te wijzigen.

Minstens één van die verzoeken werd aanvaard, waardoor de aanvaarde wijzigingen mee beoordeeld worden.

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Bezwaren uit vorige openbare onderzoeken over de aanvraag, die nog relevant zijn, worden hier ook besproken.

Vrees voor schade: Het bezwaar tegen scheuren en barsten in het aangrenzend eigendom door de uitvoering van de werken.

Beoordeling: Het bezwaar tegen mogelijke schade in het aangrenzend eigendom betreft een uitvoeringstechnische aangelegenheid die losstaat van de stedenbouwkundige beoordeling van de aanvraag door de vergunningverlenende overheid. Uiteraard betekent het verkrijgen van een vergunning geen vrijgeleide voor de aanvrager/bouwheer zich te ontzien van burgerrechtelijke afspraken vóór en tijdens de uitvoer der werken. Het bezwaar is ongegrond.

Huisvesting Gierzwaluwen: Het bezwaar tegen het vermoeden dat er onvoldoende rekening gehouden zal worden met de broedperiode van de gierzwaluwen en de vrees dat de toegang tot de nesten via de aanvlieggaten niet gevrijwaard zullen blijven.

Beoordeling: Dit bezwaar betreft niet aantoonbare, subjectieve elementen die niet van stedenbouwkundige aard zijn en die bijgevolg niet mee in afweging kunnen genomen worden bij de stedenbouwkundige beoordeling van voorliggend project. Er is niet noodzakelijk een causaal verband tussen voorliggend project en de te verwachten vrees zoals omschreven in het bezwaarschrift. Het bezwaar is ongegrond.